Da "Casa 245 Plus" del 20/02/2013 un interessante articolo che presenta l'indagine condotta da I-Com-Enea-Assoimmoblilare per analizzare quale ruolo rivesta l'efficienza energetica sull'andamento del mercato immobiliare residenziale.

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COVER STORY
II risparmio incide ancora poco sul valore
II cambio di classe energetica fa in quattro città italiane, l'indagine ristrutturazioni di edifici
tagliare anche mille euro l'anno ma stima quanto potrebbe "valere" la particolarmente degradatioin zone
non è ancora apprezzato dal mercato riqualificazionedi un edificio, capace periferiche. Ilmercato residenziale,
MichelaFinizio_________ BS di trasformarlo da classe energetica G insomma, ancora non ha saputo
Investire nella riqualificazione degli a classe C. In centro storico a Roma, valorizzare le caratteristiche
edifici conviene, ma il mercato ad esempio, il risparmio ottenuto energetiche degli edifici, né tantomeno
ancora non lo sa. Nell'arco di spalmato su 20 anni vale poco più del ha recipito la loro importanza. Solo il
vent'anni un immobile in classe 3% del valore di mercato dell'unità 53% degli annunci di vendita
abitativa; nella periferia della capitale pubblicati su Immobiliare.it riporta gli
energetica G (la più bassa, quindi la può arrivare a valere anche il 7% del obbligatori indici di prestazione. E
meno efficiente) "consuma" circa un prezzo di mercato. Questi esempi sono «l'attuale sistema, basato su una
quarto del suo valore di mercato. I del tutto teorici, ogni intervento di etichettatura che richiama quella in
costi della bolletta erodono il 13,6%, rigenerazione dev'essere uso per gli elettrodomestici, non pare
invece, del valore di un immobile in valutatoecertificato di volta in volta: i in grado di fornire ad un compratore
classe F, e un decimo di un parametri checoncorrono al risparmio medio delle informazioni sufficienti a
immobile in classe E. Al contrario, in bolletta sono frutto di audit valutare l'effettivo impatto economico
un edificio "modello" certificato A+ energetici legati alla zona climatica in delle prestazioni energetiche nel lungo
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richiede appena 15 euro al metro cui si trova l'edificio e ad altre termine», sottolinea l'indagine Enea.
quadro per riscaldarlo per 20 anni e innumerevoli variabili che possono
produrre acqua calda sanitaria. Si variare nel tempo. Eppure, fissare dei
tratta di stime, ma del tutto parametri standard e osservare come si 5 RIPRODUZIONE RISERVATA
verosimili se prendiamo in comportano i consumi in relazione al L'INDAGINE ENEA-
considerazione una palazzina valore di mercato aiuta a comprendere ASSOIMMOBILIARE Nota
residenziale alimentata a metano e il ruolo che può giocare - in futuro - il
metodologica L'indagine
calcoliamo i suoi consumi medi business dell'efficienza. È difficile ipotizza consumi annuali e
durante l'inverno. A fare i contiè uno immaginare che un potenziale prezzi costanti nel tempo,
acquirente spenda il 7% in più per un
studio realizzato da Enea, in immobile più efficiente se la prendendo come riferimento il
collaborazione I-Com e convenienza, rispetto ad una classe prezzo del gas pari a 0,0769
Assoimmobiliare, per valutare la energetica inferiore, diventa reale euro al chilowattora (tasse
differenza di prezzo che può essere solamente dopo vent'anni. Se incluse, consumatore domestico
assegnata sul mercato a edifici più o confrontata, inoltre, con altri fattori medio, al primo semestre 2012
meno efficienti dal punto di vista che con- secondo Eurostat) e il prezzo
energetico. Ad esempio nella medio al metro quadro di un
periferia di Bari un intervento di edificio residenziale in Italia
riqualificazione, capace di (pari a 1.554 euro, secondo
trasformare un immobile in classe corrono alladeterminazione del l'Orni del 2011). I costi medi di
energetica G in un edificio più valore di un immobile (come il riscaldamento invernale e
efficiente in classe C, riduce del panorama, la luminosità, il grado di f produzione di acqua calda
15,1% il peso della bolletta sul suo initura degli interni ecc.) la classe sanitaria, spalmati su 20 anni
valore commerciale: energetica ancoranonè altrettanto (tempo necessario per valutare
vuoldire.inpratica, che grazie al capace di impattare sul mercato. A qualsiasi investimento
"salto di classe" il proprietario parità di location, vicinanza ai immobiliare) possono essere
potràrisparmiarecirca 215 euro trasporti o contesto sociale in cui è
alme- ridotti di molto grazie a
inserito l'immobile, ci sono alcune numerosi interventi di
variabili - cosiddette intrinseche, che riqualificazione che consentono
vanno dalla presenza dell'ascensore di passare da una classe
all'orientamento dell'edificio - che energetica all'altra, più
pesano da sempre in modo rilevante efficiente, e tradursi in
nella determinazione del prezzo
uro quadro nell'arco di vent'anni (che finale di vendita di un'abitazione: importanti risparmi economici.
