Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 13 au 19 Août 2012
LES ARTICLES DE LA SEMAINE
Passer par un courtier en crédit immobilier permet
d’obtenir de belles ristournes
Le 13/08/2012
© REA
Un prêt immobilier sur quatre est aujourd’hui souscrit par l’intermédiaire d’un courtier spécialisé (on en
compte une vingtaine en France). Sa mission : faire le tour des établissements de crédit, les
généralistes (BNP Paribas, Crédit mutuel, LCL…) comme les spécialistes (Cetelem, Crédit foncier…),
et négocier à votre place. En tant que grossiste apportant aux banques des centaines, voire des
milliers de dossiers de prêt par mois, il décrochera souvent des conditions très avantageuses. Outre le
taux d’intérêt du crédit, il pourra parvenir à réduire le coût de l’assurance décès (obligatoire pour un
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2. emprunt immobilier), à faire sauter les indemnités de remboursement anticipé ainsi que les frais de
dossier.
Mis bout à bout, ces gains finissent par devenir appréciables : autour de 10 000 euros, par exemple,
pour 200 000 euros remboursables sur vingt ans. De quoi largement compenser les honoraires du
courtier, compris entre 0,8 et 1% du montant emprunté (le plus souvent plafonné à 1 000 euros). A
noter qu’en passant par les sites Internet d’intermédiaires comme AB Courtage, Empruntis ou
Meilleurtaux, vous n’aurez pas un centime à débourser (leur rémunération provient exclusivement de
la banque avec qui le prêt est signé). Précisons enfin que, s’il peut être utile de comparer les offres de
services des courtiers avant de faire votre choix, en lancer plusieurs dans la course ne sert
strictement à rien : les banques ne traitent un dossier qu’une seule fois.
Taux : vous décrocherez aisément un rabais de 5% sur le coût de votre prêt
A moins d’être un fin négociateur, le courtier parvient en général à obtenir un taux de crédit inférieur
de 0,1 à 0,2 point de moins à celui que vous auriez eu en traitant en direct avec le banquier. Avec un
dossier extrêmement solide (pas d’incident de paiement depuis trois ans, de 15 à 20% d’apport
personnel et plus de 100 000 euros d’épargne financière), le rabais peut atteindre 0,3 point. Soit une
économie sur le coût de votre emprunt de 6 à 7%, qui vous permet aujourd’hui, en taux fixe, de
descendre sous la barre des 3,90% sur quinze ans ou de 4,10% sur vingt ans. En pratique, votre
dossier ne sera pas envoyé à toutes les banques partenaires du courtier (autour d’une centaine pour
les plus gros), mais aux deux ou trois qui lui auront adressé la grille de taux la plus favorable du
moment. Il lui suffira ensuite d’entamer une ultime négociation pour les départager (comptez un délai
global d’environ un mois). Bon à savoir : au besoin, il pourra aussi intégrer dans son offre les crédits à
taux bonifiés auxquels vous avez peut-être droit, comme le PTZ+, le prêt action logement (ex-1%
patronal) ou le prêt à l’accession sociale.
Assurance : vous bénéficierez d’une offre bon marché d’un spécialiste
C’est devenu automatique : si vous êtes encore jeune (moins de 40 ans), le courtier se rapprochera de
compagnies spécialisées dans les garanties décès invalidité, comme April, Cardif ou Alptis, afin de
vous obtenir une offre de 30 à 40% moins chère que celles proposées habituellement par les
banquiers (lire notre banc d’essai page 66), voire plus attractive encore si vous avez le profil idéal : un
trentenaire en bonne santé et non fumeur peut ainsi décrocher un taux d’assurance inférieur à 0,2%
du capital emprunté, et économiser de 8 000 à 10 000 euros sur un prêt de 200 000 euros.
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3. Indemnités de remboursement anticipé : vous n’aurez pas à les payer
Nombre de crédits ne vont pas à leur terme. Cause principale : la revente du bien, qui intervient entre
huit et onze ans en moyenne. Les banques ont alors le droit de prélever des «indemnités de
remboursement anticipé», égales à six mois d’intérêts, dans la limite de 3% du capital restant dû. Cela
peut représenter gros : 3 000 euros pour 200 000 euros prêtés à 4% et remboursés au bout de cinq
ans au lieu de vingt. La banque accepte parfois d’annuler ces pénalités, mais ce traitement de faveur
est plutôt réservé aux bons clients. Et souvent sous conditions : acheter un autre bien dans la foulée
et prendre le nouveau crédit chez elle. Vous éviterez ces tracas avec un courtier : il demande d’office
la suppression des pénalités. Et obtient satisfaction dans 80% des cas.
