Geschäftsbericht 2006, KWG Kommunale Wohnen AG

1. Geschäftsbericht 2006

2. KWG Kommunale Wohnen AG
im Überblick
Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
Börsenkürzel BIW
Börse Frankfurt, Berlin-Bremen, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA
Grundkapital EUR 3.300.000
Anzahl der Aktien 3.300.000
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Aufsichtsrat
Sy Schlüter, Kaufmann, Ahrensboek Vorsitzender
Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee stv. Vorsitzender
Thies-Martin Brandt, Dipl.-Kfm./Architekt, Hamburg
Björn Engholm, stv. Vorstandsvorsitzender Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck
Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven
Prof. Dr. Peer Witten, Vorsitzender des Vorstands der Bundesvereinigung Logistik (BVL), Hamburg
Vorstand
Alexander von Cramm Vorsitzender
Dr. Lukas Lenz
Stavros Efremidis
Kursverlauf KWG Kommunale Wohnen AG
seit dem 01. Januar 2006
 14,00
 13,00
 12,00
 11,00
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 9,00
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3. Inhaltsverzeichnis
Vorwort des Vorstands. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04
Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 06
Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 07
Geschäftsbericht 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12
Bilanz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12
Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 14
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 15
Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Inhaltsverzeichnis

4. Vorwort
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Mit dem Eintritt des Vorstandsvorsitzenden sowie
mit dem Bezug der Räumlichkeiten in Hamburg,
wir freuen uns, Sie mit diesem Geschäftsbericht begann im August 2006 das formelle operative
über das Geschäftsjahr 2006 zu informieren. Geschäft der Gesellschaft. Es wurden zahlreiche
Investitionsmöglichkeiten geprüft und die Gesell-
Das Geschäftsjahr 2006 war entscheidend von der schaft befand sich bis zum Jahresende in Verhand-
Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt. Mit der lungen über den Erwerb zweier Portfolien mit
Hauptversammlung am 31. März 2006 wurde die insgesamt rund 5.000 Wohneinheiten. Auf Grund
Neuausrichtung beschlossen, insbesondere die von unüberbrückbaren preislichen Vorstellungen,
Umfirmierung, die Änderung des Unternehmens- konnte jedoch in 2006 nur der Erwerb von knapp
gegenstandes, die Sitzverlegung und die Schaffung 100 Wohneinheiten in Schleswig (Schleswig-
eines genehmigten Kapitals in Höhe von 1 Mio. Holstein) realisiert werden. Die KWG Kommunale
EUR. Die Beschlüsse sind am 8. Mai 2006 im Han- Wohnen AG hat ferner im III. Quartal 2006 ihre
delsregister eingetragen worden. Das genehmigte erste Beteiligung an einer Wohnungsbaugesell-
Kapital wurde im Mai zu einer Kapitalerhöhung schaft erworben. Sie erwarb Rechte auf rund 30 %
genutzt, durch die der Gesellschaft 9 Mio. EUR des Grundkapitals der Barmer Wohnungsbau
Eigenkapital zugeflossen sind. Der Ausgabebetrag Aktiengesellschaft, Wuppertal. Die rechtliche und
der neuen Aktien betrug – auf Basis der heute ak- wirtschaftliche Übertragung der vinkulierten Na-
tuellen Einteilung des Grundkapitals – 9,00 EUR. mensaktien hängt von der noch nicht erteilten Zu-
stimmung der Barmer Wohnungsbau Aktiengesell-
Eine weitere ordentliche Hauptversammlung hat schaft ab, welche zum Jahresende 2006 noch nicht
am 30. August 2006 stattgefunden. Neben den erfolgt war. Der Vorstand ist jedoch zuversichtlich,
ordentlichen Tagesordnungspunkten, wie der Ent- diese im Laufe des Jahres 2007 herbeiführen zu
lastung der Organe und der Wahl des Abschluss- können. Somit ist das Geschäftsjahr 2006 von An-
prüfers, wurde ein neues genehmigtes Kapital in laufverlusten geprägt, denen noch keine Umsätze
Höhe von 1,5 Mio. EUR geschaffen und das Grund- gegenüberstehen. Bei betrieblichen Aufwendungen
kapital neu eingeteilt. Jede Aktie hatte einen rech- i. H. v. 537.000,00 EUR ergab sich nach Zinsein-
nerischen Anteil am Grundkapital von 10,00 EUR. künften i. H. v. 109.000,00 EUR und Ertragsteuern
Diese Einteilung wurde durch einen Aktiensplit auf diese Zinseinkünfte von 1.000,00 EUR ein
von 1:10 in 1,00 EUR je Aktie an die Marktgepflo- Jahresverlust von 429.000,00 EUR.
genheiten angepasst, um somit u. a. die Liquidität
der Aktie zu fördern. Im Dezember 2006 wurden Wir sind davon überzeugt, dass wir ein solides
zu weiteren Aufsichtsratsmitgliedern die Herren Fundament für eine Immobiliengesellschaft, im
Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. attraktiven und hart umkämpften – jedoch sehr zu-
Peer Witten gerichtlich bestellt. kunftsträchtigen – Markt der Wohnungswirtschaft,
gelegt haben und sich die Gesellschaft erfolgreich
entwickeln wird.
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Vorwort

