1. Observatoire de l’Immobilier de Bureaux
n°34 - B i l a n d u 2 ème s e m e s t r e 2 0 1 0 - Av r i l 2 0 1 1
Point de vue
Sommaire La reprise économique française est réelle mais poussive…
...et malgré ce contexte économique, la commercialisation de bureaux neufs et de seconde
tendancéco main situés dans le périmètre de la CREA, est en nette progression. En 2010, avec 43 468 m2
(+ 25 % par rapport à 2009), les bureaux neufs représentent une part croissante de la
> Point de vue P. 1
commercialisation malgré un loyer facial plus élevé (135/150€ ht/hc/m2/an contre 100/110€
> Évènements et implantations P. 1 ht/hc/m2/an en seconde main).
> L’offre de bureaux P. 2 Les comptes propres* ont quant à eux triplé, représentant une surface de 11 700 m2,
> La commercialisation P. 3 s’ajoutant à la commercialisation.
> Les prix P. 4 Ceci est bien révélateur du caractère de refuge de la pierre et de la stratégie patrimoniale,
les entrepreneurs étant séduits par l’idée d’acquérir leurs bureaux.
L’offre globale de bureaux a diminué de 11,8 %, mais reste tout de même à une valeur
Dieppe
historiquement haute (76 173 m2 dont 8 682 m2 en neuf).
Le stock de seconde main (67 491 m2) est lui stable et mettra du temps à se résorber car les
entreprises recherchent aujourd’hui de nouveaux espaces de travail qualitatifs et moins
Le Havre énergivores, qu’elles trouvent dans le neuf.
Rouen
Les produits de seconde main doivent affronter un nouveau contexte règlementaire (normes
PMR et ascenseurs, Grenelle de l’environnement...) dont les mises aux normes restent un
vaste chantier très coûteux.
Périmètre d’étude : La CREA
Face à l’offre neuve abondante et de qualité, les bailleurs de seconde main doivent réfléchir
Comparaison à mettre leurs bureaux à niveau ou les vendre pour laisser des utilisateurs acquéreurs rénover
Chiffres clés 2010 en m2 avec l’année à leur place.
2009
La recherche du confort et de l’économie d’énergie ne sont plus une mode aujourd’hui
Stock
mais une réalité.
immédiatement
8 682 - 9 045 Brigitte AUVRÉ
disponible de
bureaux neufs LEM CB Richard Ellis
Surfaces en
construction et 38 946 + 9 560 Évènements et implantations
commercialisables
-Dans le cadre de la RGPP (Révision Générale des Politiques Publiques), l’Etat regroupe
Stock disponible
67 491 + 756
seconde main plusieurs services dans un immeuble de 12 000 m2 dans le secteur Rouen Rive Gauche.
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* Compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur.
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2. L’offre de bureaux
Construction et projets en m2
Plateau Est
Stock disponible total en m2
Plateau Nord
Rouen Rive Droite
Stock disponible neuf 8 682
Rouen Rive Gauche
Stock disponible seconde main * 67 491 Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Stock disponible total 76 173 Secteur Elbeuf
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000
*recensement non exhaustif En construction Permis déposé En projet
Evolution du stock disponible en m2
100000
Une offre toujours importante
80000
Après une progression entamée en 2007, l’offre de bureaux disponibles, après s’être
stabilisée au premier semestre, diminue légèrement à 76 173 m2. Le stock se 60000
décompose de la façon suivante : 67 491 m2 pour le seconde main et 8 682 m2 de
40000
surfaces neuves immédiatement disponibles.
La libération de surfaces importantes, au cours de l’année 2009, pèse sensiblement 20000
sur ce stock dont un immeuble de 15 000 m sur la Rive Sud, qui représente à lui seul 2
0
23 % du stock de seconde main. Certains secteurs, dont Rouen Rive Gauche, S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
2007 2008 2009 2010
présentent une offre obsolète de plus en plus importante, et des taux de vacance
Seconde main Neuf
forts sur certains immeubles.
