Diagnostic et stratégie de développement de l'hébergement touristique d eaux bonnes gourette

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nn
Dirigé par Vincent Vlès
Réalisé par Jonathan Loope
Maître de stage
Master 2 : Loisirs tourisme et développement territorial
DIAGNOSTIC &
DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE
D’EAUX
Dirigé par Vincent Vlès
Réalisé par Jonathan Loope
aître de stage : Laure Angla Gré
: Loisirs tourisme et développement territorial
IAGNOSTIC & STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
AUX-BONNES / GOURETTE
Source : Jonathan Loope, google image, OT Eaux-Bonnes Gourette
TRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
Année
2013
2014
Bonnes Gourette

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Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu
commencer par mon tuteur de stage M. Vlès pour le Master 2 Loisir
l’Adour, me prodiguant conseils et lectures. Mme Laure
Goemare, directeur général des services, qui m’ont tous deux accueilli
Je remercie également l’ensemble du personnel de l’office de tourisme
questions et me faire découvrir le monde professionnel
Enfin, merci aux autres professionnels et élus que j’ai
nouvelles idées : M. Laurent Dourrieu, directeur de l’EPSA,
Louis Carrère-Gée, ancien maire de la commune des Eaux
Pyrénéa, M. Christophe Urièta, directeur des Chalets d’Ossau,
hébergements touristiques rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique.
fffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff
Remerciements
Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu
pour le Master 2 Loisirs Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de
Laure Angla Gré ma maître de stage pour l’office de tourisme d’Eaux
qui m’ont tous deux accueilli au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier
l’office de tourisme et de la mairie, qui se sont rendus disponibles pour répondre patiemment à mes
questions et me faire découvrir le monde professionnel en station de montagne.
merci aux autres professionnels et élus que j’ai pu rencontrer ou juste écouter, me permettant d’étayer mes
directeur de l’EPSA, M. Jérôme Mintjana, chargé de mission au conseil général des Pyrénées
des Eaux-Bonnes et propriétaire des Chalets d’Ossau ainsi que des
directeur des Chalets d’Ossau, Christophe Perez, responsable des thermes Valvital ainsi que les au
rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique.
ffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff
Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribution dans ce travail, à
Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de
’office de tourisme d’Eaux-Bonnes Gourette et M. Michel
au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier.
disponibles pour répondre patiemment à mes
er mes connaissances et me forger de
conseil général des Pyrénées-Atlantiques, M.
ainsi que des centres de vacances du Cardet et
Valvital ainsi que les autres responsables des
rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique. -------------------------------------------------

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Introduction-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
De quoi parle-t-on ?-----------------------------------------------------------------------------------------------
I . Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne
1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire
1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique
1.3 L’offre de loisirs : vectrice de nuitées pour une
Synthèse-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II . Les lits touristiques du territoire-------------------------------------------------------------------------------------------------------
2.1 Des lits professionnels en perte de vitesse
2.2 Les lits diffus : un secteur en constante augmentation
2.3 L’occupation des lits touristiques du territoire
Synthèse---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III . Stratégie de développement de l’héberge
3.1 Caractérisation du positionnement et du concept
3.2 Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant
3.3 Fiche opérationnelle -----------------------------------------------------------------------------------------
Synthèse ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Conclusion------------------------------------------------------
Annexes-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Table des matières----------------------------------------------------------------------------------------------------
Table des figures---------------------------------------------------------------------------------------------------
Bibliographie / Webographie-------------------------------------------------------------------------
Sommaire
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
de l’hébergement touristique en station de montagne--------------------------------------
: l’hébergement au cœur de l’histoire--------------------------------------------
ilier touristique--------------------------------------------------
itées pour une station------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Des lits professionnels en perte de vitesse----------------------------------------------------------------
en constante augmentation------------------------------------------------
L’occupation des lits touristiques du territoire : un problème grandissant--------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stratégie de développement de l’hébergement de tourisme-----------------------------------------
Caractérisation du positionnement et du concept -----------------------------------------------------
Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant -----------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p03
--------------------------------p05
-----------------------------------------------p06
---------------------------------------------p06
-----------------------------------------------------------------p13
-----------------------------------------------------p17
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p24
------------------------------------------------------------------------------------------------------- p25
--------------------------------------------------------------------------------------------p25
------------------------------------------------p34
----------------------------------------------------p41
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p45
---------------------------------------------------------------------p46
----------------------------------------------------------------------------------p46
---------------------------------------------------p48
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p59
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p62
-------------------------------------------------------------------------------------p63
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--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p68
--------------------------------p69
-----------------------------------------p71

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Introduction
Le territoire de la commune d’Eaux-Bonnes regroupe quatre villages
dont : Assouste, Aas, Eaux-Bonnes et Gourette sur 38,5 km² et compte
426 habitants en 2012. Il est localisé au sud de la région Aquitaine, dans
les Pyrénées béarnaises. La commune possède une situation
géographique favorable pour un site touristique de montagne, en raison
de sa proximité avec Pau (à une heure en voiture) et de son aéroport
international, de grandes agglomérations comme Toulouse ou Bordeaux
(à trois heures par autoroute) et de sa proximité avec l’Espagne comme
par exemple la ville de Saragosse à moins de trois heures de là.
Cependant, le territoire d’étude est difficile d’accès avec seulement
deux axes routiers : la D934, qui traverse la vallée d’Ossau reliant Pau à la
frontière espagnole, et la D918 reliant la commune au reste des axes
routiers et qui permet, pendant la saison estivale, de rejoindre le
département des Hautes-Pyrénées (65) en région Midi-Pyrénées.
Les bus sont peu fréquents en été comme en hiver et la gare ferroviaire,
(la plus proche se situe à 40 km de la commune) à Pau.
L’histoire de la commune naît d’abord du pastoralisme, la « devette » puis
plus tard la transhumance donne une notoriété au territoire notamment
par les sifflements des bergers qui leur sert de communication à
l’époque.
À partir du XVIIIe
siècle le territoire passe d’une notoriété locale à une
notoriété nationale grâce à son établissement thermal de renom.
L’urbanisme se développe rapidement pour répondre aux attentes des
curistes de plus en plus nombreux. Au XIXe
siècle le conseil municipal des
Eaux-Bonnes, désireux d’entrevoir une nouvelle source de revenus,
autorise l’exploitation du minerai aurifère et argentifère. Le village de
Gourette se transforme peu à peu en un site industriel qui produit des
tonnes de minerai à destination de Bayonne et de l’Angleterre.
Comme une réponse à la crise des industries qui produisaient du minerai,
le tourisme lié à l’activité de ski apparaît sur la commune dès 1930. En
1935, Gourette aura d’ailleurs le premier téléski de toute la chaîne
pyrénéenne.
Les activités touristiques du thermalisme et des sports d’hiver
florissants jusqu’au XXe
siècle, ne le sont plus à l’aube du XXIe
siècle. La
commune semble bloquée dans un espace-temps qui ne coïncide plus
vraiment avec la réalité des pratiques attendues aujourd’hui en
montagne.
La baisse continue de la fréquentation globale, été comme hiver, s’accroît.
Bien que l’ensemble du marché des stations de sports d’hiver et d’été
connaisse une baisse, la tendance à Gourette est plus marquée que dans
le reste des stations pyrénéennes.
L’image de la commune doit faire peau neuve. Outre le fait
d’améliorer l’offre des loisirs et des divertissements, le pilier de la
modernisation doit reposer sur l’hébergement des touristes : Au vu de la
faiblesse du poids des séjours dans sa fréquentation, comment
redynamiser l’offre de l’hébergement touristique aux Eaux-Bonnes-
Gourette ? Cette problématique posée, tend à résoudre les problèmes
contemporains de l’hébergement touristique en station de montagne et
s’appuie pour ce faire sur les atouts d’une requalification des lits attendue
sur le territoire.
Après un rapide cadrage des conditions générales qui structurent
l’hébergement touristique en montagne, une analyse détaillée sera
portée sur l’offre touristique de l’hébergement dans les deux stations à
partir des lits professionnels d’une part et des lits diffus d’autre part. Une
stratégie de développement en découlera, qui viendra en réponse aux
différents problèmes soulevés.

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Un département
Une vallée
Les Pyrénées-Atlantiques
0 18km
La Vallée d’Ossau
Une vallée
Eaux-Bonnes Gourette
0 6km
Villages
Limite communale
Route principale
Hauts sommets
Lacs
0 1km
La Vallée d’Ossau
Une Commune
Une vallée
Bonnes Gourette

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De quoi parle-t-on ?
Afin d’appréhender au mieux cette étude, un rappel de certaines
définitions concernant l’hébergement touristique est utile :
 Les lits professionnels sont ceux proposés habituellement à la clientèle
par l’intermédiaire des agents économiques qui en tirent leur principale
source de revenus. On y retrouve ici les hôtels, les résidences de
tourisme, les appartements mis en gestion via des agences immobilières
ainsi que les villages et clubs de vacances.
 Les lits diffus regroupent, ceux dont l’occupation est réservée au
propriétaire et son entourage, ainsi que ceux loués de manière plus ou
moins autorisée sous forme de meublés de tourisme.
 Le rapport d’information du sénat n°384* considère qu’un lit est dit
« froid » à partir du moment où il est occupé moins de 4 semaines/an, et
qualifié de « chaud » les lits occupés au moins 12 semaines par an. Les lits
« tièdes » sont qualifiés quant à eux par une occupation entre 1 et 3 mois.
 « La résidence de tourisme est un établissement commercial
d’hébergement classé. Elle est constituée d’un ensemble homogène de
chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou
pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la
semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.»
(article D321-1 du code du tourisme).
 « L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement
classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à
une clientèle de passage ou à une clientèle qui effectue un séjour
caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.»
(article D311-5 du Code du tourisme).
 « Le village résidentiel de tourisme est un établissement commercial
d’hébergements classés qui s’inscrit dans le périmètre d’une opération de
réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie (article L318-5 du code de
l’urbanisme). Constitué d’un ensemble de locaux d’habitation meublés et
est doté d’équipements et de services communs dans des locaux situés à
proximité » (article R323-1 du code du tourisme).
 L’hôtellerie de plein air comprend : « les terrains de camping et
caravaning classés en quatre catégories exprimées par un nombre
d’étoiles croissant avec le niveau de confort des aménagements. » (article
D332-2 du code du tourisme).
 « Le village de vacances est un centre d’hébergement, faisant l’objet
d’une exploitation globale de caractère commercial ou non, destiné à
assurer des séjours de vacances, selon un prix forfaitaire comportant,
outre la pension, l’usage d’équipements communs, d’installations
sportives et de distractions collectives. » (article D325-1 du code du
tourisme).
 « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios
meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle
de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la
journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » (article
D324-1 du code du tourisme).
 « Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez
l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou
plusieurs nuitées, assorties de prestations. » (article L324-3 du code du
tourisme).
*Rapport du sénat n°384, session ordinaire de 2013-2014, rapport d’information par
Mme Hélène Masson-Maret et M. André Vairetto, Sénateurs.

