LA OPONIBILIDAD, PUBLICIDAD Y SU EXPRESIÓN JURÍDICA EN
NUESTRO SISTEMA REGISTRAL
Carmen Zoraida Ameghino Bautista
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segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil parece ser un
quebrantamiento al principio de seguridad jurídica que el...
“carecen” los derechos personales”, aspectos que en la práctica conllevan a
situaciones ineficientes, contrarias a la segu...
embargo qué efecto negativo encontramos, cuando el contenido expresado por
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La oponibilidad y publicidad en el derecho registral (carmen ameghino bautista)

  1. 1. LA OPONIBILIDAD, PUBLICIDAD Y SU EXPRESIÓN JURÍDICA EN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL Carmen Zoraida Ameghino Bautista Magíster en Derecho Civil y Comercial Sin duda uno de los temas que más controversias presenta dentro del sistema jurídico registral es la de brindar seguridad jurídica al titular que publicitó su derecho inscrito; sin pretender en este artículo sumar a dicha polémica, resulta importante mencionar en nuestro sistema jurídico la publicidad registral es relevante por el efecto de Oponibilidad, sin embargo en la realidad se presentan problemas de seguridad jurídica cuando se trata de derechos de distinta naturaleza, privilegiándose muchas veces la clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra aquel que diligentemente registró un derecho diferente a los considerados reales como ocurre con el caso de la persona que anota un embargo contra el titular registral demandado, pero luego es desconocido en su derecho al preferir el sistema a un propietario oculto. El ser humano busca en todo momento seguridad, certeza; el Derecho surge con tal propósito para lograr la justicia y paz social. De esta forma el Registro adquiere cada día mayor importancia como mecanismo idóneo de publicidad, legitimidad y fe pública registral; contribuyendo en la seguridad del tráfico y la circulación de la riqueza inmobiliaria. Es importante determinar la función de las inscripciones en el Registro, como garantía estatal de la publicidad con la realidad extra registral manifestada a través de los certificados expedidos sobre la base de todos los principios registrales plasmados en nuestro ordenamiento civil. Un apropiado sistema jurídico registral alienta las transacciones comerciales, la importancia de los registros públicos es que permite saber cuál es la situación jurídica de los derechos inscritos. La publicidad dada por registros debe ser el fiel reflejo de la realidad extrarregistral para todos sin excepción. Al respecto De Angel Llagues dice “El Derecho ha respondido de diversas maneras a esta ansia de seguridad a esta demanda social de garantías. El de nuestro tiempo en concreto, lo ha hecho estableciendo
  2. 2. una oficina pública destinada a recoger potencialmente todos los actos jurídicos que tengan por objeto un bien inmueble” 1 . La publicidad es la expresión más perfecta y eficiente que se ha inventado para dar a conocer situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad. Moisset de Espanés señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica”.2 Nuestra experiencia, nos ha permitido determinar en la necesidad de la protección de los derechos personales quienes resultan desprotegidos; debemos lograr un ordenamiento sistemático y coherente; debe prevalecer la publicidad registral, en el caso de inmuebles inscritos, para toda clase de derechos, sean reales, personales, de tal forma que la tercería de propiedad no pueda desconocer los derechos de quienes tuvieron la diligencia de publicitar su derecho, pues de lo contrario los “terceros registrales” titulares de derechos no reales no tendrían incentivo alguno para inscribir. A decir de Cano Tello, en sentido jurídico la publicidad es un sistema de difusión dirigido a proporcionar a la sociedad el conocimiento de determinadas situaciones para la protección de los derechos y la seguridad del tráfico.3 Manzano 4 afirma que “la publicidad registral se justifica por ser el más eficaz instrumento de seguridad jurídica en la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles” La publicidad es la expresión más perfecta y eficiente inventada para dar a conocer situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad. Moisset de Espanés señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica”.5 No obstante, el 1 citado por Saborio Valverde Mario. La publicidad registral, la seguridad jurídica y los sistemas registrales inmobiliarios, en Derecho Registral y Notarial Tomo I editorial Instituto peruano de estudios forenses Lima 1997 Pág. 148. 2 MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5 3 CANO TELLO, Celestino Manual de Derecho Hipotecario, Segunda edición. Madrid. 4 MANZANO SOLANO A. Derecho Registral Inmobiliario I, Centro de estudios Registrales, Madrid 1992, Pág. 36,37. 5 MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5
  3. 3. segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil parece ser un quebrantamiento al principio de seguridad jurídica que el sistema registral pretende alcanzar. De tal forma que la norma establece, tratándose de derechos de distinta naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común; como precisa la exposición de motivos Oficial del Código Civil, en la parte relativa al artículo en mención, el caso del acreedor quien confiado en la información proporcionada por el Registro, tiene la certeza que el inmueble registrado a nombre de su deudor le pertenece a éste, por lo que decide poner término a la relación obligacional de crédito con su deudor, éste puede no pagar la obligación y el acreedor se verá obligado a iniciar la acción judicial, obteniendo una medida cautelar para asegurar su crédito y logrará registrarlo, esto es anotar la medida cautelar, pues el titular registral es precisamente el deudor; y estando lista la venta judicial del inmueble afectado, un tercero civil le notificará con un Tercería de Propiedad, consecuentemente el remate se suspende; lo cual significa que su derecho personal de crédito adquirido en fe proporcionada por el registro, queda desprotegido, en otras palabras se diría el acreedor ha sido burlado; pues es frecuente en estos casos que el deudor al momento de asumir la obligación crediticia no haya sido intencionalmente propietario del inmueble, al haberlo transferido al tercerista en complicidad con éste y en fraude del acreedor, sin haber registrado la transferencia; ante ello y considerando conforme al derecho común, sólo pueden embargarse los bienes del deudor y además en nuestro sistema registral la transferencia de la propiedad no es inscripción constitutiva, el acreedor se verá seriamente perjudicado al estar imposibilitado de cobrar la obligación a su favor. “…El registro debe ser constituido respecto de terceros o derechos reales”. 6 En materia registral quien inscribió primero, en aplicación del Principio de Prioridad, publicitó su derecho, sea en consecuencia preferido primero por el sistema; sin embargo en la práctica no resulta eficaz, es decir no se aplica en términos “derechos reales vs. Derechos personales” pues según la norma comprendida en el artículo 2022 del Código Civil los primeros prevalecen en contra de los últimos, al atribuirles caracteres absolutos “per se” debido a que gozan de la oponibilidad erga omnes” y de “energía persecutoria” de la que 6 DELGADO SCHEELJE Álvaro. “Publicidad jurídica registral” en: Revista Notarius, Lima 1997. p.57.