A contrario, la mise à disposition de foncier destiné au tertiaire et l’arrivée à maturité Offre en m2 immédiatement disponible
de grands projets urbains assurent un regain de dynamisme sur le secteur des Seconde Main
plateaux nord (CREAPARC de la Ronce, 10 500 m2 en construction) et sur Rouen Neuf
Rive Droite (Luciline - Rive de Seine 7 800 m2 en projet).
Espace d’observation*
Epinay-
sur-Dulair Plateaux Nord
Saint-Paer Malaunay
Secteur Nord Ou
Ste-Marguerite-
Le Houlme
sur-Dulair 1 246
Saint-Pierre de Houppeville Isneauville 220
Varengeville 100
Dulair
N.D. de
Le Trait Bondeville
Fontaine-
Henouville Maromme sous-Préaux
Berville-sur-Seine Bois- St-Martin-
Déville- Guillaume du-Vivier Roncherolles-
Secteur lès- Mont-St-
Aignan sur-le-Vivier
Rouen
Yainville Austreberthe Secteur Bihorel
Anneville- Nord Ouest
Ambourville Saint-Martin St-Jacques-
Bardouville de Bocherville Rouen Droite Darnétal sur-Darnétal
Canteleu
Le Petit-
Rouen St-Léger-du- 570
Jumieges
Quevillon
Quevilly Gauche Bonsecours Bourg-Denis
Yville-sur-Seine
St-Aubin-Epinay
Le Mesnil-
Le Grand- Sotteville- Esnard
Le Mesnil-sous- lès-Rouen Montmain
Quevilly
Jumièges
Amfreville-
Franqueville-
St-Pierre
Secteur Su
la-mi-voie
St-Pierre-de-
Manneville
Secteur 3 560
Val-de- Sud Ouest Belbeuf Plateaux Est 366
3 320
la-Haye St-Etienne
Petit-Couronne Boos 440
du-Rouvray St-Aubin-
Celloville
Sahurs La Neuville-
Hautot-
sur-Seine
Secteur Quevreville-
Chant-d’Oisel
Sud Est Gouy la-Poterie
La Bouille Grand-Couronne
Moulineaux Oissel Ymare
Les Authieux-sur- 0
279
La Londe le-Port-St-Ouen
Tourville-la-Rivière
Orival
Cléon Sotteville-sous-
le-Val
Saint Aubin-les Freneuse
Elbeuf
Secteur
Elbeuf
Elbeuf Caudebec-les Elbeuf
Elbeuf
Saint-Pierre-les 3 993
Elbeuf 253
299
*L’espace d’observation couvre
le périmètre de la CREA
2 | OIB n°34 - 2ème semestre 2010

3. La commercialisation
Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation par année
100000
En nombre de transactions En % de m2 transactés
2 5%
7 9% Plus de 1000
80000
19 10 % 501 - 1000
7 251 - 500
53 %
22 % 101 - 250
60000
16 100 et moins
40000
Evolution de la commercialisation en m2
30000
20000
25000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Offre Commercialisation
20000
Une commercialisation en hausse en 2010
15000
Après 3 années en demi-teinte, la demande placée est en nette progression en
10000 2010. 43 468 m2 ont été commercialisés soit 25 % de plus qu’en 2009. Il faut ajouter
à ce résultat 11 700 m2 liés à des transactions en compte propre, ce qui porte la
5000
surface totale à 55 168 m2 en 2010. Le regroupement d’organismes publics, dans le
0 cadre de la réforme générale des politiques publiques, représente 34 % des
S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
2007 2008 2009 2010 commercialisations annuelles, concentrées sur un seul immeuble de 12 000 m2 (« le
Seconde main Neuf Concorde » sur Rouen Rive Gauche).
