Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du18 au 24 Février 2013
LES ARTICLES DE LA SEMAINE
Les propriétaires immobiliers sont de plus en
plus surendettés
Le 18/2/2013
Copyright Reuters
Les propriétaires sont davantage surendettés par rapport aux années précédentes selon la Banque de
France. Ils le restent cependant largement moins que les locataires.
Les propriétaires sont de plus en plus surendettées. Dans son enquête sur la typologie du
surendettement, la Banque de France montre qu'en 2011, 9,3% des personnes surendettées étaient
propriétaires ou propriétaires accédants, soit 2 points de plus qu'en 2010. Cette hausse est tirée par
La revue de Presse KYLIA
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2. les petits patrimoines immobiliers, puisque 29,4% des propriétaires surendettés possèdent un bien
immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à 100 000 euros, contre 27,1% en 2010.
Tous types d'endettements confondus, les dossiers comportant un endettement immobilier consécutif
à l'acquisition d'un bien ou à la réalisation de travaux ont de plus crû à 8,7 % en 2011 contre 7,2 % en
2010.
Les locataires restent de loin les moins bien lotis
Cependant le nombre de propriétaires en difficulté financière reste marginal par rapport à la part qu'ils
prennent dans la population (58,3%). Si l'on enlève la part des propriétaires accédants (6,2%), la part
des propriétaires qui ont fini de rembourser leur emprunt immobilier dans les personnes surendettées
est même quasi-insignifiante à 3,1%. In fine, les locataires restent largement moins bien lotis. Alors
qu'ils ne représentent que 38,8% de la population, ils pèsent pour 78,6 % des personnes
surendettées!
De même, la part des personnes surendettées qui sont hébergées ou occupant leur logement à titre
gratuit reste plus élevée (10,8 %) que pour les propriétaires, alors qu'ils ne représentent que 2,8 % de
la population française.
Source : LaTribune.fr
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3. Les loyers des studios augmentent plus vite
Le 19/2/2013
Crédits photo : LOIC VENANCE/AFP
Au cours des dix dernières années, les loyers des studios ont augmenté de 25% en moyenne,
soit bien plus que l'ensemble du marché et que l'inflation.
Les loyers des studios continuent à augmenter plus vite que ceux des autres logements. L'an dernier,
lors d'un changement de locataire, ils ont progressé de 0,6% en moyenne contre 0,45% pour
l'ensemble du marché. Cela reste toutefois inférieur à l'inflation (+1,4%).
Les loyers ont en revanche baissé lors de la relocation de grands appartements (-1,7% pour les
quatre pièces et -2,5% pour les cinq pièces), selon une étude de Century 21, qui gère 45.000
locations en France. Crise oblige, les locataires ont en effet été moins nombreux à déménager l'an
dernier (27% seulement comme en 2009) et les revenus moyens des nouveaux entrants étaient
nettement moins élevés (-7,2%) que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011.
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4. L'écart de facturation entre grandes et petites surfaces est encore plus important sur une longue
période. Au cours des dix dernières années, les loyers des studios et deux-pièces ont ainsi enregistré
des hausses supérieures de plus de 2% en moyenne à celle de l'ensemble du marché, qui a évolué
au même rythme que l'inflation (+19,9% sur dix ans).
Pis, les quittances des studios ont carrément bondi de 25,3% en moyenne en une décennie. Ainsi, le
loyer moyen d'un studio est passé sur la période de 355 à 445 euros. Une inflation nettement
supérieure à celle constatée lors de la relocation de plus grands appartements. Le loyer d'un trois-
pièces a ainsi augmenté de 17,9% en moyenne en dix ans (678 euros en 2012 contre 575 euros en
2002) et celui d'un cinq-pièces de 16,8% (910 euros contre 782), selon l'étude.