Frais de dossier : vous obtiendrez la plupart du temps leur suppression
Dernier avantage procuré par un courtier : l’effacement quasi systématique des frais de dossier,
correspondant aux coûts administratifs d’ouverture d’une ligne de crédit, et que les banquiers
facturent aux clients qui traitent en direct avec elles. Soit encore un gain immédiat non négligeable,
allant de 800 à 1 000 euros, parfois un peu moins pour les prêts les plus modestes, sachant que cette
ponction est habituellement plafonnée à 1% du montant emprunté.
Source : Capital.fr
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4. Trois questions à se poser avant d’investir
Le 14/08/2012
Investir dans un appartement, une maison, le neuf, l’ancien, attendre une baisse des prix, qu’espérer
des banques en matière de prêt immobilier ? Autant de questions sur lesquelles se pencher avant de
s’engager.
1 Si les appartements ne se vendent plus, les prix chuteront-ils ? Selon les notaires, le marché
est bel et bien entré dans « un nouveau cycle baissier ».
En Ile-de-France, le prix du mètre carré a déjà reculé de 0,5% à 5510 €/m2 entre décembre 2011 et
mars 2012. Dans Paris intra muros, la baisse a même atteint 1,1%. Si les professionnels ne croient
pas à un décrochage comme en 2008-2009, ils s’attendent à une baisse modérée de 5à 10% cette
année. « La demande reste soutenue à cause des taux d’intérêt très bas », explique Nicolas
Finkelstein, de la chambre des notaires d’Ile-de-France. Demande soutenue aussi par le fait qu’en
période de crise la pierre reste plus que jamais une valeur refuge. « 60à 70% de ma clientèle est
composée de jeunes retraités qui ont une résidence dans le Midi et réinvestissent dans un pied-à-
terre à Paris. Ils recherchent des surfaces de 35 m2. A la fois pour se rapprocher de leurs enfants,
mais aussi parce qu’ils n’ont plus confiance dans la solidité du système bancaire. Ils préfèrent vider
leur assurance vie et placer leurs économies dans la pierre », témoigne un agent immobilier dans le
XVe arrondissement de Paris.
2 Les banques vont-elles assouplir l’accès au crédit ? C’est peu probable. Les taux d’intérêt sont
historiquement bas et devraient le rester. Pour un emprunt sur vingt ans, le taux moyen est
actuellement de 3,95%. Et pourtant, il devient de plus en plus difficile d’emprunter. « Les banques,
outre la situation financière de l’acquéreur, sont désormais très vigilantes sur sa situation
professionnelle : la qualification, la solidité de l’entreprise, elles passent tout au crible », raconte un
agent immobilier du XIe arrondissement. Pour décrocher un prêt, « l’acheteur doit être en CDI, avoir
20 à 30% d’apport et ne pas dépasser un ratio d’endettement de 30% », précise Nicolas Finkelstein.
Avec la crise qui s’éternise, il y a peu de chances que les banques se montrent moins strictes dans
les mois à venir
3 Faute de trouver dans l’ancien, doit-on se tourner vers le neuf ? Avec la fin annoncée du
dispositif fiscal Scellier, les ventes des promoteurs ont plongé de 25% au premier trimestre, le prix des
maisons individuelles a également chuté de 17%, mais globalement le neuf demeure plus cher que
l’ancien. Les investisseurs préfèrent ralentir ou stopper leur programme, le temps d’écouler leurs
stocks. En tout cas pour l’instant, aucun ne brade ses invendus. Au deuxième trimestre, les prix ont
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5. ainsi continué d’augmenter de 7,7%, les investisseurs répercutant dans leurs prix l’augmentation du
foncier et des matières premières.
Source : LaTribune.fr
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6. Les ventes de logements anciens reculent mais les prix ne
baissent pas
Le 14/08/2012
Copyright Reuters
Selon la Chambre des notaires, les transactions dans l'ancien ont chuté de 17% à 40%. Ce
mouvement n'est pas de bon augure pour le marché immobilier mais ne touche pas les prix
dans les zones tendues.
