1. Union Wallonne des Entreprises 21 avril 2009
Geoffroy Dumonceau
Directeur du Développement
Multi Development Belgium

2. Mardi 21 avril 2009 :
Les développements immobiliers:
moteur de l’économie
• Multi-Development: qui sommes-nous ?
• Trois Exemples de projets réalisés par Multi-Development:
« Entre-Deux » Maastricht, « Stadsfeestzaal » Anvers &
« Sterpenich » Arlon
• Fondements de la réussite
• Approche comparative : Flandre et Wallonie
• Synthèse

3. 1. Qui est Multi-Development ?1. Qui est Multi-Development ?

4. Multi Corporation
Multi a commencé ses activités
en tant que développeur commercial
sur le marché hollandais il y 25 ans.

5. ORGANIGRAMMEORGANIGRAMME
MULTI CORPORATONMULTI CORPORATON
Multi Corporation est composé de différentes sociétés au compétences
multiples : “property development, investment, mall management and asset
management”.

6. 2. “Entre-Deux”2. “Entre-Deux” Maastricht
““Stadsfeestzaal”Stadsfeestzaal” Anvers
&&
““Sterpenich”Sterpenich” Arlon

7. Avant Après
Entre-deux - Maastricht

8. Avant Après
Entre-deux - Maastricht

9. Bron: Locatus

10. Crocs
Imago
Upper ground floor

11. Residential (retail)

12. spilstraat
helmstraat

13. grote staatkleine gracht

14. 12.000 m2
30 magasins / horeca
Volume d’investissement : ca. Euro 90 mio
0 place de parking créée
Architectes : T&T Design – Arn Meijs Netherlands

18. Stadsfeestzaal – Anvers

19. Stadsfeestzaal – Anvers

22. “hopland-stadsfeestzaal”
“hopland-meistraat-lange gang”
“hopland-horta”
“hopland-stadsschouwburg”

24. 20.500 m2
40 magasins / horeca
275 places de parking
(total 675 plcs)
T&T Design - Netherlands
Exner – Denemarken
TV Verbaenen Berteloot -
ca. Euro 115 mio
50% Multi Asset
Management
50% Bank of Ireland

28. Signature convention ville: 09/2000
Stadsfeestzaal demolie par incendie: 12/2000
Fermeture du dossier assurance: End 2002
Approbation permis de construction: 12/2003
Approbation permis socio-économique : 05/2004
Achat terrain: 08/2004
Commencement des travaux: 11/2004
Reconstruction Stadsfeestzaal: 02/2005
Ouverture Stadsfeestzaal: 23 november 2007

29. “Sterpenich” – Arlon

30. “Sterpenich” – Arlon

31. 3. Fondements essentiels de la3. Fondements essentiels de la
réussiteréussite

32. Pré-requis : On dialogue toujours avec les autorités locales avant tout
Fondements essentiels de la réussiteFondements essentiels de la réussite
A.
Une volonté (passive ou active) de la ville de se développer et, le cas échéant, de
renforcer sa position par rapport aux « villes concurrentes »:
• qualité espace publique,
• emploi,
• logement,
• commerce,
• culture,
• connaissance,
• Etc.

33. Fondements essentiels de la réussiteFondements essentiels de la réussite
B.
La possibilité d’un PPP, une réelle chance pour favoriser l’émergence d’un projet
immobilier à condition de
• définir et garantir les intérêts de chacun,
• établir un climat de confiance malgré des intérêts qui peuvent être divergents,
• s’adapter à la culture d’entreprise de l’autre partie,
• répartir clairement les responsabilité de chacun,
• s’entendre sur la plus value de chacun
• cf. point suivant

34. C.
Une ville organisée et équipée (compétences humaines, régie foncière, agence
locale de promotion, etc.), avec des personnes ressources stables pour assurer la
transition lors des changements de majorité politique
D.
La disponibilité de Fonds publics (véritable effet levier et non un effet d’aubaine) =>
Aménagement des espaces publics
Fondements essentiels de la réussiteFondements essentiels de la réussite

