El documento resume los conceptos fundamentales de la propiedad en el derecho romano. Explica que los romanos utilizaron varias palabras para expresar la propiedad y define el dominium como el derecho real por excelencia. Describe las características de la propiedad como ilimitada, absorbente e inmune. Explica las diferencias entre la propiedad quiritaria y bonitaria y cómo existieron formas de propiedad colectiva y privada. Finalmente, analiza conceptos como la copropiedad, los derechos reales y el patrimonio.

1. Universidad Fermín Toro
Vice Rectorado Académico
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
La Propiedad
Autor:
Analix Aponte
CI: 21.142.811
Leonardo Fernández
CI: 20.889.973
María José Carrasquero
CI: 20
Jenny Ingoglia
CI: 13.990.155
Adnis León
CI: 19.240.848
M-6A1
Derecho Romano I
Abg. Loraine Mendoza
Barquisimeto, 30 de Mayo de 2011

2. La Propiedad
Comenzaremos desarrollando el Tema referente a la Propiedad diciendo que los
Romanos al carecer durante las etapas iniciales de su historia jurídica de una palabra
adecuada para expresar lo que hoy en día conocemos como propiedad, utilizaron
diversos vocablos para expresar esa definición, teniendo durante la época de Cicerón el
vocablo mancipium, y posteriormente, los términos dominium, dominium legitimun y
propietas, usados en ese sentido.
Cabe destacar que cuando la propiedad no estaba legitimada por el Derecho Civil, se
expresaba en los vocablos in boni esse o in bonis haberes. De donde surge el termino
dominium bonitarium, y al estar legitimada por el Derecho Civil se utilizaba el termino
dominium quiritarium.
Bien podemos definir de diversos autores este termino, comenzando por Accarias “Es
todo aquello que en virtud de lo cual las ventajas que puede procurar una cosa corporal
son atribuidas totalmente a una persona determinada”.
Luego Girard nos da otra definición, diciendo que es “El derecho real por excelencia, el
más conocido y antiguo de todos los derechos reales o el dominio completo o exclusivo
que ejerce una persona sobre una cosa corporal (plena in res potestas)”
Y de esta manera podemos nosotros definir la propiedad como la facultad que
corresponde a una persona llamada propietario, de obtener directamente de una cosa
determinada, toda la utilidad jurídica que esa cosa es susceptible de proporcionar.
Características
Son las siguientes:
• La propiedad es el derecho real por excelencia.
• Es ilimitada, es decir, es un señorío absoluto y exclusivo y, por ende, perpetuo e
irrevocable.
• Es absorbente, por cuando todo lo unido a la cosa pertenece a su propietario.
• Es inmune, pues está exenta de cargas públicas o privadas.

3. También podemos decir que:
• Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino porque las
facultades del titular no están prohibidas o limitadas taxativamente, siendo por
tanto indeterminadas.
Las ventajas del propietario se reducen a tres:
1. jus utendi (derecho de servirse de la cosa)
2. jus fruendi (derecho de obtener frutos y rentas)
3. jus abutendi (derecho de disposición que incluye hasta la destrucción)
• Era un derecho exclusivo, solo pertenece al propietario, no se concibe la
titularidad de dos o más sujetos sobre una misma cosa, para este supuesto se
concebirá el condominio.
• Era un derecho perpetuo, no se extingue por el ejercicio ni puede ser constituido
por un plazo determinado, pero puede pactarse su retransmisión al cabo de cierto
tiempo al transmitente.
Desarrollo de la propiedad inmobiliaria en el derecho romano.
Propiedad colectiva y propiedad privada.
Sobre la propiedad colectiva y la propiedad privada es necesario principalmente decir
que durante el derecho quiritario (alusivo a los quirites/Ciudadanos Romanos) y el
derecho consuetudinario (usos y costumbres), coexistieron las formas de propiedad
colectiva y de propiedad privada sobre los bienes inmuebles.
La doctrina ha admitido que la propiedad individual de cada jefe de familia recaía
solamente sobre un heredium de dos yugadas (una hectárea) y que por lo insuficiente de
la medida conferida ciertas tierras pertenecieron a un grupo más amplio como los gens.
Y en cuanto a la propiedad familiar en donde cada familia propietaria única de cierta
extensión de tierra.

4. Las tierras incultas.
Bien en cuanto a las tierras incultas el estado permitió a los ciudadanos tomar esas
tierras libremente a fin de cultivarlas, pero por ello le obligaban a pagar un tributo.
Aquí se refleja el derecho de propiedad que tiene el estado sobre las mismas. De allí que
el ocupante tuviera la posesión y no la propiedad.
Es lógico suponer que en la realidad fáctica, fueron los patricios quienes por sus
riquezas gozaron del privilegio de ocupar esas tierras.
Organización de la propiedad romana.
Según petit, “desde los primeros siglos de Roma, la propiedad estuvo organizada por el
derecho civil, siguiendo reglas precisas a ejemplos de otros pueblos.
Los romanos solo reconocen una propiedad, el dominium ex jure quiritium, que se
adquiere por modos determinados fuera de los cuales no podrían constituirse, es decir,
se es propietario o no se es.
Propiedad quiritaria
Es aquella a la que se denomina Dominium ex jure quiritium , unica connocida en los
primeros tiempos y reglamentada por el derecho civil o quiritario.
Para ser propietario quiritario se requiere:
• Ser ciudadano romano, el objeto debía ser una cosa romana “Res mancipi”
(Fondos de tierra y casas) y el modo de adquirir debe ser romano “mancipatio”
(Transmitir la propiedad de las cosas). Luego se admitió que el latino podía ser
propietario quiritario si tenía el “jus commercium”.
Propiedad bonitaria o pretoriana
Era la propiedad reconocida y sancionada por el derecho pretoriano en oposición a la
propiedad quiritaria que reconocía y sancionaba el derecho civil.

