Panorama bureaux en Ile-de-France 3T 2013

Panorama bureaux Ile-de-France
3ème trimestre 2013

Entre l’ombre et la lumière
Le marché locatif continue à ralentir, impacté par le fort repli des
transactions en clés-en-main.
L’offre immédiate poursuit son ascension tandis que l’offre neuve
demeure contenue.
Les loyers demeurent sous pression.

Plus de 7,9 milliards d’euros ont été investis depuis le début de
l’année 2013, soit une hausse de 8% en un an.
20 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été
enregistrées sur les neufs premiers mois de l’année
Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires,
reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%.

On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 3ème trimestre 2013 Page 2

Repli du marché locatif
Evolution de la part des clés-en-main dans la demande placée
(évolution annuelle)

Les grands clés-en-main manquent à l’appel cette
année, avec un écart de 440 000 m²

3ème

A l’issue du
trimestre, le marché locatif accuse un retard de
30% par rapport à l’année dernière, avec 1,3 million de mètres
carrés commercialisés en Ile-de-France. Cet écart se creuse sans
grande surprise puisque le seul 3ème trimestre 2012 avait été
exceptionnellement actif avec notamment la prise en compte des
transactions du Ministère de La Défense (135 000 m² dans le
15ème), de France Télécom (70 000 m² à Châtillon), de Sanofi

En millions de m²

2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0

Transactions en clé-en-main
1 848 000

Transactions hors clé-en-main
1 302 000

32%

11%

3T 2012

3T 2013

Source : Jones Lang LaSalle

(50 000 m² à Gentilly), ou encore de Thalès (49 000 m² à Vélizy).
Ainsi que nous l’avions déjà évoqué à mi-année, les grandes
transactions font défaut cette année. Le fort repli des transactions
en clés-en-main, après deux ans tout à fait exceptionnels, impacte
fortement les résultats de 2013. En effet, il est intéressant de noter
que la part de ces opérations sur-mesure dans la demande placée
passe de 24% en 2012 (32% à fin septembre 2012) à 11% en 2013.
En réalité si la baisse de l’activité apparaît aujourd’hui au grand jour,
en 2011 et 2012 l’activité locative avait été « dopée » par ces

Indicateurs macro-économiques au 3T 2013
2013

Evolution sur 1 an

PIB (2ème trim.)

+0,5%



Emploi salarié IDF (1er trim.)

+3 594



94



Climat des affaires (sept.)
Source : INSEE

transactions spécifiques d’envergure.
Il n’y a pas eu de telles transactions en 2013. Mais celles-ci, qui ont
des temps de gestation longs, se jaugent difficilement à l’aune d’une

Chiffres clés Ile-de-France au 3T 2013

année civile. Et puis certaines entreprises, confrontées depuis mi2012 à la dégradation des indicateurs et des perspectives
économiques, ainsi qu’à un climat national morose, ont pu décaler
leurs projets immobiliers, réduisant leurs ambitions ou renégociant
leur bail.
Depuis deux ans le phénomène des renégociations de baux va
croissant en Ile-de-France. Selon Jacques Bagge Directeur de
l’Agence chez Jones Lang LaSalle, « l’un des moteurs essentiels de
la demande au cours des deux dernières années, était la recherche
d’économies. Ce moteur s’est complètement arrêté, les entreprises
qui n’ont pour motivation que l’abaissement de leurs coûts
immobiliers se contentant de renégocier leur bail auprès de
bailleurs, attentifs à éviter le vide locatif dans leur patrimoine. »

3T 2013

Evolution sur 1 an

Demande placée cumulée

1 302 172 m²



Offre immédiate

3 758 000 m²



7,2%



Loyer prime

705 €/m²



Loyer moyen de seconde main

312 €/m²



Taux de vacance immédiat

Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat/ORIE


Le QCA et La Défense connaissent un bon niveau d’activité
locative, en dépit du repli généralisé

Evolution du nombre de transactions > 5 000 m²
(au 3ème trimestre de chaque année)