Les loyers des deux pièces ont presque doublé à Paris en dix ans
Ces moyennes cachent cependant de très importantes disparités régionales. À Paris, où la demande
locative est très importante, alors que les prix de la pierre flirtent toujours avec des sommets
historiques, les loyers des deux-pièces ont presque doublé entre 2002 et 2012 (+65%, passant de 626
euros à 1033)!
Dans le même temps, les locataires de trois-pièces ont vu leurs loyers s'envoler de 57% (1 475 euros
contre 939 euros). Pour les quatre-pièces, le bond est de 54% (1967 euros contre 1273) et de 46%
pour les studios. Il faut désormais payer en moyenne 688 euros par mois pour un studio à Paris.
Seuls les grands appartements de cinq pièces et plus ont vu la hausse de leurs loyers limitée à celle
des prix à la consommation (hausse de 22% à 2500 euros en 2012 contre 2 039 en 2002).
Pourquoi de tels écarts entre les petites et les grandes surfaces? Les studios et les deux-pièces, qui
représentent les deux tiers du marché locatif, sont de loin les plus recherchés par les locataires,
notamment par les jeunes de moins de 30 ans (qui représentent plus de la moitié des locataires selon
Century 21). De plus, les petits appartements sont vendus plus cher au mètre carré que les autres
biens.
Source : LeFigaro.fr
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5. 73% des Français n'ont aucun projet
immobilier proche
Le 20/2/2013
SONDAGE. Ce pourcentage est en légère augmentation, depuis septembre 2011 (67%).
Une agence immobilière rue de Strasbourg à Nantes. (SALOM-GOMIS SEBASTIEN/SIPA )
Près de trois-quarts des Français (73%) déclarent n'avoir aucun projet immobilier dans les prochains
mois, selon une enquête réalisée par l'IFOP pour le site internet Explorimmo et publiée mercredi 20
février.
A la question "Vous personnellement, avez-vous l'intention de réaliser un projet immobilier?", 73% des
personnes interrogées répondent non. Seulement 5% disent "Oui, d'ici à 6 mois", 8% "Oui, d'ici à un
an" et 14% "Oui, d'ici à deux ans". Le pourcentage de "non" augmente légèrement car il était de 72%
en octobre 2012, 70% en janvier 2012 et 67% en septembre 2011, lors de la publication des
précédentes vagues de ce baromètre.
La maison ancienne (mentionnée par 26% des personnes qui ont l'intention d'acquérir) est le type de
bien immobilier le plus recherché devant l'appartement neuf (19%), l'appartement ancien (17%), la
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6. maison neuve (15%), tandis que 23% ne marquent pas de préférence. Pour le budget envisagé, la
moyenne est de 191.526 euros, soit une nette baisse par rapport à la dernière vague (213.074 euros).
Interrogés sur les mesures du gouvernement en matière d'immobilier et de logement, 70% déclarent
n'avoir pas confiance (dont 25% "pas du tout"). L'étude a été effectuée du 23 au 28 janvier auprès
d'un échantillon de 1.005 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus,
par un questionnaire auto-administré en ligne.
Source : LeNouvelObs.com
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7. Immobilier: le temps des bonnes affaires
Le 20/2/2013
Des acheteurs frileux, des vendeurs qui ne veulent pas en rabattre... En ce début d'année, le
marché reste désespérément plat. Si les transactions plongent, les prix résistent encore. Mais
la crise a du bon: l'ajustement va se poursuivre. C'est peut-être l'occasion de saisir les
opportunités.
Dans les beaux quartiers de la capitale, les appartements dans l'ancien vendus au-dessus de 1 million
d'euros trouvent difficilement des acquéreurs.
REUTERS/Benoit Tessier
C'est une sorte de petit miracle au coeur d'un hiver froid et morose: à la mi-janvier, le promoteur
Kaufman & Broad a enregistré, en l'espace d'un seul week-end, 55 réservations sur les 90
appartements neufs de son programme à Franconville (Val-d'Oise). Mais ce succès, explicable par
une forte demande locale et des prix serrés, ne peut cacher une autre réalité : depuis des mois, les
bureaux de vente restent déserts, les agences se désespèrent, et la crise de l'immobilier bat son plein.
