Le choix de la fiscalité d'un investissement immobilier est fondamentale. Il permet d'arbitrer entre la volonté de maximiser la plus-value finale et entre la volonté d'économiser de la trésorerie. L'article vise à déterminer les éléments qui sont déterminants pour choisir efficacement entre l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur le revenu. Un article écrit à 4 mains avec la participation de Me Benoît MOREL Notaire.

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ÉTUDE fiscal
INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Le choix du « bon » investissement locatif se révèle déjà complexe, mais si l’on
considère qu’un simple choix fiscal peut en diminuer la rentabilité par deux ou
peut imposer un effort d’épargne double il est urgent de s’interroger ! Depuis le
1er septembre dernier, date d’entrée en vigueur de la dernière réforme des plusvalues immobilières des particuliers1, faut-il privilégier ce régime d’imposition
ou se réfugier derrière l’impôt sur les sociétés pour réaliser ses investissements
locatifs ?
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Investissement locatif :
économiser de la
trésorerie ou maximiser
la plus-value ?
L
Étude rédigée par Benoît Morel
et Jacques Collombier
La Semaine Juridique - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 44-45 - 1er novembre 2013
Benoît Morel est notaire, et Jacques Collombier est gérant du cabinet LBA (spécialiste
en protection sociale et rémunération du
dirigeant)
1 - La loi fiscale recherche un difficile équilibre pour
maximiser les rentrées fiscales sans étouffer l’activité
économique. Le domaine de l’imposition des plus-values immobilières est révélateur de l’approche casuistique des gouvernements successifs. Le balancier fiscal
produit des ajustements fréquents qui sont contraires à
1 Le projet de loi de finances pour 2014 a été présenté le 25 septembre dernier et il poursuit deux objectifs affirmés par le
ministre de l’Économie : « stimuler la croissance et dynamiser
l’emploi ». Un amendement déposé par M. Christian Eckert envisageait de modifier le mécanisme de l’abattement pour durée
de détention applicable depuis le 1er septembre 2013 dans l’optique d’aligner l’abattement pour durée de détention applicable
en matière de prélèvement sociaux sur celui applicable à l’impôt sur le revenu en le limitant à 22 ans. La mauvaise surprise
résidait dans l’instauration d’un plafond d’abattement de 28 %
au bout de 22 ans à la place d’un abattement intégral au bout
de 30 ans. L’Assemblée nationale n’a finalement pas repris cet
amendement lors du vote du 21 octobre dernier. Néanmoins,
un groupe de travail va être constitué pour approfondir cette
question pendant la navette parlementaire.
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ÉTUDE fiscal
la sécurité fiscale, sur laquelle repose nécessairement l’investissement. Les professionnels et les investisseurs doivent s’adapter
à ces évolutions et amender leurs habitudes praticiennes.
2 - Si l’emplacement demeure le critère premier pour définir l’opportunité d’un investissement immobilier, la prise en
compte de la fiscalité se révèle également déterminante. Les
simulations établies révèlent que la même opération peut voir
son rendement net final passer du simple au double selon l’option fiscale choisie…
3 - La complexité de la fiscalité ainsi que les particularités inhérentes à chaque projet immobilier interdisent de définir catégoriquement la « solution miracle » adaptée à toutes les hypothèses.
Seule une analyse circonstanciée et une simulation précise des
flux financiers permettront de définir la stratégie idoine. Il n’en
demeure pas moins important de comprendre les mécanismes
qui sous-tendent une option fiscale et d’appréhender les règles
fiscales actuelles. Dans cette optique, il est légitime de s’interroger (toujours) sur les évolutions futures et de phosphorer sur
des exemples concrets d’investissements immobiliers.
4 - Après avoir explicité la réforme de l’imposition des plusvalues immobilières des particuliers (1), il conviendra de la
comparer à l’option pour l’imposition au titre de l’impôt sur les
sociétés (2). De salutaires exemples permettent de dégager les
lignes directrices d’une option fiscale (3) avant de s’aventurer à
un peu de prospective législative (4).