diventano ben 21.550 per un buone finiture pesano circa il 12 per L'indagine condotta da Enea, in
appartamento di 100 metri quadri), cento; la "vista mozzafiato" incide collaborazione con I-Come
cioè circa un ottavo di quanto vale la fino al 20 per cento; l'esposizione Assoimmobiliare, si propone di
proprietà, quotata in zona 1.424 euro anche il io per cento, e così via. fare delle stime, utilizzando
al mq secondo l'Osservatorio sul Confrontando il peso del risparmio dati costanti e variabili
mercato immobiliare dell'agenzia del energetico con questi indicatori, "congelate" nel tempo.
Territorio. In sostanza, se le altre Utilizzando i dati medi di
variabili che concorrono alla appare evidente come il primo
ancora non abbia lo stesso peso. E mercato in quattro città italiane,
definizione del prezzo restano costanti,
l'intervento di recupero si potrebbe sia molto più difficile da ripagare nel l'indagine aiuta a comprendere
tradurre almeno in un corrispondente tempo. Al momento la qualità quanto può "valere" un
incremento del valore dell'immobile. energetica fa la differenza solo per intervento di
Utilizzando i dati medi di mercato classi energetiche elevate oppure in
caso di
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recupero su un immobile in classe
energetica G (cioè la maggioranza degli
edifici residenziali italiani), capace di
trasformarlo in classe C
Quattro recuperi sul territorio Stima dell'incremento di valore (in %) di
un immobile passato da classe energetica G alla C dopo un recupero
ROMASIMEPHOTO ZONA PREZZO MEDIO DA CLASSE <€/MQ)
GAC(%)* Centro storico 6.892 3,1 Semi centrale 4.564 4,7 Periferia
3.066 7,0 Zone residenziali 4.434 4,9 MILANO PREZZO MEDIO DA
CLASSE (€/MQ) GAC(%)* Centro storico 6.254 3,4 Semi centrale
3.259 6,6 Periferia 2.228 9,7 Zone residenziali 4.395 4,9 NOTA se
l'incremento corrispondesse al calo dell'incidenza della bolletta
(risparmio energetico) sul valore dell'immobile, calcolato su 20 anni, a
parità delle altre variabili NAPOLI PREZZO MEDIO DA CLASSE (€/
MQ) GAC(%)* Centro storico 3.121 6,9 Semi centrale 2.247 9,6
Periferia 1.837 11,7 Zone residenziali 4.903 BARI 4,4 FONTE elab l-
Com su dati Omi
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RISTRUTTURAZIONI LA SIMULAZIONE DELL'IMPATTO SUI PREZZI II valore
commerciale del salto di classe Stima dei risparmi in bolletta e del possibile incremento del valore
dell'immobile dopo un intervento di recupero, in base al cambio di classe energetica ottenuto La
bolletta in base alla classe energetica dell'edificio II costo dei consumi di un'utenza domestica in
funzione della classe energetica dell'edificio Consumi (kWh/m2 anno) II risparmio in bolletta in
20 anni Euro per metro quadro Incremento del valore immobiliare In percentuale Se
corrispondesse al calo dell'incidenza della bolletta (risparmio energetico) sul valore
dell'immobile, calcolato su 20 anni, a parità delle altre variabili X0S /•./O /y •—' / / I +3,40/0 ^
/ +2,4% ^ / +2,0% / +1,9% / +1,7% 200 140 105 80 60 B 40 Bolletta(€/m2anno) 15,38 10,77 8,07
6,15 4,61 3,08 Bolletta in 20 anni (€/m2) 307 215 161 123 92 62 Incidenza della bolletta sul
valore dell'immobile in 20 anni (%) ** 19,4 13,6 10,2 7,8 5,8 3,9'Stima per riscaldamento e
produzione di acqua calda sanitaria di un'abitazione alimentata a metano (prezzo del gas=0,0769
euro/kWh tasse incluse, consumatore domestico medio I sem 2012 - Fonte Eurostat), con consumi
annuali e prezzi costan "Prendendo a riferimento un costo medio al mq pari a 1.584,00 (valore
medio per l'Italia settore residenziale, dato Omi 2011) 23 A+ 10 1,77 0,77 35 15 2,2 iti nel tempo,
trascurando il fattore di attuahzzazione
Riqualificazioni in
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cerca di credito
INVESTIMENTI Tempi lunghi e incertezze che realizza la riqualificazione e il valore degli asset. Tutte le
nei ritorni frenano il mercato soggetto finanziatore», spiega società di gestione di fondi
Alessandro Porta di Johnson immobiliari inter Fondi