En 2012, le marché a connu une chute abyssale des ventes dans l'ancien (18 % en moyenne) comme
dans le neuf (28 %), dans les métropoles régionales (Lyon, Bordeaux ou Lille) et les petites villes de
province comme en région parisienne et à Paris.
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8. Une année de "rendez-vous manqués", résume Sébastien de Lafond, président de
Meilleursagents.com. Durant laquelle les acheteurs, touchés par la crise et guère optimistes pour
l'avenir, ont fait preuve d'attentisme, malgré l'extraordinaire baisse des taux, face à des vendeurs, eux
aussi inquiets et toujours peu enclins à rabattre de leurs prétentions. D'où aujourd'hui cette drôle de
situation, avec des prix qui "résistent dans un marché atone, voire inexistant", affirme Stéphane
Imowicz, directeur général de Crédit foncier Immobilier. Et ce n'est pas l'avalanche des nouvelles
contraintes gouvernementales - de la taxation des plus-values au blocage des loyers - qui risque de
doper le marché en 2013.
De mémoire de professionnel, on n'avait pas connu pareille ambiance depuis vingt ans. Partout en
France, on observe une "forte inertie", constate le patron de l'étude Caraudrey (Paris IVe). "C'est
simple, les gens se recroquevillent et ne bougent plus", regrette Jean-François Buet, président de la
Fnaim. Le moral dans les chaussettes, les Français semblent avoir perdu la confiance, clef de voûte
de l'achat immobilier. La situation économique difficile, avec ses déficits, ses mesures de rigueur et
ses multiples plans sociaux, a eu raison de leur engagement enthousiaste dans la pierre. "Les
acheteurs sont passés d'un coup de la frénésie à la raison", observe Laurent Vimont, patron du
réseau Century 21 France.
Diriez-vous que la période actuelle est favorable pour réaliser un projet immobilier?
47% des Français répondent par l'affirmative. Ils n'étaient que 30 % en janvier 2012.
Baromètre Ifop pour Explorimmo.
Même les investisseurs étrangers ont disparu
Le durcissement de la fiscalité - un "véritable enfer", déplore un directeur d'agence - a achevé
d'échauder les acquéreurs. La fin du prêt à taux zéro dans l'ancien, le recul à trente ans de
l'exonération des plus-values (au lieu de quinze ans), l'augmentation des prélèvements sociaux, le
décret sur le blocage des loyers et la suppression du dispositif Scellier : autant de mesures peu
propices aux décisions sereines. Sur le terrain, les retombées ont été immédiates, avec une chute des
visites et des rétractations en cascade de la part des rares acheteurs. Ce cadre dirigeant, prêt à s'offrir
un appartement dans le VIIe arrondissement de Paris, a ainsi renoncé à la dernière minute. Son
conseiller patrimonial l'avait convaincu que "ce n'était vraiment pas le moment de s'engager".
A présent, le ralentissement est général : tous les segments, y compris celui du luxe, souffrent. "Les
investisseurs étrangers ont quasi disparu tandis que les autres clients, des Français aisés, attendent
des jours meilleurs ou quittent la France", raconte Eric Vincent, directeur de l'agence Emile Garcin
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9. Rive gauche. Ce jeu de massacre n'épargne aucun des beaux quartiers parisiens : les appartements
au-dessus de 1 million d'euros, à Auteuil, Passy, Saint-Germain-des-Prés ou dans le Marais, ont de
plus en plus de mal à se vendre.
Cette crise, "bien plus profonde que celle de 2008", souligne un expert, met le marché à plat. Dans
l'ancien, les transactions ont dégringolé de 805 000 à 655 000 entre 2011 et 2012. Ce mouvement
baissier devrait se poursuivre cette année pour atteindre moins de 600 000 ventes. "Un seuil
incompressible, juge Sébastien de Lafond, où seules les ventes contraintes [successions, divorces ou
mobilité professionnelle] se réalisent."
