Terreno Comercial en Venta de hasta 8.580m2 Edificables en el municipio de Getafe (Madrid). Se plantea un Centro Terciario, con una edificación de uso mixto comercial, oficinas y hotelero en un proyecto con una imagen atractiva y una configuración de las plantas bajas y primera que relacionan e integran toda la parcela en los usos comerciales.

1. Centro Terciario
Bonesco
Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Calle Fundidores 26, Getafe, Madrid.
CENTRO TERCIARIO BONESCO
TERCIARIO. BONESCO.
(Centro uso Terciario)
ESTUDIO DE VIABILIDAD Y ANTEPROYECTO CENTRO USO
TERCIARIO POLÍGONO DE LOS ÁNGELES. GETAFE, MADRID.
OCO © 2013
OCO urbancomplex
Carlos
Olmos
Arquitecto
de Frutos
Director
velázquez 53, 5º dcha
28001 Madrid
T
915322845
M 652842988
e
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2. Centro Terciario
Bonesco
Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Getafe, Madrid.
Objeto del Estudio
• Estudio de la Viabilidad económica y normativa de la
construcción de un centro terciario en parcela sita en
Polígono de los Ángeles.
• Estudio de la flexibilidad tipológica edificatoria, así
p g
,
como la flexibilidad en los usos que acoge.
• Estudio de la potencialización del valor de imagen,
urbano y comercial de la futura edificación.
Hacia una reconversión urbana.
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3. Centro Terciario
Bonesco
Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Getafe, Madrid.
Polígono de Los Ángeles. Getafe.
• La parcela se encuentra en uno de los polígonos
industriales más antiguos, grandes e importantes de la
Comunidad de Madrid.
• Se encuentra al Este del centro urbano de Getafe, entre
la Línea C-3 de tren de Cercanías (con la estación de
Getafe Industrial) y la autovía A-4, a 13 km de Madrid. Su
nombre proviene de su cercanía al Cerro de los Ángeles.
• Destaca su comunicación y cercanía a infraestructuras
regionales de gran importancia.
•En la manzana situada más al Norte comienza el PAU
Los M li
L
Molinos. S l
Suelo U b i bl
Urbanizable residencial que
id
i l
configurará el crecimiento residencial de Getafe.
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Situación.
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4. Centro Terciario
Bonesco
Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Getafe, Madrid.
m45
a4
m45
m45
a4
Situación. Perspectiva aérea.
a4
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5. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
Vista desde Calle Fundidores
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Estado Actual. Perspectiva a nivel calle.
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6. Centro Terciario
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Estado Actual. Levantamiento.
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7. Centro Terciario
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Estado Actual. Catastro.
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8. Centro Terciario
Bonesco
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Getafe, Madrid.
PGOU Getafe. Zona industrial Los
Ángeles.
g
• La Normativa Vigente de la zona se caracteriza por
dos Sectores:
• Sector colindante: PAU Los Molinos, de uso
residencial, y con una gran vocación para cambiar
el carácter de la zona.
•S t
Sector I d t i l T i i
Industrial Terciario L
Los Á
Ángeles.
l
Sector donde queda incluida la parcela objeto de
este estudio.
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Normativa Vigente.
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9. Centro Terciario
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PAU Los Molinos
Plano Clasificación de la zona.
PGOU Getafe.
SUC Los Ángeles
Normativa Vigente. PGOU Madrid.
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10. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
PAU Los Molinos
Plano Calificación de la zona.
PGOU Getafe.
SUC Los Ángeles
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Normativa Vigente. PGOU Madrid.
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11. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
PAU Los Molinos.
PGOU Getafe.
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Normativa Vigente. PAU Los Molinos.
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12. Centro Terciario
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Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Getafe, Madrid.
Normativa Urbanística y Ordenanza de Aplicación en
el Setor SUC Industrial Terciario Los Ángeles.
Artículo
A tí l 104 DN UN PGOU G t f Z
Getafe. Zona D i
Decimocuarta: I d t i l L Á
t Industrial Los Ángeles
l
1. Ámbito.
Se trata de una zona enmarcada entre el Ferrocarril Madrid-Alicante, la NIV Madrid-Andalucía y la
Carretera M-406 (Pº John Lennon).
Se establecen dos subzonas:
a) Subzona A. General.
b) Subzona B. C/ Fundidores c/v C/Torneros y prolongación CN-IV.
2. Condiciones particulares de las subzonas:
2.1. Subzona A. General
2.1.1. Tipología Edificatoria.
Manzana Abierta/ Edificación Abierta.