5. El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la
propiedad, derecho a servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero que a los ojos del
derecho civil no era propietario, no podía emplear los modos de enajenación
“mancipatio”.
Limitaciones de la propiedad
• Prohibición de enterrar cadáveres en fincas urbanas.
• Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad.
• En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad pública.
• En la época clásica se reglamentaba ya la altura, estética y distancia de las
construcciones.
Limitaciones por vecindad
• Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende sobre
una propiedad.
• Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
• Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por vecindad: “damni
infecti” (garantía que se otorgaba para asegurar el perjuicio que podía causar un
daño probable) y “finium regordorum” (se fijan las líneas de los límites).
La copropiedad
Se entiende por copropiedad múltiple o mancomunada, la relación jurídica en la cual, a
una cosa.
De este concepto se desprende:
• Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común están
limitadas por cuanto ninguno puede totalmente ejercer su derecho.
• Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tienen en
comunidad de bienes.
• Que la copropiedad es una limitación de la propiedad.

6. Teorías
Según Camus, al doctrina romana sobre la propiedad se sostiene por los romanos en
relación con el condominio que los propietarios tienen derecho a una cuota intelectual.
De manera que según este concepto los poderes de los copropietarios no se ejercen
sobre partes materiales de la cosa sino que tienen derechos sobre porciones ideales
abstractas.
Elementos
• Varios sujetos o copropietarios
• Un solo objeto no dividido materialmente.
• El reconocimiento de cuotas ideales.
Tipos
• La copropiedad que procede del consentimiento o de la voluntad de las partes
(condominio convencional). Seria el caso de 2 o mas personas, quienes
adquieran la propiedad de un inmueble (edificio o fundo).
• La copropiedad legal. Es aquella, que se produce por un hecho ajeno a la
voluntad. Un ejemplo de ello seria la herencia, en que los coheredores son
condueños del patrimonio hereditario (comunidad incidental-conmunis
incidens).
Efectos
• Ningún copropietario, individualmente, puede disponer de la cosa poseída en
común, sin el consentimiento de la totalidad de los copropietarios.
• El copropietario puede disponer de su cuota, parte, por cuanto no se altera en la
esencia del condominio, ni la situación de los demás copropietarios.
• A fin de realizar innovaciones o alteraciones de la cosa, que modificarían su
estado, se exigía el consentimiento expreso de los copropietarios.
• Los copropietarios podrían ejercer cualquier acción real o personal contra
terceros o contra los copropietarios.

7. • En la copropiedad la división de la cosa, la consideraban necesaria para impedir
problemas de carácter practico
Derechos reales y derechos personales
La concepción de los derechos reales, para una gran parte de los civilistas modernos, es
similar al referido por la doctrina romanista.
Siendo definida por los civilistas como:
De Page “todo derecho subjetivo que se ejerce directamente sobre una cosa sin la
intervención de otra persona”.
León y Henry Mazzeaud “la relación jurídica inmediata y directa entre una persona y
una cosa”.
Luego en la teoría clásica fundamentada en los principios romanos tenemos:
De Rugiero “el derecho real supone una relación inmediata y directa entre una persona y
una cosa”.
Reguín; Planiol “concepción obligacionista. Sostienen que la relación jurídica no puede
existir sino entre sujetos y derechos, y no una relación jurídica vinculatoria de una
persona con una cosa.
Caracteres del derecho real
• El derecho real es absoluto e involucra 2 atributos, el derecho de preferencia y el
de persecución; genera, en todo caso, acción real, que permite al titular de
derecho real perseguir la cosa en mano de quien se encontrare.
• Se admiten como derechos reales. La propiedad, usufructo, uso y habitación,
servidumbres, prenda y la hipoteca.
Patrimonio
Hoy se habla de las diversas acepciones que tiene la palabra patrimonio; se dice, por
ejemplo, que es el conjunto de derechos y obligaciones de contenido patrimonial, de los

8. cuales es titular una persona; pero también se sostiene, que el patrimonio bruto esta
constituido por el conjunto de derechos patrimoniales, que tiene una persona, es decir,
el activo patrimonial, y se señala también que patrimonio neto es el resultante de la
diferencia entre el activo y el pasivo.
En virtud de la subjetividad de la teoría clásica el patrimonio no puede ser concebido
como algo unido a la persona, sino como algo objetivo, como un conjunto de bienes,
cuyo vínculo de unión no es una persona sino la persecución de un fin jurídicamente
tutelado.
Clasificación de la propiedad
Podria clasificarse, en atención a la extensión del derecho, o bien, a las cosas que son
objeto del mismo.
• Por su extensión:
1. propiedad plena, que comprende el uso, goce y abuso reunidos en un
solo titular.
2. la nuda propiedad, que atribuye el disfrute a una persona distinta del
propietario.
• Por las cosas que son objeto del derecho de propiedad, puede ser:
1. propiedad civil.
2. propiedad minera.
3. propiedad intelectual.