O documento discute os princípios do registro de imóveis aplicados aos condomínios especiais em edificações no Brasil. Define condomínio especial em edificações e explica que eles são constituídos por propriedade exclusiva de cada unidade e propriedade comum de áreas. Também descreve que a convenção de condomínio, registrando o estatuto da comunidade, é obrigatória e constitui o condomínio especial em edificações.

1. Universidade de Brasília
Faculdade de Direito
Aspectos dos Princípios do Registro de Imóveis nos
Atos dos Condomínios Especiais em Edificações
(Condomínio Edilício)
Frederico Henrique Viegas de Lima
Professor Titular de Direito Privado da UnB – Universidade de Brasília
Maceió – Setembro 2012

2. 1. OBJETIVO
O objetivo da presente apresentação é
demonstrar a aplicação de determinados
princípios registrários aos Condomínios
Especiais em Edificações.

3. Para tanto é imperativo:
a)Definir, brevemente, os princípios
registrários e selecionar quais que possuem
aplicação ao presente estudo;
b) Definir o condomínio especial em
edificações.

4. 2. Princípios
“Os princípios são normas e, como tal, dotados de
positividade, que determinam condutas obrigatórias e
impedem a adoção de comportamentos com eles
incompatíveis. Servem, também, para orientar a
correta interpretação das normas isoladas, indicar,
dentre as interpretações possíveis diante do caso
concreto, qual deve ser obrigatoriamente adotada pelo
aplicador da norma, em face dos valores consagrados
pelo sistema jurídico”. (CAETANO, Marcello.
Princípios fundamentais do direito administrativo.
Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 36. )

5. 3. Principais Princípios Registrários:
a) Princípio da Instância ou Solicitação –
“Entende-se por este princípio que a iniciativa
de requerer a prática de determinado ato
registrário deve partir da parte interessada ou
pela autoridade, não podendo o oficial
registrador praticar atos de ofício que onerem
de qualquer forma a parte interessada”.

6. b) Princípio da Prioridade - "Os títulos
apresentados para registros são recepcionados e
recebem uma numeração cronológica após
lançados no livro de protocolo, esse ato é
denominado prenotação ou protocolização.(...) O
princípio da prioridade determina que, no
confronto de direitos contraditórios submetidos
simultaneamente à qualificação, os registros
seguem a ordem de prenotação dos respectivos
títulos."

7. c) Princípio da Especialidade - toda
inscrição deve recair sobre um objeto
precisamente individuado.
A doutrina divide o princípio da especialidade
em três classes:
(i) especialidade objetiva que concerne ao
objeto da situação jurídica que é o imóvel com
todas suas características;

8. (ii) especialidade subjetiva, que diz respeito
às pessoas titulares de direitos ou poderes
enunciados na situação jurídica,
principalmente à completa identificação;
(iii) a especialidade do fato jurídico
exprimindo-se sua natureza, extensão às
condições que houver, seu valor.

9. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

10. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

11. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

12. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

13. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

14. d) Princípio da Publicidade - Pelo registro
se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa
a respeito de determinados fatos, atos ou
imóveis.
A publicidade pode ser dividida em:
(i) publicidade formal;
(ii) publicidade material.

15. e) Princípio da Fé Pública - "É íntima a
ligação do princípio da fé pública com o da
publicidade, razão pela qual muitos autores
entendem englobarem um único princípio.
Com efeito, para que a publicidade tenha o
atributo necessário para gerar a segurança
exigida às relações jurídicas, é preciso
outorgar-lhe presunção de veracidade para
garantir-lhe a eficácia."

16. f) Princípio da Unitariedade Matricial – É a
impossibilidade da matrícula conter mais do
que um imóvel em sua descrição, bem como
da abertura de matrícula de parte ideal de
imóvel.
“Imóvel é tudo aquilo que abre matrícula no
Registro” (cfr. José Luis Lacruz Berdejo)

17. f) Princípio da Unitariedade Matricial – É a
impossibilidade da matrícula conter mais do
que um imóvel em sua descrição, bem como
da abertura de matrícula de parte ideal de
imóvel.
“Imóvel é tudo aquilo que abre matrícula no
Registro” (cfr. José Luis Lacruz Berdejo)

18. g) Princípio da Disponibilidade - o princípio
da disponibilidade se funda na máxima
"ninguém pode transmitir mais direito do que
possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo
plus jus transfere.
h) Princípio da Continuidade.
i)Princípio da Legalidade.
j) Princípio da Cindibilidade.
k) Princípio da Segurança Jurídica.