D’un point de vue géographique, l’activité est très disparate d’un
secteur à l’autre. Dans Paris, la demande est en baisse de 23%. Si
tous les marchés parisiens accusent un certain retard, les secteurs
de Paris Centre Ouest et du Quartier Central des Affaires résistent
bien et enregistrent de bons résultats. La correction des valeurs
locatives permet aujourd’hui à de nombreuses entreprises de
prétendre à une implantation parisienne, ou en bordure de la
capitale, dans des quartiers d’affaires traditionnels. D’ailleurs, on
dénombre deux fois plus de grandes signatures que l’année
dernière dans ce secteur ; la transaction la plus importante étant
celle du Tribunal de Grande Instance (30 000 m²) dans le 17 ème. En
effet, l’institution déménagera l’ensemble de ses effectifs,
actuellement présents sur l’île de la Cité, au sein du nouveau Palais
de Justice qui sera situé dans la ZAC Clichy Batignolles à horizon
2017.
A La Défense, l’activité locative progresse également de manière
significative, grâce à un 3ème trimestre particulièrement actif avec,
entre autres, les signatures d’ERDF dans la « Tour Blanche » à
Courbevoie (22 000 m²), livrée début 2014, et d’Allianz dans

Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat

Evolution de la demande placée par tranches de surface
(en années glissantes)
En millions de m²

3,0

< 5 000 m²
> 5 000 m²

2,5
2,0
1,5
1,0

0,5

35%

34%

42%

41%

0,0

« Easy Building » à Puteaux (11 500 m²).
Dans le reste du Croissant Ouest, les performances sont variables.
Neuilly-Levallois et la Boucle Nord font une bonne année. Au 3 ème


trimestre on notera notamment la précommercialisation d’« Unicity »
(~35 000 m²) par Cetelem à Levallois qui devrait être livré courant
2016. Les résultats de la Boucle Sud se maintiennent grâce à la
précommercialisation partielle de l’opération « City-Light » à
Boulogne-Billancourt par GE (38 000 m²) dont l’achèvement est
prévu en 2015.
De manière générale, l’abondance de l’offre de qualité dans ces
secteurs périphériques, accessibles et proches de Paris, séduit les
entreprises qui profitent de conditions locatives très attractives.
En 1ère et 2ème Couronnes Sud, les commercialisations sont en fort
retrait, en raison de très grandes transactions signées l’an passé sur
ces secteurs à l’instar de France Télécom à Châtillon (70 000 m²),
Sanofi à Gentilly (50 000 m²), Thalès à Vélizy (49 000 m²), EDF à
Palaiseau (~30 000 m²) ou encore Casino à Vitry-sur-Seine
(~25 000 m²) pour le seul 3ème trimestre.
© Fernando Javier URQUIJO

Tour « Eqho » - La Défense

42%

43%

45%

48%

48%

48%

38%


Evolution de la demande placée au 3T 2013
(par sous-secteur)



La barre des 3,7 millions de mètres carrés disponibles est
franchie
En un an, le stock de bureaux disponibles aura progressé de 6%.
L’offre continue donc de grimper et franchit un nouveau cap avec
plus de 3,7 millions de mètres carrés disponibles, ce qui représente
7,2% du parc tertiaire francilien. La part de l’offre neuve dans l’offre
immédiate, bien qu’en progression ce trimestre, demeure toutefois
contenue à un niveau bien inférieur à celui de 2009 (~30%) et
représente 22% de l’offre immédiate à l’issue du 3ème trimestre.
L’essentiel des hausses se concentre dans l’Ouest parisien, marché
où les livraisons neuves ont été particulièrement importantes ce
trimestre : pas moins de 140 000 m² de projets livrés dont 80 000 m²
à La Défense avec la tour « Eqho ». Sans grande surprise, les taux
de vacance sont orientés à la hausse : 10% pour La Défense et
13,6% pour le Croissant Ouest.

Part des locaux Grade A dans l’offre immédiate > 5 000 m²
(par grand secteur)
Offre immédiate > 5 000 m²

Part du Grade A

Couronne

438 000

19%

Couronne

277 000

30%

Paris

115 000

13%

Croissant Ouest

621 000

44%

La Défense

306 000

66%

2ème
1ère


Evolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
(par état des locaux)
Offre immédiate 2nde main
Offre immédiate neuve/restructurée
Taux de vacance

En millions de m²

4,5
4,0
3,5

L’offre demeure également importante en 1ère Couronne Sud et
Nord avec des taux de vacance qui avoisinent les 10%. En
revanche, le marché parisien demeure toujours plutôt sous-offreur
avec une vacance très faible (moins de 5%) : 4,9% pour le Quartier
Central des Affaires.

