Ce document, conçu par LAMY Expertise, cabinet d'expertise immobilière depuis 1982, a pour objectif de vous expliquer en quoi consiste l’expertise de la valeur vénale immobilière. L’expertise de la valeur vénale immobilière consiste à évaluer le juste prix d’un bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur marchande, à un instant t sur le marché immobilier. Elle est utile dans de nombreux contextes, comme, par exemple, lors d’un divorce, pour que le partage soit équitable et pour éviter les litiges entre époux. Elle est également nécessaire dans un contexte d’achat, pour savoir si le bien immobilier envisagé est une bonne affaire, ou dans un contexte de vente, pour réussir la vente de son bien. L’administration fiscale peut exiger une estimation de la valeur vénale, dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune, ou pour le calcul des plus-values immobilières, pour la vente d’une résidence secondaire. L’expert immobilier, fait souvent office de médiateur. Neutre et indépendant, il ne prend pas parti, ce qui rend son avis économique fiable. Le rapport d’expertise est recevable auprès de tiers, comme une banque ou une assurance, par exemple. Informations sur www.lamy-expertise.fr

1. Evaluer la valeur de son bien immobilier
L’expertise de la valeur
vénale immobilière
1

2. 3.000.000 francs
2

3. ?.???.??? euros
3

4. Un expert neutre et indépendant qui sécurise vos transactions immobilières
4

5. La valeur vénale immobilière correspond à la
valeur marchande d'un bien immobilier, à un
instant t. C’est-à-dire le juste prix auquel il pourrait
être acheté ou vendu, dans des conditions
normales de libre marché, dans le délai normal de
réalisation d’une vente. Il ne faut pas confondre la
valeur vénale avec la notion de prix, qui est
arbitraire.
La valeur
vénale
5

6. Valeur vénale versus prix
•
La valeur vénale est le juste prix d’un bien immobilier, à un instant t, dans des
conditions normales de libre marché.
•
A ne pas confondre avec le prix affiché par le vendeur, qui est souvent subjectif et
arbitraire.
•
Lorsqu’on vend une maison, par exemple, la valeur affective aura tendance à influer
sur le prix de vente.
•
Un contexte de divorce : la partie qui rachète le bien peut être tentée d’évaluer le prix
du bien à la baisse, tandis que celle qui vend en attend un prix maximum.
•
Un propriétaire aura tendance à vouloir vendre son bien le plus cher possible, à
l’inverse de l’acquéreur, qui voudra l’acheter au prix le plus bas possible.
6

7. Estimation : notaire, expert ou agent immobilier ?
Agent immobilier
Atouts
•
•
Evaluation gratuite
Bonne connaissance du
marché local
Notaire
•
Importante base de
données statistiques à
l’échelle nationale
Expert immobilier
•
•
•
•
Inconvénients
•
•
Manque d’indépendance,
car intérêt commercial dans
la transaction
Avis de valeur non formel
•
•
•
Évaluation reposant
uniquement sur des
critères quantitatifs
Absence de
compétences
techniques
Expertise payante
•
Neutralité, indépendance
Avis de valeur reconnu
Double compétence (technique
et économique)
Importante base de données,
comportant des critères
quantitatifs et qualitatifs
Expertise payante
7

8. Dans quels cas
a-t-on besoin
d’une évaluation
de la valeur
vénale ?
L’évaluation de la valeur vénale d’un bien
immobilier est utile dans de nombreux cas. Elle
peut même se révéler indispensable, en cas de
litige
dans
un
contexte
patrimonial
(donation, divorce, succession difficile par
exemple), ou encore pour être certain que son
achat immobilier est un bon investissement, au
regard du marché immobilier actuel.
8