Pourquoi estimez-vous la période favorable?
61% des Français évoquent les conditions d'emprunt. Ils n'étaient que 30 % en octobre 2012.
Un recul catastrophique des ventes dans le neuf
Dans le neuf, la situation est encore plus catastrophique. De 115 000 en 2010, les ventes de
logements sont tombées à 73 700. "Soit un recul de près de 30 %. C'est extrêmement grave. Peu
d'activités résistent à une telle baisse", s'inquiète François Payelle, président de la Fédération des
promoteurs immobiliers (FPI). "Nous sommes arrivés au niveau de réservation le plus bas depuis
1996", renchérit Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad. Et de mettre l'accent sur la disparition
des principaux acheteurs d'appartements neufs : les investisseurs. En un an, leur nombre a diminué
de 50 % ! En réalité, plus aucun d'entre eux n'ose se lancer. Non seulement le dispositif Scellier
(extrêmement avantageux) a disparu, mais les futurs propriétaires, engagés dans l'achat locatif pour
assurer leur retraite, ne sont même plus certains d'obtenir une quelconque plus-value à la revente ni
de pouvoir louer leur bien comme bon leur semble. Du coup, après avoir boudé les dernières
opportunités d'achat en Scellier à la fin de 2012, ils ne se précipitent pas non plus (encore) sur la
nouvelle mesure de défiscalisation, mise en place par la ministre du Logement, Cécile Duflot.
Une telle désertion aurait dû entraîner une chute des prix. Or, contre toute attente, ils ont
incroyablement résisté. "C'est un scénario tout à fait étonnant. Nous ne sommes plus dans un schéma
économique classique", relève Olivier Eluère. Pour expliquer la solidité du marché, ce spécialiste du
logement au Crédit agricole avance deux raisons majeures. D'abord, les taux de crédit immobilier
n'ont jamais été aussi bas depuis 1945 : 3 % et moins. "A ce niveau, très avantageux pour les
emprunteurs, ils constituent un frein puissant à la baisse des prix", souligne Sébastien de Lafond.
Pendant quinze ans, la modicité des crédits a permis de "solvabiliser" les familles et de compenser la
hausse.
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10. Aujourd'hui, s'ils empêchent les tarifs de plonger, ils ne déclenchent pas non plus d'actes d'achat. La
deuxième explication - la plus essentielle - de cette résistance tient au déséquilibre du marché,
caractérisé par un "déficit de l'offre", précise Frédéric Monssu, patron du réseau Guy Hoquet.
Contrairement aux apparences - l'accroissement des délais de vente et la légère remontée des stocks
font croire qu'il y a pléthore -, le nombre de logements à céder demeure réduit. Face à la crise, les
vendeurs préfèrent conserver leurs biens. "S'il y avait eu davantage de produits sur le marché, les prix
se seraient aussitôt effondrés. Or, ce n'est pas le cas", analyse Sébastien de Lafond. En réalité, seuls
les propriétaires contraints de vendre (60 % des cas) sautent aujourd'hui le pas. Les autres (40 %) ne
bougent pas. A l'instar de cet Américain qui, après avoir mis son duplex en vente à 13 000 euros le
mètre carré, dans le IVe arrondissement de Paris, a préféré y renoncer et le remettre en location.
Voilà pourquoi la baisse a du mal à se concrétiser.
Quel est le montant de l'apport personnel pour réaliser un achat?
83 072 euros C'est l'apport moyen des Français estimé en janvier 2013 (contre 92 670 euros en
octobre 2012).