  4. 4. “carecen” los derechos personales”, aspectos que en la práctica conllevan a situaciones ineficientes, contrarias a la seguridad jurídica y privilegian la clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra aquel que diligentemente inscribió o anotó un derecho diferente a los considerados “reales” al preferir el sistema a un “propietario” oculto que aparece posteriormente ante Registros adjuntando para tal efecto documentos públicos o privados de fecha cierta anterior a la anotación de la medida cautelar, al que no resulta oponible tal medida judicial; conocedores que en nuestro sistema rige la consensualidad en materia de transmisión del derecho de propiedad, debería prevalecer la publicidad registral, en el caso de inmuebles inscritos, para toda clase de derechos, sean reales y personales, y la tercería excluyente de dominio no desconozca los derechos de quienes tuvieron la diligencia de publicitar su derecho, pues contrario sensu los “terceros registrales” titulares de “derechos no reales” no tendrían incentivo alguno para inscribir, al igual que los titulares de “derechos reales”, excepto cuando se enfrenta a otro derecho de la misma naturaleza. Este problema adolece el sistema peruano, pues contrapone los principios del derecho Registral considerados en el Código Civil en uno de sus libros, a las normas del Derecho Civil, pues pese de haber contratado bajo la fe registral, la publicidad registral, los acreedores de alguna manera no se sentirán seguros por este defecto que el sistema debe resolver, mientras tanto el Poder Judicial resolverá aplicando las normas civiles y como su medida cautelar no tendría amparo legal, se verá entonces perjudicado, causando daños enormes a los acreedores. Vemos, pues que se ve afectada la seguridad jurídica, la publicidad registral dando lugar a la inseguridad jurídica. Es decir se afecta la seguridad de aquellos que al acceder al Registro, consideran que cuentan con un derecho inatacable, basado en los principios registrales, confían de la protección más elevada que brinda nuestro sistema Registral Inmobiliario, a través de la presunción juris et de iure reflejada en el Principio de Fe Pública Registral. En nuestro país la publicidad se exterioriza a través de la expedición de certificados compendiosos o literales, o certificados de gravámenes. Sin
  5. 5. embargo qué efecto negativo encontramos, cuando el contenido expresado por el Registro, resulta inexacto entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral; de tal forma ello va permitir que la publicidad dada por Registros Públicos, como institución del Estado, sea válida para todos sin excepción. Consideramos que no debe beneficiarse uno y perjudicarse el otro, sino más bien ambos derechos tanto el derecho real y derecho personal deben complementarse entre sí; a fin de lograr el mayor equilibrio posible. CONCLUSIONES 1. La inscripción debe significar la forma más viable, adecuada para dar publicidad de los actos y derechos en salvaguarda de la titularidad de los mismos y brindar certeza, seguridad mediante la publicidad y lograr con ello un sistema jurídico registral coherente. 2. La inscripción constitutiva va permitir una mayor seguridad a las transacciones económicas basadas en los bienes inmobiliarios lo cual es sumamente importante para nuestra economía. 3. Debe existir una adecuada publicidad basada en la prioridad registral, en el principio de tracto sucesivo y todos los principios registrales dotándola de veracidad. 4. A fin de lograr la seguridad jurídica amparados en la publicidad registral debe tutelarse no solamente los derechos reales, sino también los derechos personales por el principio de prioridad registral, a fin de evitar el beneficio de uno y el perjuicio de otro, para la cual se requiere modificar el sistema declarativo de la inscripción en el registro de la propiedad inmueble previsto en el articulo 949 del Código Civil. “Prior tempore, potior jure” Primero en el tiempo, primero en el derecho.

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