GESTIÓN INMOBILIARIAConsideraciones Fundamentalespara un concepto integrado de desarrollo urbanoUniversidad Nacional de Co...
SectorSocialSectorPrivadoSectorPublico• Términos Relacionados con la GestiónInmobiliaria:• SPR: Sector Privado. Empresas D...
• Componentes de las que depende ointeractúa el Desarrollo Inmobiliario (A):DesarrolloInmobiliarioPlaneaciony Ordenamiento...
• Términos Relacionados con elDesarrollo Inmobiliario (B):• Desarrollo económico formal. El gobierno subsidiario• Encadena...
La ciudad debe reconocerse como el “espacio geográfico de producción dela movilidad e intercambios del capital”.La necesid...
La acumulación incrementa la congestión: y mayores necesidades en materia deMovilidad, Servicios, Infraestructura; en func...
La sobreacumulación, representada por la sobreoferta se traduce en recesión,Deficiente manejo de plusvalías, desaprovecham...
Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)
http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/
• Componentes al interior del DesarrolloInmobiliario :• Tierra Apta (en lo jurídico, administrativo,en lo normativo)• Inve...
• Ámbitos de Desempeño:• Gestión:• A. Renovación Urbana = Política• B. Redesarrollo // Redensificación = Estrategias• C. D...
• Back to Basics• El Desarrollo Inmobiliario se apoya en laAcción de Urbanización (AU) permitidapor la normatividad aplica...
Back to BasicsProceso Formal• Parcelación – Urbanización – Edificación
Proceso Formal de OcupaciónDensificación - Consolidación - Saturación
Tipologías del Proceso Formal
Morfologías del Proceso Formal
Desarrollo InmobiliarioÁMBITOS DE DESEMPEÑO RELACIONADOS
• Ordenación del Territorio:• Plan Nacional de Desarrollo Urbano(Plan Director Sectorial)• Planes Territoriales Integrados...
• Planeación Urbana:• Planes Parciales de DesarrolloUrbano• Planes Parciales de RenovaciónUrbana (Redesarrollo oRedensific...
• Diseño Urbano Accesible:• Dirección Integrada de Proyectos• Gestión del Diseño a nivel PlanMaestro Urbano y del Paisaje•...
• Infraestructura:• Planes Maestros de Redes deInfraestructura hidráulica, sanitaria,pluvial, eléctrica• Sistemas de Trata...
• Medio Ambiente:• Estudios de Impacto Ambiental• Análisis de riesgos por Incidencias deRuido, Suelos - Niveles freáticos,...
• Transporte:• Estudio de Impacto (origen-destinotráfico, movilidad y accesibilidad)• Diseño de Trazo Vial vehicular y nov...
EjecuciónPROCESOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA
Parametros de la Planeacion “a posteriori”>>>>>>>>
• Proceso Ejecutivo del DI: (A)• Análisis del Mercado (Presión - Tierras)• Adquisición de Tierra• Costos Técnicos – legale...
• Procesos de Gestión para el DesarrolloInmobiliario (B)• Se atiende o dimensiona en primera instanciainvolucrando la comp...
• Asociación en participación - CoinversiónAsociación entre el propietario de tierra y un desarrollador publico oprivado. ...
• FideicomisoFigura administrativa de recurso publico o privado que formaliza lasaportaciones y obligaciones entre un fide...
• Procesos de Gestión para el desarrolloinmobiliario (C)• Existen varios procesos de comercialización de latierra:• 1. Ven...
• Procesos de Gestión para el desarrolloinmobiliario (D)• La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas(m2 cons...
Situación ActualREFERENCIAS
a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocitiesb. DUIS Desarrollos Urbanos IntegralesSustentables
http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html
Edificacion Formal SostenibleVivienda LEED - Hipotecas Verdes – Bonos deCarbonoUrbanizacion Sostenible Incentivos
ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007Baja California, Mexico
IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADOSe requieren 42,000 viviendas anuales, para atender lademanda de vivienda en las zonas urbana...