Les prix des logements commencent à s'effriter
Pourtant, à y regarder de plus près, les prix commencent à s'effriter. Mais cette érosion n'est pas
uniforme : il existe de vraies disparités entre les régions. Selon Jean-François Buet, le recul s'élève
déjà à 2 % (en moyenne) dans les zones tendues (dont Paris), à 5 % dans les petites villes et à 10 %
dans les zones plus reculées. Dans un marché hautement sélectif, tous les biens ne sont pas logés à
la même enseigne. Certains décrochent davantage. Ainsi, le moindre défaut oblige les propriétaires
contraints de se séparer de leur appartement à faire plus de sacrifices. A l'image de ce vendeur qui a
finalement accepté de réduire de 100 000 euros le montant de son 4-pièces situé dans le IIe
arrondissement de la capitale. De tels comportements plus raisonnables commencent à se répandre.
"Chez nous, le prix des appartements trop grands ou trop banals a déjà baissé de 5 à 10 % en 2012",
reconnaît Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau.
La correction reste cependant insuffisante. "Nous n'avons pas reperdu les 20 % d'augmentation
accumulés depuis deux ans", assure Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo de la
capitale. "On a connu des hausses colossales dont il va falloir se remettre", ajoute Stéphane Imowicz.
C'est clair, les prix demeurent surévalués. Pour Bernard Cadeau, patron du réseau Orpi, parti en
croisade contre les logements chers, ils devraient baisser de 15 %. Voire de 35 %, selon le magazine
The Economist, sacrant la France championne européenne de la surcote immobilière !
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11. Les acheteurs peuvent prendre leur temps
Or, tant que le marché n'aura pas purgé ses excès, il ne repartira pas. Et, s'il n'est pas question
d'effondrement, l'ajustement des prix devrait se poursuivre en 2013. "A un rythme un peu plus soutenu
qu'en 2012", prévoit Olivier Eluère, qui compare cette période troublée à celle du début des années
1990. Il avait alors fallu cinq ans de baisse progressive (entre 1992 et 1997) pour assainir la situation.
Dans cette crise-ci aussi, l'atterrissage pourrait prendre du temps. Même si certains, comme Michel
Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest Nanterre la Défense, croient déjà voir
poindre un léger mieux. "La forte chute des volumes de vente semble enrayée", estime-t-il, optimiste,
en observant un ralentissement de la baisse de la production de prêts au début de janvier, après un
recul spectaculaire de 26 % en 2012.
Pensez-vous un jour avoir les moyens de devenir propriétaire?
55% des Français le pensent, contre 36 % qui n'y croient pas.
Si 2013 ne sera pas l'année de la reprise, rien n'empêche tout de même de faire la chasse aux
bonnes affaires. "C'est toujours dans les moments de crise que l'on achète le mieux", assure Jean-
François Buet. Après tout, les taux sont très bas, les prix (légèrement) en baisse et le pouvoir de
négociation plus important. "On assiste à un rééquilibrage entre acheteurs et vendeurs", observe
Charles-Marie Jottras. Bien sûr, il importe plus que jamais d'éviter, rappelle Nathalie Naccache,
directrice des agences Fortis Immo de la capitale, "les biens avec défaut ou mal situés, aujourd'hui
invendables et demain peu susceptibles de dégager des plus-values". Il faut aussi mettre à profit la
situation : comme personne ne se bouscule et que les prix ne risquent pas de s'envoler de sitôt, les
acheteurs peuvent prendre leur temps. Voilà peu, l'un d'eux s'est offert un 52 mètres carrés dans le
quartier branché du Sentier, à Paris, pour 420 000 euros au lieu de 465 000. Un 73-mètres carrés
encore, situé à deux pas de la place des Vosges (Paris), et mis en vente à 910 000 euros, a été cédé
six mois plus tard 730 000 euros. Son acquéreur, comblé, est sûr, lui au moins, de ne rien regretter.
Crise ou non.
Source : L’Express.fr
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12. Immobilier : la chute des transactions plombe
les finances des départements
Le 21/2/2013
Copyright Reuters
La baisse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de près de 10% en 2012 tombe très mal pour
les départements, déjà pénalisés par la forte hausse des dépenses d'action sociale (RSA et aides
sociales aux personnes âgées notamment) et par leur perte d'autonomie fiscale.