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I Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne
1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire
1.1.1 Le développement des stations et leurs modernisations :
positives ?
« L’avènement de l’urbanisation en montagne à travers les
stations pionnières » :
L’avènement des stations de sports d’hiver débute en France dès la
première partie du 20e
siècle sur des sites où les pentes et les expositions
étaient propices à la pratique du ski. Cette pratique était initialement
réservée à une élite sociale, développée de manière anarchique et par
l’initiative de simples propriétaires ou opérateurs privés, sans
organisation collective.
Les premières stations apparaissent ainsi dans des villages anciens :
« stations-villages ». Elles vont grandir au gré des initiatives locales et en
fonction des opportunités foncières. Ces premières stations ne sont pas
fonctionnelles, non conçues pour le ski. Les moyens de transport restent
limités. Contrairement aux stations dites intégrées, expliquées plus loin, la
multitude des acteurs et le long processus de construction a contribué
aux municipalités d’acquérir un fort pouvoir décisionnel, notamment sur
la maîtrise du développement immobilier face aux nombreux promoteurs.
Ces stations pionnières ont enfin bénéficié d’un développement
touristique annuel (été comme hiver) mais également d’une
reconfiguration urbaine grâce à l’avènement des remontées mécaniques
comme par exemple le développement des commerces et des hôtels aux
pied des pistes.
« L’essor des stations de montagne à partir des années 50 »:
Après la seconde guerre mondiale, l’Etat français met en place une
commission interministérielle d’aménagement de montagne (CIAM),
appelée aussi «commission Michaud », du nom de son directeur. Cette
commission a pour objectif de recenser les domaines susceptibles
d’accueillir des stations de sports d’hiver de qualité.
Pour chaque station, la réalisation va s’appuyer plus tard à partir d’un
promoteur unique (on parle alors de « station intégrée », ou de 3ème
génération) ayant la charge de construire et d’exploiter l’ensemble des
activités (hébergements, commercialisation, équipements collectifs,
remontées mécaniques…). La configuration des terrains est établie de
façon convergente par rapport aux pistes vers une « grenouillère » offrant
la possibilité aux résidents de partir de chez lui à pied vers les pistes.
Le premier exemple d’une t’elle station est celle de Courchevel, issue du
projet des « trois vallées ». De cette première réalisation l’Etat va
poursuivre ses efforts en mettant en place dans les années 60 le « Plan
neige », doctrine française d’aménagement de la montagne qui donne la
priorité au ski alpin, à la maîtrise du foncier, aux résidences construites
sur des plateaux ensoleillés, à un urbanisme compact et fonctionnel. C’est
ainsi plus de 10 000 lits touristiques qui vont être réalisés chaque saison.
Ce « plan neige » donnera le jour à de nouvelles terminologies comme les
stations dites « ex-nihilo » exprimant la réalisation de station en site
vierge destinées à endiguer l’exode rural, à créer des emplois et plus

7
généralement à faire entrer la montagne dans une ère de modernité. « Le
montagnard devant l’écroulement de l’économie pastorale, attend de
l’équipement pour l’hiver de la montagne, un emploi décent et un avenir
viable pour ses enfants » expliquait alors Pialat un urbaniste des années
1970. C’est ce terme de « stations intégrées » qui caractérise leurs modes
de gestion en filière, verticale, hiérarchisée et fondée sur une seule
société d’aménagement et d’exploitation. Ces stations intégrées sont
alors des véritables laboratoires de recherche autour des créations de
l’offre et de la gestion des pratiques de ski et de neige, qu’il s’agisse de
l’architecture, des matériaux de construction, de l’agencement des
logements…
Mais les premières critiques apparaissent et viennent ternir le succès de
l’expansion des stations intégrées. Les retombées économiques et
financières des stations sont au cœur des débats. Les opérateurs privés,
gestionnaires des sites, n’injectent plus les bénéfices réalisés dans la
station préférant réinvestirent vers d’autres destination touristiques. La
station se transforme peu à peu en un outil de production, dont la gestion
échappe totalement aux élus locaux et surtout à la population.
De cette situation va naitre une profonde discorde entre les acteurs
locaux, qui ne va se terminer que par la création de la loi montagne de
1985. Le système de « communo-centriste » est ainsi explicité par l’article
42 rappelant que « en zone de montagne, la mise en œuvre des opérations
d’aménagement touristique s’effectue sous le contrôle d’une commune,
d’un groupement de commune ou d’un syndicat mixte regroupant des
collectivités territoriales » « Chaque opérateur doit contracter avec la
commune ou le groupement de commune ou le syndicat mixte
compétant ; chacun des contrats porte sur un ou plusieurs des objets
constitutifs de l’opération touristique : étude, aménagement foncier et
immobilier, réalisation et gestion des équipements collectifs… ».
Des nouvelles stations qui ne s’adressent plus seulement au fait des
classes aisées et très aisées mais plutôt à la nouvelle classe moyenne de
l’époque, dans un contexte florissant sur le plan économique. Chacun
désire acquérir une part de rêve en étant propriétaire d’un « chez soi » à
la montagne.
Les plans de financement de ses nouveaux propriétaires intègrent alors de
façon plus ou moins explicite une mise en location des biens lorsque ceux-
ci ne les occupent pas. La pratique de la location meublée entre ainsi dans
les coutumes des stations de montagne.
Mais cette structure de l’hébergement fondée sur un « système meublé »
(rapport Rolland 2006) présente aujourd’hui de nombreuses faiblesses…
« Gourette une station de deuxième génération »
D’un point de vue structurel, la station de Gourette a été construite ex-
nihilo dans les années 1960-1970 avec le soutien non négligeable du
Conseil général des Pyrénées-Atlantiques. Sa construction a été réalisée
avant que le concept de «station intégrée» ne fasse florès, c’est à dire au
gré des opportunités foncières des propriétaires locaux ou des
aménageurs venus des grandes villes proches. Elle est située sur un
domaine communal qui fait d’elle une station bipolaire (station thermale,
station de sports d’hiver).
La date du 13 mai 1963 scelle l’avenir de la commune. En effet, un accord
officiel est passé entre Eaux-Bonnes et le département pour que ce
dernier soit propriétaire des terrains de Gourette et du plateau du Ley.
Cette forte implication du Conseil général qui est encore en cours
aujourd’hui est d’ailleurs l’une des spécificités du département des
Pyrénées-Atlantiques. Dominique Aventur évoque cette particularité
comme étant « le fruit de l’euphorie d’une époque qui envisage le
tourisme comme un remède au déclin démographique et à la déprise
agricole ».

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Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960
Photo 1.1.1. source : www.remontées
Son aménagement n’a donc été ni financé et réalisé par un pr
unique, ni orchestré par un architecte en chef : les opportunités ont cré
des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité.
Tout au plus note-t-on que du fait de l’intervention du département dans
sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation
en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en
front de neige au pied d’une fameuse grenouillère.
La partie deux concernant exclusivement les lits touristique
commune présentera un rappel plus détaillé de l’avènement d
hébergements.
1.1.2 L’immobilier au sein du modèle économique
« La fuite en avant »
Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver
reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de
temps et d’action (Bourdeau, 2008). Afin de permettre la réalisation et le
renouvellement quotidien de cet acte de consommation appelé «
Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960 :
www.remontées-mecaniques.net
financé et réalisé par un promoteur
: les opportunités ont créé
des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité.
l’intervention du département dans
sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation
en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en
exclusivement les lits touristiques de la
plus détaillé de l’avènement des
économique des stations :
Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver
reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de
Afin de permettre la réalisation et le
e consommation appelé « séjour
touristique », l’hébergement devient là un élément incontournable du
fonctionnement économique ordinaire d’une station.
Au-delà de son rôle de « remplissage
historique, à modeler l’aménagement de
contemporaines. Face aux importants investissements
équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du
secteur immobilier permettent d’assurer le financement de la plupart des
équipements. Cette notion concerne particulièrement les gr
d’altitude dites « ex nihilo » comme c’est le cas pour Gourette
volontairement implantée « à l’abri des clientèles de week
1970).
Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement
hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est
donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du
dimensionnement et de l’extension du parc immob
comme la plus grande problématique pour les exploitants
perdons annuellement 2% de lits marchands
de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de
tourisme sachant que pour l’heure nous ne pouvons miser sur la
réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions
En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une
obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques,
lesquelles seront une nouvelle fois financé
immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la
croissance immobilière des stations notamment à Gourette
Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de
maturité, celui-ci provoque une nouvelle
marchands au profit du secteur non marchand
le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux
acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…)
, l’hébergement devient là un élément incontournable du
fonctionnement économique ordinaire d’une station.
», l’immobilier a contribué de façon
à modeler l’aménagement de nombreuses stations
aux importants investissements sur les
équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du
d’assurer le financement de la plupart des
équipements. Cette notion concerne particulièrement les grandes stations
comme c’est le cas pour Gourette,
à l’abri des clientèles de week-end » (Lavaud,
Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement
hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est
donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du
dimensionnement et de l’extension du parc immobilier entre donc en jeu
problématique pour les exploitants : « nous
perdons annuellement 2% de lits marchands ! Le seul moyen aujourd’hui
de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de
l’heure nous ne pouvons miser sur la
réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions » (SNTF ,2010).
En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une
obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques,
uvelle fois financées par la promotion
immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la
notamment à Gourette.
Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de
nouvelle baisse des hébergements
marchands au profit du secteur non marchand (expliqué notamment par
le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux
acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…). Ce système

