Avenir de la fonction immobilière : 5 risques à maîtriser - Enquête Mondiale ...
Le marché des entrepôts en France au 1er semestre 2012
1. Le marché des entrepôts en France
1er semestre 2012
Ralentissement du marché
locatif et reprise sur celui de
l’investissement
Une baisse de l’activité de -23% en un an sur les pôles établis Les mesures d’accompagnement, franchises de loyers notamment,
de la dorsale restent importantes. Ainsi, on peut observer un écart important entre
les valeurs faciales – qui évoluent très peu – et les loyers
Le marché des entrepôts sur les quatre principaux marchés de la économiques, rendant peu aisée l’analyse des valeurs locatives.
dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) a enregistré un 1er semestre
2012 décevant avec 537 000 m² commercialisés contre 646 000 m² Une transaction exceptionnelle est venue dynamiser le marché
au 1er semestre 2011, soit une baisse de -23%. francilien
Les chargeurs ont été les plus gros consommateurs de surfaces Le marché des entrepôts francilien a enregistré une bonne
logistiques sur les 6 premiers mois de l’année. performance sur la première partie de l’année 2012. Près de
De manière générale, les surfaces neuves restent encore les plus 310 000 m² ont été commercialisés, soit une performance
prisées par les utilisateurs au 1er semestre, même si cette part a légèrement supérieure à celle enregistrée l’an dernier à la même
fortement diminué en un an. Ainsi, elles ne représentent que 17% période.
des surfaces consommées sur les 6 premiers mois de l’année. Cette performance est cependant à relativiser compte-tenu de la
Cette diminution s’explique par le faible nombre d’opérations clé-en- transaction exceptionnelle d’ITM LOGISTIQUE INTERNATIONALE
main enregistrées ce semestre. sur 95 000 m² d’entrepôts de seconde main à Vert-Saint-Denis, qui
compte à elle seule pour près d’un tiers de la demande placée du
Le stock vacant a très peu évolué en un an (-1%), pour se semestre. Hormis cette transaction, près de 90% des
positionner à 1,8 million de m² à fin juin 2012 sur les quatre marchés commercialisations du trimestre sont d’une taille unitaire inférieure à
principaux de la dorsale. Cette offre immédiatement disponible est 10 000 m².
majoritairement composée d’entrepôts de classe A. Si les marchés
lillois et marseillais sont équilibrés, les marchés parisiens et lyonnais A fin juin 2012, le stock vacant s’est résorbé de manière significative
sont, en revanche, en situation de suroffre. pour s’établir à près de 761 000 m² d’entrepôts disponibles. Cette
offre immédiatement disponible est composée en majorité de
Les lancements d’opérations en « blanc » sont inexistants, bâtiments de classe A diffus.
promoteurs et investisseurs préfèrent lancer leurs bâtiments
lorsqu’ils sont commercialisés pour tout ou partie. Maintien du marché logistique lyonnais
L’offre dite « en gris », quant à elle, reste donc conséquente et
constitue davantage une réserve pour répondre à des demandes Au 1er semestre 2012, près de 170 000 m² d’entrepôts ont été
« sur-mesure ». commercialisés sur le marché lyonnais, en légère baisse par rapport
à la même période l’an dernier. Ce marché s’est donc maintenu
Les loyers prime de présentation pour les meilleurs produits dans un contexte économique perturbé.
oscillent entre 47 et 52€ pour Paris, 40 et 46€ pour Lyon, 42 et 48€
à Marseille et 42 et 43€ pour Lille. Notons une importante absorption des entrepôts de classe A : dans
un marché où l’offre neuve disponible est limitée, la plupart des
2. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 2
utilisateurs s’orientent sur des bâtiments de classe A de seconde Nouveau ralentissement du marché logistique en région PACA
main.
Après une année 2011 particulièrement dynamique, le marché
Le niveau global de l’offre est en progression pour dépasser marseillais s’est essoufflé sur les 6 premiers mois de l’année 2012
162 000 m². Si le niveau de l’offre de seconde main a fortement avec à peine 31 000 m² d’entrepôts commercialisés. 4 transactions
augmenté, l’offre neuve, quant à elle, a légèrement diminué (-2%). ont ainsi été enregistrées, 3 d’entre elles sur des surfaces
Le marché lyonnais pourrait rapidement arriver à une pénurie inférieures à 10 000 m². La seule transaction supérieure à 10 000
d’offres de qualité ; il devient aujourd’hui réellement nécessaire m² est le positionnement de FLY sur 14 100 m² de surfaces neuves
d’identifier de nouveaux fonciers. chez GAZELEY sur Distriport.