La chute des transactions dans l’immobilier en 2012 a des effets multiples. Ainsi la baisse mécanique
des impôts sur les transactions immobilières (les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qu'elle
provoque, affecte par exemple lourdement les départements qui en récoltent 80%. Au total, les
DMTO ont reculé de plus de 1,1 milliard d’euros en 2012, soit une chute de 9,3 % par rapport à 2011.
Désormais, "les droits de mutation ne représentent plus que 12,4% des ressources de fonctionnement
des conseils généraux, contre 13,5% en 2011", indique Thomas Rougier, directeur des études à la
direction de l'économie locale et sociale de La Banque Postale.
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13. Réduction de l’autofinancement
Résultat de cette "décollecte", l’épargne brute des collectivités territoriales est en recul de 2,1% en
2012 à 39 milliards d’euros. Mais pour les seuls départements, elle a baissé de 8,7%, selon une note
de conjoncture sur les finances locales de La Banque Postale. Autant de marges de manœuvre en
moins à la disposition des conseils généraux pour s’autofinancer. Ce, alors qu’ils ont perdu de
l’autonomie fiscale à l'issue de plusieurs réformes -taxe professionnelle notamment- tout en restant
garants des dépenses d’action sociale, structurellement en croissance, avec notamment le revenu de
solidarité active (RSA) et l’aide sociale aux personnes âgées (APA). Parallèlement, l’accès à l’emprunt
- qui finance un tiers des investissements des collectivités - se complique malgré l’émergence de la
nouvelle banque des collectivités locales et de nouvelles techniques de financement obligataires. Il est
désormais acquis que les montants d’emprunts nouveaux ne retrouveront pas leurs niveaux de 2008,
année au cours de laquelle la défunte Dexia avait grandement participé au record de plus de 22
milliards d’euros. Ils devraient dans les prochaines années stagner autour de 18 milliards.
Une recette trop volatile
Les départements ont cependant pu faire des réserves durant les années 2000 : grâce à la forte
croissance du marché de l’immobilier, les DMTO ont augmenté de manière régulière jusqu’en 2008.
C’est en fait à partir de cette année là qu’ils ont commencé à décliner, de près de 10% l’année de la
chute de Lehman Brothers, puis de 26% en 2009. Ils sont ensuite remontés de manière significative
avec le marché de la pierre de 35% en 2010 et de 15% en 2011. Cette forte volatilité devrait conduire
les départements et les communes (qui récoltent 20% des DMTO) à prévoir des recettes provenant
des droits de mutation à minima. Ce qui n’a pas été toujours le cas. "Toutes les collectivités
concernées n’ont pas budgété les DMTO à minima durant la dernière décennie", indique Jean-Louis
Dalbera élu local dans le Var. Certaines collectivités ont même "consacré les ressources provenant
des droits de mutation au désendettement et à l’emprunt, alors qu’elles sont censées financer
prioritairement des missions comme les dépenses d’action sociale et les collèges", indique Thomas
Rougerie.
Des recettes incertaines face à des dépenses certaines
Selon lui, le problème de fond reste l’inadéquation entre la nature de ces ressources et celle des
dépenses auxquelles elles doivent être affectées. "Les collectivités concernées sont en fait obligées
de mettre les DMTO, des recettes incertaines, en face de dépenses certaines". La situation de
certains départements pourrait à l’avenir inquiéter, même si le fonds de péréquation des DMTO
permet des compensations financières, dont 67 départements ont par exemple bénéficié en 2012,
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14. selon Thomas Rougerie. L’année 2013 s’annonce en tout cas morose pour les recettes fiscales des
départements car les professionnels de l’immobilier ne prévoient pas plus de 600 000 transactions
dans l’ancien, et redoutent d'en faire moins de 70 000 dans le neuf.
Source : LaTribune.fr
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15. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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