5. Bernsdorf
In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2007 tien wurden von dem Bankhaus Neelmeyer AG zum
haben wir nicht nur den Vorstand mit Herrn Stav- Ausgabebetrag von 9,00 EUR übernommen und
ros Efremidis erweitert, sondern auch weitere Mit- an Investoren prospektfrei weitergeleitet. Durch
arbeiter für uns gewinnen können. Entscheidend die Kapitalerhöhung sind der Gesellschaft 2,7 Mio.
ist jedoch, dass wir in den ersten beiden Quartalen EUR zugeflossen. Das Grundkapital der KWG
2007 nunmehr Bestände i. H. v. insgesamt rd. Kommunale Wohnen AG beläuft sich nunmehr auf
1.100 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 3,3 Mio. EUR, das Eigenkapital – vor dem Ergebnis
rd. 60.000 qm erworben bzw. beurkundet haben. des laufenden Geschäftsjahres – auf 13,2 Mio. EUR.
Die Standorte der Objekte befinden sich in NRW,
Niedersachsen, Thüringen sowie in Sachsen. Ca. Wir schauen mit großer Zuversicht nach vorn. In
ein Drittel der Wohneinheiten haben einen kom- den letzten Monaten haben wir eine Plattform
munalen Hintergrund. aufgebaut, die es uns ermöglichen wird, deutliche
Akzente – nicht nur im kommunalen Bereich – als
Bei den Beständen beabsichtigen wir durch ein fokussiertes börsennotiertes Immobilienunterneh-
proaktives Asset Management einen erheblichen men in der Wohnungswirtschaft in Deutschland
Mehrwert zu schaffen und somit Wertsteigerungen zu setzen. Es kommt uns entgegen, dass die
zu erreichen. Ziel ist es, mit unserem erfahrenen Immobilienwirtschaft nicht zuletzt auf Grund einer
Team im Laufe des Jahres 2007 unseren Bestand zunehmenden Börsenpräsenz an Transparenz und
gleichzeitig aktiv und ertragreich zu gestalten, Professionalisierung gewinnt. Immerhin stellt die
darüber hinaus ihn aber auch um ein Mehrfaches Immobilie den bedeutendsten Vermögenswert von
anwachsen zu lassen. Volkswirtschaften dar. Deshalb sind wir optimis-
tisch, dass wir unser begonnenes Wachstum im
Um den Erwerb der Objekte in Sachsen und Laufe des Jahres 2007 beschleunigen werden. Wir
Thüringen zu finanzieren und um den Finanzie- werden uns auch weiterhin mit aller Kraft für die
rungsspielraum für künftige Akquisitionen zu Interessen unserer Aktionäre, unserer Mieter und
erhalten, hat der Vorstand, das Grundkapital der unseren Mitarbeitern einsetzen.
Gesellschaft Anfang April um 300.000,00 EUR
durch Ausgabe von 300.000 neuer auf den Inhaber Es ist uns daher ein großes Anliegen, dass Sie, ver-
lautender Stückaktien gegen Bareinlage aus geneh- ehrte Aktionäre und Aktionärinnen, uns weiterhin
migtem Kapital, mit Zustimmung des Aufsichts- auf diesem Wege begleiten.
rats, erhöht. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde
gem. § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG mit Zustimmung
des Aufsichtsrats ausgeschlossen. Die neuen Ak- Ihr Vorstand
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Vorwort

6. Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen, Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss
sehr geehrte Aktionäre, für das Geschäftsjahr 2006 wurde einschließlich
der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
mit Beschluss des Amtsgerichts Bremen vom bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterwe-
19. Januar 2006 sind die Herren Sy Schlüter, ser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandge-
Gerd-Jürgen Pohl und Paul ffolkes Davis gerichtlich sellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
zu Mitgliedern des Aufsichtsrats bestellt worden. Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft
Die Hauptversammlung vom 31. März 2006 hat die und mit dem uneingeschränkten Bestätigungs-
Herren Sy Schlüter, Gerd-Jürgen Pohl und Hans- vermerk versehen. Der Jahresabschluss 2006
Michael Porwoll zu Mitgliedern des Aufsichtrats und der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers
gewählt. Mit Beschluss des Amtsgerichts Bremer- haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
haven vom 4. Dezember 2006 sind die Herren vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungs-
Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. ergebnis des Jahresabschlusses dem Aufsichtsrat
Peer Witten gerichtlich zu weiteren Mitgliedern in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 9. Mai
des Aufsichtsrats bestellt worden. 2007 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates
beantwortet.
Der wie beschrieben zusammengesetzte Aufsichts-
rat der Gesellschaft nahm während des Geschäfts- Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des
jahres 2006 die ihm nach Gesetz und Satzung Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis
übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entschei- genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis
dungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitge- seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den
wirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006 gebilligt
von vier Sitzungen am 21. Februar, 2. Mai, 3. Juli und damit gem. § 172 AktG festgestellt.
und 5. Dezember 2006 sowie in verschiedenen
Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Ge- Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für seine
sellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Bremerhaven, im Mai 2007
Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende Der Aufsichtsrat
auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in
regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle
Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Die Sy Schlüter
Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich. Aufsichtsratsvorsitzender
Über die gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-,
Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft wa-
ren Schwerpunkte der Beratungen im Geschäfts-
jahr 2006 insbesondere
• die Neuausrichtung der Gesellschaft,
• die Kapitalerhöhung vom Mai 2006 und
• die Erweiterung des Vorstands.
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bericht des Aufsichtsrats

7. Ausblick
Bad Langensalza
Strategische Positionierung Die KWG Kommunale Wohnen AG versteht sich
Die KWG Kommunale Wohnen AG investiert aus- als deutsches Immobilienunternehmen, welches
schließlich in Wohnimmobilien. Die Gesellschaft ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland
beabsichtigt in diesem Markt als nachhaltiger aktiv ist. Auf Grund der derzeitigen Marktbedin-
Bestandshalter aufzutreten, wobei im Rahmen von gungen ist ein besonderes Augenmerk auf Regio-
Portfoliobereinigungen auch Teilportfolioverkäufe nen im Westen, im Norden und auf ausgewählte
oder begrenzt vermögensbildende Privatisierungen Regionen im Osten Deutschlands gerichtet. Neben
vorgenommen werden können. Da der Bestands- kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen
aufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von
Hauptaugenmerk der Gesellschaft dem Einkauf Unternehmen und privaten Eigentümern.
sowie dem Asset Management von Beständen. Als
Dienstleister der Mieter, ist die KWG Kommunale
Wohnen AG bemüht, Mehrwert durch Kundenzu-
friedenheit zu erzielen.
Wohnungsbestand in Deutschland (2003) – 38.690 Tsd. Wohnungen
Quellen: GDW, Stat. BA
Professionelle Anbieter Private Kleinanbieter Selbstnutzer
9.769 Tsd. Wohnungen 13.791 Tsd. Wohnungen 15.130 Tsd. Wohnungen
Komm. Wohnungsunternehmen Private Kleinvermieter Ein- und Zweifamilienhäuser
2.744 Tsd. Wohnungen 10.386 Tsd. Wohnungen 12.249 Tsd. Wohnungen
Privatwirt. Wohnungsunternehmen Einlieger bei Selbstnutzern Geschosswohnungen
2.597 Tsd. Wohnungen 3.405 Tsd. Wohnungen 2.881 Tsd. Wohnungen
Genossenschaften
2.288 Tsd. Wohnungen
Öffentl. Wohnungsunternehmen
390 Tsd. Wohnungen
Kirchen
137 Tsd. Wohnungen
Sonstige Anbieter*
* Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen
1.613 Tsd. Wohnungen
sowie Organisationen ohne Erwerbszweck
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick

8. Marktüberblick nungsmarkt als unterbewertet interpretierten.
In den letzten Jahren sind deutsche Wohnungs- Die eingesetzte konjunkturelle Erholung in
portfolien in den Fokus internationaler Finanzin- Deutschland unterstreicht zurzeit die Erwar-
vestoren geraten. Vorreiter waren insbesondere tungen, dass ein Anstieg von Mieten und
angelsächsische Private Equity und Opportunity Preisen zu realisieren ist. Trotz ansteigenden
Funds. Die drei größten Wohnungseigentümer sind Transaktionspreisen in den vergangenen 18 Mo-
somit Deutsche Annington (Terra Firma), Gagfah naten, ist eine Immobilienblase in Deutschland
(Fortress) und Cerberus mit jeweils rd. 230.000, jedoch nicht zu erwarten.
rd. 160.000 und rd. 100.000 Wohneinheiten.
• Ein weiterer wesentlicher Anreiz in deutschen
Was waren und was sind die Motive, um in deut- Wohnimmobilien zu investieren, ist die Eigen-
sche Wohnimmobilien zu investieren? tümerquote: in Deutschland leben lediglich
43 % der Bevölkerung in den eigenen vier
• In Deutschland stagnieren die Wohnungspreise Wänden. Auch hier liegen die Vergleichszahlen
seit über 10 Jahren, während in anderen eu- im Ausland höher. In den Ländern Spanien,
ropäischen Ländern (insbesondere in Großbri- Großbritannien und Italien sowie in den USA
tannien, Frankreich und Spanien) sowie in den ist der Anteil der Eigentümerbesitzer sogar
USA die Hauspreise durch massive Anstiege wesentlich höher. In Deutschland leben somit
gekennzeichnet sind. Dies führte dazu, dass mehr Menschen zur Miete, als in jedem anderen
ausländische Investoren den deutschen Woh- Land der EU 15.
Anteil der Eigenheimbesitzer in % der Haushalte
Spanien
Italien
Großbritannien
USA
EU 15
Österreich
Frankreich
Niederlande
Deutschland
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Quelle: Eurostat, nationale Statistikämter
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick

9. Bernsdorf
Diese Tatsache ist u. a. darauf zurückzuführen, • Wesentlichen Einfluss auf Wohnungsinvesti-
dass in Deutschland Mietwohnungen gegen- tionen haben Prognosen zur demografischen
über Eigentumswohnungen privilegiert sind. Entwicklung. Die natürliche Bevölkerungs-
Die verschiedenen staatlichen Regulierungen entwicklung ist in nahezu allen Regionen
und Eingriffe und die nach wie vor große Deutschlands bereits seit Jahren rückläufig.
Bedeutung der öffentlichen Hand als Vermieter Einwohnerzuwächse können fast nur über
trugen dazu bei, dass die tatsächlichen Mieten Zuwanderungen erzielt werden.
tendenziell unter der Miete liegen, die sich in
einem unregulierten Markt ergeben würde. Im Haushaltszuwächse sind hingegen nicht nur in
Gegensatz dazu, erfolgt die Preisbildung für den Metropolenregionen zu erwarten, sondern
Eigentumswohnungen weitgehend unreguliert. auch in Regionen mit überdurchschnittlichen
In Ostdeutschland kam die zu DDR-Zeiten Geburtenraten, mit auf Leistung ausgerichteten
ausschließlich auf Mietwohnungen ausge- Bildungseinrichtungen, mit einer modernen
richtete Wohnungsbaupolitik hinzu, die zur Infrastruktur sowie einer starken lokalen und
heutigen Mieterquote von 66 % führte. Somit exportorientierten Wirtschaft. Demnach gibt
wird in Ostdeutschland nur ein Drittel der Woh- es zahlreiche investitionswürdige Städte und
nungen vom Eigentümer genutzt, im gesamten Regionen in der gesamten Bundesrepublik
Bundesgebiet sind es 43 %. Nicht zuletzt auf Deutschland und die Investitionsmöglichkeiten
Grund des zunehmenden Bedürfnisses bzw. der sind daher differenzierter zu bewerten, als die
Notwendigkeit im Rahmen einer zielgerichteten übliche Nord/Süd bzw. Ost/West Betrachtung.
Altersvorsorge „Mietfrei“ im Alter zu wohnen,
wird erwartet, dass sich der Anteil der Eigen-
Wohnfläche je Person (gesamt) – 2002
heimbesitzer in Deutschland nachhaltig erhöht
und somit die Nachfrage für Wohnungen steigt.
mit 7 und mehr West
Wohneinheiten Ost
mit 3 – 6
Wohneinheiten
mit 2
Wohneinheiten
mit 1
Wohneinheit
m2 0 20 40 60
Quellen : Stat BA, Microzensus, DB Research
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick 9