2.1.2. Condiciones de volumen.
Las establecidas en la correspondiente ficha de subzona de ordenanza.
En ind strias e istentes q e inc mplan alg na de las condiciones de volumen establecidas se
industrias existentes que incumplan alguna
ol men establecidas,
permiten obras de conservación y reforma interior, sin aumento de superficie edificada
computable. También se podrán autorizar obras de ampliación o de reforma interior con
aumento de superficie edificada computable, por necesidades del proceso industrial, siempre
que éstas cumplan las Normas del Plan.
2.1.3. Condiciones de uso.
Uso característico: Industrial
Usos compatibles: los establecidos en la correspondiente ficha de subzona de ordenanza
ordenanza.
En las parcelas que dan frente al Paseo de John Lennon se propone una recualificación, con
nuevas alineaciones y, con el objeto de fomentar su transformación, en estas parcelas el uso
característico será el Terciario, como principal de la edificación.
En las parcelas zonificadas con uso Terciario, se admitirán todas sus categorías, con
excepción del Recreativo que estará limitado a un máximo del 20% de la superficie edificable.
Sobre ellas se aplicará la ordenanza alternativa.
2.1.4.
2 1 4 Condiciones de Transformación
Transformación.
Con el fin de modernizar y recualificar las instalaciones y edificaciones industriales obsoletas,
de esta subzona del Polígono Industrial de Los Angeles, se establece una ordenanza
alternativa cuyas condiciones de volumen y de usos se establecen en la ficha de la subzona
14-a.
Se admite la transformación al uso Terciario en todas sus categorías excepto el Recreativo,
siendo de aplicación los coeficientes de ponderación de los usos del Suelo Urbano.
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Normativa Vigente. SUC Los Angeles.
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13. Centro Terciario
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AnteProyecto. Opciones Tipológicas.
• La Ordenanza alternativa permite la conversión del uso
en terciario, en todas sus acepciones salvo la recreativa.
Para ello es necesario la redacción de Estudio de Detalle
previo.
•El PGOU de Getafe, en sus artículos 194 y ss, enumera
los diferentes usos terciarios posibles, y son: A: uso
comercial, B: uso oficinas, C: uso hotelero.
•En este nuevo uso se permite la ocupación sobre
rasante del 30 % de la parcela.
•La edificabilidad máxima permitida es de 0.9
m2c/m2s.
m2c/m2s Por tanto se permite una edificabilidad sobre
rasante de 6880 m2c. Esta superficie será aumentada
hasta 8580 m2c sobre rasante al añadir espacios
servidores no computables (artículos 139 y ss)
•Las alturas máximas son 15 m y IV plantas.
•Dichos parámetros urbanísticos otorgan gran flexibilidad
tipológica y de usos al proyecto.
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AnteProyecto
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14. Centro Terciario
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AnteProyecto. Usos.
• Existe la posibilidad de crear un edificio destinado a:
o Oficinas.
o Hotelero.
o Comercial. Al por mayor al por menor o mixto.
o Mixto.
• La elección tipológica del edificio dependerá del uso
final requerido por la propiedad. Otros factores como la
q
p
p p
relación urbana, imagen, viabilidad económica etc
acabarán determinando el proyecto final.
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15. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
Criterios del Anteproyecto v1.0.
• Este Anteproyecto corresponde con una edificación de
uso mixto (hotelero u oficinas en plantas altas; y
comercial en plantas bajas y sótano).
• La concreción del tipo de uso comercial a incluir en la
edificación determinará y concretará este proyecto dentro
de su tipología.
• Se ha buscado una imagen atractiva que sirva de
atracción; y una configuración de las plantas bajas y
primera que relacionan e integran toda la parcela en los
usos comerciales, otorgando a estas ciertos valores
espaciales y formales que enriquezcan la esperanza del
cliente / visitante.
li t
i it t
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V 1.0 Opción tipológica
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16. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
ESTUDIO TIPOLÓGICO COMPARATIVO
V 1.0 Opción tipológica
Parámetros urbanísticos
m2
Parcela
ud
7646
Ocupación
Ocupación Pbaja
2300,00
2300,00
Ocupación Ptipo
1100,00
1100,00
Ocupación sótano
4661,00
4661,00
Ocupación max normativa
2300
Edificabilidad
Edificabilidad sr
j
Edif Pbaja
2300,00
1
Edif Ptipo
1500,00
3
2300,00
4500,00
6800,00
Edif Total computab
Edif total sr
8580,00
Edificabilidad br
4661,00
1
4661,00
Construcción total
13241,00
Edif Max normativa
6880
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V 1.0 Opción tipológica
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17. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
Maquetas 3D volumetría planta.