19. 4. Condomínios Especiais em
Edificações
Condomínio edilício ou especial em
edificações?
É extremamente dificultoso se estabelecer uma
definição terminológica precisa para expressar
este condomínio especial, dada a multiplicidade
de características inerentes aos mesmos.

20. No Brasil, partindo de todas as terminologias
existentes na, podemos considerar – sem
receio de incorrer em equívoco – que o léxico
que mais se aproxima de todas as
modalidades é condomínio especial em
edificações.

21. Para o direito brasileiro, o condomínio especial
em edificações é composto essencialmente de
três elementos que o caracterizam:
a)a propriedade exclusiva de cada um dos
coproprietários;
b)a propriedade comum;

22. c) a quota parte sobre o solo.
Elementos que são indissociáveis e cuja
separação é impossível, sob pena desta forma
de propriedade desaparecer

23. Estas duas formas de propriedade, a exclusiva
e a coletiva, fazem com que o condomínio
especial em edificações seja um conceito
dominial novo, um instituto novo:
a fusão complexa do domínio singular e do
domínio plural ou comum, voltado para uma
criação de um conceito próprio de propriedade,
que não se visualiza nas demais formas de
propriedade

24. É um verdadeiro direito real de propriedade
como direito de propriedade absoluta
inquestionável que os seguintes modelos desta
forma condominial estão contemplados em
ambos os ordenamentos jurídicos:
condomínio ou propriedade horizontal simples
– composto de um único edifício;

25. condomínio vertical - composto de casas ou
villas, onde em um grande terreno coexistem
casas, como propriedades individualizadas, e
áreas comuns, tais como o acesso para
veículos e jardins;
o condomínio misto – formado pelas duas
modalidades anteriores, onde, em um mesmo
terreno, coexistem edificações verticais e
horizontais, juntamente com os acessos para
veículos e jardins;

26. Podemos ainda acrescentar a seguinte
modalidade:
os grandes empreendimentos imobiliários ou
supercondomínios [expressão cunhada pela
doutrina italiana] – onde as três modalidades
condominiais anteriores [“a”, “b” e “c”] podem
ser mescladas.

27. Porém com o acréscimo de outras facilidades:
A segurança cidadã transforma estas formas de habitação
em verdadeiros conjuntos ou complexos isolados, onde é
possível que seus habitantes encontrem todo o necessário
para si e sua família, como áreas de lazer, piscinas,
pequenos complexos de lojas compostos de
supermercados, padarias, cabeleireiros, videoclubes,
lavanderia e farmácia, dentre outros. É possível encontrar,
até mesmo, escolas particulares de excelente nível, dado o
poder econômico dos habitantes.

28. São verdadeiras minicidades, de onde seus
habitantes praticamente não precisam sair,
pelo conforto que propiciam. Fator de
aumento da qualidade de vida dos cidadãos,
principalmente para os membros das famílias
que não necessitam sair do complexo
imobiliário para quaisquer atividades, com
exceção do trabalho.

29. art. 1.331 do CC estabelece:
Art. 1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes
que são propriedade comum dos
condôminos.

30. Os Condomínios Especiais em Edificações se
compõe de três elementos indissociáveis:
a)a quota parte [ou fração ideal] no solo;
b) a propriedade exclusiva de cada um dos
coproprietários sobre determinada unidade
autônoma;

31. c) a propriedade comum sobre os demais
elementos que constituem a edificação em
condomínios especiais em edificações,
derivadas, quer pela Lei [art. 1.331 do CCB],
quer por convenção em seu ato constitutivo,
quando o elenco das partes comuns pode ser
elastecido, de acordo com as características
individualizadas de cada uma das edificações.

32. Quanto mais complexa for a edificação, por certo,
mais complexa será, também, sua instituição e o
regulamento da comunidade de proprietários
em condomínios especiais em edificações. E, em
um sentido inverso, se os condomínios especiais
em edificações forem simples, assim também
será sua instituição e seus estatutos,
compreendendo, em sua grande maioria,
somente os requisitos mínimos legais, constantes
dos art. 1.331 e seg. do CC.