10. Bad Langensalza
• Trotz des demografischen Trends, ist es wichtig • Ein weiterer Faktor, der das rege Interesse an
festzuhalten, dass die Nachfrage nach Wohn- deutschen Wohnimmobilien unterstützt hat, ist
flächen pro Person stetig zunimmt. Nicht nur das nach wie vor – historisch betrachtet – nied-
die Bundesbürger wollen mehr Wohnraum rige Zinsniveau. Da in einem breit gestreuten
für sich genießen, sondern insbesondere der Wohnimmobilienportfolio die Mieteinnahmen
Zuwachs an Kleinhaushalten beschleunigt die als relativ stabil gelten, und somit der gesamte
Nachfrage nach Wohnraum. Markt einer geringeren Volatilität ausgesetzt
ist, sind Finanzierungen mit einem hohen Ver-
schuldungsgrad üblich und ermöglichen daher
Wohnfläche je Person nimmt stetig zu attraktive Eigenkapitalrenditen. Dies betrifft,
43 auch auf Grund von neuen internationalen
41 Finanzdienstleistern in Deutschland, nicht nur
Westdeutschland
39 institutionelle – sondern auch private – Inves-
37 toren. Obwohl die Zinsen in Deutschland durch
35 die konjunkturelle Erholung jüngst gestiegen
33 sind, ermöglicht das heutige Zinsniveau immer
31 noch eine attraktive Finanzierbarkeit von
Ostdeutschland
29 Wohnimmobilien.
27
m2
25
Immer mehr Kleinhaushalte
1989 1992 1995 1998 2001 Anteil an Gesamt
Quellen: Stat BA, Ifo Institut 45
%
40
35
1 Person
30
2 Personen
25
20
3 Personen
15
10
4 Personen
5 Personen
5
0
1968 1973 1978 1983 1988 1993 1996 2003
Quellen: Stat BA , Microzensus
10 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick

11. Verkäufer von Wohnungsbeständen Veräußerungserlös ins höherrentierliche Kernge-
Das Potenzial für künftige Wohnungsportfolien- schäft investiert. Es wird erwartet, dass diese Ent-
transaktionen ist weiterhin sehr groß. Obwohl der wicklung nicht nur bei den großen Unternehmen,
Bund, seine Einrichtungen sowie einzelne Bundes- sondern auch bei mittelständischen Unternehmen,
länder (vor allem Berlin) schon erhebliche Abver- die sich im Rahmen der Globalisierung noch effi-
käufe vorgenommen haben, haben die Kommunen, zienter aufstellen müssten, weiter anhält bzw. sich
als Gesellschafter ihrer Wohnungsgesellschaften sogar beschleunigt.
ihren Wohnungsbestand in den letzten Jahren
kaum reduziert. Mit einem Wohnungsbestand von Zielsetzung
rd. 2,5 Mio. sind die Kommunen somit wesentliche Die KWG Kommunale Wohnen AG hat nunmehr
Zielgruppe von privaten Immobilieninvestitionen. begonnen, das ihr zur Verfügung stehende Kapital
In vielen Kommunen, macht es durchaus wirt- zum Erwerb attraktiver Wohnungsbestände zu ver-
schaftlichen und politischen Sinn, Erlöse aus dem wenden. Mit dem Aufbau der Gesellschaft, ist es
Wohnungsverkauf für die Schuldtilgung oder für beabsichtigt, das Einkaufsvolumen in den nächsten
die Infrastruktur, sowie für Ausbildungsinvesti- Monaten deutlich zu beschleunigen.
tionen zu verwenden. Jeder zusätzliche Euro im
Bereich Infrastruktur und Ausbildung allein, stärkt Als nachhaltiger Bestandshalter beabsichtigt die
die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb KWG Kommunale Wohnen AG zunehmend eine Al-
und macht sie somit attraktiver für Unternehmen ternative als Eigentümer zu ausländischen Fonds
und damit zuziehende Arbeitnehmer. darzustellen, ohne eine geringere Wertsteigerung
und Wertentwicklung der Bestände in Kauf neh-
Aber auch bei den nichtimmobilienwirtschaftlichen men zu müssen. Entscheidend ist der Investitions-
Unternehmen, gibt es nach wie vor zahlreiche zeitraum. In diesem Geschäft entscheidet nicht der
Akquisitionsmöglichkeiten. Der weiterhin hohe kurzfristige Gewinn, sondern die kontinuierliche
Bestand an Wohnimmobilien stammt überwiegend Vermögensvermehrung.
aus einer Zeit, als Mitarbeitern eine Werkswoh-
nung als Vergütungsbestandteil angeboten wurde.
Das Immobilienvermögen rentiert jedoch in der
Regel unter den Renditeforderungen des Gesamt-
unternehmens. Somit haben namhafte Unterneh-
men (z. B. E.ON, ThyssenKrupp, Deutsche Bahn)
bereits ihre Werkswohnungen verkauft und den
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick 11

12. KWG Kommunale Wohnen AG
Bilanz zum 31. Dezember 2006
Aktiva 31.12.2006 31.12.2005
EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 78.211,00 0,00
2. Geleistete Anzahlungen
und Anlagen im Bau 98.049,75 0,00
176.260,75 0,00
II. Finanzanlagen
Geleistete Anzahlungen 4.022.495,32 0,00
4.198.756,07 0,00
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen 13.551,42 0,00
2. Sonstige Vermögensgegenstände 260.396,88 17.947,00
273.948,30 17.947,00
II. Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten 6.281.419,40 2.015.477,32
6.555.367,70 2.033.424,32
Gesamtsumme Aktiva 10.754.123,77 2.033.424,32
12 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bilanz