Controls, società che nel mondo immobiliari e contratti Epc
D In tempi di crisi per il settore realizza importanti interventi di
immobiliare, sembra difficile retrofit degli edifici, per ultimo potrebbero decollare ma servono
immaginare di fare pure delle quello del Museo Ebraico di finanziamenti
migliorie. Eppure gli investimenti in Berlino. «In Italia si fatica a
ristrutturazioni sono gli unici a lavorare perché mancano forme peliate hanno realizzato nell'ultimo
crescere e nel 2013 catalizzeranno il contrattuali che garantiscano i anno interventi di efficienza
36,7% delle risorse destinate finanziatori», aggiunge Porta. Fin energetica (impianti, illuminazione,
all'intero comparto delle costruzioni. dagli anni Ottanta in Europa si sono isolamento termico) sul proprio
Il business del risparmio energetico, diffusi i Contratti di rendimento patrimonio immobiliare, investendo
quindi, potrebbe far leva su numeri energetico (Epc) che consentono circa 210 milioni di euro. Cresciuti
importanti. Ma cosa frena gli all'intervento di riqualificazione di oggi a oltre 300 rispetto ai trenta
investitori Finora le risorse hanno ripagarsi da solo nel tempo: basta registrati nel 2004 presso la Banca
sostenuto migliala di micro trovare chi anticipa le ri d'Italia, i fondi non sembrano però
interventi sparsi sul territorio. Oltre interessati al segmento residenziale
la metà (il 58%) dei nostri edifici, sorse, che verranno poi recuperate (1% degli asset in portafoglio). E
costruiti prima del 1971, richiedono negli anni con i risparmi in come sono ancora troppo bassi il livello
ancora importanti interventi di una Esco - realizza il recupero degli interventi e l'integrazione delle
riqualificazione. A frenare gli edilizio e il costante monitoraggio risorse: il 50% degli intervistati ha
investitori sono i rischi legati alla dei risultati. «In Italia alcune Esco utilizzato solo capitali propri,
complessità di un'operazione di diventano anche soggetti facendo ricorso limitato al debito o
efficienza energetica: il rispetto dei investitori - racconta Porta - ma a meccanismi incentivanti. Tra i
tempi e dei preventivi nella fase di dopo qualche intervento le loro vantaggi ottenuti: il rendimento
realizzazione; le performance reali capacità finanziarie si esauriscono. economico dell'investimento,
degli interventi di recupero, che non Si sente appunto la mancanza del l'aumento di valore di mercato
sempre fanno risparmiare quanto mercato finanziario: nonostante la dell'immobile e il ritorno di
stabilito nella fase di progetto; i garanzia del risultato, gli istituti di immagine per la società. Ma pesano
consumi dipendono dall'utilizzo, più credito sono riluttanti a sostenere ancora i tempi di ritorno troppo
o meno intensivo, e dalle condizioni la riqualficazione energetica. Per elevati, rispetto all'ammontare
climatiche; il costo unitario del questo potrebbe facilitare necessario di risorse. — MLF. ©
vettore energetico (gas, elettricità) è l'istituzione di un fondo di RIPRODUZIONE RISERVATA
soggetto a variazioni; il rientro dei
capitali investiti dipende dal rispetto garanzia». Tra gli investitori,
delle modalità di pagamento dei secondo un'indagine interna ad
proprietari o inquilini. «Questi Assoimmobiliare, potrebbero
rischi vanno ripartiti tra il soggetto esserci anche i fondi immobiliari
che consuma, la società italiani, la cui mission è proprio
quella di massimizzare il
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L'audit energetico
garantisce i ritorni
STRUMENTI Si afferma il business delle mirati. La nuova direttiva europea L'inversione di rotta degli investimenti
diagnosi dei consumi O Termografie, rilievi,
certificazioni. La diagnosi energetica degli sull'efficienza energetica del Nel 2013 si stimano 47,1 miliardi di
edifici, nelle sue diverse forme più o meno settembre 2O12, infatti, rende euro investiti in manutenzioni
scientifiche, si diffonde anche in Italia ed è obbligatoria l'analisi energetica per