RANGO SALARIAL PROPUESTAS DE ATENCIONA. 0 a 2 salarios:4,614 acciones en 83 has.Adquirir reserva de tierra para desarrolla...
FUNDADORES, 2003Mexicali, Baja California, Mexico•Tierra propiedad del Instituto deVivienda Estatal. Aporta la tierra.•Un ...
MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”, 2008Tijuana, Baja California, Mexico
MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
Área de EstudioRANGOS DE APTITUDTERRITORIAL FINALSUPERFICIE(has)%(1) Baja 382.1879 23.74%(2) Condicionada 43.7755 2.72%(3)...
MACRODESARROLLO“CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
DESARROLLO URBANOHERMOSILLO NORTE, 2010Hermosillo, Sonora, MexicoUsos SuperficieHas.Habitacional Eco1 323.734Habitacional ...
DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
DESARROLLO URBANOHERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
PLAZA TECATENSETecate, Baja California, Mexico2008http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU
• Retos y Oportunidades• Capacidad Pública para satisfacer la demanda de lapoblación de bajos ingresos conociendo la reali...
LA BURBUJA INMOBILIARIAPor Aleix Salo, 2011http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8
• cesar.velandia@gmail.com• www. sigmovilidad.blogspot.com
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011
Próxima SlideShare
Cargando en…5
×

Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011

544 visualizaciones

Publicado el

Publicado en: Sector inmobiliario
0 comentarios
0 recomendaciones
Estadísticas
Notas
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Sin descargas
Visualizaciones
Visualizaciones totales
544
En SlideShare
0
De insertados
0
Número de insertados
3
Acciones
Compartido
0
Descargas
38
Comentarios
0
Recomendaciones
0
Insertados 0
No insertados

No hay notas en la diapositiva.

Gestion y desarrollo inmobiliario un oct 2011

  1. 1. GESTIÓN INMOBILIARIAConsideraciones Fundamentalespara un concepto integrado de desarrollo urbanoUniversidad Nacional de ColombiaCesar Velandia octubre 2011
  2. 2. SectorSocialSectorPrivadoSectorPublico• Términos Relacionados con la GestiónInmobiliaria:• SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras,empresas privadas de servicios.• SPU: Sector Público. Gobiernocomo promotor de la PolíticaPublica y ejecutor de los recursos• SC: Sector Social. Organizaciónde la esfera social. Grupos DiversosDe la ciudadanía e Informalidad.
  3. 3. • Componentes de las que depende ointeractúa el Desarrollo Inmobiliario (A):DesarrolloInmobiliarioPlaneaciony OrdenamientoTerritorialLegislacionUrbana –Normatividad
  4. 4. • Términos Relacionados con elDesarrollo Inmobiliario (B):• Desarrollo económico formal. El gobierno subsidiario• Encadenamiento de la economía urbana y de laProducción de suelo urbano• Los Límites del Capital - David Harvey• Sector Informal, representativo de la economía; máscostoso al final del proceso. Se atiende medianteacciones de desmotivación, reubicación, incentivos,“darles a cambio algo mejor”
  5. 5. La ciudad debe reconocerse como el “espacio geográfico de producción dela movilidad e intercambios del capital”.La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienesfabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes delmundo, y más recientemente, bienes de producción digital (software,animación tridimensional, proyectos de ingeniería y arquitectura) sonresultado de un proceso global de acumulación flexible del capital; (Harvey,1990) .Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobús, el automóvil e ira la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a unsistema estándar de circulación de capital,…lo que Marx llama el camino dedescenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple derepresentaciones concretas en que la forma de vida material esreproducida (…) en el cual lema de la “acumulación por el bien de laacumulación, producción por el bien de la producción” ha degenerado encrisis periódicas de sobreacumulación.