13. Passiva 31.12.2006 31.12.2005
EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 3.000.000,00 2.000.000,00
II. Kapitalrücklage 7.517.912,22 0,00
III. Gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.855,13 1.855,13
IV. Bilanzgewinn /Bilanzverlust 0,00 -52.832,16
10.519.767,35 1.949.022,97
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 0,00 26.451,81
2. Sonstige Rückstellungen 79.834,00 22.935,54
79.834,00 49.387,35
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen 150.255,44 0,00
und Leistungen
– davon mit einer Restlaufzeit
bis zu einem Jahr:
EUR 141.053,44 (Vorjahr: EUR 0,00)
2. Sonstige Verbindlichkeiten 4.266,98 35.014,00
– davon mit einer Restlaufzeit
bis zu einem Jahr: EUR 4.266,98
(Vorjahr: EUR 35.014,00)
– davon aus Steuern: EUR 3.148,91
(Vorjahr: EUR 35.014,00)
154.522,42 35.014,00
Gesamtsumme Passiva 10.754.123,77 2.033.424,32
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bilanz 13

14. KWG Kommunale Wohnen AG
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006
Gewinn- und Verlustrechnung 2006 2005
EUR EUR
1. Erlöse aus dem Verkauf von
Wertpapieren und Beteiligungen 0,00 1.628.807,59
2. Sonstige betriebliche Erträge 55.518,44 22.936,39
3. Aufwendungen für den Erwerb
von Wertpapieren und Beteiligungen 0,00 -1.591.610,53
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -95.516,35 0,00
b) Soziale Abgaben -2.890,80 0,00
5. Abschreibungen auf Sachanlagen -12.354,45 0,00
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -482.753,28 93.378,22
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
– davon aus verbundenen Unternehmen:
EUR 0,00 (Vj. EUR 12.008,09) 110.536,80 12.124,94
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -859,00 -1,80
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -428.318,64 -21.121,63
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -936,98 -66.957,93
11. Jahresfehlbetrag -429.255,62 -88.079,56
12. Gewinnvortrag/Verlustvortrag aus dem Vorjahr -52.832,16 35.247,40
13. Entnahmen aus der Kapitalrücklage 482.087,78 0,00
14. Bilanzgewinn / Bilanzverlust 0,00 -52.832,16
14 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Gewinn- und Verlustrechnung

15. Anhang
I. Gesetzliche Grundlagen für die Aufstellung Tätigkeit grundlegend geändert. Sie betreibt
des Jahresabschlusses nunmehr den Erwerb, die Errichtung und
die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie
Der Jahresabschluss der KWG Kommunale Woh- die Beteiligung an Immobilienunternehmen,
nen AG, Bremerhaven ist nach den Vorschriften insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen
des HGB und des AktG aufgestellt. und genossenschaftlichen Wohnungsbauge-
sellschaften, sowie die Vermietung der eigenen
Immobilien und die Verwaltung der eigenen
II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Beteiligungen und Immobilien. Bislang war
Darstellungsstetigkeit die Gesellschaft in dem Bereich Biotechnologie
tätig und beteiligte sich dort an erfolgsverspre-
1. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem chenden Engagements.
Gesamtkostenverfahren gegliedert (§ 275 Abs.
2 HGB). Die Gesellschaft hat abweichend zum 2. Die erworbenen Sachanlagen werden zu An-
Vorjahr Gewinne aus dem Verkauf von Wertpa- schaffungskosten und soweit abnutzbar, vermin-
pieren unter den sonstigen betrieblichen Erträ- dert um planmäßige Abschreibungen, bewertet.
gen und Verluste hieraus unter den sonstigen Die Abschreibungssätze der abnutzbaren
betrieblichen Aufwendungen erfasst. Im Vorjahr Gegenstände des Anlagevermögens richten sich
erfolgte ein Bruttoausweis von Erlösen und de- nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.
ren Anschaffungskosten als gesonderte Posten Die Zugänge der abnutzbaren Vermögensge-
der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Ände- genstände des Anlagevermögens werden nach
rung führte zu einer Rückführung zum handels- der linearen Abschreibungsmethode pro rata
rechtlichen Schema des § 275 HGB. Wegen der temporis abgeschrieben. Geringwertige Anla-
z. T. geringen Werte einzelner Posten wurden gegüter (mit Anschaffungskosten bis zu jeweils
die Vorjahreswerte der Bilanz und der Gewinn- EUR 410,00) werden im Zugangsjahr in voller
und Verlustrechnung nicht mehr auf TEUR Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als
gerundet. Aufgrund dieses Sachverhalts und Abgang erfasst.
des geänderten Gegenstands des Unternehmens
ist die Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte nur
eingeschränkt möglich. Die Gesellschaft hat die
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang 15