9. 9

10. Les contextes transactionnels
•
Dans le cadre d’une vente ou d’un achat, il est utile de connaître la véritable valeur
du bien immobilier pour plusieurs raisons :
 Réussir à vendre son bien. Si le prix est surestimé par rapport au marché
immobilier, le bien peut rester des mois, voire des années sans trouver preneur.
Pire, l’annonce peut perdre toute crédibilité et le bien paraitre invendable, si le
bien reste trop longtemps sur le marché.
 Vendre son bien au meilleur prix possible. A l’inverse, si le bien est sous
estimé, il partira rapidement, mais le propriétaire aura perdu de l’argent.
 Sécuriser un achat immobilier. Avant de se lancer dans l’acquisition d’une
maison, il est nécessaire de savoir si l’achat envisagé est une bonne affaire et si
le prix correspond à ceux du marché immobilier, compte tenu de l’état technique
du bâtiment et de sa localisation.
10

11. 11

12. Les contextes familiaux
•
Une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est indispensable dans
certains contextes de partage, dans le cadre d’une SCI ou d’une indivision, par
exemple, notamment pour éviter les conflits et défendre les intérêts du requérant :
 Un divorce. L’époux qui rachète la part de son conjoint, peut avoir tendance à
minimiser la valeur pour réduire le montant de la soulte à débourser, alors que
celui qui la cède, peut être tenté d’en exiger un prix irréaliste.
 Une succession ou une donation. Lorsqu’on hérite de biens immobiliers à
plusieurs, le partage peut être à l’origine de querelles entre cohéritiers. On
s’expose également, en cas de sous-estimation de la valeur, à un redressement
fiscal. En effet, des droits (droit de succession et d’enregistrement, entre autres)
sont dus à l’administration, et la taxation repose sur la valeur vénale réelle du
bien immobilier légué en héritage ou en donation, et non sur la déclaration.
12

13. 13

14. Les contextes fiscaux
•
Pour éviter un redressement fiscal parfois douloureux et apporter des preuves
valables à l’administration fiscale, faites appel à un expert de la valeur vénale dans
les contextes de :
 Déclaration ISF. Le calcul de l’Impôt Sur la Fortune prend en compte les biens
déclarés par le contribuable, mobiliers et immobiliers. Ainsi, les particuliers
doivent estimer la valeur de leurs différents biens, afin de pouvoir les déclarer
dans leur totalité. Il faut savoir que les particuliers sont responsables de la
valeur qu’ils déclarent. Une expertise de valeur leur permet de transférer cette
responsabilité à l’expert immobilier.
 La taxation des plus-values immobilières. La réforme sur les plus-values
immobilières concerne les résidences secondaires, les parkings, et les
logements mis en location. Ces plus-values sont taxées à l’impôt de 19 %, et
aux prélèvements sociaux de 15.5%, ce qui représente 34.5% d’imposition au
total.
14

15. Les contextes fiscaux
 Les frais de mutation. Les frais de mutation comprennent les débours (ce sont
les avances faites par le notaire pour les différents frais), les émoluments (ce
sont les honoraires), les impôts et taxes dues au Trésor Public (imposition sur
une vente, par exemple, TVA ou droits d’enregistrement). Ils sont communément
appelés « frais de notaire » comme ils sont perçus par celui-ci le jour de la
signature de l’acte authentique.
15

16. Les contextes d’investissement
•
Une expertise de valeur vénale peut également être utile pour sécuriser un
investissement :
 Investissement Duflot. La loi Duflot permet aux investisseurs locatifs de
bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu attrayante. Avant l’achat d’un
logement, dans un objectif de location, mieux vaut être bien informé sur le
rendement locatif qu’il est susceptible de générer. Pour ce faire, il est conseillé
de connaître la valeur vénale du bien et donc d’estimer le rendement locatif qu’il
est en mesure de générer par la suite.
16

17. Les autres contextes
•
On peut faire appel à un expert de la valeur vénale dans des cas, par exemple, de :
 Tutelle et curatelle. Lorsqu’un individu est protégé juridiquement et que sa
maison doit être vendue, il est nécessaire d’avoir une estimation de valeur, ou
expertise de valeur afin de fixer sa mise à prix. Une estimation
immobilière, réalisée par un expert agréé, peut, par exemple, être
demandée, soit par le juge des tutelles lui-même, soit par le tuteur ou encore le
notaire du vendeur.
 Expropriation. Le propriétaire peut négocier le montant d’une indemnisation.
Une expertise de la valeur vénale de son bien (maison, terrain, etc.) est
indispensable pour disposer des armes pour contester le montant de la
contrepartie financière à la cession forcée, si celle-ci s’avère injuste.
17