9
ainsi appelé « débanalisation » (Atout France 2008) était estimé en 2008
de 1 à 3% du stock/an selon les cas, soit pour une destination dite
« mature » un besoin tous les 10 ans de renouvellement de son stock de
20%.
De cet engrenage infernal apparait ainsi le terme « fuite en avant » ou
« système en spirale » immobilière évoqué par Bourdeau en 2009 ou
encore par Vlès (2008, 2010 et 2014).
« Construire pour oublier »
Dans ce système en spirale, ce sont les résidences de tourisme qui
participent notamment à cette engrenage dans l’optique de répondre de
façon qualitative et surtout quantitative aux difficultés de la station. En
effet, de par un puissant réseau de commercialisation ces hébergements
présentent des performances de remplissage très importantes. Il est
reconnu qu’un lit neuf géré en résidence de tourisme compense la perte
de deux lits anciens (ODIT France 2008).
Organisées d’après certaines conditions de mise en marché et de confort,
elles représentent une composante parfois vitale pour maintenir séjours
et consommation touristique. En effet, elles peuvent représenter jusqu’à
80% de la capacité d’accueil de certaines stations de montagne française.
Elles permettraient également d’aider les destinations touristiques
émergentes : on estime que 52% de ses hébergements implantés dans les
Pyrénées ont été établis sur des sites peu ou pas dotés de résidences de
tourisme en 2000, 34% en stations d’altitude ou encore 61% en vallées.
Les résidences de tourisme présentent d’ailleurs des avantages pour de
nombreux acteurs : tout d’abord les promoteurs spécialisés qui ont trouvé
par ce système, une niche fiscale favorable à la réalisation de marges
intéressantes ; le propriétaire d’une résidence de tourisme classée
bénéficie lui d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction
d’impôt via le dispositif « Censi-Bouvard », « Demessine » avec en
contrepartie l’obligation pour l’acquéreur de louer son bien pendant une
durée de neuf ans ; enfin pour les communes, la vente de plusieurs
hectares de terrain constitue également une ressource financière non
négligeable.
Les résidences de tourisme sont donc aujourd’hui abondamment
représentées dans les stations. Toutefois, ce mécanisme génère des
inconvénients :
- Les nouvelles constructions nécessitent en même temps de nouveaux
aménagements, des dépenses publiques d’infrastructures
conséquentes afin de compenser par exemple l’éloignement des
résidences par rapport aux cœurs des stations en déficit d’animation,
avec le phénomène des « volets clos ».
- Elles ne correspondent pas forcément à une croissance du marché
touristique car elle vise son seul maintien et peuvent entrainer à terme
une dilution de l’identité de la station et affecter son attractivité.
- Enfin, les scientifiques, suivis en cela par le législateur s’interrogent
depuis une dizaine d’années déjà sur l’avenir à moyen terme de ces
hébergements qui, neuf ans à douze ans après leur livraison sortent du
marché locatif (équivalant à une perte de fréquentation de 8 à 12
semaines), réamorçant la spirale de la débanalisation et d’un manque
d’hébergements. De même, dans certaines vallées des Pyrénées, on
constate une surcapacité de lits en résidences de tourisme, non loués,
inutiles (par exemple, 30 000 lits en vallée d’Aure).

10
1.1.3 Réhabilitation et inachèvement des programmes de
construction, nouveau problème :
«La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers
Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le
vieillissement du parc. La plupart des grands ensembles d’immeubles
collectifs construits autour des années 60-70 sont aujourd’hui dégradés
du fait de leur âge, d’un manque d’entretien mais également d’une sur
location. Ceux-ci ont engendré une dégradation progressive des biens.
Les représentants des copropriétés eux-mêmes n’ont
à mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des
rénovations et entretiens jugés jusqu’ici trop coûteux.
Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France
dans « Panorama du tourisme de la montagne
destinations de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être
concernées par les problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
Une station sur cinq considère le problème comme urgent
C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de
type mixte qui semble être majoritairement concernées par le
À moyen terme c’est près de 2/5 des stations qui devraient connaître
problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
Quoi qu’il en soit, il semblerait que la moyenne montagne a
soucis à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier
de loisirs en raison d’une meilleure occupation des résidences secondaires
et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine
(Miqueil et coll 2010). À contrario, la haute montagne serait
touchée à mesure où l’on se rapproche des stations créées par le «
Neige » (Vlès 2014).
inachèvement des programmes de
La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers anciens:»
Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le
plupart des grands ensembles d’immeubles
70 sont aujourd’hui dégradés
s également d’une sur-
une dégradation progressive des biens.
mêmes n’ont d’ailleurs pas réussi
mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des
s jusqu’ici trop coûteux.
Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France
», seulement ¼ des
ons de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être
lèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
considère le problème comme urgent.
C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de
type mixte qui semble être majoritairement concernées par le problème.
2/5 des stations qui devraient connaître des
problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
rait que la moyenne montagne ait moins de
à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier
occupation des résidences secondaires
et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine
la haute montagne serait la plus
l’on se rapproche des stations créées par le « Plan
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de
l’immobilier de loisirs en 2011
Figure 1.1.3.A Source : Panorama du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France
À Eaux-Bonnes / Gourette la question de la requalification des
hébergements avait déjà été évoqué
problèmes grandissants du stationnement
finalement cette problématique qui a retenu
élus de la commune.
Pourtant, à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire
est remise en question. La crise du thermalisme engendre un vide
progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux
l’époque pensent à une crise passagère et estiment que
sports d’hiver à Gourette donnera un second souffle
Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très
clairement que cette question soit toujours d’actualité
décrépies des bâtiments, les hôtels et autres services fermés / vieillots
donnent une image de plus en plus négative aux touristes
de ressourcement.
0%
Actions entreprises
Urgent
Problème limité
Pourrait devenir un problème
Pas concerné
Ne sait pas
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de
l’immobilier de loisirs en 2011 :
du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France
Gourette la question de la requalification des
évoquée dès les années 1990. Face aux
grandissants du stationnement des voitures en station, c’est
qui a retenu l’attention particulière des
à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire
mise en question. La crise du thermalisme engendre un vide
progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux-Bonnes. Les élus de
l’époque pensent à une crise passagère et estiment que la pratique des
à Gourette donnera un second souffle aux hébergements.
Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très
clairement que cette question soit toujours d’actualité. Les façades
ls et autres services fermés / vieillots
négative aux touristes à la recherche
5% 10% 15% 20% 25%

11
Eaux-Bonnes les volets-clos :
Photo 1.1.3.B Source : Jonathan Loope, juillet 2014
De nombreux échecs de réhabilitation existent sur le territoire, mais l’un
des plus connus est sans nul doute, celui de l’hôtel des princes.
Ce véritable chef-d’œuvre haussmannien de 1860 qui servait à l’époque
de lieu de villégiature à l’impératrice Eugénie, a subi de multiples
rebondissements, dont le dernier en date a commencé en 2002.
Durant cette année, le conseil municipal qui possède le bâtiment milite
pour classer ce dernier aux monuments historiques, afin de faciliter la
tâche d’un nouveau repreneur, désireux de le revendre à son tour en lots
défiscalisés.
En 2003, la SARL « Au fur et à mesure » rachète le bien, promettant une
entière réhabilitation au maire et futurs copropriétaires séduits par le
projet. Mais rien ne se passe comme prévu, l’architecte n’est pas payé, la
société dépose le bilan et pire encore, le promoteur seul responsable du
projet décède d’une longue maladie.
Le dossier conduit plusieurs fois devant le tribunal n’aboutit pas à une
réelle solution. En 2014, le bien toujours propriété d’une société qui
n’existe plus attend une expertise pour déterminer les modalités de vente
de l’hôtel. Monsieur Goemare directeur général des services cite pourtant
« J’ai l’impression qu’on va avoir du mal à le vendre. Même si notre
intérêt est de faire sortir le bien ».
« L’échec des outils de réhabilitation : l’ORIL, un modèle
dans son genre »
Emanant d’une intervention de l’Etat Français et des collectivités
publiques en 2000 suite à la loi SRU, un processus de réhabilitation et de
modernisation de l’immobilier de loisirs est engagé, ayant pour objectif
d’inciter les propriétaires à engager des travaux de modernisation et de
mettre en marché leurs appartements : L’opération conduite à l’initiative
des collectivités (ORIL) visait à améliorer l’offre qualitative des logements
locatifs ainsi qu’à maintenir ou à développer l’offre de services de
proximité.
La mise en application de cet outil couplé à un dispositif fiscal très incitatif
n’a malheureusement pas eu les effets escomptés sur la réhabilitation du
patrimoine bâti des stations de sports d’hiver et ce pour plusieurs
raisons :
- Le montant des subventions accordées aux propriétaires a été
perçu comme insuffisant vis-à-vis du coût total des travaux de
rénovation : 3 600€/lit à Tignes, 2 000€ à Aix-les bains ou à Gourette. Cet
argent public n’a donc pas suffit à convaincre de rénover leur bien.