1. La nouvelle mansuétude fiscale en
matière de plus-values immobilières
des particuliers
5 - L’imposition des plus-values immobilières repose sur le
calcul de la différence entre le prix de vente d’un immeuble et
son prix de revient. La plus-value brute ainsi obtenue est retraitée par application d’un abattement proportionnel à la durée
de détention de l’actif immobilier. Un tel abattement se justifie pour la prise en compte du caractère non spéculatif de la
détention d’un immeuble pendant plus d’une décennie ; un tel
abattement se justifie pour éluder une imposition de l’inflation.
À compter d’une certaine durée de détention, le principe fiscal
veut que la plus-value immobilière soit exonérée totalement
d’imposition.
6 - La loi fiscale a récemment fait évoluer cette durée : initialement fixée à 22 années, elle a été ramenée à quinze années,
à compter du 1er janvier 2004, pour être ensuite portée, par la
même majorité parlementaire, à trente années, à compter du 1er
février 2012, avant d’être fixée, depuis le 1er septembre dernier,
à vingt-deux années. La boucle semblerait bouclée si la réforme
fiscale n’innovait pas en introduisant un nouvel abattement
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pour durée de détention spécifique aux prélèvements sociaux
qui autorise une exonération totale à compter de la 30e année…
7 - Refusant la simplicité, le fiscaliste devra désormais calculer
deux plus-values nettes différentes dont l’une servira d’assiette à
l’impôt sur le revenu et l’autre aux prélèvements sociaux.
Concernant la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention ne se calcule pas de
manière linéaire : aucun abattement n’est autorisé pendant les
cinq premières années puis un abattement de 6 % s’applique
annuellement de la 6e année à la 21e année et un abattement
de 4 % la 22e année permettent d’atteindre une exonération
totale. Ainsi, à titre d’exemple la vente d’un bien immobilier
après quinze années de détention bénéficiera d’un abattement
de 60 % correspondant à cinq années sans abattement et à dix
années générant un abattement annuel de 6 %.
Concernant la détermination de l’assiette des prélèvements
sociaux, aucun abattement n’est autorisé pendant les cinq premières années puis un abattement de 1,65 % s’applique annuellement de la 6e année à la 21e année, un abattement de 1,60 %
s’applique pour la 22e année et un abattement de 9 % de la 23e à
la 30e année permettent d’atteindre une exonération totale. Ainsi, à titre d’exemple la vente d’un bien immobilier après quinze
années de détention bénéficiera d’un abattement de 16,5 % correspondant à 5 années sans abattement et à dix années générant
un abattement annuel de 1,65 %.
2. Les attraits de l’impôt sur les
sociétés
8 - En parallèle, le choix d’une structure sociétaire soumise à l’impôt sur les sociétés permettra de réaliser un investissement immobilier locatif au regard d’une fiscalité très différente. Tout d’abord,
les revenus locatifs ne seront pas imposés au titre de revenus fonciers mais seront soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 %
puis de 33,33 %. Des amortissements fiscaux seront pratiqués pour
déduire une partie du prix de revient de l’immeuble des revenus
locatifs imposables. Ensuite, lors de la vente de l’immeuble par la
société, la plus-value sera imposée au sein de la société lors de la
clôture de l’exercice et elle ne relèvera nullement de l’imposition
des plus-values immobilières des particuliers.
9 - À court terme, l’avantage de l’impôt sur la société réside
dans la possibilité de pratiquer des amortissements fiscalement
déductibles, mais dans notre hypothèse, il n’offre aucun abattement pour durée de détention qui viendrait limiter le montant
de la plus-value taxable lors de la vente de l’actif immobilier.
L’absence de prise en compte de la durée de détention pour minorer l’assiette taxable constitue un réel inconvénient qui limitait par le passé l’opportunité d’un tel choix fiscal.