l'unico strumento in grado di dare garanzie a le grandi imprese. Per le famiglie è straordinarie, contro gli appena 22
chi intende investire nella riqualificazione di miliardi destinati alle nuove abitazioni
un immobile. Qualche mese fa, in questa disponibile, invece, un servizio di
dirczione, hanno fatto notizia le termografie easy check up (gratuito)e un 50... Manutenzione straordinaria. 2000
pubblicate da Legambiente nelreport «Tutti checkup energetico casa (a '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 10 11
in classe A»: la radiografia del patrimonio
edilizio italiano, attraverso l'analisi pagamento, al costo di io euro per 12 '13 FONTE Ance
termografica di 200 edifici in 21 città, ha unità abitativa) attraverso il sito
permesso di evidenziare superfici ad alta www.officinaeverdi.it. Sul
dispersione di calore anche in 91 edifici
costruitidopoil2oo2; cosìcomenei2o edifici residenziale si sta muovendo anche
firmati da archistar come Fuksas, Krier e Domotecnica - Divisione
Studio Gregotti. L'analisi termografica è un Condomini, che ieri ha lanciato
sistema diagnostico che permette di
visualizzare il "gradiente termico" (ossia la anche a Milano la «Campagna di
temperatura) delle facciate degli edifici, diagnosi energetica grautita dei La diagnosi in base all'età degli edifici
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evidenziando con colori differenti le superfici insieme a Infoenergia, Sacert e Abitazioni in edifici ad uso abitativo
più calde o più fredde. Aiuta a evidenziare i Anaci (l'associazione di
difetti termici di un edificio e le dispersioni per epoca di costruzione (% sul totale):
di calore. Si effettua nella stagione invernale, amministratori condominiali): il 58% in Italia è stato costruito prima
poiché c'è una significativa differenza tra riservata a circa 100 edifici in
temperatura interna ed esterna; il suo costo Provincia, la diagnosi energetica del 1971 Prima del 1919 Dal 1919 al
medio è pari a 400 euro per una casa unif
amiliare. Negli ultimi mesi, inoltre, si sono (analisi dell'involucro, sopralluogo 1945 Dal 1946 al 1961 Dal 1962 al
affermate sul mercato metodologie più di centrale termica, studio dei dati 1971 Dal 1972 al 1981 Dal 1982 al
accurate, normative che certificano i percorsi
di diagnosi (come la UNI CEI/TR
di consumo di io anni) viene rea In 1991 Dal 1992 al 2001 Dal 2002 al
11428:2011) e società specializzate che provincia di Milano una campagna 2011 O 10 15 20 FONTE elab l-
credono nel business dell'audit energetico. per l'analisi gratuita dei condomini Comsudati Istat
Oltre alle circa 1.950 Esco accreditate presso
l'albo apposito dell'Autorità per l'Energia
elettrica e il Gas (di cui solo poche, pero, in
attività e con fatturati di rilevo), negli ultimi
mesi sono nate realtà come Officine Verdi: la lizzata gratuitamente da un pool di
energy environment company nata dalla joint tecnici del territorio. Un esperto, alla
venture Unicredit e WWF Italia realizza audit fine, ne illustrerà dettagliatamente i
energetici per conto di imprese, aiuta a
identificare le dispersioni su cui intervenire e risultati in assemblea condominiale,
la tecnologia verde più idonea (tra biomassa, utilizzando un linguaggio semplice e
biogas, accessibile a tutti, indicando un
piano di finanziamento in cui il
risparmio, unito alle detrazioni
fiscali, potrebbero ripagare
l'intervento di recupero. Conoscere
le cause di dispersione termica e i
reali consumi dell'edificio consente
di certificare con certezza i risultati:
«I piani finanziari preliminari e gli
audit energetici pre-bando - afferma
Fausto Braglia, esperto di
programmazione finanziaria europea
- garantiscono i finanziatori, sia
grandi fondi immobiliari o piccoli
condominiprivaticheintendonoprom
uovere una riqualificazione. Se si sa
con certezza quanto si risparmierà, si
può anche sapere in quanto tempo
rientrerà l'investimento economico».
—MLF. © RIPRODUZIONE
RISERVATA
minieolico, fotovoltaico, ecc), proponendo
strumenti di finanziamento
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