12
- Les lourdeurs administratives ont bien souvent démotivé bon
nombre d’acteurs.
- La nécessité pour les propriétaires de mettre en location via une
agence immobilière leur bien pendant un bail d’une durée de 9 ans, régi
par les dispositions du code du commerce a été perçu comme un ordre,
mal vécu par les propriétaires. En effet, bon nombre des propriétaires
aujourd’hui retraités ont atteint un âge ne leur permettant pas
d’envisager un avenir à long terme. S’engager sur un bail de 9 ans leur
semblait bien difficile.
- Le second mal être vécu par les propriétaires résidait dans une
logique de pleine propriété. Il y a 20 ou 30 ans, les mécanismes
d’investissement locatif étaient sous représentés. La force de la propriété
résidait donc dans le fait de pouvoir disposer quand ils le voulaient de leur
bien. Or, l’incitation à la rénovation impliquait aux propriétaires
d’abandonner leur totale liberté d’usage.
Ils devaient également verser à l’exploitant une indemnité pour le non
renouvellement du bail. Dans le cas où son bien ferait l’objet d’un mandat
d’administration de biens régi par les dispositions du Code civil, c’est cette
fois les coûts honoraires du mandataire qui vont dissuader le propriétaire
non « professionnel ».
Cette réhabilitation fût toujours orientée vers la base de sa fonctionnalité,
vis-à vis de la clientèle de référence de la station (thermalisme, ski de
piste ou encore tourisme de nature). Rares ont donc été les immeubles et
les emplacements qui valorisaient la fréquentation hiver et été. Cela
relativise ainsi fortement la montée en gamme des produits et des
prestations n’étant pas adaptés à la pluri-saisonnalité (Jacottin 2011).
L’association nationale des Maires des stations de montagne dénombrait
en 2010 une vingtaine d’ORIL achevés et autant en projets, totalisant
environ 500 appartements aidées (2800 lits).
La commune des Eaux-Bonnes / Gourette a été l’un des treize sites pilotes
pour la mise en place de cet outil. Elle proposait de mettre le piéton au
cœur de la démarche de développement et de transformer l’image
fonctionnelle et urbaine de Gourette en village station.
Un compte-rendu du 17 juin 2004 de la réunion du comité du pilotage de
l’ORIL évalue la rénovation entre 500€ et 700€ le m². L’enveloppe
financière globale de l’ORIL, prévue pour la rénovation de 165
appartements était estimée à 3 914 000 euros.
Le projet n’a jamais eu lieu, malgré l’intervention d’un chargé de mission
durant presque trois ans. La cause première, d’après le directeur général
des services, était les divisions du conseil municipal sur cette question.
« La difficulté des promoteurs immobiliers »
Le promoteur immobilier vendeur d’un espace construit ou à construire
ne gère aujourd’hui plus le marché locatif des lits d’un immeuble en
station. Ce sont les agences immobilières, qui, avec souvent bien de mal,
essayent d’équilibrer une offre à une demande de plus en plus exigeante.
Les grands promoteurs de moins en moins intéressés au monde rural
cèdent peu à peu la place à des promoteurs locaux.
Ces petits promoteurs disposent de peu de moyens et sont la plupart du
temps dans l’obligation d’effectuer un partenariat avec les collectivités
locales qui ne disposent elles-mêmes que de peu de moyens. Même si les
opérateurs ruraux obtiennent des garanties financières ou encore des
avantages fiscaux, leur faible implication dans la gestion de la réalisation
assure une faible insertion dans les circuits de commercialisation pouvant
entraîner une baisse de fréquentation et donc une diminution de la
rentabilité pour la commune.

13
Tel est le cas de l’échec du programme immobilier à Gourette à travers le
promoteur Phillippe Barroso (directeur d’une agence immobilière sur la
station) accompagné de ses investisseurs espagnols. Ils avaient pour
ambition la création fin 2007 d’une résidence quatre étoiles « Le Portillo,
chalet et spa » comprenant 61 appartements, 380 lits, deux piscines, un
spa, des commerces... La crise immobilière révélée en 2008 à toutefois
remis en question le projet (suite au dépôt de bilan de la société lourdaise
chargée du gros œuvre). Le projet à l’été 2014 n’est toujours pas terminé.
Le Portillo entre projet et réalité :
Photo 1.1.3.C Source : www.leportillo.net et Jonathan Loope, juillet 2014
1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique :
1.2.1 La Fréquentation : l’indice d’une réussite ou d’un échec
La montagne est la cinquième destination touristique en termes de
fréquentation. On estime que quatre Français sur dix déclarent s’y rendre,
mais seulement un sur dix de manière régulière (Sénat.fr, Patrimoine
naturel de la montagne : concilier protection et développement).
D’après le panorama du tourisme de la montagne édité en 2012-2013,
l’espace de montagne dénombrait ainsi en 2010, prêt de 18 909 000
« voyages Français » pour 124 863 000 nuitées.
Même si tous les sites touristiques nationaux connaissent une diminution
des voyages et nuitées entre 2005 et 2010, c’est l’espace de montagne
qui a connu les plus fortes baisses. En seulement cinq ans, la montagne
française a perdu près de 5% de sa fréquentation et jusqu’à 10% sur les
dix dernières années.
D’après cette même étude, dans les Pyrénées, la fréquentation
touristique varie entre été et hiver :
En été, la fréquentation affiche une stabilité depuis près de 15 ans alors
que celle des Alpes ne fait que diminuer. Cet équilibre est principalement
dû à l’activité thermale des stations Pyrénéennes qui permet de maintenir
une fréquentation.
Le cabinet d’étude Comète établi en 2014 que durant cette saison la
fréquentation touristique de Gourette Eaux-Bonnes affiche une baisse de
moins 12,8% par rapport à 2009, montrant ainsi les limites de l’offre
touristique estivale en particulier de l’attractivité des thermes d’Eaux-
Bonnes. Elle montre également les freins d’une station de montagne trop
accès sur l’image des sports d’hiver.
En hiver, la majorité des stations françaises connait une baisse de
fréquentation. Rien que dans le massif Pyrénées cette baisse atteint les
moins 4.3% entre 2009 et 2013. Les fluctuations varient principalement
en fonction des conditions climatiques, comme le montre l’année 2007,
où dans les Pyrénées, un enneigement important avait eu des
conséquences positives sur la fréquentation.
Le territoire d’étude n’échappe pas à cette baisse qui est estimée entre
2009 et 2012 à moins de 15.7%. Il est cependant à noter une hausse de
plus 6.6% entre la période 2012-2013 (contre plus 3.3% dans les
Pyrénées).

14
D’un point de vue global, la station de Gourette Eaux-Bonnes a perdu en
l’espace de 5 ans près de 26 500 nuitées. Depuis l’année 2006, cette
baisse est plus inquiétante puisqu’elle représente une diminution
d’environ 28% de sa fréquentation. (Comètes 2014)
Le poids de la saison d’hiver qui tenait jusque là une baisse de
fréquentation à minima ne durera pas. En effet, là où dans les Pyrénées la
saison hiver perd 0.14% entre 2009 et 2014, le territoire d’étude
enregistre une chute de plus de 10%.
La constante baisse d’une fréquentation annuelle en nuitée
Gourette Eaux-Bonnes :
Figure 1.2.1.A Source : jonathan loope, chiffres Comètes
La fréquentation sur le territoire d’étude affiche donc une baisse de plus
en plus importante. C’est l’économie entière de la station qui est ainsi
susceptible d’être perturbée, le secteur de l’hébergement et de la
restauration tout particulièrement.
Si cette tendance à la baisse venait à s’accroître, la station serait
susceptible d’ici l’horizon 2020 de perdre plus de 50% de la fréquentation
par rapport à 2006.
La station serait-elle capable de survivre dans de telles conditions ?
1.2.2 Connaître le profil de ses touristes :
Selon Atout France, sur le massif Pyrénéen durant l’année 2011,
seulement 7% des touristes ont fait appel à une agence de voyage ou un
tour opérateur. Plus de 49% passent directement par un prestataire de
service lui-même et à 44% en autre catégorie.
La destination « Gourette » est proposée par un tour opérateur à
savoir KI-VOYAGE rubrique KI-MONTAGNE. C’est une plateforme de co-
organisation 100% online ayant pour vocation d’aider les acteurs du
tourisme à commercialiser leurs offres et destinations. Le tour opérateur
travaille ici exclusivement pour la société Belambra basée à Gourette à
travers la résidence Lou Sarri afin d’augmenter leur potentiel de location.
Deux agences de voyages promeuvent la destination à savoir Leclerc
voyages et Carrefour voyages qui sont toutes deux issues du secteur de la
grande distribution. Promovacances et Expédia qui sont des agences de
voyages en ligne offrent également la possibilité de réserver son
hébergement à Gourette. Ces quatre agences de voyages utilisent la
résidence Belambra pour héberger les futurs touristes.
Le constat est flagrant, l’ensemble des opérateurs touristiques proposent
la simple découverte du village Gourette pour sa principale activité à
savoir les sports d’hiver. Le village d’Eaux-Bonnes qui dispose pourtant
d’un centre de thermalisme ne figure aucunement dans les offres (sauf
site spécialisé tel que médecine thermal.fr).
On retrouve enfin des sites de location d’hébergement de particulier à
particulier comme Abritel, Mediavacances ou encore N-PY. Ceux-ci seront
analysés dans la partie concernant les lits diffus de la station.
D’après Atout France, en été comme en hiver la voiture ou les
deux roues motorisées sont en 2011 les modes de transport privilégiés à
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