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10 - À long terme, l’avantage des amortissements est arithmétiquement effacé par la réintégration de leur montant dans le
calcul de la plus-value imposable. L’assiette d’imposition est
ainsi constituée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Or cette dernière correspond au prix d’acquisition minoré des amortissements effectués. Dans l’optique
d’un investissement immobilier qui se valorise dans la durée,
les amortissements n’autorisent qu’un gain de trésorerie en permettant de limiter l’imposition pendant la durée de détention.
Lors de la vente de l’investissement, l’avantage de trésorerie sera
finalement remboursé à l’administration fiscale.
11 - Après la réalisation finale de l’investissement, la société soumise à l’impôt sur les sociétés a vocation à distribuer son résultat financier à ses associés. Les dividendes seront alors intégrés
dans leur assiette de l’impôt sur le revenu après l’application
de l’abattement de 40 % dont l’objet est de compenser l’impôt
sur les sociétés déjà acquitté en amont. À compter de leur distribution, le bénéfice de l’investissement entre également dans
l’assiette de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
12 - Les modalités de détermination de l’abattement pour durée de
détention dans le cadre de la période de trente ans se sont révélées
être un encouragement à utiliser des sociétés soumises à l’impôt
sur les sociétés pour procéder à des investissements immobiliers.
L’actuelle dichotomie, entre une durée d’exonération de vingtdeux ans pour l’impôt sur le revenu (actuellement de 19 %) et une
durée d’exonération de trente ans pour les prélèvements sociaux
(actuellement de 15,5 %), prône-t-elle pour un recours accentué
aux structures soumises à l’impôt sur les sociétés ou favorise-t-elle
un choix orienté vers la soumission à l’impôt sur le revenu ?
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8 % et financé par un emprunt au taux de 3 % sur 15 ans qui
sera revendu dès la fin du crédit ;
- n investissement locatif dans un appartement locatif d’une
u
valeur de 300 000 € générant un revenu de 3,5 % et financé
par un emprunt au taux de 3,20 % sur 20 ans qui sera revendu
dès la fin du crédit.
14 - Dans les deux hypothèses retenues, les incidences du choix
fiscal ne sont pas négligeables. Dans le premier cas, le gain net de
l’investissement varie de 439 636 € en cas d’option pour l’impôt
sur le revenu à 333 532 € en cas d’option pour l’impôt sur les
sociétés. Dans le deuxième cas, il varie de 146 804 € à 89 062 €.
Le régime fiscal mis en place au 1er septembre dernier est donc
objectivement plus favorable que l’ancienne réglementation. Il
en ressort que l’impôt sur le revenu est désormais très attractif
par rapport au choix de l’impôt sur les sociétés.
15 - Concrètement, le choix de l’impôt sur le revenu est toujours plus favorable dans les deux hypothèses que nous avons
évoquées. Mais il n’en demeure pas moins que l’impôt sur les
sociétés serait plus opportun dans l’optique d’un réinvestissement du prix de vente de l’immeuble et donc en l’absence de
distribution de dividendes par la société. De même, une augmentation du rendement de l’investissement plaide pour une
option à l’impôt sur les sociétés.
16 - En parallèle, le besoin de trésorerie est plus faible en cas
d’option pour l’impôt sur les sociétés : dans le premier cas, il se
limite à 128 818 € au lieu de 352 988 €.
3. L’incidence financière des choix
fiscaux
13 - Simulations. - Pour répondre concrètement à cette question
claire, différentes simulations ont été établies en partant d’une
réflexion autour de deux projets différents :
- n investissement locatif dans un immeuble à usage de buu
reaux d’une valeur de 600 000 € générant un rendement de
Dans le deuxième cas étudié, la différence est plus faible et le besoin de trésorerie passe de 288 362 € à 259 861 € en cas d’option
pour l’impôt sur les sociétés.
