1. CVRH de Paris – 18 novembre 2013
Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation
siège:
EspaceEiffel–18/20,rueTronchet–69006Lyon
tél.0472008787–fax.0478277072
agencedeMontpellier:
133,rueOlofPalme–Tournezy–34070Montpellier
tél.0467079900–fax.0467079091
agencedeNantes:
1,alléeCassard–44000Nantes
tél.0240956464
agencedeNice:
23,rueJeanCanavèse–06100Nice
tél.0493510111–fax.0493510164
Séminaire de la DGALN
Evolution et caractérisation de l’investissement locatif
dans le logement neuf – période 2009 / 2012
Extraits de l’étude réalisée pour le compte de la FPI

2. Evolutiondumarchédelapromotionimmobilière
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 2
En moyenne depuis 1995 : 95.000 ventes de logements ordinaires en promotion
immobilière par an, dont 46.000 ventes en accession et 49.000 à investisseurs
9 premiers mois
de l’année 2013
Occupants
+6,7%
Investisseurs
-0,8%

3. Logementneufetdémographieparzonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 3
Près de la moitié de l’activité de la promotion immobilière en zone B1, et un poids
comparable des zones A et B2 dans les ventes enregistrées depuis 2009
• 22% des ventes de la promotion immobilière en zones A, soit environ 23.900 ventes/an ; des
marchés très tendus où la promotion immobilière représente en moyenne 65% de la
construction neuve .
• Un poids majeur de la zone B1 dans les ventes de la promotion immobilière, 51.800 ventes/an,
soit 47% de l’activité nationale, pour 21% de la population ; la promotion immobilière y
représente 65% de la production
• Zone B2 : 25.000 ventes/an (22% de la promotion immobilière) de 2009 à 2011, pour une part
équivalente dans la population française ; la promotion immobilière y représente 37% de la
production
• En Zone C, une moyenne de 10.400 ventes/an, soit 9% de l’activité nationale en promotion
immobilière, pour 38% de la population ; la promotion immobilière n’y représente que 9% de la
construction neuve
Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation

4. Evolutiondelapartdesinvestisseursparzonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 4
Le cœur du marché de l’investissement en zones B1 et B2
• Entre 2009 et 2011, une part de ventes à investisseurs assez faible en zone A, 49%
et très faible en zone C, 29%. En baisse respectivement, à 31% et 16% début 2012
• Une part équivalente en zone B1 et en zone B2, 65%, entre 2009 et 2011
• Un décrochage plus fort de la zone B2 en 2012, à 39%, contre 47% en zone B1, en raison
notamment du conditionnement du Scellier à un plafonds de prix de 2.100 €/m²
Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

5. Ventesetdestinations2011/2012parzonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 5
La zone B2 fortement impactée par la modulation du dispositif Scellier en 2012
• De façon générale, en 2012, les ventes à occupants se sont nettement mieux maintenues
que les ventes à investisseurs
• Les ventes en zone A ont mieux résisté : -7% à occupants, -33% à investisseurs
• La zone B1 baisse de –26%, soit -2% à occupants et -40% à investisseurs
• La zone B2 chute de beaucoup, -47%, soit -16% à occupants et -66% à investisseurs
• Baisse plus contenue en zone C, -25%, soit -12% à occupants et -58% à investisseurs
Ventes globales Ventes à investisseursVentes à occupants
Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
Zonage 2012/2011
Zone A -17,7%
Zone B1 -25,7%
Zone B2 -46,8%
Zone C -25,0%
Zonage 2012/2011
Zone A -7,0%
Zone B1 -1,5%
Zone B2 -15,9%
Zone C -11,6%
Zonage 2012/2011
Zone A -33,0%
Zone B1 -40,2%
Zone B2 -66,1%
Zone C -58,1%

6. Ventesàinvestisseurspartypedeterritoireurbain
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 6
La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant
la nature du territoire urbain accueillant un programme immobilier
• 71% de ventes à investisseurs au cœur des grandes métropoles urbaines,
Bordeaux, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Toulouse,
• 63% en première couronne de ces grandes métropoles,
ainsi que dans les villes moyennes en régions
Source : retraitement global des données issues des
observatoires sous maîtrise d’oeuvre Adequation
Nature des territoires urbains des
pôles métropolitains et de leur périphérie
Nature des territoires urbains des
villes moyennes et de leur périphérie
Profil urbain Total
Cœur métropolitain 71,5%
Couronne métropolitaine 63,9%
Ville moyenne 62,3%
Périphérie 54,1%
Périurbain 44,2%
Rural 29,4%
Station touristique 47,8%
Total 59,9%
Part de ventes investisseurs par
territoire urbain
Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

7. Ventesàinvestisseurspargammesdeprix
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 7
La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant
la gamme de prix au m² dans laquelle s’inscrit le programme immobilier
• 31% de ventes à investisseurs dans la
gamme inférieure à 2.400 €/m²,
principalement alimentée par des ventes
à occupants en TVA réduite
• 57% de ventes à investisseurs dans la
gamme de 2.400 à 2.800 €/m²,
où subsiste une part significative de
ventes à occupants en TVA réduite
• De 67 à 73% de ventes à investisseurs
entre 2.800 à 5.400 €/m², gammes qui
représentent le cœur de marché plus ou
moins tendu des pôles urbains (grandes
métropoles et villes moyennes)
• 44% de ventes à investisseurs dans la
gamme supérieure à 5.400 €/m²,
qui concerne principalement de riches
acquéreurs de leur résidence principale
ou secondaire en secteurs littoraux, à
Annecy et en Pays de Gex, en Ile-de-
France et plus marginalement au cœur
des grandes métropoles régionales
Source : retraitement global des données issues des
observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