5%

2,5

4%

2,0

3%

1,5

2%

1,0
0,5

28%

24%

26%

24%

20%

22%

2009

2010

2011

2012

3T 2013

1%
0%

2008

Les valeurs locatives sont sous pression


Les loyers prime des marchés de référence en Ile-de-France sont
orientés à la baisse, passant à 705 €/m² dans le Quartier Central
Offre immédiate au 3T 2013
(par grand secteur)
8%
10%

30%

28%

De manière générale, les loyers sont toujours sous pression, hormis
quelques exceptions. Il faut dire que le marché reste globalement
très alimenté en offre. « Les loyers réels, qui ont fortement baissé,
devraient rester à des niveaux bas dans les mois qui viennent ;
offrant des conditions de négociation toujours très avantageuses
aux entreprises » commente Jacques Bagge.

7%
6%

3,0

0,0

des Affaires et à 510 €/m² à La Défense, compte tenu de la
raréfaction des transactions à des niveaux de loyers exceptionnels.
Il est d’ailleurs intéressant de noter que dans le Quartier Central des
Affaires on ne compte qu’une poignée de transactions signées à
plus de 700 € depuis le début de l’année, un nombre quatre fois
moins élevé que l’an passé à la même période.

8%

14%
10%

Paris QCA
Paris intra-muros (hors QCA)
Croissant Ouest
La Défense
1ère Couronne
2ème Couronne


Taux de vacance au 3T 2013
(par sous-secteur)


Loyer prime au 3T 2013
(par sous-secteur)



Perspectives
Compte tenu du retard d’activité constaté à l’issue du 3 ème trimestre
la demande placée en Ile-de-France pour 2013 devrait se situer
autour de 1,8 million de mètres carrés. Les perspectives pour 2014
sont plus favorables compte tenu des premiers signes
d’amélioration de la conjoncture mondiale et nationale depuis l’été.
Ainsi l’activité locative devrait progressivement se redresser à partir
de la mi-2014.

Projets mis en chantier et disponibles à horizon 2015
(grand secteur)
En m²
300 000
250 000

TOTAL

1ère Couronne
Croissant Ouest
Paris intra-muros (hors QCA)

2ème Couronne
La Défense
Paris QCA

200 000
150 000

Le stock d’offres à écouler demeure important, notamment en
périphérie, même si quelques immeubles neufs, vacants depuis
plusieurs années pour certains, ont trouvé progressivement preneur
suite au réajustement de leurs valeurs locatives. L’arrivée sur le
marché de nouveaux projets, à La Défense et dans la Boucle Sud
en particulier, devrait contribuer à renforcer voire accentuer les
disparités de marché. Certains taux de vacance pourraient donc
enregistrer dans les prochains mois de nouvelles hausses.
En effet si aujourd’hui les lancements spéculatifs d’opérations
immobilières demeurent limités, la majeure partie de ces
développements, actuellement en cours de construction et
disponibles à la commercialisation (~760 000 m² au total), se
concentre dans l’Ouest francilien (45%).
Dans ce contexte, toujours favorable aux locataires, les
propriétaires resteront attentifs aux contraintes opérationnelles et
financières des entreprises, et ne manqueront pas d’en tenir compte
dans leurs propositions, afin d’ éviter le vide locatif dans leur
patrimoine. Les renégociations devraient donc rester nombreuses.
Les entreprises, n’ayant pour seule motivation que l’abaissement de
leurs coûts immobiliers, privilégieront bien souvent de rester sur
place dans leurs locaux actuels, limitant ainsi le risque social et le
coût d’un déménagement.

100 000
50 000
0

2013
58 000 m²


2014
376 000 m²

2015
324 000 m²

2013 - 2015
758 000 m²


Hausse du marché de
l’investissement par rapport
à l’an passé

Le quartier d’affaires de La Défense sort la tête de
l’eau avec plus de 750 millions d’euros
d’investissement depuis le début de l’année

Avec 3,6 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en Ilede-France au 3ème trimestre, le marché de l’investissement a trouvé
son second souffle durant l’été. Au cumulé, ce sont plus de 7,9
milliards d’euros qui ont été investis depuis le début de l’année, soit
une hausse de 8% en un an.
Forte croissance de l’activité sur le segment des transactions
de taille intermédiaire
Après un léger repli à la fin du mois de juin, les grandes transactions
qui étaient en cours au printemps se sont finalisées comme prévu
durant l’été : ce sont les trois seules transactions d’un montant
supérieur à 300 millions d’euros signées depuis le début de l’année.
Il s’agit de la cession à PRIMONIAL de la tour « Adria » pour 450
millions d’euros à la Défense, celle à PREDICA d’ « Eco Campus »
pour 380 millions d’euros à Châtillon, ou encore la vente de la tour
« Sequana » à HINES (pour le compte d’un tiers) à Issy-lesMoulineaux.
Au final ce sont 20 transactions de plus de 100 millions d’euros qui
ont été signées à fin septembre, deux de plus que l’an passé.

