Der Investmentmarkt Stuttgart 2011/2012 - Investmentmarkt Stuttgart - Transaktionsvolumen / Renditeüberblick - Nutzungsarten / Käufer-/ Verkäufergruppen - Fazit & Prognose Von Björn Holzwarth, Leiter gewerbliche Immobilien, und Simone Siefert, Research, bei Ellwanger & Geiger Privatbankiers

1. DER INVESTMENTMARKT STUTTGART 2011/2012

2. INHALT
1. Investmentmarkt Stuttgart ........................................................................................................ 3
2. Transaktionsvolumen / Renditeüberblick .................................................................................. 4
3. Nutzungsarten / Käufer-/ Verkäufergruppen ............................................................................. 5
4. Fazit & Prognose........................................................................................................................ 6
5. Ansprechpartner ....................................................................................................................... 7
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3. 1. INVESTMENTMARKT STUTTGART.
Nachdem im Jahr 2009 das seit Jahren niedrigste Transaktionsvolumen mit rund 320 Mio. € umge-
setzt wurde, pendelte sich 2010 das Transaktionsvolumen etwa auf dem Niveau von 2008 und
dem Jahresvolumen vor den Rekordjahren 2006 und 2007 ein. Auch 2011 setzte sich die Stabilisie-
rung auf dem Investmentmarkt für Immobilien in Stuttgart weiter fort. Insgesamt lag das Transak-
tionsvolumen 2011 bei rund 500 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang
von circa 8 % beziehungsweise 40 Mio. €.
Etwa 65 Transaktionen wurden in 2011 getätigt, wobei rund 75 % der umgesetzten Transaktionen
im einstelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Der Fokus der Investoren lag 2011 auf der Nut-
zungsart Geschäftshäuser mit rund 31 % Anteil am Transaktionsvolumen. Das lag unter anderem
am Kauf der Gebäude Königstraße 16 durch die Aachener Grund und Königstraße 31 durch die
Bayerische Versorgungskammer. Die Nutzungsart Wohnen folgte mit einem Anteil von etwa 23 %
am Transaktionsvolumen. In Grundstücke / Development wurden rund 22 % des Jahresvolumens
investiert.
Bei der Käufergruppe waren Bestandshalter mit rund 22 % Anteil am Transaktionsvolumen am
aktivsten, gefolgt von den Semi-institutionellen Investoren und Entwicklern, die mit rund 15 %
ebenfalls eine hohe Investitionsbereitschaft zeigten.
Auf der Verkäuferseite waren die Entwickler mit einem Anteil von rund 26 % am Transaktionsvo-
lumen die dominierende Gruppe. Private Verkäufer sowie die Gruppe der Non Properties folgten
mit einem Anteil von etwa 16 %.
Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden 2011 Faktoren von etwa 18 (ca. 5,5 %
Anfangsrendite) aufgerufen. Für Geschäftshäuser in 1-A Lage konnten dieses Jahr Faktoren bis zu
22 (4,6 % Anfangsrendite) erzielt werden. Die Spanne der Faktoren für langfristige vollvermietete
Büroobjekte in Cityrand- bzw. peripheren Lagen lag zwischen 13,25 und 15,5 (Anfangsrenditen ca.
6,5 bis 7,5 %). Für Fachmarktzentren wurden Faktoren zwischen 11,75 und 13,25 bezahlt (Anfangs-
rendite ca. 7,5 bis 8,5 %).
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4. 2. TRANSAKTIONSVOLUMEN / RENDITEÜBERBLICK.
TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MRD. EURO
2,00
1,50 1,80
1,00
0,50 0,54
0,50 0,5
0,32
0,00
2007 2008 2009 2010 2011
* INKLUSIVE LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011
SPITZENRENDITEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN %
8,0 7,0 7,5 7,5 7,5 7,5
7,0
5,5 5,5 5,5 5,5
6,0 5,25
5,0
5,0 5,0 Geschäftshäuser A-Lage
4,0 5,0 4,6
4,6 Büro
3,0
FMZ
2,0
1,0
0,0
2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011
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5. 3. NUTZUNGSARTEN / KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN.
VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %
3% 3%
5%
31%
Geschäftshäuser
13%
Wohnen
Grundstücke / Development
Büro
Studentenwohnen
Hotel
22% Sonstige
23%
VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN %
8%
3%
21%
4%
Bestandshalter
9% Entwickler
Semi-institutionelle Investoren
Immobilienfonds
Privat
12% 15%
Non Properties
Versicherungen, Pensionskassen
Ausländische Investoren
13% 15% Sonstige
VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN %
4%
7%
26%
Entwickler
9%
Non Properties
Privat
Versicherungen
11% Equity Fonds
Immobilienfonds
Semi-institutionelle
16%
Sonstige
11%
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011
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6. 4. FAZIT & PROGNOSE
Das prognostizierte Transaktionsvolumen wurde zwar erreicht, jedoch blieben erwartete Transak-
tionen im höheren zweistelligen Millionenbereich aus. Es kann davon ausgegangen werden, dass
die noch ausstehenden Transaktionen in 2012 erfolgen. Ausländische Investoren agierten, wie in
den letzten Jahren, weiterhin sehr reserviert.
Vor allem konservativ ausgerichtete und eigenkapitalstarke Investoren werden auch zukünftig zu
der stärksten Käufergruppe gehören. Durch das geringe Angebot an Core Immobilien ist davon
auszugehen, dass weiterhin verstärkt Core plus und Value-added Produkte nachgefragt werden.
Grundsätzlich wird sich der Standort Stuttgart aufgrund der vergleichsweise geringen Volatilität im
Immobilienmarkt und dem gut ausgeprägten Wirtschaftsstandort weiterhin als Investitionsstand-
ort empfehlen.
Unter diesen Vorraussetzungen erwarten wir für das Jahr 2012 eine stabile Transaktionstätigkeit
und rechnen für 2012 mit einem Transaktionsvolumen zwischen 500 und 700 Millionen Euro.
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7. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Börsenplatz 1
70174 Stuttgart
www.privatbank.de
Björn Holzwarth
Leiter gewerbliche Immobilien
Tel. 0711-2148-192
bjoern.holzwarth@privatbank.de
SIMONE Simone Siefert
Research
Tel.0711 2148-375
simone.siefert@privatbank.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-
schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür
bitten wir um Verständnis.
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