16. 3. Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und
angesetzt. Bei voraussichtlich dauernder Wert- Verlustrechnung
minderung erfolgt eine Abschreibung auf den
niedrigeren beizulegenden Wert. Gemäß § 265 Bedingt durch die Neuausrichtung der Gesellschaft
Abs. 5 Satz 2 HGB wurde der Posten geleistete führten die Ingangsetzungskosten zu dem ausge-
Anzahlungen unter den Finanzanlagen in der wiesenen Jahresfehlbetrag. Wesentliche operative
Bilanz hinzugefügt, da der Inhalt nicht von Geschäftstätigkeiten wurden im Geschäftsjahr
einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird. 2006 neben den Akquisitionen im Finanzanlage-
Es handelt sich hierbei neben vorab geleisteten vermögen noch nicht vorgenommen.
Anschaffungsnebenkosten um geleistete Kauf-
preiszahlungen für vinkulierte Namensaktien, 1. Anlagevermögen
bei denen der Übergang des rechtlichen Eigen- Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem
tums aufgrund eines noch nachzuvollziehenden Anlagenspiegel (Seite 18) dargestellt.
Urkundentausches und des wirtschaftlichen
Eigentums wegen der noch fehlenden notwen- 2. Gezeichnetes Kapital
digen Zustimmung durch den Aufsichtsrat der Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in
Gesellschaft bislang nicht erfolgt ist. Die Gesell- 3.000.000 nennwertlose Inhaberaktien. Von diesen
schaft geht davon aus, dass die Zustimmung der Aktien sind 1.000.000 im Geschäftsjahr 2006 aus
Aktienübertragung erteilt wird und andrenfalls dem genehmigten Kapital gezeichnet worden.
der erworbene Anspruch durch Abtretung an
eine dritte Person verwertet werden kann. 3. Genehmigtes Kapital
Der Vorstand ist bis zum 30. August 2011 ermäch-
4. Forderungen und sonstige Vermögensgegen- tigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grund-
stände sowie flüssige Mittel werden mit ihrem kapital der Gesellschaft um bis zu insgesamt EUR
Nominalbetrag angesetzt. Bei erkennbaren 1.500.000,00 durch ein- oder mehrmalige Ausgabe
Einzelrisiken werden Abschreibungen auf den von bis zu 1.500.000 neuer, auf den Inhaber
niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sach-
einlagen zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Über
5. Die Rückstellungen sind für alle drohenden den weiteren Inhalt der jeweiligen Aktienrechte
Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten einschließlich der Gattung der auszugebenden
gebildet. Es werden nur handelsrechtliche Aktien und die sonstigen Bedingungen der Aktien-
Pflichtrückstellungen passiviert. Sie werden in ausgabe entscheidet der Vorstand mit Zustimmung
Höhe des Betrags angesetzt, der nach vernünf- des Aufsichtsrates.
tiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.
6. Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Rück-
zahlungsbeträgen passiviert.
16 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht Brief Anhang
Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2005 · 2006 · des Vorstands

17. Der Vorstand ist ferner ermächtigt, das Bezugs- 4. Kapitalrücklage
recht der Aktionäre in folgenden Fällen mit Im Geschäftsjahr 2006 sind EUR 8.000.000,00
Zustimmung des Aufsichtsrats auszuschließen: in die Kapitalrücklage eingestellt worden. EUR
482.087,78 sind im Geschäftsjahr 2006 der Kapi-
• um Spitzenbeträge auszugleichen; talrücklage zum Ausgleich des Jahresfehlbetrages
• um den Inhabern von Wandelschuldverschrei- und des Verlustvortrages entnommen worden.
bungen, Optionsscheinen oder Optionsanleihen
ein Bezugsrecht in dem Umfang einzuräumen, 5. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
wie es ihnen nach Ausübung des Wandlungs- Der Bilanzgewinn/Bilanzverlust in Höhe von EUR
bzw. Optionsrechts oder in Erfüllung einer 0,00 (Vorjahr: EUR -52.832,16) enthält einen Ver-
Wandlungspflicht als Aktionär zustehen würde; lustvortrag von EUR 52.832,16 (Vorjahr: Gewinn-
• soweit ein Dritter, der nicht Kreditinstitut i. S. d. vortrag EUR 35.247,40).
§ 186 Abs. 5 AktG ist, die neuen Aktien zeich-
net und sicherstellt, dass den Aktionären ein 6. Rückstellungen
mittelbares Bezugsrecht eingeräumt wird; Die sonstigen Rückstellungen enthalten im We-
• soweit die Kapitalerhöhung zum Zwecke des sentlichen Rückstellungen im Zusammenhang mit
Unternehmenszusammenschlusses oder des Aufsichtsratsvergütungen, Hauptversammlungs-
Erwerbs von Unternehmen oder von Beteili- kosten, Jahresabschlusserstellungs- und Prüfungs-
gungen an Unternehmen oder von sonstigen kosten sowie ausstehende Rechnungen.
Wirtschaftsgütern im Wege der Sacheinlage
erfolgt; und/oder 7. Verbindlichkeiten
• soweit der auf die neuen Aktien, für die das Für die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Bezugsrecht ausgeschlossen wird, entfallende Leistungen bestehen branchenübliche Eigentums-
Anteil am Grundkapital insgesamt zehn vom vorbehalte.
Hundert des Grundkapitals nicht übersteigt
und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den
Börsenpreis nicht wesentlich im Sinne der
§§ 203 Abs. 1 und 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG
unterschreitet.
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang 17