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17 - Le choix de l’impôt sur les sociétés se justifie surtout en
cas de trésorerie limitée : un tel schéma permet de limiter les
besoins en fonds propres au cours de la période de détention
de l’investissement. Corrélativement, le retour sur investissement est plus faible. Limiter le besoin de trésorerie permet
également de multiplier le nombre d’investissements et de
limiter le risque d’impayé locatif.
18 - Plus le rendement et la rentabilité de l’investissement
seront élevés, plus l’option pour l’impôt sur les sociétés se
révélera opportune pour limiter la fiscalisation des revenus.
Si l’objectif est de capitaliser dans la société sans procéder à
des distributions, le choix de l’impôt sur les sociétés apparaît
opportun. La société patrimoniale à l’impôt sur les sociétés
a donc un avenir dans les hypothèses de réinvestissements.
En raison de l’abattement pour durée de détention, l’attrait
de l’impôt sur le revenu augmente encore en cas d’investissement à fort potentiel de valorisation.
19 - Une telle analyse permet également de réfléchir sur les
incidences probables de nouvelles modifications.
4. La fin du marketing
fiscal coercitif ?
20 - La suppression du principe de l’abattement pour durée
de détention en cas de vente d’un terrain à bâtir est actuellement envisagée. Une telle réforme serait certainement
accompagnée d’un dispositif transitoire permettant aux
propriétaires de vendre en urgence leur terrain à bâtir sans
attendre de thésauriser sur la spéculation immobilière.
21 - L’objectif de la réforme est d’obtenir un choc d’offres
de terrains à bâtir qui permettrait de maîtriser le prix du
foncier et de construire plus de logements à moindre coût.
Une telle approche est cependant vouée à l’échec et ne fera
que ralentir le rythme de mise en vente des terrains à bâtir
par les propriétaires. La transition qui avait été mise en place
lors du passage de la durée d’abattement de quinze ans à
trente ans n’avait pas provoqué un choc des offres de terrains à bâtir.
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22 - Bien plus, il est à craindre que les propriétaires ne décident d’attendre pour vendre sous des cieux fiscaux plus
cléments. Tout d’abord, l’attente leur profite financièrement
car leurs terrains à bâtir continueront certainement à se
valoriser en raison de la pression foncière. Ils ne prennent
alors que le risque d’un changement de réglementation qui
limiterait la constructibilité de leur bien.
Ensuite, la majorité des contribuables fera le pari d’une évolution de la règle fiscale dans les années à venir. On découvre
ici l’effet pervers pour le législateur de l’instabilité fiscale. Si
la fiscalité constitue le meilleur moyen d’orienter le comportement des Français, le législateur a fini par fragiliser son
pouvoir en le viciant d’inconstance. La règle fiscale influe
certainement sur les choix patrimoniaux mais le contribuable a désormais la faculté de ne pas accepter la fiscalité
qu’on lui impose. Il lui reste le choix de différer sa décision
et d’espérer une modification fiscale favorable pour laquelle
une alternance politique n’est même plus indispensable.
23 - Instinctivement, les contribuables comprendront que la
fiscalisation à outrance des plus-values immobilières sur les
terrains à bâtir aura pour effet pervers de ralentir le marché
immobilier. Instinctivement, les contribuables comprendront que le ralentissement des ventes de terrains à bâtir
imposera au législateur d’amender de nouveau la réglementation fiscale.
Un tel va-et-vient fiscal risque uniquement de faire perdre
quelques années au secteur de la construction. Compte tenu
de l’instabilité fiscale, et de manière paradoxale, l’annonce
d’un régime de faveur pour la vente des terrains à bâtir générerait certainement un choc important de mise en vente.
24 - En conclusion, le marketing fiscal se doit désormais
d’être plus incitatif que coercitif.
Pour un tableau récapitulatif des avantages comparés de
l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés : http://
www.slideshare.net/BenoitMORELNotaire/choix-entre-iset-ir-pour-la-dtention-de-limmobilier-par-benot-morel-notaire
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