33. O contrato constitutivo de Condomínios
Especiais em Edificações, forma mais comum
de sua realização, é uma declaração bilateral
ou plurilateral de vontades, efetivada
mediante uma forma autêntica, contendo
ademais dos elementos exigidos pela lei, todas
as cláusulas essenciais para reger os
condomínios especiais em edificações que se
deseje constituir.

34. A partir da inscrição do ato constitutivo dos
condomínios especiais em edificações,
determinando seu surgimento, deve ser
realizado o regulamento de administração e
de utilização da comunidade de
coproprietários em condomínios especiais
em edificações.

35. Este pode ser realizado em conjunto com o
ato de constituição dos condomínios
especiais em edificações, como também é
possível sua formulação em momento
posterior. A prática indica que, ao ser
considerada uma obrigação real
[realobligationem] e com efeitos propter rem,
impõe sua observância aos atuais e futuros
coproprietários, bem como aos terceiros
titulares de direitos reais sobre a mesma.

36. O regulamento de administração e de
utilização não deve ser integrado ao ato
constitutivo. Sua realização em documento
separado e anexo a este é a forma mais
aconselhável, que guarda clareza e evita ser
longo o ato de constituição dos condomínios
especiais em edificações.

37. Em documento separado, deve ser realizado o
regulamento da edificação, denominada
convenção de condomínio, sendo esta o
estatuto de comunidade de coproprietários
em condomínios especiais em edificações.

38. Para CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, a
existência da convenção de condomínio é
obrigatória em todo e qualquer condomínio
especial em edificações, porque:
a)a vida em comunidade não basta a sua criação;
b)mas também o estatuto que a regulará, daí por
diante.
Não podem existir Condomínios Especiais em
Edificações sem as suas respectivas convenções.

39. CAIO MÁRIO adverte que o projeto de Código
Civil original, de 1975, fazia a previsão de
obrigatoriedade do registro de convenção de
condomínio para a sua constituição.
Pela reforma legislativa do projeto, tal
obrigatoriedade passou a existir somente para
validade frente a terceiros.

40. A discussão acerca da obrigatoriedade, ou
não, do registro da convenção de condomínio
no registro imobiliário nos parece
desnecessária.
Mesmo porque a comunidade de
coproprietários em condomínios especiais
em edificações possui uma dupla esfera de
relacionamentos:

41. a)interna, entre os coproprietários, que pode
ser desenvolvida sem o registro.
b) externa, da comunidade de coproprietários
e terceiros, que impõe, obrigatoriamente, o
prévio registro.

42. O registro, tanto do ato de instituição de
condomínio, quanto da convenção de
condomínio, possuem previsão legal nos arts.
167, I, 17 e art. 178, III, ambos da LRP.
Por certo, tais registros são constitutivos dos
condomínios especiais em edificações.

43. A partir do registro da instituição de
condomínio, desaparece o terreno como
base física, surgindo as unidades
imobiliárias autônomas, sendo realizada a
individualização destas, correspondendo a
cada unidade uma matrícula [fólio, folha], no
registro imobiliário.

44. Assim, é conclusivo que o nascimento dos
condomínios especiais em edificações ocorre
com o registro da convenção de condomínio no
registro imobiliário.
Sua existência é dependente de um estatuto
que regulamente a convivência entre os
coproprietários e com terceiros. Esta se faz
com a convenção de condomínio, que a torna
sujeito de direito, por certo, personificado.

45. Os efeitos do registro da convenção de
condomínio no registro imobiliário, por evidente,
são constitutivos:
a)constitui-se a comunidade de coproprietários
em condomínios especiais em edificações;
a)seu regulamento torna-se oponível inter partes
e perante terceiros.

46. Para permitir o surgimento dos condomínios
especiais em edificações, o Registrador
Imobiliário deve lançar mão dos princípios
registrários, e principalmente:
a) Princípio da Instância;
b) Princípio da Especialidade;
c) Princípio da Disponibilidade;
d) Princípio da Unitariedade Matricial;
e) Princípio da Publicidade.

47. Universidade de Brasília
Faculdade de Direito
Frederico Henrique Viegas de Lima
Professor Titular de Direito Privado
UnB – Universidade de Brasília
frederico@viegasdelima.com.br