  6. 6. La acumulación incrementa la congestión: y mayores necesidades en materia deMovilidad, Servicios, Infraestructura; en función del crecimiento económico (masEmpleo, mas inversión, mayor producción de materias primas, mayores ventas, ofertaDe créditos hipotecarios)
  7. 7. La sobreacumulación, representada por la sobreoferta se traduce en recesión,Deficiente manejo de plusvalías, desaprovechamiento de la urbanización,Lenta amortización de obras de infraestructura con cargo al ente publico
  8. 8. Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)
  9. 9. http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/
  10. 10. • Componentes al interior del DesarrolloInmobiliario :• Tierra Apta (en lo jurídico, administrativo,en lo normativo)• Inversión Publica – Privada• Recursos Financieros - Créditos• Recursos Humanos y Técnicos• Factibilidades de Provisión de serviciose infraestructura
  11. 11. • Ámbitos de Desempeño:• Gestión:• A. Renovación Urbana = Política• B. Redesarrollo // Redensificación = Estrategias• C. Desarrollo de Reservas Territoriales:• Por macroproyectos de vivienda• Por nuevas ciudades. megaproyectos• Por introducción de redes de transporte o nuevas vialidades• Por Introducción de Infraestructura• Obra Nueva Predio a predio o “pool” de tierras• Por Construcción de Espacio Publico• Por cambio de uso de suelo
  12. 12. • Back to Basics• El Desarrollo Inmobiliario se apoya en laAcción de Urbanización (AU) permitidapor la normatividad aplicable:• AU1: Edificación Simple (Predio)• AU2: Subdivisión (de Parcelas enLotes)• AU3: Fusión o Englobe (Polígono deActuación)• AU4: Fraccionamiento o UrbanizaciónHorizontal o Vertical (Densificación)
  13. 13. Back to BasicsProceso Formal• Parcelación – Urbanización – Edificación
  14. 14. Proceso Formal de OcupaciónDensificación - Consolidación - Saturación
  15. 15. Tipologías del Proceso Formal
  16. 16. Morfologías del Proceso Formal
  17. 17. Desarrollo InmobiliarioÁMBITOS DE DESEMPEÑO RELACIONADOS
  18. 18. • Ordenación del Territorio:• Plan Nacional de Desarrollo Urbano(Plan Director Sectorial)• Planes Territoriales Integrados(Planes Regionales –• Planes de Ordenamiento TerritorialPOT
  19. 19. • Planeación Urbana:• Planes Parciales de DesarrolloUrbano• Planes Parciales de RenovaciónUrbana (Redesarrollo oRedensificación)• Planes Maestros• (Planes Especiales de ReformaInterior)
  20. 20. • Diseño Urbano Accesible:• Dirección Integrada de Proyectos• Gestión del Diseño a nivel PlanMaestro Urbano y del Paisaje• Diseño del Espacio Público y delPaisaje• Mobiliario Urbano
  21. 21. • Infraestructura:• Planes Maestros de Redes deInfraestructura hidráulica, sanitaria,pluvial, eléctrica• Sistemas de Tratamiento y Reúso deaguas residuales• Sistemas de alumbrado público deceldassolares• Afectaciones – Derechos de Vía
  22. 22. • Medio Ambiente:• Estudios de Impacto Ambiental• Análisis de riesgos por Incidencias deRuido, Suelos - Niveles freáticos,sismicidad, topografía-pendientes,vientos• Relación con la vegetación existente,humedales, áreas protegidas,conservación.• Destino de residuos sólidos yseparación para reciclaje
  23. 23. • Transporte:• Estudio de Impacto (origen-destinotráfico, movilidad y accesibilidad)• Diseño de Trazo Vial vehicular y novehicular• Afectaciones – Derechos de Vía -Accesos
  24. 24. EjecuciónPROCESOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA
  25. 25. Parametros de la Planeacion “a posteriori”>>>>>>>>
  26. 26. • Proceso Ejecutivo del DI: (A)• Análisis del Mercado (Presión - Tierras)• Adquisición de Tierra• Costos Técnicos – legales• Desarrollo de Proyectos Técnicos I:Planeación urbana Macroproyecto, PPDU.Planes Maestros, congruencia con el POT• Desarrollo de Proyectos Técnicos II:(Diseño urbano, arquitectónico,estructurales, redes.• Licencias, revisiones, aprobación
  27. 27. • Procesos de Gestión para el DesarrolloInmobiliario (B)• Se atiende o dimensiona en primera instanciainvolucrando la compra de la tierra o sunegociación al desarrollo de proyecto y lainversión.• En segunda instancia depende también de lainversión requerida por obras primarias(cabeceras) de infraestructura (redes y/ovialidades)• Mecanismos de Gestión Inmobiliaria(voluntaria o forzosa)• Asociación en participación / Coinversión• Mandato – Poder• Fideicomiso• Expropiación por vía administrativa