15
88% pour passer des vacances dans les montagnes Pyrénéennes (en
France 85%). Le train se place bien plus en seconde position.
En hiver cependant, les touristes qui se dirigent vers le massif, effectuent
une distance moyenne de 368 kilomètres pour venir (355km moyenne
française). Dans les Alpes du Nord par exemple cette distance est plus
importante, car elle est estimée à 449km.
En été les touristes effectuent une distance moyenne bien plus
importante pour venir avec environ 507km contre 387km pour le reste
des massifs français. Le massif des Pyrénées génère ainsi des trajets de
plus longue distance pour les français sur le lieu de séjour estival à
contrario par exemple des Alpes pour une distance de 390km (Atout
France 2012).
Venir à pied, à vélo ou en véhicule motorisé restent les seuls moyens
pour se rendre à Eaux-Bonnes/Gourette.
La Gare la plus proche se situe sur la commune de Buzy à environ 30
minutes d’Eaux-Bonnes en véhicule motorisé. Elle ne dessert que deux
villes importantes à savoir Oloron-Sainte-Marie et Pau.
Il est également possible de se rendre en bus sur le territoire d’étude à
travers trois horaires en moyenne dans la journée. Ce bus traverse la
vallée d’Ossau de Pau à Gourette.
Enfin, l’aéroport le plus proche se situe à Pau et dessert des grandes
villes : Paris, Lyon ou Marseille.
Cette présentation montre donc la grande difficulté pour se
rendre en station. Même si la voiture est le mode de transport par
excellence, les transports en commun restent trop peu présents pour une
destination touristique. Le covoiturage ne permet d’ailleurs pas de palier
à ce manque au regard du site Blablacar puisque seulement 15
covoiturages étaient disponibles sur la période du mois de juillet.
De plus, les routes de montagne allant vers la station peinent à répondre
aux exigences des automobilistes et la situation se complique davantage
durant la période estivale quand bon nombre de cyclistes viennent
agrémenter une route étroite.
Le tourisme dans le massif Pyrénéen est réalisé par une clientèle
de proximité. Il est estimé d’après l’agence de développement touristique
de France que durant l’hiver 2012, 73% des nuitées avaient été réalisées
par une clientèle française venant de l’ouest et du sud-ouest de la France
(contre 56% en été).
Ces clientèles viennent principalement des régions d’Aquitaine, Midi-
Pyrénées et Poitou-Charentes.
Plus de 1/3 de ces touristes sont issus de catégories socioprofessionnelles
élevées (environ 20% de cadres et professions libérales et 20% de
professions intermédiaires).
Près de 2/3 de la clientèle des Pyrénées à entre 35 et 64 ans. Comme le
montre le tableau qui suit une différence notable marque la période été
et hiver.
Tranche d’âge des touristes venant dans les Pyrénées en 2011 :
Figure 1.2.2. Source : Jonathan Loope , chiffres Atout France
15-24 ans 25-34 ans 35-49 ans 50-64 ans 65 ans et
plus
Zone
massifs
(hiver)
13.2% 17.0% 32.4% 24.3% 13.0%
Pyrénées 14.0% 15.7% 35.9% 22.1% 12.3%
Zone
massifs
(été)
9.8% 15.9% 26.8% 27.3% 20.1%
Pyrénées 6.8% 16.8% 29.5% 27.3% 19.5%

16
En été la part des 50 ans et plus, est plus importante que la période hiver,
expliquée par la pratique des loisirs suivant la saison (ski/randonnée) qui
sera expliquée dans la prochaine sous-partie.
Enfin la taille du foyer des touristes se caractérise en été par une
importante présence de couples. Ce groupe est en total opposition avec la
saison hiver qui est elle en majorité composée d’une famille de 4
personnes, soit les parents accompagnés de deux enfants. D’ailleurs ce
sont les Pyrénées qui reçoivent le plus de familles de grande taille en hiver
que les autres massifs français.
Connaître le profil des touristes est donc vital pour la station, car il permet
de répondre à leurs attentes en fonction de leurs besoins. Une famille
monoparentale n’aura pas les mêmes attentes qu’une famille de 4
enfants, un cadre aura plus d’attentes qu’un ouvrier etc…
À Gourette, c’est principalement une clientèle familiale qui s’y retrouve
notamment pendant la saison hiver. C’est une station de proximité où l’on
y retrouve un large panel socioprofessionnel.
1.2.3 Les nouvelles attentes des consommateurs : les problèmes
d’obsolescences d’une offre :
D’après atout France en 2014, on estime à 73% des Français qui seraient
attirés par la montagne. Pourtant, cette dernière est une destination qui
peine à transformer son attractivité en fréquentation.
Tableau de comparaison entre attirance et fréquentation massif 2011 :
Attirance par massif Fréquentation par massif
Hiver Eté Hiver Eté
Massifs
France
64% 57% 34% 30%
Pyrénées 27% 31% 12% 14%
Figure 1.2.3. Source : Jonathan Loope, chiffre Atout France
L’avènement du tourisme de montagne du XXe siècle a changé. Les
clientèles nombreuses de l’époque ne sont plus celles d’aujourd’hui et un
nouveau phénomène a émergé celui des attentes accrues des futurs
visiteurs.
Ce changement s’exprime tout d’abord à travers une exigence accrue de
la qualité et des services proposés. Les consommateurs actuels sont à la
recherche d’un niveau de confort au moins similaire à leur résidence
principale se traduisant par la recherche d’hébergements plus spacieux,
conviviaux, d’une plus grande individualisation et d’un niveau
d’équipement élevé. Cet engouement provient de la transposition du
mode de consommation urbain en vacances, il est bien souvent
disproportionné par rapport au pouvoir d’achat (Vlès 2001).
Les touristes ne partent plus trois semaines ou un mois comme c’était le
cas il y a 15 ans. La révolution des courts séjours a déjà commencé et elle
appelle à un besoin de se créer rapidement des souvenirs, des émotions
sur de courtes durées. Elle amène également la recherche d’un
hébergement moins standardisé et plus personnalisé. Ainsi comme le cite
Vincent Vlès en 2012, là où il fallait il y a 15 ans 100 clients pour remplir
un hôtel, il en faut aujourd’hui pas moins de 250.

17
La recherche de bien-être et d’authenticité est un facteur important du
touriste, qui, désirant sortir de son mode de vie urbain portera une
grande importance à la qualité architecturale de l’établissement, des
paysages qui l’entoure. Il cherche à vivre ses rêves en vacances, sans trop
se forcer.
Le vieillissement de la population amène les stations à porter davantage
de soins sur l’accessibilité des personnes handicapées à repenser
l’hébergement et à satisfaire une clientèle à la recherche de sécurité.
Le changement des structures familiales tels que familles recomposées,
familles monoparentales influe sur les besoins en termes de flexibilité des
structures d’accueil.
La bipolarisation de la demande incite au développement
d’hébergements d’entrée et haut de gamme dans une même station afin
de répondre à des individus qui consomment des produits
d’hébergements radicalement opposés.
Enfin l’explosion d’internet permet désormais aux consommateurs d’avoir
une large connaissance de l’offre afin de plus facilement comparer prix et
qualités. Les politiques de prix se voient de plus en plus devenir des axes
stratégiques pour les stations. (ODIT France 2008, réhabilitation et remise
en tourisme de l’immobilier de loisir).
À Gourette les meublés sortent progressivement des standards des
nouvelles attentes. Ils se louent ainsi de moins en moins bien, jusqu’à ce
que les propriétaires décident finalement de renoncer à mettre leurs
biens sur le marché. Ne percevant plus de revenus locatifs, les
propriétaires n’entretiennent donc plus leur bien, tandis que les charges
continuent de s’accumuler.
1.3 L’offre de loisir vecteur de nuitées :
Dans cette sous-partie le choix est fait de ne présenter que les trois
principales offres de loisirs vectrices de nuitées touristiques pour la
commune d’Eaux-Bonnes / Gourette. Cependant, d’autres activités
peuvent présenter à degré moindre un intérêt favorable aux séjours
comme le cyclotourisme, l’escalade ou encore la simple visite culturelle.
1.3.1 Le domaine skiable
Le ski et le surf sont des spécificités incontournables du tourisme en zone
de montagne. Lors de l’hiver 2010/2011 près de 33,9% des touristes ont
pratiqué ces activités cite ainsi Atout France.
Rien que dans le massif pyrénéen on retrouve 38 stations de ski. Les plus
fréquentées en termes de journées skieurs vendues sont en 2012/2013 :
Saint-Lary (65), Grand Tourmalet (65) et Font Romeu (66), (pyrénées.com).
En 2003, cinq stations de ski des Pyrénées lancent le concept N’PY avec
Peyragudes, le Domaine du Tourmalet, Luz-Ardiden, Gourette et La Pierre
Saint-Martin. L’objectif était de favoriser l’échange d’expériences,
l’accompagnement dans les domaines du marketing, la réflexion sur
l’évolution des compétences et de la commercialisation du produit.
Aujourd’hui N-PY regroupe huit stations de ski qui permettent de donner
au regard de cette étude un moyen d’évaluer le potentiel du domaine
skiable de Gourette.
Le domaine skiable de Gourette à la particularité de ne pas être la
propriété de la commune, c’est en effet le conseil général des Pyrénées-
Atlantiques qui, depuis 1962, en a la charge sous la gestion de l’EPSA
(établissement public des stations d’altitude).

18
La tâche est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la
station Gourette et celle de La Pierre Saint Martin affichaient
l’ordre de deux millions d’euros.
Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le
président de l’EPSA Jean-Claude Coste comme étant «
lits dans les stations ».
La station dispose donc aujourd’hui d’un domaine skiable de 90
hectares sur près de 30km de pistes et 1000 mètres de dénivelé
elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de
pistes vertes accessibles grâce à treize remontées mécaniques.
Afin d’optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park
un boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est
également ouvert à tous. Le point fort l’espace débutant de 15 hectares
Un domaine skiable sur près de 90 hectares
(Reproduction schématique à travers la brochure)
Figure 1.3.1.A Source : Jonathan Loope, map info
che est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la
re Saint Martin affichaient un déficit de
Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le
Claude Coste comme étant « le cruel manque de
d’un domaine skiable de 90
1000 mètres de dénivelé. Parmi
elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de
s mécaniques.
optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park et
boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est
Le point fort l’espace débutant de 15 hectares
de 90 hectares :
(Reproduction schématique à travers la brochure)
A Source : Jonathan Loope, map info
Le cabinet d’étude Contours qui travail
l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette.
Ainsi l’activité ski dans la station en 2012/13 a
comprise entre 25 et 44 ans à 58%. Cette
au réseau N-PY estimée elle, à 56%.
Avec une baisse des moins de 35 ans
2012/2013, le profil des clientèles ten
marque ainsi la station par une image vieil
augmentation.
Cette pratique dans la station repose sur une cl
fidèle. Gourette se positionne d’ailleurs en première position du groupe
N-PY sur ce principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la
station trois hivers sur quatre.
La fréquentation du domaine skiable
à plus de 95% dont l’essentiel est composé
venant du sud-ouest et plus largement du grand ouest.
À l’inverse, la clientèle étrangère représente une part très faible de
l’activité. Ce sont les Espagnols qui
clientèle provenant majoritairement du pays basque.
Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de
façon régulière dans l’ensemble des domaines skiables de
Les Pyrénées se distinguent malgré tout par un taux élevé de débutant
bonnes conditions physiques (20%) par rapport au
Français tels que les Alpes du sud qui sont à 12% ou encore la T
8%.
Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel
socioprofessionnel. En 2013, la part des revenu
3000 euros était de 33% contre 38% des revenu
Légende :
Pistes :
faciles
moyennes
difficiles
très difficiles
téléskis,
télésièges,
télécabines
cabinet d’étude Contours qui travaille depuis de longues années pour
l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette.
en 2012/13 a reposé sur une clientèle
Cette tranche d’âge est comparable
de 35 ans (-5pts) entre la saison 2011/2012 et
tend à devenir de plus en plus âgé et
marque ainsi la station par une image vieillissante en constante
repose sur une clientèle extrêmement
se positionne d’ailleurs en première position du groupe
principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la
La fréquentation du domaine skiable repose sur des clientèles nationales
est composé des pratiquants de proximité
ouest et plus largement du grand ouest.
étrangère représente une part très faible de
spagnols qui constituent l’essentiel de cette
clientèle provenant majoritairement du pays basque.
Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de
e dans l’ensemble des domaines skiables de France.
malgré tout par un taux élevé de débutants à
(20%) par rapport au reste des massifs
qui sont à 12% ou encore la Tarentaise à
Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel
el. En 2013, la part des revenus estimée entre 1500 et
38% des revenus compris entre 3000 et

