De economische recessie is een feit. Het betekent de dood in de pot van de kantorenontwikkeling. Maar zijn er geen positieve kanten aan? Levert het geen kans tot een kwaliteitsslag op kantorengebied? Mogelijk, maar dan aan de hand van een uitgewogen partituur, meent architect en bedrijfskundige René Stevens. Op die manier ontstaan 'gebouwen met een ziel', zoals Peter Camp ze beschrijft in zijn gelijknamige boek. 20031001 Vastgoed - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

1. Tekst Arie van der Ent . lllustrêtie Jan de With
B E D R I J F S H U I S V E S T I N G
Korset o{
Deeconomischerecessieiseenfeit. Hetbetekent
dedoodin depotvoordekantorenontwikkeling.
Maarzijn ergeenpositievekantenaan?Lwert
hetgeenkanstoteenkwaliteitsslagopkantoren-
gebied?Mogelijk,maardanaandehandvaneen
afgewogenpartituur, nxeentd.rchitectenbedrijfs-
kundigeRenëSteyen*Opdiemanierontstaan
<<gebouwenmeteenziel>>,zld.lsPeterCampze
beschrijftin zijngelijknamigeboek.
omsvallendingensamen.Zoalsde af-
spraakmet architectenbedrijfskundige
RenéStevens,partnerin Atelier V design&
development(www.atelier-y.nl),om te praten
overzljn visieop projectontwikkelingende
verschijningvanhet boek
'Gebouwenmet eenziel'
vanorganisatiekundige
PeterCamp.Gespreken
boekblijken in elkaarsver-
lengdete liggen.Zowel
StevensalsCampkiezen
voorgebouwendieboven
demiddelmaatuitsteken
enzijn warsvanderisico-
lozegebouwenwaarvaner
delaatstetienjaar teveel
zijn gebouwd.
Stevensgebruikt graagdemodealsmetafoor
om zijn denkbeeldenduidelijk te maken.
'Wepratenbij bedrijfsgebouwenvooralover
defunctionelecomponent:vierkantemeters,
aantalparkeerplaatsenof topkoeling.Bij kle-
ding hebbenwehet hoofdzakelijkoverde
emotioneleelementen:het erbij willen horen
enhet imagoversterken.Dat eenregenjas
waterdichtis vindenwelogisch.Eigenlijk vin-
denwedieemotionelecomponentookbij
huisvesting.Het gebouwalsimagebuilder.
Daarnaastwil je alswerkgeverje menseneen
stimulerendeensamenbindendewerkomge-
ving bieden.Het gebouwalsteambuilder.
Hiervoor gaatmengewoonlijk met elkaarde
hei op.Maaraanteambuilding moetje dage-
lijks doen.Het Europesehoofdkantoorvan
Nike in Hilversum heefteeneigensfeerter-
wijl het tocheenhuurpand is.Medewerkers
zijn casualgekleedener zijn sportfaciliteiten
in enom het gebouwwaaryanzij gebruik van
kunnen maken.Demedewerkersworden
doordrenkt methet Nike-denken.'
Dekantoorgebruikerisanoniem,maareen
goedeprojectontwikkelaardenkt overdoel-
groepenna.Dékantoorgebruikerbestaatniet,
ookeenmarktconformkantoorgebouwniet.
Stevens:'Netalsbij auto's.Eenmarktcon-
forme autobestaatniet. Paswanneerje het
overhet topsegmentauto'shebt,krijg je er
eenbeeldbij. Het betekentdatje onderzoek
moetdoennaardoelgroepen,waarbijwein de
vastgoedsectorveelkunnen lerenvanandere
branches.Natuurlijk ishet moeilijk om men-
senopéénhooptegooien.Het enemoment
eetje eenMcDonalds-hamburger,op een
andermomenteetje in eensterrenrestaurant.
Waarhoorje bij?'
Pijngrenzen
Deonderzoekenvandeadviesbureauskomen
volgensStevensniet verderdan<<push-en
pulllijstjes>>enhet capaciteitsvraagstuk.