Les professionnels de l’immobilier sont quasiment tous unanimes sur le sujet : les prix dans l’ancien
ne baissent absolument pas dans les zones tendues. Ils auraient même tendance à reprendre leur
ascension après une courte période de stagnation. Phénomène pourtant totalement atypique par
rapport au reste de la France où l’on constate des reculs de prix dans la plupart des grandes
agglomérations.
Pendant ce temps, la Chambre des notaires publie des statistiques qui viennent remettre les pendules
à l’heure : Depuis le début de l’année, les transactions dans l’immobilier ancien ont chuté de 17% à
40% suivant les zones. Des chiffres plutôt inquiétants qui suscitent une série de réflexions.
D’abord, il faut bien voir que ce repli n’est pas soudain et qu’il est apparu dès le début de 2012. Avec
déjà plusieurs explications : d’abord la restriction du crédit de la part des banques, elles-mêmes en
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7. difficultés pour obtenir des financements. Mais aussi la perspective des élections présidentielles
habituellement propice au statu quo des candidats à la propriété. Depuis, plusieurs éléments sont
venus s’ajouter à cette morosité si l’on en croit les commentaires de nombreux agents immobiliers.
Compte tenu du contexte plutôt anxiogène du moment, la grande majorité des clients potentiels
préfère attendre avant de sauter le pas, espérant une baisse des prix. En face, les vendeurs et plus
particulièrement ceux qui ont acheté récemment à des prix déjà élevés et après travaux de rénovation
ne veulent pas brader leur bien. Et ce, d’autant plus que la fiscalité risque de leur être moins
avantageuse et qu’ils ne sont pas prêts à perdre finalement de l’argent. D’où cet abîme entre ceux qui
attendent pour faire de bonnes affaires et ceux qui n’acceptent pas d’être de leur poche.
Des délais de vente revus à la hausse
Du coup, là où les agents mettaient entre deux et trois mois pour réaliser une transaction, les délais
se sont nettement allongés pour atteindre dans certains cas entre dix et douze mois. Un comble
lorsque l’on sait que les taux d’intérêt pour les crédits immobiliers sont à des niveaux particulièrement
bas et devraient favoriser le trafic. En outre, après une période de flottement, les banques ont
manifestement ré-ouvert les vannes du crédit, du moins pour les bons dossiers dotés d’un apport de
20 à 30% du montant requis.
Cette situation va-t-elle pousser le gouvernement à réintroduire des mesures fiscales accommodantes
pour les primo-accédants à faibles revenus ? Le PTZ (prêt à taux zéro) dans l’ancien vient d’être
supprimé alors que celui accordé pour un achat dans le neuf a été restreint. Et vu l’état des caisses de
la France, on imagine mal l’introduction d’un tel coup de pouce à court terme. Les seules mesures
envisagées devraient plutôt toucher les conditions d’accès au logement social, ce qui est un autre
sujet.
Faute de transactions, les prix ne baissent pas
Si tous ces éléments ne se débloquent pas, il y a fort à parier, à la longue, que le marché se fragilise.
L’absence de transactions n’est bonne pour personne. Ni pour ceux qui ne peuvent vendre leur actif,
ni pour ceux qui ne parviennent pas à trouver de quoi se loger sans parler de toute la filière des
agents immobiliers. Très logiquement, les prix ne devraient pourtant pas s’en retrouver affaiblis
puisqu’en l’absence de transaction, une éventuelle poussée à la baisse ne peut intervenir.
Parmi les raisons d’espérer une possible reprise des transactions : le niveau des taux d’intérêt,
résolument au tapis et les possibles opérations émanant de ceux qui ont acquis leur bien voici très
longtemps et susceptibles de réaliser une belle plus-value, même en cas de prix de vente revus à la
baisse.
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8. Parmi les éléments négatifs : une conjoncture économique toujours aussi détestable poussant les
candidats à l’accession à repousser leur projet faute de moyens et de confiance en l’avenir. Un
environnent fiscal beaucoup moins favorable pour tous les propriétaires.