19
6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la
station puisque le groupe N-PY dispose d’un panel comparable.
Il est à noter cependant
que les revenus les plus
modestes qui sont
inférieurs à 3000 euros
sont en recul de moins
de 7% entre la saison
2012 et 2013. Ce
changement qui tend à
s’accroître au fil des
années, marque une
station de moins en
moins concurrente par
rapport aux stations
voisines en termes
d’équipements et
d’activités proposées.
Les hauts revenus
supérieurs à 3000
euros reposent sur une clientèle fidèle disposant bien
résidence secondaire dans la station.
Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionniste
est presque 1.5 fois supérieur au reste du groupe N
pratique du ski génère des nuitées, car environ 51%
dans la station.
La part des courts séjours et weekend à Gourette reste élevé
mais ce sont les séjours d’une semaine et longs séjours qui représentent
les types de séjours les plus importants.
Photo 1.3.1.B Source : Jonathan L
6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la
PY dispose d’un panel comparable.
disposant bien souvent d’une
Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionnistes qui
supérieur au reste du groupe N-PY. Malgré tout, la
environ 51% des skieurs logent
tte reste élevée avec 40%,
séjours qui représentent
Pas moins de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée
logent en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N
PY), les autres fréquentent les hôtels, villages c
décrient dans la seconde partie de cette étude.
L’étude Contours montre également que l
par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande
(agences de voyages, agences immobilièr
des réservations par ce principe tend au fil des années à diminuer,
puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité
marchande non professionnelle qui augmente depuis quatre ans.
L’activité privative (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un
invité) est de moins de 25%. Elle subi
grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les
principales raisons.
À Gourette, 52% des réservations d’apparte
skieurs ont été réalisées sur internet. Faisant de la station, la dernière du
réseau N-PY pour ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé
par la location de particuliers qui représente ainsi 48%.
Ce phénomène cause de plus en plus de dégât
très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des
hébergements diffus.
Comme expliqué dans la sous-partie traitant des clientèles de montagne
au sens large, très peu d’agences de voyages et
mettent en avant la destination Gourette.
observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à
travers ses prestataires puisque, seulement 15% a
méthode. Ce sont principalement des revenus supérieurs à 6000
2013 ont adhéré à cette méthode.
Source : Jonathan Loope, 2013
de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée
en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N-
les hôtels, villages clubs et centres de vacances
dans la seconde partie de cette étude.
L’étude Contours montre également que la réservation des hébergements
par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande
(agences de voyages, agences immobilières, direct hôtel…). La tendance
e principe tend au fil des années à diminuer,
puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité
qui augmente depuis quatre ans.
e (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un
invité) est de moins de 25%. Elle subit depuis une dizaine d’années des
grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les
% des réservations d’appartements et chalets par les
sur internet. Faisant de la station, la dernière du
ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé
qui représente ainsi 48%.
plus en plus de dégâts pour la station et il sera
très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des
partie traitant des clientèles de montagne
s de voyages et de tour-opérateurs
mettent en avant la destination Gourette. Ceci se confirme lorsque l’on
observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à
ataires puisque, seulement 15% a eu recours à cette
alement des revenus supérieurs à 6000€ qui en

20
Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en
journées ski est important puisqu’il est de l’ordre de 65%
légèrement supérieur à la moyenne N-PY jugée à
2012/2013 (étude Contours 2012/2013).
1.3.2 Le thermalisme
En France, on dénombre 90 stations thermales dont 60 se trouva
la zone des massifs. On comptait en 2012, 21% des stations thermales
engagées dans le thermoludisme, le massif pyrénéen en est d’ailleurs un
précurseur.
A travers le massif pyrénéen ce sont 23 stations thermales
représentent 19% du marché national. Cela représente
fréquentation près de 100 528 curistes pour 50 000 accompagnants soit
1,809 millions de journées thermales pyrénéennes. (Atout France 2011)
Le thermalisme est vecteur de nuitées touristiques
des soins établis sur trois semaines, il oblige le client à résider à proximité
ou à l’intérieur du centre thermal. Dans les Pyrénées les cures thermales
ont ainsi généré d’après le site lespyrénées.net près de 2,
nuitées et représentées près de 50% des dépenses indirectes pour les
curistes et leurs accompagnants.
Le village d’Eaux-Bonnes doit son urbanisation au thermalisme. En 1808,
lorsque Eaux-Bonnes n’était encore qu’un village d’Aas, M
alors préfet des Basses-Pyrénées décide d’établir une route pour
rejoindre Laruns à Eaux-Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde.
Un établissement de bains et une mairie sont construit
proximité de la bute au trésor.
Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite
sud du plateau se voit recouverte de résidences et d’hôtels de type
haussmannien servant à accueillir les curistes qui défilent de plus en plus
nombreux.
Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en
de l’ordre de 65%. Il se place
jugée à 60% sur la saison
dont 60 se trouvant dans
. On comptait en 2012, 21% des stations thermales
, le massif pyrénéen en est d’ailleurs un
23 stations thermales qui
Cela représente en termes de
000 accompagnants soit
(Atout France 2011)
s. Du fait de la durée
oblige le client à résider à proximité
Dans les Pyrénées les cures thermales
près de 2,7 millions de
près de 50% des dépenses indirectes pour les
au thermalisme. En 1808,
it encore qu’un village d’Aas, M Castellane
Pyrénées décide d’établir une route pour
Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde.
sont construits dès 1830 à
Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite
de résidences et d’hôtels de type
accueillir les curistes qui défilent de plus en plus
Le peintre Eugène Delacroix se
plaignait d’ailleurs de la foule
et du bruit incessant « J’ai
déjà été chassé du plus bel
hôtel de l’endroit par le tapage
des pianos qui faisaient danser
ces dames jusqu’à onze heures
du soir…». Un casino est
d’ailleurs conçu en 1873 pour
soulager les hôtes aspirant à
davantage de calme.
L’agrandissement du village
d’Eaux-Bonnes s’arrête
brutalement au XXe siècle, la
mode du thermalisme passe,
les cures n’attirent plus qu’une
clientèle régionale moins
aisée.
Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls
la pratique des sports d’hiver à Gourette permettent à la commune de
maintenir une activité touristique plus ou moins stable
Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement
Il est géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne
des Bains.
C’est le 3e groupe thermal français, il a la ges
et d’un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année
2010 la gestion des thermes des Eaux
thermes suite à des problèmes de gérance.
Photo
Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls
à Gourette permettent à la commune de
plus ou moins stable.
Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement thermal.
géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne
il a la gestion de onze établissements
un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année
2010 la gestion des thermes des Eaux-Bonnes cédés par la société euro-
thermes suite à des problèmes de gérance.
Photo 1.3.2.A Source: Maire Eaux-Bonnes Gourette

21
La fréquentation des thermes est en constante augmentation
reprise de Valvital constate Christophe Perez l’actuel gestionnaire
Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant
en 2014-2015 le site risque de subir une importante baisse de
fréquentation, car le vieil édifice des thermes d’Eaux
neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et
valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le
Feder pour un coût estimé à 6.8 millions d’euros.
L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit «
Pommé » mitoyen des thermes et propriété de la commune
réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logement
L’une des dernières phases du projet constituera le point d’or
modernisation puisqu’au sommet des thermes sera abriter
vue à 360°.
La rénovation du site thermal, un second souffle pour la station
Maison Pommé
La Bulle
Résidence de la Paix
Photo 1.3.2 B Source Jonathan Loope, juin 2014, mairie
ante augmentation depuis la
Christophe Perez l’actuel gestionnaire du site.
Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant,
2015 le site risque de subir une importante baisse de
fice des thermes d’Eaux-Bonnes fait peau
neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et
valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le
L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit « la Maison
» mitoyen des thermes et propriété de la commune, prévoit une
réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logements.
du projet constituera le point d’orgue de la
sera abriter une bulle avec
un second souffle pour la station ? :
1.3.2 La randonnée :
La pratique de la randonnée dans les
Pyrénées voit ses premiers exploits dès
le XVIIIe siècle avec l’ascension du
sommet d’Ossau en 1787 par un berger
aspois missionné par les géographes
Rebou et Vidal. La pratique de la
randonnée passe à l’aube du XIXème
siècle d’utilité scientifique à exploit
sportif. Elle est effectuée par un groupe
élitiste qui s’octroie un tourisme de
villégiature dans des stations thermales
de renom comme Eaux-Bonnes
autrefois.
Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est
première activité physique de pleine nature pratiquée par les
lorsqu’ils partent en vacances. On estime en 2010 à 15 millions le nombre
de Français la pratiquant même si la Fédération Française de Randonnée
Pédestre (FFRP) ne dénombre que 210
Il est difficile cependant de distingue
randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne
uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques
concernant les lieux de pratique.
En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en
montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne
22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées
représente 9,2% devancé par le massif d
(FFRandonnée).
Maison Pommé
Résidence de la Paix
Photo 1.3..3.A Source
mairie des Eaux-Bonnes Gourette
La pratique de la randonnée dans les
premiers exploits dès
e siècle avec l’ascension du
sommet d’Ossau en 1787 par un berger
aspois missionné par les géographes
e de la
du XIXème
siècle d’utilité scientifique à exploit
un groupe
un tourisme de
villégiature dans des stations thermales
Bonnes
Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est même devenue la
première activité physique de pleine nature pratiquée par les Français
On estime en 2010 à 15 millions le nombre
même si la Fédération Française de Randonnée
bre que 210 000 adhérents.
Il est difficile cependant de distinguer les chiffres concernant la
randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne
uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques
En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en
montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne
22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées
le massif des Alpes avec 27,6%
Guide de montagne à Gourette du XIXe
Photo 1.3..3.A Source : mairie des Eaux-Bonnes Gourette