  28. 28. • Asociación en participación - CoinversiónAsociación entre el propietario de tierra y un desarrollador publico oprivado. Se acuerdan tipos de pago periódicos en recurso, y/o lotesurbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizarlas viviendas.• MandatoPoder administrativo que otorga el propietario de la tierra para queun desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotesurbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que laadquisición simple, o en tierra apta de mejor ubicación y mayorcosto.
  29. 29. • FideicomisoFigura administrativa de recurso publico o privado que formaliza lasaportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario detierra y aportantes de obra de urbanización para la venta deterrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos confunciones delimitadas para la urbanización, edificación ycomercialización de vivienda, comercio/servicios o industria• Expropiación por vía administrativaOpción menos utilizada que requiere una buena administraciónpublica para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,sujeta a que se revierta la acción de expropiación.
  30. 30. • Procesos de Gestión para el desarrolloinmobiliario (C)• Existen varios procesos de comercialización de latierra:• 1. Vender tierra “En Bloque” o “Macromanzanas” solocon urbanización primaria (vialidades y servicios a piede polígono)• 2. Vender “Macrolotes” con urbanización a nivel devialidades secundarias y redes para el desarrollo devivienda, comercio y equipamiento proporcional.• 3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valorcomo resultado de la plusvalía por inversiones deterceros.• 4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes enlapsos de tiempo diferenciados dependiendo del usodestinado (Vivienda, Industria, Comercio)
  31. 31. • Procesos de Gestión para el desarrolloinmobiliario (D)• La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas(m2 construidos)• El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia delvalor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor deventa de tierra 100% urbanizada.• Paradójicamente el costo del m2 de urbanización es muybajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos.• El costo de m2 de construcción depende de muchasvariables: variaciones e incrementos en materiales (acero,cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio,mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos deobra vs. costos de financiamiento• Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% poroperación de desarrollo inmobiliario.
  32. 32. Situación ActualREFERENCIAS
  33. 33. a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocitiesb. DUIS Desarrollos Urbanos IntegralesSustentables
  34. 34. http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html
  35. 35. Edificacion Formal SostenibleVivienda LEED - Hipotecas Verdes – Bonos deCarbonoUrbanizacion Sostenible Incentivos
  36. 36. ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007Baja California, Mexico
  37. 37. IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADOSe requieren 42,000 viviendas anuales, para atender lademanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California.De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salariosmínimos. El 30% de la demanda concentrado en la población de0 a 3 salarios.El análisis del comportamiento de la oferta y la demandaconcluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercadodebido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmentosuperior de 5 salarios a más. Y la población demandante de 0 a5 salarios no puede acceder a los créditos de viviendadisponibles dada su escasa capacidad de pago.Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo deproducción de vivienda de acuerdo a su crecimiento,equilibrando la efectiva proyección de los créditos y subsidiosbuscando abatir la demanda en el mediano plazo.