18. Les autres contextes
 Viager. Le principe de la vente en viager repose sur le paiement d’une rente
viagère du débirentier au(x) crédirentier(s). Ce versement s’effectue jusqu’au
décès du (ou du dernier survivant des deux) crédirentier(s), à date fixe. La
détermination du montant de la rente viagère dépend en premier lieu de la
valeur de cession du logement, mais aussi :
 du mode de viager (libre ou occupé) ;
 de l’espérance de vie du ou des vendeur(s) (viager sur une ou deux
têtes) ;
 du bouquet ;
 du taux de rendement retenu, pour la partie du prix, payable à terme.
L’estimation de la valeur vénale immobilière est donc stratégique et constitue un
préalable indispensable à l’étude de tout projet de vente ou d’achat en viager.
18

19. Pour aller plus loin…
 Pour en savoir plus sur l’expertise de la valeur vénale à destination des
particuliers : www.lamy-expertise.fr
 L’expertise de la valeur vénale à destination des professionnels : www.lamyentreprise.com
19

20. Les méthodes
d’évaluation de
la valeur
vénale
Plusieurs méthodes existent, pour évaluer la
valeur vénale d’un bien immobilier. Après visite sur
site et collecte des informations utiles à l’expertise
(constatations portant sur le bâtiment et son
environnement), l’expert utilise des méthodes
adaptées au contexte de l’expertise, et à la
demande du requérant. Voici les méthodes les plus
courantes.
20

21. La méthode par comparaison directe
•
L’estimation par la méthode par comparaison consiste à se procurer des
références pertinentes de prix de vente (relevés sur des cessions récentes) de biens
qui sont, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d'état analogue au
bien à estimer.
≃
≃
21

22. La méthode par capitalisation du revenu
•
La méthode par capitalisation du revenu évalue un bien immobilier au regard de
son attractivité pour de potentiels investisseurs, à travers un taux de rendement qui
correspond à un loyer réel ou vraisemblable.
•
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par
comparaison directe, afin de déterminer une valeur moyenne (théorique).
%
€
€
22

23. La méthode promoteur
•
La méthode promoteur permet d’estimer la valeur d’un terrain en fonction du
potentiel urbanistique (constructibilité) de la parcelle concernée, à travers le retour sur
investissement optimum, pour un promoteur, associé à un projet de construction ou
restructuration immobilière.
23

24. Les facteurs
valorisant un
bien
immobilier
Plusieurs facteurs jouent un rôle incontournable
dans l’évaluation de la valeur vénale d’un bien
immobilier : les caractéristiques du bien, son
environnement et son état technique. L’expert
doit prendre en compte tous ces éléments pour
évaluer le juste prix de la maison ou de
l’appartement.
24

25. Les caractéristiques propres du bien immobilier
•
Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, l’expert passe en revue, de façon précise
et systématique, ses principales caractéristiques, comme par exemple :
 la surface habitable ;
 le nombre de pièces et le nombre d’étages ;
 l’aménagement de la maison ;
 l’état général et l’entretien du bâtiment ;
 la qualité de l’architecture et de la façade ;
 la qualité des matériaux de construction.
25

26. L’environnement du bien immobilier
•
L’immobilier est un marché où se rencontrent une offre et une demande. Localement
certains critères ont plus de poids que d’autres. Ainsi, les experts immobiliers
classent les critères de valorisation d’une maison, en gardant en tête que ceux-ci
sont relatifs à l’environnement, comme par exemple :
 la proximité des écoles et des commerces ;
 l’accessibilité en transport ;
 l’attractivité du quartier ;
 la présence d’un jardin dans des grandes villes ;
 l’ensoleillement et la vue, etc.
26