22
La montagne présente une double saisonnalité pour la pratique
l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la
randonnée pédestre et la saison hivernale permet de
pratiquer la randonnée à raquettes et le ski de Gourette
offre à ses pratiquants plus de 50 kilomètres balisés à
travers un massif montagneux au relief imposant : Pène
Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le
Géougue d’Arre culminant à 2619m.
Ce massif est d’ailleurs très préservé puisque
l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt
communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de
protection spéciale (ZPS). Elle est également dans s
globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de
mesure de type 1.
D’autre part la commune se situe dans l’aire optimale
d’adhésion du parc des Pyrénées dans laquelle deux
paysages sont dit classés pour leur beauté
exceptionnelle : le cirque de Gavarnie et la vallée du
Valentin.
De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire
pour contempler ses paysages mais l’un des plus
empruntés reste le GR10. Ce sentier de grande
randonnée tracé par un couple de Pyrénéen pure
souche, relie sur environ 870 kilomètres l’océan
Atlantique à la mer Méditerranée. Il est ici tracé sur
près de 8km dans la commune d’Eaux-Bonnes / Gourette.
pour la pratique : l’été et
l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la
randonnée pédestre et la saison hivernale permet de
Gourette
res balisés à
: Pène
Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le
d’ailleurs très préservé puisque
l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt
communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de
lle est également dans sa
globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de
l’aire optimale
deux
beauté
le cirque de Gavarnie et la vallée du
De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire
mais l’un des plus
reste le GR10. Ce sentier de grande
de Pyrénéen pure
, relie sur environ 870 kilomètres l’océan
rranée. Il est ici tracé sur
Bonnes / Gourette.
Des sentiers de randonnées au cœur d’un site N
Légende
Villages
Limite communale
Sentiers randonnées
Route principale
Hauts sommets
Lacs
SIC
ZPC
Figure 1.3.3.B Source : Jonathan Loope, map info
e randonnées au cœur d’un site Natura 2000 :
0 70m

23
Si la pratique de la randonnée en montagne peut s’effectuer aussi bien la
journée que la demi-journée, elle implique malgré tout un potentiel non
négligeable de randonneur susceptible de dormir sur place afin
d’effectuer une plus longue distance de marche.
À partir de l’étude commanditée par l’Agence Française de l’ingénierie
Touristique sur la pratique de la randonnée des Français* il est possible
de faire un bilan de ces pratiquants selon leurs modes d’hébergements :
Parmi ceux-ci on retrouve tout d’abord les hôtels familiaux qui sont de
loin, l’hébergement le plus favorisé par les randonneurs. Ce sont des
pratiquants âgés de 50 à 64 ans et qui appartiennent à des catégories
socioprofessionnelles aisées disposant d’un revenu mensuel supérieur à
2200 euros. Ils sont issus de foyers de deux personnes sans enfant et
résident davantage que la moyenne en milieu urbain. La montagne est
leur destination préférée.
Les résidences de tourisme et locations sont en 2000 utilisées par 16.3%
des randonneurs. Il s’agit ici d’une cible très familiale avec une nette sur
représentation des foyers de quatre personnes avec des enfants. Elle
favorise d’ailleurs cet hébergement pour des raisons de confort.
La chambre d’hôte et le gîte rural sont eux fréquentés par 9% des
randonneurs et s’adressent à un profil sociodémographique comparable à
celui des résidences de tourisme et locations. Leur classe d’âges est en
moyennes de 35-49 ans, appartenant à une cellule familiale de trois
personnes avec un enfant.
Le fait d’être en contact avec les propriétaires constitue l’un des critères
de choix le plus significatif pour des randonneurs en recherche de
convivialité et d’authenticité du lieu de villégiature.
Près de 11% des randonneurs utilisent le camping pour s’héberger au
cours de leurs séjours. Ici on retrouve des classes d’âges inférieures à 50
ans en particulier les 15-24 ans. Le camping est un mode d’hébergement
économique et on y recense une part significative de revenus inférieurs à
2000euros.
Les clubs et villages de vacances sont fréquentés par 10% des
randonneurs, c’est une clientèle qui se situe davantage parmi les gros
randonneurs qui recherchent le dépassement de soi au travers de cette
pratique. Leurs niveaux de revenus sont plus élevés que la moyenne et il
est possible de constater qu’en 2000 une surreprésentation significative
de résidents de l’agglomération parisienne et des individus issus de foyers
de quatre personnes avec deux enfants étaient présents.
Enfin les refuges et gîtes d’étape concernent 5% des randonneurs. En
termes de profil on recense une surreprésentation des plus jeunes 15-24
ans célibataires.
Ils apprécient l’effort physique et avaient prévu de randonner au cours de
leurs séjours. Ils privilégient les sites à proximité des sites de randonnée.
Au travers des nombreux sentiers de randonnées présents sur le territoire
d’étude, il semble que l’offre soit suffisante pour répondre à l’ensemble
des attentes des consommateurs aux profils socio-démographiques et
socio-professionnelles différents.
Mais l’offre en hébergement est-elle assimilable et suffisante à cette
pratique ? C’est ce que la partie deux tentera de juger.
*AFIT, La pratique de la randonnée pédestre en séjour touristique en France, 2004. 111p

24
Le territoire d’Eaux-Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attr
touristique. Il est situé à proximité de grande
encore Saragosse à seulement trois heures de route
Afin de capter cette clientèle, le territoire se présente comme une station
établissement thermal de près de deux siècles
sports de glisse.
Les touristes qui s’y rendent sont principalement f
Poitou-Charentes et plus largement du grand
présentent un site en constante perte de fréquentation touristique
cinq ans, la station a perdu près de 26 500 nuitées.
L’image de la station vieillis, elle répond
consommateurs exigeants. Pourtant, les activités
territoire dispose d’un domaine skiable de 90 hectares
reviennent d’année en année. Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire
des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en
2014 pourra compter sur le futur projet « La Bulle
Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux
Gourette réside comme dans de nombreuse
touristique. Le syndrome de « la fuite en avant
hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des OR
dans les années 2000 qui visant à répondre à des besoins plus accrus a
crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable.
Synthèse 1
Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attrait
à proximité de grandes villes telle que Pau, Toulouse, Bordeaux ou
trois heures de route.
le territoire se présente comme une station dite « bipolaire » ; un
de près de deux siècles ainsi qu’un espace dévoué à la pratique des
rendent sont principalement français venus de la région Aquitaine, de
et plus largement du grand-ouest. Depuis plusieurs années, les études
de fréquentation touristique. En l’espace de seulement
500 nuitées.
pond de moins en moins aux attentes des nouveaux
les activités récréatives et de bien être sont présentes : le
dispose d’un domaine skiable de 90 hectares fréquenté par des pratiquants fidèles qui
Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire
des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en
La Bulle » pour accroître sa faible fréquentation.
Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux-Bonnes
Gourette réside comme dans de nombreuses stations de montagne à une crise d’hébergement
la fuite en avant » qui consistait à l’époque à construire des
hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des ORIL
ndre à des besoins plus accrus a manqué de réussite. La
crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable.
L’essentiel à retenir
 Eaux-Bonnes Gourette une
station Bipolaire
 426 habitants en 2012.
Chiffres en constante baisse
 1963 : Le département
propriétaire du domaine
skiable
 ORIL 2004 : abandon de
rénovation de 165
appartements
 40% des courts séjours des
pratiquants ski
 250 clients pour aujourd’hui
remplir un hôtel (100 en
2000)
 Seulement 1073 curistes en
2013
 50% de fréquentation en
moins que 2006 d’ici
l’horion 2020