'Maarerkomt nog ietsandersbij. Om te
beginnenpasthuisvestingnooit.Alsje iets
nieuwskoopt of huurt, ishet altijd te groot.
Jezult wel gekzijn om het te klein tekopen
of tehuren.Duswaarblijf je methuisves-
tings-kengetallen.Vervolgenskomt er een
periodedat het heelevenaandenorm vol-
doet,danvolgt eenlangeperiodedat het te
klein of opnieuwte groot is.Pasnadatvele
pljtgrenzen zijn overschredenwordt het
initiatief genomennaaranderehuisvesting
om tezien.'Omverdertekomendande
genoemdelijstjeswerd tienjaar geledenop
initiatief vanStevens,toenin dienstvanprz
Zadelhoff,eenonderzoekgestartin samen-
werking met eBP,RGDendestichting
Bouwresearch.'Devraagwas:zijn erin plaats
vanal diehardepush-enpullfactorengeen
zachtefactoren?'
Bedrijfslifestyle
Er werden75opasverhuisdebedrijvengeën-
quêteerdmet alsuitkomst dat het zeerwe1
mogelijk bleekdemarkt in te delennaarkan-
toororganisatiesmet eenvergelijkbarehuis-
vesting.Je hadbijvoorbeelddeVisualisten,de
groepkantoorgebruikersdie aandesnelweg
zitten om zichin depicturete spelen.Jehad
deStationairen,dezegroepwil graagop
openbaarvervoersknooppunten zitten.Zo
warenervijf groepen.'Opdit momentbereidt
Atelier V eenonderzoekvoormet dezelfde
onderzoekstechniekendie normaalworden
gebruikt voorproductenmet eensterkemo-
tionelelading, zoalsmodeencosmetica.
Stevens:'Mensenin eenhokjestoppenis
moeilijk. Tochhebbendezebranchesveel
geldbesteedom groepentekunnenbenoe-
men.Die techniekenwillen wegebruiken
voordevastgoedbranche.Al is maarro pro-
centvandeuitkomstenbruikbaar,dat is meer
danniets.'
Alshet aanStevensligtzalbedrijfslifestyle
eenbelangrijkefactorwordenbij deontwik-
keling vankantoren.Bedrijfskundeenmarke-
ting zullen eenbelangrijkeinput leverenbij
het opzertenvanhetprogrammavaneisen.
Debedrijfsidentiteit enpositioneringvanher
bedrijf staandaarbijmedecentraal.Stevens
ziet dit alshet schrijvenvaneenpartituur.
'Het eersteconceptmoetdoordrenkt zijn van
marketing,definanciëlehaalbaarheidende
productiewijze.Pasdangaje op zoeknaareen
architect.'Op dezewijzewerkt menbij Atelier
V aande(re)stylingvandekantorenvaneen
multinational. 'Dit bedrijf heeftdebehoefte
om delook andfeelvanhaarproductenook
O K T O B E R 2 O O 3

2. v A s T G o E D M A N A G E M E N T K o r s e to f l i n g e r i ê
in haarbedrijfsgebouwenvoelbaarte maken.
Maar zonderdat dit blijvend aandegebou-
wengebakkenzit.'
Middensegment
Er isnietsmismetbouwenvoorhet midden-
segment,vindt Stevens.Dat isimmersde
grootstegroepgebruikers.'Maareentégroot
aantalbeleggerswil opsafespelenenkiest
voormarktconform.Deenehuurdereruit,de
andereerin.Maarbij eenoveraanbodwerkt
hettegenje.Dankandehuurderhet ene
marktconformekantoorgewoonvoorhet
andereverwisselen.Bij datsoortgebouwen
kun je alleennogop prijsconcurreren.Door
eenverkeerdsoortmarktconformdenkenzijn
marktuniforme gebouwengerealiseerddie
voorvelenalskeurslijf werken.Nu kunnen
wedeontwikkelaars,beleggersenmakelaars
hiervahwel deschuldgeven,maardeafne-
merszijn ermededebetaan.Deafnemers
haddenkritischermoetenziin.Menheefthet
gewoongepikt.'