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V 1.0 Opción tipológica
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18. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
Maquetas 3D exterior.
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V 1.0 Opción tipológica
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19. Centro Terciario
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Maquetas 3D interiores.
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V 1.0 Opción tipológica
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20. Centro Terciario
Bonesco
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Getafe, Madrid.
Otras posibilidades tipológicas del
Anteproyecto.
p y
• Se hace una valoración de volumetría compacta, que
reduciría los costes de ejecución de la edificación.
• Estas alternativas pierden las características formales,
espaciales y volumétricas de la opción anterior.
• Estas alternativas se corresponden con usos
comerciales al por mayor d d l valores espaciales,
i l
l
donde los l
i l
formales y de imagen tienen menos importancia.
•Las tres alternativas aquí estudiadas buscan completar
la edificabilidad sobre rasante máxima permitida. La
edificabilidad bajo rasante dependerá de los usos
asociados a los usos principales de la edificación.
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V 2.0 y 3.0. Opción tipológica
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21. Centro Terciario
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Getafe, Madrid.
ESTUDIO TIPOLÓGICO COMPARATIVO
Parámetros urbanísticos
V 2,0 Opción tipológica
m2
Parcela
ud
7646
Ocupación
Ocupación Pbaja
2240,00
2240,00
Ocupación Ptipo
2240,00
2240,00
Ocupación sótano
4661,00
4661,00
2300
Ocupación max normativa
Edificabilidad
Edificabilidad sr
Edif Pbaja
2275,00
1
Edif Ptipo
2275,00
2
4550,00
6825,00
Edif Total computab
Edif total sr
Edificabilidad br
2275,00
8580,00
4661,00
1
4661,00
Construcción total
13241,00
13241 00
Edif Max normativa
6880
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V 2.0 Opción tipológica
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Arquitecto
de Frutos
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22. Centro Terciario
Bonesco
Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.
Getafe, Madrid.
ESTUDIO TIPOLÓGICO COMPARATIVO
V 3.0 Opción tipológica
Parámetros urbanísticos
m2
Parcela
ud
7646
Ocupación
Ocupación Pbaja
1700,00
1700,00
Ocupación Ptipo
1700,00
1700,00
Ocupación sótano
4661,00
4661,00
Ocupación max normativa
2300
Edificabilidad
Edificabilidad sr
Edif Pbaja
1700,00
1
Edif Ptipo
1700,00
3
1700,00
5100,00
6800,00
Edif Total computab
Edif total sr
8580,00
Edificabilidad br
4661,00
1
4661,00
Construcción total
13241,00
13241 00
Edif Max normativa
6880
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V 3.0 Opción tipológica
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23. Centro Terciario
Bonesco
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Getafe, Madrid.
Comparativa tipológica.
• Se adjunta un estudio comparativo de los parámetros
urbanísticos de las tres opciones planteadas.
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Estudio tipológico comparativo
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24. Centro Terciario
Bonesco
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Getafe, Madrid.
ESTUDIO TIPOLÓGICO COMPARATIVO
Parcela
V 1.0 Opción tipológica
V 2,0 Opción tipológica
V 3.0 Opción tipológica
m2
Parámetros urbanísticos
m2
m2
ud
7646
ud
7646
ud
7646
Ocupación
Ocupación Pbaja
2300,00
2300,00
2240,00
2240,00
1700,00
1700,00
Ocupación Ptipo
1100,00
1100,00
2240,00
2240,00
1700,00
1700,00
Ocupación sótano
4661,00
4661,00
4661,00
4661,00
4661,00
4661,00
2300
Ocupación max normativa
2300
2300
Edificabilidad
Edificabilidad sr
Edif Pbaja
2300,00
1
2300,00
2275,00
1
2275,00
1700,00
1
1700,00
Edif Ptipo
1500,00
3
4500,00
2275,00
2
4550,00
1700,00
3
5100,00
6800,00
Edif total sr
Edificabilidad br
4661,00
1
6825,00
8580,00
Edif Total computab
8580,00
4661,00
4661,00
1
4661,00
6800,00
8580,00
4661,00
1
4661,00
Construcción total
13241,00
13241,00
13241,00
Edif Max normativa
6880
6880
6880
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Estudio tipológico comparativo
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25. Centro Terciario
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CENTRO TERCIARIO. BONESCO.
(Centro uso Terciario)
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