35. E.
Une législation urbanistique porteuse de projets (différent d’une porte ouverte à tous
les projets).
• Une sécurité juridique mais non castratrice
F.
Penser en terme de projet ville =
• mixité des fonctions
• service de proximité
• Mobilité plurimodale
• renforcement des flux piétons (le consommateur n’est pas captif)
Fondements essentiels de la réussiteFondements essentiels de la réussite

36. G.
Au niveau du porteur du projet (privé et public): une pro-activité.
• préparation optimale. Les pré-études et études en amont dans le processus.
-> La taille du projet, les fonctions manquantes et complémentaires, le contexte
dans lequel le projet s’inscrit, l’affectation du sol, l’environnement, le potentiel réel
d’une ville ou d’une situation géographique en particulier.
• Méfions-nous du feeling… risque de déception par rapport aux attentes. Il n’existe
plus de projets évidents et faciles.
• Adopter le réflexe de la vision à long-terme
• Une dose de rêve (un certain temps), beaucoup d’imagination et d’esprit créatif,
• Beaucoup de place pour la réflexion, le dialogue entre les acteurs
-> la bonne décision prise en bonne intelligence
Fondements essentiels de la réussiteFondements essentiels de la réussite

37. 4. Approche comparative :4. Approche comparative :
Flandre et WallonieFlandre et Wallonie

38. La question : pourquoi pas encore un seul projet réalisé en Wallonie ?
Y a t il tellement plus de difficultés en Région wallonne qu’en
Flandre ?
Approche comparative : Flandre et WallonieApproche comparative : Flandre et Wallonie

39. 1. La réponse n’est pas historique… Pays-Bas, Anvers, Flandre ???
NON.
La Flandre n’est pas plus un terre d’investissement a fortiori plus
facile que la Wallonie.
-> La qualité des représentants de la Ville qui prime.
Approche comparative : Flandre et WallonieApproche comparative : Flandre et Wallonie

40. 2. Participation active aux appels à projets (1 Ostende, 2 Anvers, 1
Arlon)
-> méthode de développement plus répandue il y a 10 ans en Flandre
(influence NL, Genk, Mechelen, Leuven, St-Niklaas, Ostende,
Anvers)
-> méthode efficace si le cahier des charges est univoque
Approche comparative : Flandre et WallonieApproche comparative : Flandre et Wallonie

41. 3. Différence de richesse entre les deux communautés.
-> Prix de construction identique, potentiel loyer plus élevé =
favorise l’émergence de projets ou la levée de moyens
4. Le foncier en Flandre est plus cher,
-> Risque de développement plus élevé pour le développeur
5. On constate en Wallonie:
- des villes et communes de mieux en mieux équipée et pro-actives (Villes
se dotent de Régie, Agence locale de promotion, son présente lors des
marchés immobiliers, démarches les promoteurs, etc.)
- des réformes en matière d’urbanisme porteuses de projet (le décret
remembrement urbain)
- une volonté de dialoguer et de trouver le juste compromis
- Le recours aux études en région wallonne semble être plus courant qu’en
Flandre. Par volonté et soucis de ne pas commettre d’erreur ou de se
donner une seule vision, cohérente, et qui remporte l’unanimité.
Approche comparative : Flandre et WallonieApproche comparative : Flandre et Wallonie

42. 5. Synthèse5. Synthèse

43. 1. Une ville volontaire, outillée et organisée de façon adéquate est le
point de départ
2. Une approche pro-active (privé & public) pour éviter les faux
départs
3. Pas de formule magique à copier de la Flandre
4. On vit une période de transition:
• la ville est redevenue à la mode,
• le monde du Retail est omniprésent, hyper dynamique
• le consommateur lambda se fait rare.
-> Il s’informe, compare, réfléchit en terme de coût (<> prix),
-> son objectif = « qualité de vie »
Synthèse:Synthèse:

44. Merci de votre attentionMerci de votre attention