Sexy lingerie
In deafgelopentijd heeftStevenseenaantal
presentatiesgehoudenom zijn visieteventi-
leren.In diepresentatielaatStevensoppreg-
nantewijze zien dat vastgoedte vergelijkenis
metmode.Vastgoedalstweedehuid.
Vastgoedalskorsetof vedeidelijkelingerie.
Het gaatdaarbijonderandereom identiteit.
'Maaf',zosteltStevens,'watmenonderschat
is deinvloeddieeengebouwheeftop demen-
sendieerinvertoeven.Jevoeltje prettigin je
kleren,zezitten lekker.Bij sommigegelegen-
hedentrekje eengalapakaanenin andere
gevallenalleeneenzwembroek.Bij gebouwen
kun je ookopdiemanierdenken.Ik hebhet
voorbeeldvanInterpolis uitgekauwd.
Da t zetmenhuisvestinggerichtin om
debedrijfsfilosofietot uiting tebren-
gen.Defacilitairedirecteurvan
Interpolis heeftooit gezegd:<<Watwij
willen bereikenis dat onzemensenin
lichteverwarringzijn alsze'sochtends
binnenl<omen.Zeweteflnietwaarzedie
daggaanzitten. Eenlichte verwarringen
daardoorveelalerter>>.'
Bij Interpolis is dehuisvestingte vergelijken
metsexylingerie.Niet alleenzijndemede-
werkersalerter,zewordenverleidtot veel
meer,zoblijkt uit het boekvanCamp,waar-
in - naastzo'nveertiganderebedrijfsgebou-
wen- dehuisvestingvanInterpolisuitge-
breid aandeordekomt. Hij haalt eenonder-
zoekaannaardeeffectenvanhet Interpolis
KantoorConcept(IKc)- eenopenconceptmet
openruimtesmet vergadertafels,centrale
faciliteiten,concentratieplekkenenvergader-
ruimtes- waaruitblijkt hoegrootdeinvloed
op demedewerkersis:
r.Er ismeerzelfstandigheidenmeermotiva-
tle,
z.Dehorizontale enverticalecontactenbin-
neneenetagezijn toegenomen.
3.Het rrc heefteennivellerendeffectopsta-
tusverschillen.
4.Deleidinggevendenopoperationeelniveau
moetennieuwevaardighedenontwikkelen.
5.Iedereenis ertrotsoptewerkenvoor
Interpolis.
Kwaliteitsslag
Eengebouwdoetietsmetmensen.Ofhet nu
verleidt,zoalsdesexylingerie vanInterpolis,
of wanneerhet werkt alseenkorset,zoalsbij
eenfusiewanneernieuwehuisvestingmoet
leidentot het creërenvanéénenkelenieuwe
cultuur.Datkomt omdatzo'ngebouween
ziel heeft.
Bij hetdoorlezenvanhetboekvanPeter
Campzal delezerontdekkendat deauteur
het resultaatbeschrijftvandemaniervan
werkendieRenéStevensvoorstaat.Geslaagde
gebouwen,zoalsdevoorbeeldendieCampin
zijn boekgeeft, zljn speciaalontwikkeld voor
eenopdrachtgever.Stevenswil naar..gebou-
wenmet eenziel>>toedie gewoongehuurd
kunnenworden.Gebouwen,diedeidentiteit
vandegebruikersuitstralen.Dat moetmoge-
lijk zijn.Misschienwordenontwikkelaarsen
beleggersin dezedonkereeconomischetijden
gedwongenom anders,meerdoelgroepge-
richt tegaandenkenenkunnenwejuist door
deeconomischerecessieeenkwaliteitsslag
maken.r
O K T O B E R 2 O O 3