Commercialisation totale en m2 Le score du neuf (13 900 m2 pour 2010) est lui aussi en nette progression
(+ 6 500 m2) résultant de la commercialisation d’offres neuves de qualité en centre
Seconde Main
Neuf ville et sur les Plateaux Nord.
Le nombre de transactions pour ce semestre n’est que de 51 dont 35 concernent des
surfaces de 250 m2 et moins (le cœur habituel du marché rouennais). Cependant, 11
transactions concernent des surfaces de plus de 500 m2 dont une de 12 000 m2. Si
Plateaux Nord
14 062
la médiane reste faible à 128 m2, la moyenne est quant à elle importante à 520 m2.
380
1 880
4 529
Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre
uest
Seconde
Neuf Total Tendance*
Rouen Droite main
13 005
4 412
2 761
2 352 Plateaux Est 0 109 109
Rouen Gauche
Plateaux Nord 4 529 1 880 6 409
9 013
13 187
Plateaux Est Rouen Rive Droite 2 352 2 761 5113
3 251
109
ud Ouest
Rouen Rive Gauche 0 13 187 13 187
Secteur Sud Est 0 279 279
Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest 440 366 806
19 361
Secteur Nord Ouest 0 100 100
Secteur Elbeuf 299 253 552
Secteur Austreberthe 0 0 0 -
Total 7 620 18 935 26 555
*sur l’année écoulée
OIB n°34 - 2ème semestre 2010 | 3

4. Les prix
Prix de location de bureaux neufs et seconde main Prix de vente de bureaux neufs et seconde main
en € HT/m2/an en €/m2
Moyenne Moyenne
Fourchette Fourchette
pondérée pondérée
Seconde Seconde Seconde Seconde
Neuf Neuf Neuf Neuf
main main main main
Plateaux Est - 68 - 56-91 Plateaux Est - - - -
Plateaux Nord - 107 - 95-125 Plateaux Nord 1 750* 1 466 1 750* 1 327-1 644
Rouen Rive Droite 150* 112 150* 82-150 Rouen Rive Droite - 1 377 - 1 091-1 667
Rouen Rive Gauche 138 104 135-145 95-120 Rouen Rive Gauche - 1 177* - 1 177*
Secteur Sud Est - 96 - 82-118 Secteur Sud Est - - - -
Secteur Sud Ouest 130 101 120-135 60-115 Secteur Sud Ouest 1 850* 834* 1 850* 834*
Secteur Nord Ouest 110* 81 110* 78-85 Secteur Nord Ouest - 1 050 - 728-1 312
Secteur Elbeuf - 95 - 69-113 Secteur Elbeuf - - - -
Secteur Austreberthe - - - - Secteur Austreberthe - - - -
*Ne renvoie qu’à un seul programme
Prix moyen à la location en €
Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres, 150 150
c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs
120 120
potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se
forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 90 90
60 60
Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la
30 30
location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur
les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 31 décembre 0 0
2010. Valeur Top Centre ville Périphérie
Comité de rédaction
BOUYGUES IMMOBILIER A.I.C. - Arthur Loyd BNP PARIBAS REAL ESTATE
Bruno LE CORRE Lucie ROY Stéphanie RENET
119, rue Jean Mermoz 1, rue Grand Pont 57, avenue de Bretagne
BP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX 76000 ROUEN 76108 ROUEN CEDEX
Tel : 02 32 76 80 85 Tel : 02 32 08 16 09 Tel : 02 35 72 15 50
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d’activités et les territoires sylvie.fleury@cedre.asso.fr rouen@gemofis.com
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territoires et des secteurs d’activités
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territoires Directeur de publication : Alain BOISSIÈRE
Guideco : des présentations détaillées de l’économie des Rédacteur en chef : François NAITALI
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Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES
Mise en page et cartographie : Emmanuel ROBERT
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Réalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques
Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT
ISSN 1962-2112, dépôt légal : novembre 2010
4 | OIB n°34 - 2ème semestre 2010