Source : Latribune.fr
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9. Les taux des crédits immobiliers à nouveau en repli
Le 17/08/2012
Copyright Reuters
Les taux moyens sont en baisse sur toutes les durées et plus particulièrement sur 30 ans. Une bonne
nouvelle pour ceux qui veulent acheter ou renégocier leur crédit
Si l’immobilier fait toujours figure de placement refuge pour bon nombre de Français, la chute des
transactions des biens anciens depuis le début de l’année, n’est pas sans les inquiéter (voir article de
la Tribune.fr du mardi 14 août). Evolution qui tient surtout à la paralysie du marché née de la volonté
des acheteurs d’attendre une baisse des prix avant de passer à l’acte et de la réticence des vendeurs
à accepter de brader leur propriété. Du coup, le flux habituel s’est largement tari ces derniers mois,
d’aucuns redoutant un repli des valeurs quand d’autres ne les voient absolument pas venir. Dans ce
contexte plutôt morose, de bonnes nouvelles interviennent pourtant. Le comparateur de crédits et
d’assurance, Empruntis.com, qui publie un baromètre régional régulier des taux d’intérêt en vigueur,
vient ainsi d’annoncer un nouveau recul des taux des crédits. « Le mois d’août a été marqué par le
retour des taux moyens sous la barre des 4%. Une première depuis 2010, confirme Maël Bernier,
directrice de la communication chez Empruntis.com. L’Ile de France reste la seule région à afficher un
taux moyen à 4% ». A noter, en effet, que le point bas historique est intervenu en octobre 2010.
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10. Des replis sur toutes les zones géographiques et sur toutes les durées
D’une manière générale, les taux moyen (c’est-à-dire ceux se situant dans le milieu de la fourchette
des taux pratiqués dans les différentes régions par les banques) sont en repli sur toutes les zones,
mais aussi sur toutes les durées, et particulièrement sur 30 ans (à 4,65% contre 4,8% le 1er août).
Sur 15 ans, le taux moyen ressort à 3,45%. Sur 20 ans, à 3,85%. Sur 20 ans toujours, la région Ouest
détient toujours le record du meilleur taux à 3,75%. Elle est rejointe dans le classement par la région
Nord (voir la carte détaillée à la fin de l’article).
Une bonne nouvelle aussi pour ceux qui veulent renégocier leur prêt
La poursuite de ce mouvement baissier est une bonne nouvelle à double titres. D’abord parce qu’elle
permet logiquement aux candidats à l’accession à la propriété de payer moins cher leur projet. Et ce,
d’autant plus que la grande majorité des banques octroient actuellement une décote par rapport aux
taux affichés publiquement lorsque le demandeur offre un profil jugé satisfaisant. Mais aussi à ceux
qui ont des engagements à taux fixe de renégocier avantageusement leur crédit. « Mais pour que
l’opération soit intéressante, il faut en être aux premières années de remboursement du prêt et
bénéficier d’une différence de taux d’au moins 0,8% », prévient la porte parole d’Empruntis.com. De
fait, au début de la période de remboursement, l’emprunteur ne paye que les intérêts, il est donc plus
intéressant pour lui de voir son banquier à ce moment là. Tous ceux qui ont souscrit un crédit l’an
passé ou en 2009 ont tout intérêt à tenter de revoir les modalités de leur prêt. Il n’est d’ailleurs pas
obligatoire de n’en parler qu’à son banquier. D’autres banques pourront être partantes pour racheter
des crédits en offrant de meilleures conditions à leurs détenteurs. En moyenne, les niveaux de taux
actuels permettent de réaliser une économie de 25.000 euros ou 3 années de remboursement.
Les banques ont quasiment réalisé leur quota de crédits
Certes, les taux des crédits ne font pas tout. Mais ils constituent un sérieux coup de pouce dans un
projet d’acquisition. Projet qui s’inscrit en outre dans la durée. Revers de la médaille, si les taux sont
aujourd’hui si bas, c’est parce que la conjoncture n’est pas bonne. Et qu’ils suivent les taux directeurs,
eux-mêmes au tapis afin de relancer la croissance. Et cette situation fragilise bien évidemment la
surface financière des emprunteurs potentiels qui ne veulent pas ou ne peuvent pas se lancer
actuellement dans une aventure lourde de conséquences. Tous les signaux ne sont donc pas au vert.
A la rentrée, prévient Maël Bernier, il n’est pas dit que les taux des crédits demeurent aussi bas. «
Nombre de banques ont quasiment réalisé leur quota assigné, et il est fort à parier qu’elles seront
moins accommodantes pour offrir des taux aussi attractifs que ceux constatés au mois d’août ».
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11. Bémol que l’on doit toutefois nuancer puisque même si les établissements bancaires relèvent de
quelques points de base leur crédit, ceux-ci demeureront à des niveaux historiquement faibles.
Source : Latribune.fr
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12. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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