Tour « Sequana » - Issy-les-Moulineaux

Indicateurs macro-économiques au 3T 2013
3T 2013

Evolution sur 1 an

+0,5%



Taux directeur BCE

0,50



OAT 10 ans

2,342



Euribor 3 mois

0,225



SWAP 5 ans

1,26



PIB

Sources : INSEE / Agence France Trésor / euribor-rates.eu / Jones Lang LaSalle-Thomson Reuters

On retiendra de nouveau le caractère très équilibré du marché
francilien cette année en ce qui concerne le volume unitaire des
transactions. 50% des montants investis se sont placés sur des
opérations de moins de 100 millions d’euros, avec une croissance
d’activité particulièrement forte sur le segment des transactions
intermédiaires (comprises entre 50 et 100 millions d’euros).
Ce sont 30 transactions enregistrées pour plus de 2 milliards
d’euros, contre seulement 19 pour près d’1,2 milliard d’euros à la
même période l’an dernier, soit une hausse de 67% en volume.

Chiffres clés Ile-de-France au 1T-3T 2013
1T-3T 2013
Volumes investis
Volume moyen
Nombre de transactions
dont plus de 100 M€
Taux de rendement prime bureaux

Evolution sur 1 an

7 919 M€



51 M€



155
20




4,50 - 5,00




Quant aux très grandes transactions, supérieures à 500 millions
d’euros, elles sont en retrait jusqu’à maintenant. Cette tendance
pourrait changer dans les mois à venir puisque de grands
portefeuilles sont actuellement en cours de négociation.
La première couronne parisienne capte près de la moitié des
capitaux

Montants investis par trimestre
(en volume)
En Mds€
14
12
10

4,77

8

Les trois plus grandes transactions enregistrées depuis le début de
l’année ayant été finalisées en première couronne parisienne, Paris
intra-muros ne draine pas, comme à l’accoutumé, la majorité des
capitaux.
Plus d’1,5 milliard d’euros ont été respectivement investis en
Première Couronne (« Eco Campus à Châtillon) et dans le
Croissant Ouest (« Sequana » à Issy-les-Moulineaux).
Le quartier d’affaires de La Défense poursuit sur sa bonne
dynamique amorcée au trimestre dernier, avec 758 millions d’euros
investis depuis le début de l’année (4 transactions).
Deux transactions de plus de 100 millions d’euros ont été
enregistrées sur ce marché, ainsi après la cession par IVANHOE

4

3,51

2
1,44

0
2008

2009

2010

2011

< 50 M€

11% 2%

De 50 à 100 M€
19%

> 500 M€

On notera qu’une seule opération en blanc a été vendue depuis le
début de l’année, ainsi la part des VEFA en blanc est passée de
50% des opérations à la fin du 3ème trimestre 2012, à 17% fin
septembre 2013.

2013

Montants investis par tranche de montants au 1T-3T 2013
(en nombre)

PRIMONIAL la tour « Adria » pour 450 millions d’euros au 3ème
trimestre. 2013 sera vraisemblablement une des meilleures années
enregistrée sur le marché de La Défense depuis 2008.

FRANCAISE pour un montant dépassant 65 millions d’euros. Cette
opération est précommercialisée pour moitié auprès de BNP.

