Qué te interesa antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda? Novedades y aspectos legales que conviene tener en cuenta en la firma de contratos de vivienda.

1. ¿Qué te interesa saber antes de firmar un
contrato de arrendamiento de vivienda?
1. RÉGIMEN LEGAL
Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de
realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la
autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia
fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se
hicieron.
2. COMUNICACIONES
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos
de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados
por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de
la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
3. DURACIÓN
- ¿Puedo arrendarlo por el tiempo que quiera?
La duración es libremente pactada por las partes. Pero si es inferior a
tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta alcanzar ese mínimo de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste
su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación. Lo que cuenta es
la realidad de la causa del arrendamiento; un arrendamiento de vivienda no
se convierte en un arrendamiento de temporada por indicar que tendrá una
duración de 11 meses.

2. - ¿Cuál es la fecha que se considera de inicio para vencimientos
y notificaciones?
La fecha del contrato, salvo que la puesta a disposición del arrendatario
fuera posterior, en cuyo caso sería ésta última.
- Si mi hijo necesita la vivienda, puedo resolver el
arrendamiento antes de los tres años?
Si. Una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el
arrendador puede comunicar al arrendatario que necesita la vivienda para
su hijo u otro familiar en primer grado de consanguinidad, con dos meses
de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar. Hay un plazo de 3
meses para que la vivienda sea ocupada por el familiar. Si no es así, en el
plazo de treinta días, el arrendatario tiene derecho a ser repuesto en el
arrendamiento por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización
de los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una cantidad equivalente
a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir hasta
completar tres.
- Y si tengo un comprador, está obligado a respetar el
arrendamiento por el plazo de 3 años?
Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo
dispuesto en el art 1.571 CC. El arrendamiento sólo surtirá efectos frente a
terceros adquirentes cuando se encuentre inscrito en el Registro de la
Propiedad. Cuando la finca no esté inscrita se aplicará lo dispuesto en el
párrafo 1º del artículo 1571 del Código Civil, en cuyo caso, cuando lo
ejercite el adquirente, el arrendatario podrá exigir se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente
su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás
cantidades se devenguen al adquirente.

3. - Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
En estos casos el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de
la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto
en la legislación civil que resulte de aplicación, pasando a ser el titular del
contrato cuando tenga atribuido el uso permanente o en un plazo superior
al que reste por cumplir del contrato.
La voluntad del cónyuge de continuar deberá ser comunicada al
arrendador en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando la copia de dicha resolución o de la
parte que afecte al uso de la vivienda.
- Parejas de hecho
En una relación de parejas de hecho, si hay ruptura, puede continuar en
el arrendamiento el miembro de la pareja si en el contrato no figura su
nombre? Y si están inscritos en el registro de parejas de hecho? ¿no sería
inconstitucional?
El Legislador ha excluido esta posibilidad. Tan sólo permite la
subrogación de la pareja de hecho en los supuestos de desistimiento del
contrato por parte del arrendatario, siempre que la persona hubiera estado
conviviendo con el arrendatario de forma permanente durante al menos los
dos años anteriores al desistimiento, salvo que tuvieran descendencia
común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
- Y si el inquilino se va antes de que finalice su contrato, tengo
derecho a indemnización?
El legislador de 2013 ha establecido un criterio uniforme para todos
los arrendamientos de vivienda, con independencia del plazo de duración.
En primer término, impone al arrendatario un período obligatorio inicial
de seis meses en el que no puede utilizar el derecho a la resolución
unilateral, de forma que ese período inicial se configura como garantía del
arrendador, de forma que, una vez suscrito el contrato, el arrendador tiene

4. garantizada la supervivencia del contrato por lo menos durante un período
de seis meses.
Transcurridos los seis meses iniciales puede desistir con dos exigencias:
- una obligatoria, que grava al arrendatario con la carga de comunicar
al arrendador su intención de desistir con treinta días de
antelación; en caso de no hacerlo, el contrato deberá prorrogarse
nuevamente por ese mismo período.
- otra voluntaria, es la posibilidad de introducir en el contrato una
cláusula penal para el arrendatario, para los casos de
desistimiento unilateral, de forma que si se produjera este
desistimiento, deba indemnizar al arrendador con el importe de
una mensualidad por cada año que quede de cumplir del
contrato o la parte proporcional que pudiera corresponder.
Esta posibilidad es voluntaria de las partes, y en caso de que no se
hubiera recogido en el contrato, el arrendador no podrá exigir el
abono de esas cantidades.
- ¿Qué ocurre si la vivienda es objeto de una ejecución
hipotecaria? ¿puede continuar el arrendamiento?
Efectivamente, cuando el derecho del arrendador quedara resuelto
por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de
sentencia judicial, se extinguirá el arrendamiento.
Se exceptúa el supuesto en el que el contrato de arrendamiento
hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada.

5. - Si el arrendador es usufructuario del inmueble, se extingue el
arrendamiento cuando se termine el derecho del arrendador, o
pueden continuar durante la prórroga obligatoria de los tres
años?
Si el arrendamiento es otorgado por un usufructuario, se extingue
cuando termine el derecho del arrendador.
4. RENTA
- ¿Puedo fijar la renta que quiera?
La renta es la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en
contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los
siete primeros días del mes.
- ¿Puede exigirme el arrendador que le pague tres meses por
anticipado?
No. En ningún caso, podrá el arrendador exigir el pago anticipado de
más de una mensualidad de renta.
- Posibilidad de acuerdo para reformar o rehabilitar la vivienda
a cambio de renta
En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las
partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la
renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del
arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y
condiciones pactadas.
Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún
caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el
inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de
las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de

6. resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto
en el apartado 2 del artículo 23.
- ¿Se puede pactar en el contrato un criterio de actualización
diferente del IPC?
Sí. Tras la reforma se permite la posibilidad de pacto para fijar la
actualización, aplicándose el IPC en los casos de defecto de pacto entre las
partes.
El artículo 18, apartado 1 señala que durante la vigencia del contrato la
renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la
fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos
pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se
actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el índice general nacional del
sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como
mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en
las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
Señala el apartado 2 que la renta actualizada será exigible al
arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo
notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna
certificación del Instituto Nacional de Estadística.
- ¿Quién debe pagar los gastos de comunidad de propietarios?
¿y el IBI?
Rige la libertad de pacto.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que

7. correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del
arrendatario.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el
importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se
refiera a tributos no afectará a la Administración.
5. CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA
- ¿Qué reparaciones debe realizar el arrendador?
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la
renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la
vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al
arrendatario.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará
obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea
privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea
privado.
Por su parte, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador,
en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que
contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá
facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos
que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para
evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.

8. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la
vivienda serán de cargo del arrendatario.
6. CESIÓN Y SUBARRIENDO
El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento
escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la
posición del cedente frente al arrendador.
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y
previo consentimiento escrito del arrendador.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo
haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que
corresponda al arrendamiento.
7. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
El art. 25, en contraste con el anterior, permite la renuncia de este
derecho por el arrendatario si así lo pactan las partes, incluso en los tres
primeros años del contrato.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador
deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con
una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del
contrato de compraventa.
Ana José Ganga
Abogada
aganga-ferriz@icali.es