18. IV. Sonstige Angaben Im Aufsichtsrat waren im Geschäftsjahr 2006 und
bis dato folgende Personen tätig:
1. Belegschaft
Durchschnittlich war im Geschäftsjahr ein Arbeit- Sy Schlüter (Vorsitzender),
nehmer beschäftigt. Investmentmanager (seit 19. Januar 2006)
2. Mitglieder der Unternehmensorgane Gerd-Jürgen Pohl (Stellvertreter),
Als Vorstand waren im Geschäftsjahr 2006 und bis Kaufmann (seit 19. Januar 2006)
dato folgende Personen tätig:
Hans-Michael Porwoll,
Alexander Freiherr von Cramm Oberschulrat (seit 31. März 2006)
(seit 01. August 2006), Vorsitzender,
Bereiche Immobilienakquisitionen / Strategie / Björn Engholm (seit 04. Dezember 2006),
Presse / Investor Relations / Finanzierung / Personal ehemaliger Ministerpräsident
Dr. Lukas Lenz, Rechtsanwalt Prof. Dr. Peer Witten (seit 04. Dezember 2006),
Bereiche Finanzen / Recht / IT / Vorsitzender des Vorstands der
Immobilienakquisitionen BVL Bundesvereinigung Logistik, Bremen
Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann
(seit 04. Dezember 2006), Architekt
Paul ffolkes Davis
(seit 19. Januar 2006 bis 31. März 2006),
Schatzmeister
Bremerhaven, 28. Februar 2007
Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2006
Anschaffungskosten (in EUR) Abschreibungen (in EUR) Buchwerte (in EUR)
1.1. 2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 1.1.2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 31.12.2006 31.12.2005
I. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und 0,00 90.565,45 7.606,34 82.959,11 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 78.211,00 0,00
Geschäftsausstattung
2. Geleistete Anzahlungen und 0,00 98.049,75 0,00 98.049,75 0,00 0,00 0,00 0,00 95.049,75 0,00
Anlagen im Bau
0,00 188.615,20 7.606,34 181.008,86 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 176.260,75 0,00
II. Finanzanlagen
Geleistete Anzahlungen 0,00 4.022.495,32 0,00 4.022.495,32 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 0,00
0,00 4.211.110,52 7.606,34 4.203.504,18 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 4.198.756,07 0,00
18 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang

19. Bestätigungsvermerk
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend in Buchführung und Jahresabschluss überwie-
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie gend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2006 bis 31. Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie
Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahres-
die Aufstellung des Jahresabschlusses nach den abschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen unsere Beurteilung bildet.
in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung geführt.
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter
Einbeziehung der Buchführung abzugeben. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ord-
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung nungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.“
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch
den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund- Bremerhaven, den 13. April 2007
sätze ordnungsmäßiger Buchführung vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Si- FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser
cherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Zweigniederlassung der FIDES
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über Treuhandgesellschaft KG
die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Steuerberatungsgesellschaft
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam-
keit des rechnungslegungsbezogenen internen Schmidt, Wirtschaftsprüfer
Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben Mackedanz, Wirtschaftsprüfer
KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bestätigungsvermerk 19

20. KWG Kommunale Wohnen AG
Büro Hamburg
ABC-Straße 19 e-Mail: ir@kwg-ag.de
20354 Hamburg Internet: www.kwg-ag.de
Tel. 040 – 226 30 88 -100 WKN 522734 · ISIN DE0005227342
Fax 040 – 226 30 88 -200 Sitz: Bremerhaven, HRB 5062 BHV
Titelbild: Bernsdorf bei Dresden
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