25
II L’hébergement touristique du territoire
2.1 Les lits marchands : Une offre en perte de vitesse.
2.1.1 Etude comparative des lits marchands de Gourette avec le
reste de la France :
D’après Atout France en 2013, on dénombre près de 1 587 973 lits
marchands en France, soit environ 29% de l’offre totale. Le massif
Pyrénéen se situe en troisième position (17% de l’offre) avec pas moins de
264 386 lits marchands.
Même si au sein du massif Pyrénéen ce sont les départements des
Hautes-Pyrénées et des Pyrénées Catalanes qui pèsent le plus avec 160
000 à 320 000 lits en 2011. Le département des Pyrénées-Atlantiques tire
également son épingle du jeu avec un potentiel maximum estimé d’après
Atout France à 50 000 lits.
La station de Gourette quant à elle représente environ 5% de l’offre
marchande des Pyrénées-Atlantiques. La part des lits marchands du
territoire commercialisé pour la saison hiver 2013/2014 était de 2 713 lits
contre 2 458 lits pour l’été 2013 (étude Comètes 2014).
La capacité en lits durant l’été 2013 est comparable à celle de la Mongie
situé dans le département des Hautes-Pyrénées.
Si la station offrait une augmentation de lits marchands depuis plusieurs
années, le tableau issu des données du cabinet d’études Comète montre
que depuis 2011 cette tendance est à la baisse.
Evolution du nombre de lits marchands à Gourette/Eaux-Bonnes :
La capacité d’accueil marchand hivernale de la station entre 2009 et 2014
diminue d’environ 2% tandis que les Pyrénées connaissent une baisse plus
marquée estimée à environ 7%.
La période estivale subit une diminution du nombre de lits marchands
beaucoup plus importante que sur la période hiver. Elle est estimée à
moins 5% entre 2009 et 2013 contre moins 4% dans le massif Pyrénéen.
D’après le cahier « Panorama du tourisme de la montagne » édition
2012/2013, c’est l’hôtellerie de plein-air classée qui représente la part
des lits marchands la plus importante du massif Français (47%). Ce sont
ensuite les résidences de tourisme avec 17%, les hôtels classés à 16% et
enfin les villages de vacances à 8% qui viennent compléter le classement.
Pour le secteur des Pyrénées en 2013 (été/hiver), les villages
clubs/centres de vacances/gîtes/campings représentent la part la plus
important de l’offre en lits marchands. Les hébergements les moins
représentatifs du massif sont les hôtels pour seulement 10%.
Eté (lits) Hiver (lits)
2009 2595 2644
2010 2687 2822
2011 2708 2840
2012 2676 2819
2013 2458 2765
Figure 2.1.1.A Source : Jonathan Loope ; chiffre Comètes 2014

26
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées p
d’hébergement en 2012 :
Figure 2.1.1.B Source : Jonathan Loope ;
Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver)
2013, semble être identique à celui du massif. À ceci près
villages-clubs/centres de vacs/gîtes sont légèrement
Pyrénées au profit d’un secteur locatif plus important.
Répartition des lits marchands sur Eaux- Bonnes
Figure 2.1.1.C Source : Jonathan Loope ; études Comètes
Clubs, centres de
vcs, gites,,
hôtels
Agences immobilieres
Residences de tourisme
10%
20%
31%
40%
Hôtels
Villages-
clubs, centres
de vacs, gites
, campings
34%
56%
10%
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées par mode
: Jonathan Loope ; Chiffres Atout France 2013
Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver) en
du massif. À ceci près que les lits des
légèrement inférieurs au
important.
Bonnes Gourette en 2013 :
: Jonathan Loope ; études Comètes 2014
2.1.2 Répartition des lits marchands par secteur
d’étude :
A) Le secteur locatif
Le secteur locatif représente une part importante des lits
territoire (56%). Il recense l’ensemble des lits disponibles à la location en
agence immobilière ou/au travers d’une résidence de tourisme.
Les appartements sous mandat
Deux agences immobilières se situe
partagent l’ensemble des mandats sur les appartements. Elles se situent
sur le village de Gourette et sont :
L’agence Adour Pyrénées Square Habitat
locations dans pas moins de sept stations Pyrénéennes
Bareges, Cauterets, La Mongie, Luz-Saint
Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bie
semaine, au week-end ou encore pour des courts séjours.
Sur le territoire d’étude l’agence dispose de
mandat soit plus de 1/6 de son offre dans les Pyrénées.
répartissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux
Après étude de l’offre de l’agence, il est estimé que 85% des logements
sous leur mandat sont des studios, 9% sont d
pièces et 6% sont des chalets.
Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576
personnes grâce à leurs appartements
estimée à 33.7m².
Clubs, centres de
vcs, gites,,
hôtels
Agences immobilieres
Residences de tourisme
Secteur locatif
(agences et
résidences)
Répartition des lits marchands par secteur dans le territoire
représente une part importante des lits marchands du
ecense l’ensemble des lits disponibles à la location en
u/au travers d’une résidence de tourisme.
Les appartements sous mandat :
situent sur le territoire d’étude et se
s mandats sur les appartements. Elles se situent
’agence Adour Pyrénées Square Habitat qui propose des
stations Pyrénéennes à savoir : Artouste,
Saint-Sauveur et bien sûr Gourette.
Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bien à la
end ou encore pour des courts séjours.
agence dispose de 114 appartements sous
1/6 de son offre dans les Pyrénées. Les biens se
partissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux-Bonnes.
l est estimé que 85% des logements
sont des studios, 9% sont des appartements de 2 à 3
Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576
appartements dont la surface moyenne est

27
L’autre, l’Agence Barroso est implantée à Gourette depuis 1982. Elle ne
fait pas partie d’un réseau d’agences immobilières comme c’est le cas
d’Adour Pyrénées. Pourtant, être une agence immobilière franchisée
apporte des atouts certains comme par exemple le partage d’expérience
ou le soutien d’un réseau. D’après « Les Clés du midi » une agence
immobilière franchisée réaliserait même un chiffre d’affaires largement
supérieur aux agences indépendantes puisque 40% du chiffre d’affaires
du secteur de l’immobilier est porté par les agences en franchise.
L’agence Barroso ne propose aux vacanciers que deux types de séjour : la
location à la semaine et le court séjour.
Elle a cependant un fort atout puisqu’elle possède sa propre résidence
« Le Chalet » qui offre 20 logements de grand confort avec restaurant et
d’une piscine intérieure.
Au total cette agence dispose de 65 appartements sous mandat situés
exclusivement dans la station de Gourette. Les studios représentent la
majorité de l’offre, autour de 83% contre 17% pour les appartements
supérieurs à 2 pièces.
L’ensemble des biens permettent une capacité maximum d’accueil de 354
personnes ce qui révèle à proportion égale (appts/lits) avec l’agence
Adour Pyrénées, une hausse de 4%. Ce pourcentage montre ainsi que les
biens sont légèrement moins spacieux pour les vacanciers.
Les tableaux qui suivent, présentent à titre comparatif les prix
moyens des deux agences immobilières de la station :
Tarifs de l’été 2014 des logements sous mandat de Gourette :
Figure 2.1.2 A Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette
En été pendant la basse saison (avril à juin et septembre à novembre) les
tarifs varient entre 220€ et 420 € pour des logements de 2 à 8 personnes.
Pendant la haute saison (juillet à août) les tarifs sont compris entre 345
euros et 710 euros pour un même nombre de personnes.
Les tarifs gonflent ainsi de 20 à 23% entre basse saison et haute saison.
Tarifs de l’hiver 2013/2014 des logements sous mandat de Gourette :
Figure 2.1.2 B Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette
Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square
habitat
320€ 390€ 440€ 515€
Moy Barroso 345.3€ 445.6€ 561.8€ 708.6€
Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square
habitat
491.7€ 616.7€ 708.3€ 808.3€
Moy Barroso 541.2€ 689.7€ 868.5€ 1097.9€
Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square
habitat
220€ 275€ 315€ 360€
Moy Barroso 207.5€ 257.3€ 332€ 421.3€
Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square
habitat
240€ 300€ 340€ 390€
Moy Barroso 242.5€ 302€ 387.8€ 492.8€

28
Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35%
saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la
basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097
euros pendant la haute saison.
En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat
propose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence
Barroso.
Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer
depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette
pas possible d’étudier le taux d’occupation et les séjo
des hébergements qu’il met sur le marché. Cependant, il met en avant la
difficulté grandissante des agences immobilières de la station
d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin
2014: « Les mandats se font de plus en plus rare
professionnels se perdent au profit des lits diffus. Les
biens ne louent presque plus par les agences immobilières
de loin passer par les sites de particulier à particulier afin de leur
débourser de l’argent ».
Les résidences de tourismes locatives:
Outre la résidence de tourisme « Le Chalet » propriété de
Barroso, il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme
contenant exclusivement des lits dits professionnels
Les Chalets de l’Ossau construits en 1990 à l’entrée de Gourette
par le propriétaire, l’ancien maire de la commune (Louis
Ces chalets diversifient l’immobilier de la station car ils
nouvelle offre sous la forme d’un village de 50 chalets individuels
mitoyens tout en bois, entièrement équipés, situés en hameau en face et
seulement à 800 mètres de la station.
Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35% par rapport à la
saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la
basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097
En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat
pose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence
Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer
depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette, il n’est
séjours professionnels
. Cependant, il met en avant la
de la station au cours
d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin
Les mandats se font de plus en plus rares à Gourette, les lits
des lits diffus. Les propriétaires des
presque plus par les agences immobilières. Ils préfèrent
par les sites de particulier à particulier afin de leur éviter de
propriété de Monsieur
, il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme
dits professionnels :
à l’entrée de Gourette
maire de la commune (Louis Carrère-Gée).
car ils présentent une
village de 50 chalets individuels
, situés en hameau en face et
Ces chalets ont permis à l’époque une nouvelle dynamique pour
notamment pour l’hébergement estival
recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme
qu’il peut s’en dégager.
Aujourd’hui encore ils répondent
consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire
à leurs résidences principales.
Selon les dires de Christophe Uriéta directeur des C
clientèle présente à l’année est majoritairement familiale venant de toute
la France à la recherche de dépaysement.
Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6
chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes,
9 chalets de 57.5m² pour 7 personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant
accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15
places.
Plan et photo d’un hébergement de qualité
Figure 2.1.2.C Source : www.leschaletsdel’ossau.fr
Cinq de ces chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et
n’appartiennent plus à la société Poursiugue (société de M. L
Gee). Parmi eux, trois sont encore ouvert
propriétaires ne disposent pas de leurs biens.
l’époque une nouvelle dynamique pour Gourette
estival. Les touristes étaient à la
recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme
parfaitement aux attentes des
consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire
hristophe Uriéta directeur des Chalets de l’Ossau la
est majoritairement familiale venant de toute
la France à la recherche de dépaysement.
Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6
chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes,
personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant
accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15
d’un hébergement de qualité : Chalets de l’ossau :
: www.leschaletsdel’ossau.fr ; jonathan loope juillet 2014
chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et
ociété Poursiugue (société de M. Louis Carrere-
sont encore ouverts à la location quand les
disposent pas de leurs biens.

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