2012


De 100 à 300 M€

Après un début d’année timide, le marché des VEFA reprend
quelques couleurs au 3ème trimestre avec une VEFA d’envergure
finalisée au cours de l’été. Ainsi, PREDICA s’est porté acquéreur
d’« Eco Campus » auprès de NEXITY et INTERCONSTRUCTION
pour 380 millions d’euros. Cette opération de 70 000 m² de bureaux
développée pour le compte de FRANCE TELECOM à Châtillon
devrait être livrée en 2015.
L’autre VEFA du trimestre est la cession par BNP PARIBAS REIM
de l’extension des « Moulins de Pantin » (13 000 m²) à LA

+8% 7,92

2,40

6

CAMBRIDGE de la tour « Pacific » pour 228 M€ à TISHMAN
SPEYER PROPERTIES au 2ème trimestre, TESTA a vendu à

La cession d’ « Eco Campus » booste le marché des VEFA au
3ème trimestre

4T
3T
2T
1T

12,12

De 300 à 500 M€


Volume d’investissement au 1T-3T 2013
(par types d’actif)


68%


Le marché reste centré sur ses acteurs traditionnels
Les investisseurs français continuent de largement dominer le
marché de l’investissement avec 73% des montants engagés en Ilede-France. Habituellement fortement présents sur les volumes
inférieurs à 100 millions d’euros, ils se font la part belle au 3 ème
trimestre sur les plus grandes transactions, puisque 2 des 3 plus
importantes opérations du trimestre ont été acquises par des
français (« Eco Campus » et « Adria »).
Pour autant, on voit le retour de profils d’investisseurs plus
opportunistes d’origine anglo-saxonne tels HINES (« Perspectives
Défense » et « Sequana ») ou BLACKSTONE (« Colisée III & IV »,
ainsi qu’un portefeuille d’entrepôts logistique) qui se sont
positionnés de manière significative sur le marché francilien ces
derniers mois.
Quant aux allemands, ils se sont majoritairement portés acquéreurs
d’actifs de commerce ou d’immeubles de bureaux dans Paris intramuros :

Part des VEFA dans le volume investi en bureau
(en volume)
En Mds€
14
Ventes bureaux (hors VEFA)
Vefa bureaux
12
10
8
6
4
2
0

1,05

1,64

1,57

1,92

2,23

1,61

1,32

0,90

1,10


Montants investis par origine des capitaux au 1T-3T 2013
(en volume)

- DEKA a acquis la partie commerce de « T8 » et le « 33 rue
Lafayette »,
- UNION a acheté le centre commercial « Les 3 Moulins »,
- et PRAMERICA s’est porté acquéreur du « 118 avenue des
Champs Elysées ».
Stabilité des taux de rendement sur l’ensemble des secteurs

L’appétit des investisseurs pour des produits « Core + » et « Value
Add » se confirme, alors que l’offre de produits n’est pas encore
suffisante. On remarque que les écarts de pricing entre vendeurs et
aquéreurs tendent à se réduire, apportant une meilleure liquidité à
ce segment de marché. L’appétit des investisseurs pour les
meilleurs produits ne se démentant pas, les taux de rendement
prime restent inchangés en dépit de la hausse des taux des OAT
depuis le printemps.

1,60

Taux de rendement au 3T 2013
(par sous-secteur)

Ainsi, le taux prime de référence, dans le Quartier Central des
Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et
5,00%.


1,28


Perspectives
Selon Stephan von Barczy, Directeur du département
Investissement chez Jones Lang LaSalle « De grands dossiers sont
actuellement en cours de vente et les équipes acquisition sont très
occupées. Celles-ci doivent entreprendre un travail pédagogique

Consensus forecasts
(à horizon 2014)
Décembre 2013

Septembre 2014

plus important auprès de leurs comités, ce qui ralentit légèrement le
rythme de débouclage des transactions ».

PIB (à fin d’année)





OAT 10 ans





En conséquence de quoi, nous anticipons que le volume
d’investissement à la fin de l’année se situera dans une fourchette

Euribor 3 mois





de 10 à 12 milliards d’euros.
Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le marché l’an
dernier ont été peu présents sur le marché depuis le début de
l’année. Ils n’ont cependant pas déserté le marché pour autant
puisque 2 transactions, pour environ 1 à 2 milliards d’euros, sont
actuellement en cours de négociation.
Quant au marché des VEFA, il ne devrait pas terminer l’année sur
un volume égal à celui de l’an dernier (de l’ordre d’1 milliard
d’euros), d’autant que les investisseurs pour des opérations en
blanc se font toujours aussi rares.
En matière de financement, si les banques continuent de dominer le
marché, les fonds de dette ont efficacement déployé une bonne
partie de leurs fonds et de nouveaux assureurs ont fait leur
apparition. La concurrence sur les marges compense en partie la
hausse des taux, mais au global les coûts de financement ont sans
doute atteint un point bas.

Source : Consensus forecasts – Septembre 2013

Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
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Département Etudes & Recherche
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Responsable Etudes
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