  38. 38. RANGO SALARIAL PROPUESTAS DE ATENCIONA. 0 a 2 salarios:4,614 acciones en 83 has.Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover porconducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2servicios. Esto requerirá de una aportación estatal y federal de lacual un 20% no es recuperable.B. 2 a 3 salarios:6,919 acciones en 124 has.3,500 acciones vivah 2003Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federalestanto para adquisición de reservas como para introducción deinfraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar lainversión estatal.C. 3 a 4 salarios:4,229 acciones en 76 has.En esquema de coinversión, aplicar la propuesta de construcciónde vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabezajunto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos losservicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierraurbanizada, de manera que se impulsen acciones en estesegmento salarial.D. 4 a 5 salarios:3,461 acciones en 62 has.En los rangos C y D, se presentará la propuesta de vivienda tipo alos desarrolladores indicando la necesidad de atención al segmentode 3 a 5 salarios mínimos con esta opción.En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendrá quebuscar convenio con entidades de financiamiento para construcciónde vivienda con las características que se están buscando.E. Más de 5 salarios19, 224 en 346 hasPromover con desarrolladores vivienda de más de 60 m2, conesquema de desregulación, introducción de infraestructura primariapara que se ofrezca un mejor producto.
  39. 39. FUNDADORES, 2003Mexicali, Baja California, Mexico•Tierra propiedad del Instituto deVivienda Estatal. Aporta la tierra.•Un promotor inmobiliario urbanizaEl terreno y aporta obras de capitel oCabecera. Aporta Obras.•Se obtienen 2,250 lotes urbanizadosAl 100%.•El promotor se queda con el 50% deLos lotes•Con este mecanismo se logroCondicionar la promoción demayor tamaño de lote y mayor tamañode vivienda para aspirantes acrédito de vivienda económica con•Ingresos entre 2,5 a 4.5 SalariosMínimos.
  40. 40. MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”, 2008Tijuana, Baja California, Mexico
  41. 41. MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
  42. 42. MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
  43. 43. MACRODESARROLLO “CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
  44. 44. Área de EstudioRANGOS DE APTITUDTERRITORIAL FINALSUPERFICIE(has)%(1) Baja 382.1879 23.74%(2) Condicionada 43.7755 2.72%(3) Media/Baja 435.0582 27.03%(4) Media/Alta 442.0132 27.46%(5) Aceptable 260.7933 16.20%(6) Alta 45.9791 2.86%Total = 1,609.8072 100.00%
  45. 45. MACRODESARROLLO“CIUDAD NATURA”Tijuana, Baja California, Mexico
  46. 46. DESARROLLO URBANOHERMOSILLO NORTE, 2010Hermosillo, Sonora, MexicoUsos SuperficieHas.Habitacional Eco1 323.734Habitacional Eco2 376.314Comercial 168.338Equipamiento 18.416Industrial 78.689Infraestructura 47.649Parques Lineales 61.129Parque Metropolitano 52.649Arroyos 31.107Total 1,158.0246
  47. 47. DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
  48. 48. DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
  49. 49. DESARROLLO URBANOHERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
  50. 50. DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTEHermosillo, Sonora, Mexico
  51. 51. PLAZA TECATENSETecate, Baja California, Mexico2008http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU
  52. 52. • Retos y Oportunidades• Capacidad Pública para satisfacer la demanda de lapoblación de bajos ingresos conociendo la realidaddel mercado y reduciendo sus debilidades.• Capacidad Privada para involucrarse en mercadospoco atractivos que generen productos de calidad• Garantías – Incentivos – Marco legal: Reglas claraspara la participación publico-privada = vivienda yciudad de calidad• Crisis Económico - Política vs Proyecto Social yUrbanístico de Ciudad• Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras =Regulación – Desregulación : El Estado debe mandarsobre el uso de la tierra.
  53. 53. LA BURBUJA INMOBILIARIAPor Aleix Salo, 2011http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8
  54. 54. • cesar.velandia@gmail.com• www. sigmovilidad.blogspot.com

×