2012, « annus horribilis » pour le Nord Pas-de-Calais ? Le stock vacant immédiatement disponible a augmenté en un an
pour atteindre 215 500 m². Cette hausse s’explique notamment par
Marché traditionnellement porté par de grandes opérations en la libération par MAISONS DU MONDE des 50 000 m² loués en
compte-propres, le faible nombre de transactions de ce type précaire l’an dernier chez AXA. Par conséquent, le taux de vacance
explique le faible niveau de la demande placée à la fin du 1 er de la région PACA a fortement augmenté pour atteindre le seuil des
semestre, avec à peine 30 000 m² commercialisés en six mois. On 10%.
peut penser que la seconde partie de l’année ne nous permettra pas
d’égaler la performance enregistrée en 2011 – autour de 261 000 Des évolutions contrastées pour les deux marchés du pôle
m² – et ce, même si de grandes transactions pourraient voir le jour secondaire
dans les mois à venir, dont notamment l’implantation de LIDL sur
43 000 m² à la Chapelle d’Armentières. Enfin, dans la Vallée-du-Rhône, le début d’année est difficile
puisqu’aucune transaction n’a été enregistré sur les 6 premiers de
Le stock vacant s’est résorbé pour s’établir à près de 174 000 m², l’année, alors qu’en Vallée-de-la-Saône, près de 60 000 m²
soit un taux de vacance de 7,3%. L’offre immédiatement disponible d’entrepôts ont été commercialisés. La seule prise à bail d’AMAZON
est majoritairement composée de bâtiments de classe B en état sur 41 200 m² chez FONCIERE DES REGIONS à Sevrey est venue
d’usage. dynamiser le marché (transaction Jones Lang LaSalle).
3. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 3
Le dynamisme du marché de l’investissement observé en 2011 Les cessions de portefeuilles d’envergure nous permettent
se poursuit cette année d’envisager une seconde partie de l’année encore meilleure
Après avoir enregistré une bonne année 2011 durant laquelle plus De nombreux produits ont été mis sur le marché depuis le début de
de 700 millions d’euros ont été investis en France, le marché de l’année 2012, et les grands portefeuilles ont d’ailleurs été vendus au
l’investissement logistique a entamé l’année avec une bonne cours de l’ été.
performance puisque ce sont 196 millions d’euro qui ont été investis
au 1er semestre 2012, en hausse de 7% en un an. Malgré cette Ainsi, la part des investissements logistiques devrait redevenir
bonne performance, les investissements logistiques ne représentent significative cette année dans les montants investis en immobilier
que 3% des volumes engagés en France en immobilier d’entreprise d’entreprise en France.
à fin juin 2012.
La ré-internationalisation du marché va se poursuivre, notamment
Une première cession de portefeuille a été finalisée au 1er grâce au retour des investisseurs anglo-saxons.
semestre : la vente du portefeuille d’INDUSTRIAL SECURITIES
MANAGEMENT à ETCHE pour 40 millions d’euros. En juillet, la Les actifs secondaires étant plus difficiles à financer, la fourchette
cession du portefeuille de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE des taux de rendement devrait continuer de s’élargir.
auprès de SEGRO a été finalisée pour un montant estimé autour de
160 millions d’euros. Enfin, en août, un portefeuille de 27 actifs a été Nos perspectives d’investissement en logistique pour la seconde
cédé par GECINA à BLACKSTONE pour un montant de 220 partie de l’année sont positives. Les volumes d’investissement en
millions d’euros (mandat d’acquisition Jones Lang LaSalle). logistique devraient atteindre même le milliard d’euros d’ici la fin de
l’année.
Les VEFA et les entrepôts neufs ou récents ont représenté plus de
la moitié des montants investis au cours du 1er semestre 2012.
Le taux de rendement prime en Ile-de-France a augmenté de 20
points de base pour se positionner au même niveau que celui de la
région lyonnaise soit autour de 7,20%.
4. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 4
Les indicateurs du marché locatif
au 1er semestre 2012
(Sources : Immostat/Jones Lang LaSalle/CECIM)
Demande placée* Evolution Taux de Loyer prime
Secteurs Evolution Evolution
1er sem. 2012 1S2012/1S2011 vacance** (€/m²/an)
Nord Pas-de-Calais 29 714 m² m 7,3% m 42 - 43 g
Ile-de-France 308 787 m² k 7,2% m 47 - 52 g
Rhône-Alpes 166 731 m² m 14,9% m 40 - 46 m
PACA 31 340 m² k 10% m 42 - 48 g
Total
536 572 m² m 9,2% m 52 g
Lille-Paris-Lyon-Marseille
* Sont pris en compte les entrepôts de plus de 5 000 m² de catégorie A & B, messagerie et frigorifique
** Taux de vacance calculé sur le parc d’entrepôt de plus de 10 000 m² en Ile-de-France
Les indicateurs du marché de l’investissement
au 1er semestre 2012
(Source : Jones Lang LaSalle)
Evolution
Investissement 1S 2008 1S 2009 1S 2010 1S 2011 1S 2012
1S2012/1S2011
723 Millions € 167 Millions € 225 Millions € 183 Millions € 196 Millions €
Volume total investi en Logistique en France k
43 transactions 12 transactions 12 transactions 8 transactions 13 transactions
Part des portefeuilles 64% 17 % - 62% 20% m
Transaction moyenne 16,4 Millions € 13,9 Millions € 19,4 Millions € 22,3 Millions € 15,1 Millions € m
Taux de rendement prime 6,45 % 8% 7,3 % 7,0% 7,2% k