8. Ventesàinvestisseurspargammesdeprix
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 8
La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant
la gamme de prix unitaire dans laquelle s’inscrit le programme immobilier
• Plus de 70% de ventes à investisseurs
pour les logements de prix unitaire
inférieur à 180.000 €
• 57% de ventes à investisseurs pour les
logements de prix unitaire compris entre
180.000 et 240.000 €
• 44% de ventes à investisseurs pour les
logements de prix unitaire compris entre
240.000 et 300.000 €
• 26% de ventes à investisseurs pour les
logements de prix unitaire compris entre
300.000 et 400.000 €
• 10% de ventes à investisseurs pour les
logements de prix unitaire supérieur à
400.000 € Source : retraitement global des données issues des
observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

9. Destinationdesventesparphasesdeprogramme
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 9
La phase de pré-commercialisation (avant mise en chantier)
d’un programme collectif cumule en moyenne 47% des ventes.
61% d’entre elles sont réalisées auprès d’investisseurs
Quelles conséquences sur les
mises en chantier de programmes
neufs en cas de baisse significative
des ventes à investisseurs en
phase de pré-commercialisation ?
Investisseurs 61,4%
Occupants 38,6%
Destination des ventes en phase
de pré-commercialisation
Source : retraitement global des données concernant le logement collectif issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

10. Etatdeslieuxàoctobre2013selonlesterritoires
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 10
Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le type de territoire
• Un recentrage des ventes dès 2012 sur les grandes métropoles, qui concentrent
désormais 53% de l’offre disponible, représentant 18 mois théoriques de vente
• Une baisse de -36% des ventes dans les villes moyennes, contre -25% en
moyenne nationale sur la globalité du marché du logement ordinaire neuf
Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation
2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix
7%
Ventes nettes
-19%
-36%
-18%
18,2 mois
24,8 mois
19,9 mois
3 939 €
3 756 €
4 116 €
Villes moyennes
Secteurs touristiques
Métropoles 58%
34%
8%
55%
38%
7%
40%
53%60%
33%
8%

11. Etatdeslieuxàoctobre2013selonlezonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 11
Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le zonage
• Les zones A et B1 enregistrent des baisses moins importantes que la moyenne
• Les ventes des villes moyennes en zone B2 ont chuté de -44% depuis 2 ans
• Les ventes investisseurs y ont baissé de deux tiers dès 2012
• 21% de l’offre disponible en zone B2 non touristique, soit 21.000 logements sur des
villes de 50.000 à 180.000 habitants comme Reims, Le Havre, St-Etienne, Dijon, Angers,
Le Mans, Nîmes, Brest, Limoges, Amiens, Besançon, Perpignan, Mulhouse, Caen, Poitiers
Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation
2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix
Zone A 19% 22% 22% -16% 15% 14,6 mois 4 661 €
Zone B1 36% 36% 38% -20% 38% 20,2 mois 3 530 €
Zone B1 8% 8% 8% -23% 8% 22,3 mois 3 585 €
Zone B2 21% 15% 16% -44% 21% 27,2 mois 3 173 €
Zone C 9% 10% 9% -27% 10% 22,9 mois 2 573 €
Zone A 2% 3% 3% -9% 3% 20,4 mois 4 723 €
Zone B1 3% 4% 3% -28% 3% 18,5 mois 3 514 €
Zone B2 1% 1% 1% -11% 2% 22,1 mois 4 256 €
Ventes nettes
Villes moyennes
Secteurs touristiques
Métropoles

12. Nantes:marchémétropolitainenzoneB1
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 12
69% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement
locatif (47% en 2010 ; 55% en 2011). 29% des logements livrables en 2014 pas encore réservés
Source : Observatoire partenarial du Logement de la Méttrpole Atlantique Oloma - Adequation
Collectif et Individuel CU DE NANTES METROPOLE
Destination des logements vendus de 1T07 au 3T13 par année de livraison
879 741 955
1217
804
379
1411 1673
2783
2553
1635
484
738 602
280 423
475
335
2 2
29
209
1215
1622
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants

13. St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 13
St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2 40% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement
locatif (28% en 2010 ; 40% en 2011). 52% des logements livrables en 2014 pas encore réservés
Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation
Collectif et Individuel ST ETIENNE METROPOLE
Destination des logements vendus de 1T08 au 3T13 par année de livraison
259
169 146
197
128
21
168
209
194 64
24
5
178
134
115
159
87
0
3
4
29
60
256
55
0
100
200
300
400
500
600
700
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants

14. St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 14
St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2
Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation
9 premiers mois
de l’année 2013
Ventes
+16%
Mises en vente
-16%
Une activité de la promotion immobilière trop irrégulière, pénalisée par les changements
incessants de dispositifs, et bloquant de fait le bon développement des projets urbains