27. L’état technique du bien immobilier
•
Plus un bien immobilier est en bon état, plus il aura de chances d’être bien valorisé.
L’état technique d’un bien immobilier est donc important, dans l’estimation de sa
valeur vénale. Des désordres ou des malfaçons de la construction, peuvent, en
effet, avoir un impact négatif significatif sur la valeur du bien immobilier. De
plus, dans le cadre d’une vente, les fissures sont dissuasives et provoquent souvent
la fuite des acquéreurs potentiels. Quelques exemples :
 des fissures ;
 des problèmes d’humidité (moisissures, taches, champignons, etc.) ;
 des malfaçons de la construction (un escalier, des portes non conformes, une
charpente ayant un problème au niveau des fermes, etc.).
27

28. L’expertise de
la valeur
vénale
immobilière
L’expertise de la valeur vénale est une spécialité
de LAMY Expertise. Elle se déroule en trois
étapes : le déplacement de l’expert immobilier sur
site, les recherches documentaires de l’expert et la
rédaction d’un rapport d’expertise engageant sa
responsabilité professionnelle.
28

29. Le déplacement de l’expert sur site
•
L’expert se déplace sur site, afin d’observer le bien immobilier. La première étape
d’une expertise de valeur vénale consiste en :
 Un déplacement unique de l’expert ;
 Des relevés, mesures et toutes autres constatations nécessaires à la
compréhension et l’interprétation des éléments techniques et économiques du
bâtiment ;
 Un reportage photographique.
29

30. Les recherches documentaires
•
L’expert collecte des documents auprès du requérant et recherche des
informations lui permettant d’estimer la valeur du bien. Ainsi, le travail de
l’expert, dans cette phase de sa mission, consiste à :
 analyser les observations collectées sur site ;
 étudier les documents remis par le requérant (plans, titre de propriété, tout bail
ou contrat de leasing, etc.) ;
 étudier le marché local et rechercher des références de valeur (base de
données internes et externes).
30

31. Le rapport d’expertise
•
A l’issue de sa mission d’expertise de valeur vénale, l’expert remet au requérant un
rapport d’expertise. Ce rapport d’expertise récapitule les différentes phases de
l’évaluation immobilière. Il engage la responsabilité de l’expert, responsabilité
couverte par des assurances spécifiques. C’est un gage de sérieux pour le
requérant. Le rapport d’expertise a une valeur auprès de tiers, comme une banque
ou un tribunal, par exemple. Il contient :
 la description détaillée du bien et de son état technique ;
 l’analyse de l’environnement et ses observations ;
 ses conclusions et son avis de valeur vénale.
31

32. Le rôle de
l’expert
immobilier
indépendant
En donnant un avis sur la valeur de marché du
bien immobilier, l’expert immobilier se positionne
souvent
comme
un
médiateur
neutre, indépendant et impartial. Il permet ainsi de
résoudre les litiges, dans le cadre d’un divorce ou
d’une succession. Son avis est également utile
pour sécuriser un investissement ou réussir la
vente de son bien immobilier.
32

33. Un professionnel aux côtés du requérant
•
L’expert immobilier LAMY Expertise travaille pour son requérant, dans la défense de
ses intérêts, en prenant en compte sa situation et les enjeux liés à l’expertise.
•
L’expert immobilier LAMY Expertise a des compétences non seulement
économiques, mais aussi techniques. Il est ainsi polyvalent et évalue la valeur sur
des critères quantitatifs et qualitatifs.
•
L’expert est neutre et indépendant. Il n’a aucun but commercial, contrairement à un
agent immobilier, par exemple, ce qui garantit la fiabilité de son avis économique. En
cas de litige, il fait office de médiateur.
•
Par la remise d’un rapport d’expertise, l’expert formalise ses observations et ses
conclusions et engage sa responsabilité professionnelle au travers de sa
signature. Il dispose d’une assurance professionnelle qui garantit la responsabilité
de son intervention.
33

34. Les 6 atouts de l’expert immobilier LAMY Expertise
La double compétence : ingénieur
qualifié en bâtiment et en
immobilier
La neutralité : avis objectif et sans
parti pris
L’expérience : expert immobilier
depuis 1982
La responsabilité : engagement de
responsabilité professionnelle
L’indépendance : zéro conflit
d’intérêt
Un rapport reconnu : conclusion
formelle de l’expert et signature
reconnue
34

35. Contactez-nous : http://bit.ly/1cvn51O