Este documento describe un proyecto inmobiliario de un fondo de capital privado para construir un terminal logístico en Bogotá. El proyecto consiste en la construcción de bodegas, oficinas y locales comerciales. Se encuentra actualmente en construcción y se espera que inicie su fase de arrendamiento en el segundo semestre del próximo año. El documento también analiza los fundamentos económicos que respaldan el proyecto, como el crecimiento del PIB y comercio exterior de Bogotá, su importancia como nodo logístico y aer

1. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fondo Inmobiliario
1
FONDO DE CAPITAL PRIVADO
VALOR INMOBILIARIO
BOGOTÁ

2. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Después de la experiencia obtenida con el TLC
Cartagena, PROFESIONALES DE BOLSA
continúa promoviendo el desarrollo de proyectos
inmobiliarios, a través del Fondo de Capital
Privado - Terminales Logísticos de Colombia –
Bogotá.
Al igual que el TLC Cartagena, TLC Bogotá se
desarrolla bajo un modelo de construcción y
posterior arrendamiento de bodegas modulares y
flexibles, además de contar con amplias áreas
destinadas a bodecales, locales comerciales y
oficinas.
Actualmente, el proyecto se encuentra en su
etapa de construcción y se estima inicie su fase
de arrendamiento para el segundo semestre del
próximo año.
FCP Terminales Logísticos de
Colombia - Bogotá

3. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Cuenta con:
Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y
oficinas.
Localización: Vía Siberia -Tenjo
.
Duración estimada del FCP:
23 años
2 años de desarrollo
22 años de alquiler.
Inversión Mínima:
500.000.000 COP.
Inversión total:
COP $120.000.000.000 (2014)
Fecha de inicio de Obra.
Enero 2015
Áreas de desarrollo:
Área Total del lote: 187,469 m2
Bodegas: 79.982 m2
Mezzanine de oficinas: 11.540 m2
Área comercial: 5.657 m2

4. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min
2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min
12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min
16,8 Km de Chía / 22 min
20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min

5. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Etapas
5
0%
50%
100% 100%
1 2 3 4
Construcción
Compra del lote
Construcción
Valorización del proyecto
Arriendo por 22 años
Venta del Terminal

6. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
FCP
TLC Bogotá
Comité de Vigilancia
Comité de
Inversiones
Revisor Fiscal
Sociedad
Administradora
Gerente
Contratistas
Órganos de Control
Órganos de Administración
Asamblea de
Inversionistas
Junta Directiva

7. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Costo
De acuerdo al estudio realizado en la zona , los
valores comerciales por mt2 de bodegas están
alrededor de $1.750.000.
La labor de Profesionales de Bolsa como
administradores, estructuradores y gestores del
TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción
de bodegas este estimado en $1.300.000.

8. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Ventajas de ser inversionista en
TLC - Bogotá
• Participación en toda la cadena de valor.
• Contratos de arrendamiento a largo plazo.
• Compra de lote y construcción a precio de costo
(integración vertical).
• Ubicación geográfica privilegiada como nodo
logístico.
• Distribución de rendimientos a partir del año 3.
• Bogotá tiene los principales Corredores
Funcionales de transporte.
• Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las
importaciones de la capital por vía terrestre ha
sido del 100%.
• Bogotá genera 10% de la carga nacional y
demanda el 17%.
• Cuenta con vías de acceso a los principales
Nodos Logísticos del país.
• Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.

9. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
• Fundamentales Sólidos (Bodegas y
Parques Industriales)
Bogotá presenta una oferta cercana a los
214.000 metros cuadrados, manteniéndose
estable en comparación con el año
inmediatamente anterior. Cabe destacar que el
86% de la oferta corresponde a bodegas clase A
mientras que el 14% corresponde a zona franca.
• Fundamentales Sólidos (Oficinas)
Bogotá se encuentra dentro de los tres
mercados más rentables de América Latina y el
mundo.
Fuente: Colliers.
CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.

10. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
Bogotá se ubica como la metrópolis con el mayor
aporte al Producto Interno Bruto de Colombia
(PIB) con un 37%, lo cual la convierte en eje
fundamental de la industria y el comercio, tanto
interno como externo del país.
Adicionalmente, durante el periodo comprendido
entre 2000-2014, el PIB de Bogotá presenta una
tasa de crecimiento del 84,12%.
10%
7%
6%
37%
20%
6%
14%
Aporte al PIB
Nacional.
Principales
departamentos
(2014pr)
Santander
Cundinamarca
Atlantico
Bogotá
Antioquioquia
Bolivar
Valle
Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística

11. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá –Comercio exterior (Enero-
Septiembre 2015)
Dentro de la balanza comercial de Colombia, Bogotá
se ubica como uno de los principales participantes
tanto en ventas externas, como en compra de bienes
de origen extranjero.
En términos de importaciones, la capital del país
demanda cerca del 50% de los productos
ingresados, consolidándose como el mayor
comprador de bienes de origen extranjero.
Por otro lado, con respecto al origen de las
exportaciones colombianas, Bogotá presenta una
alta incidencia en el sector industrial, además de
altos volúmenes exportados en los demás sectores
de la economía.
50%
15%
8%
8%
7%
5%
7%
Participación en
Importaciones
Principales
Departamentos
Bogotá, D.C.
Antioquia
Valle del Cauca
Cundinamarca
Bolívar
Atlántico
Otros
20%
13%
10%
10%8%
7%
6%
6%
3%
17%
Participación en
Exportación
Principales
Departamentos
Antioquia
Bogotá, D.C.
La Guajira
Cesar
Valle del Cauca
Cundinamarca
Atlántico
Bolívar
Caldas
Otros
Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística

12. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Bogotá se ubica como el principal nodo logístico
del país con la mayor concentración de
consumo y de actividad industrial.
Su localización le permite conectarse con otros
nodos logísticos, ubicados al norte del país
como con el de la Costa Caribe y frontera con
Venezuela (Maicao y Cúcuta). Al igual que con
el nodo del Cauca-Pacífico (Buenaventura) y el
de la frontera sur (Ipiales).
Fuente: Política Nacional Logística.
Ruta del Sol

13. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
En Bogotá, el Aeropuerto Internacional El Dorado
es el principal centro de carga internacional del
país, movilizando cerca del 83% de la carga
aérea que ingresa y sale de Colombia.
Además, la capital está ubicada estratégicamente
en el centro del continente, con una alta frecuencia
de vuelos a diversos destinos; a cinco horas en
avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao
Paulo, contando con una excelente conectividad
aérea y numerosos vuelos directos diarios a
diversos destinos.
Fundamentos Económicos
Bogotá – Carga Aérea
Fuente: Procolombia 2015
41%
10%8%
7%
5%
4%
3%
22%
Carga Movilizada Nacional 2014 (Tn)
BOGOTA - ELDORADO
RIONEGRO - JOSE M. CORDOVA
CALI - ALFONSO BONILLA ARAGON
BARRANQUILLA-E. CORTISSOZ
SAN ANDRES-GUSTAVO ROJAS
PINILLA
LETICIA-ALFREDO VASQUEZ COBO
CARTAGENA - RAFAEL NUQEZ
OTROS
83%
14%
2%1%
Carga Movilizada Internacional 2014 (Tn)
BOGOTA - ELDORADO
RIONEGRO - JOSE M. CORDOVA
CALI - ALFONSO BONILLA ARAGON
BARRANQUILLA-E. CORTISSOZ
SAN ANDRES-GUSTAVO ROJAS
PINILLA
LETICIA-ALFREDO VASQUEZ COBO
CARTAGENA - RAFAEL NUQEZ
OTROS

14. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Movimientos de
carga por vía terrestre
Dentro de los principales corredores de entrada
y salida de vehículos de carga en Bogotá,
sobresalen la Calle 13, la autopista norte y la
Calle 80, los cuales suman aproximadamente el
74% del tráfico de vehículos en el cordón
externo de la ciudad, reflejando la importancia de
la zona occidental y la zona norte para el
transporte de carga.
Cabe destacar que en los cordones externos de
la ciudad, ingresan en promedio más de 19 mil
vehículos y salen más de 18 mil vehículos de
carga durante un día hábil.
Fuente: Colfecar -Estudio Steer Davies Gleave. Cálculos CPB

15. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
La tasa de desempleo en Bogotá se mantiene
por debajo del promedio colombiano,
manteniéndose en un dígito y generando más de
10.173 nuevos puestos de trabajo durante el
trimestre comprendido entre mayo-junio 2015.
Una mayor población ocupada implica un mayor
nivel de ingresos y por tanto una mayor
capacidad de compra por parte de los
capitalinos, lo cual genera un alto interés por
parte de compañías en diversos rubros
económicos.
Fuente: DANE
Fundamentos Económicos
Bogotá - Empleo
Fuente: Observatorio de Desarrollo económico

16. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Industria
La cuidad de Bogotá ocupa el 21% del agregado de
departamentos, siendo el más representativo en
términos de producción en el Sector Industria
Manufacturera.
Dentro de los principales segmentos de especialización
de la industria en Bogotá se encuentran los
subsectores:
Automotor
Autopartes
Farmacéuticos.
Cosméticos.
Plásticos.
Químicos.
Electrónicos.Fuente: DANE PIB por Departamentos
21%
16%
14%5%
7%
11%
9%
17%
Partcipación por departamentos en PIB Industria
Manufacturera
Bogotá
antioquia
Valle
Atlantico
Bolivar
Santander
Cundinamarca
Otros

17. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
En las 4 localidades de Bogotá con mayor uso del
suelo industrial se presentan dificultades como:
 Altas concentraciones poblacionales
 Vías restringidas
 Movimiento de forma ineficiente de la
mercancía
Estas dificultades han creado la necesidad de
desarrollar zonas industriales a las afueras de la
ciudad para un mejor funcionamiento.
Fuente: DANE. Secretaría Distrital de Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Limitada Oferta de Suelo.

18. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Zonas Industriales en
Bogotá
Las zonas industriales de la capital (dentro de las
cuales se encuentran industrias de alto impacto)
están rodeadas por zonas de:
 Centralidad urbana
 Residenciales
 Dotación
Esto genera grandes problemas en términos
sociales, ambientales y legales con las
comunidades y sectores aledaños.
Fuente: Secretaría Distrital de Planeación.
Comercial
Con centralidad urbana
Desarrollo
Predominante dotacional
Predominante Industrial
Residencial consolidado
Residencial cualificado
Residencial de urbanización
incompleta
Sistema de áreas protegidas

19. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos Bogotá.
Regulación Movimiento de Carga
Zona 1: Permite la libre circulación de transporte de
carga durante las 24 horas del día. Incluye la Zona
Franca, Aeropuerto El Dorado, las zonas
industriales de Montevideo, Fontibón y Puente
Aranda.
Zona 2: Restricción para vehículos con carga
superior a 7 toneladas. Esta zona incluye: Al norte
avenida calle 170, sur avenida primero de mayo y
el limite oriental de la ciudad.
Zona 3: Restricción para vehículos de carga de 3
ejes en adelante. Involucra el área urbana de la
ciudad.
Las restricciones para movilizar carga en
Bogotá, obligan a las industrias a desplazarse a
las afueras de la capital.
Fuente: Secretaria de Planeación de Bogotá.
Decreto 520 de 2013.

20. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá – Demanda de Bodegas
Dentro del periodo comprendido entre enero-
agosto 2015 se licenciaron alrededor de 16,70
millones de m² para construcción, de los cuales
el 74% corresponden a vivienda, 10 %
Comercio y 3% Bodegas.
En relación a los M2 destinados para bodegas,
los departamentos del Valle del Cauca y
Cundinamarca cuentan con la mayor proporción
del total licenciado en lo corrido del presente
año hasta el mes de agosto, gracias al creciente
desarrollo de los centros logísticos localizados
en los municipios aledaños de las ciudades
capitales.
74%
2%
3%
3%
10%
3%
2%3%
Área aprobada Bogotá, según destinos, año
corrido a Agosto 2015
Vivienda
Industria
Oficina
Bodega
Comercio
Educación
Hospital
Otros
10%
16%
2%
22%
5%
26%
19%
Participación en M2 de Bodegas
licenciadas por departamentos
Antioquia
Atlántico
Bogotá
Cundinamarca
Santander
Valle del cauca
Otros
Fuente: Dane Boletín técnico ELIC

21. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Terminal Logístico
38
Bodega
Es el espacio destinado al almacenamiento de distintos
bienes. Se encuentran generalmente en industrias, puertos y
aeropuertos.
Parques Logísticos
Son desarrollos industriales que proporcionan servicios
inmobiliarios, terminal intermodal, servicios logísticos,
servicios de aduana y un abanico amplio de servicios de
mercado que le proporcionan al cliente una ubicación
geográficamente estratégica para el desarrollo de su negocio.
Terminal Logístico
Es el conjunto de volúmenes modulares y flexibles que
permiten amplias áreas de almacenamiento libres de
columnas interiores, en el que se puede almacenar,
reprocesar y/o redistribuir mercancía.
Son complejos ubicados en los principales nodos logísticos
del país, caracterizados por la facilidad de movimiento de
mercancía desde los generadores de carga, hacia las áreas
de consumo local o hacia los puntos que faciliten el comercio
exterior. Con elementos diferenciadores claves como, vías
internas amplias, muelles y servicios complementarios
acordes a la funcionalidad y amplitud requerida por las
operaciones logísticas de ultima generación (state of the art
logistics).
www.en-obra.com.co
www.advancedministoragellc.com

22. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Qué es un plataforma logística?
“La definición de plataforma logística establecida por la
Asociación Europea de Centros de Transporte de
Mercancías (Europlatforms) es:
“Zona delimitada, en el interior de la cual se realizan,
por parte de diferentes operadores, todas las
actividades relativas al transporte, a la logística y a la
distribución de mercancías, tanto para el tránsito
nacional como internacional.”
Las plataformas logísticas se clasifican a nivel
internacional según sean Mono modales, de intercambio
modal o multimodales:
– Nodo de Abastecimiento/mayorista
– Centros de Transporte Terrestre
– Área Logística de Distribución
– Centros de Carga Aérea
– Zonas de Actividades logísticas de transporte
– Puertos secos
– Zonas logísticas multimodales.
39
Fuente. Superintendencia de Puertos y Transporte.

23. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Ventajas del Terminal Logístico
40
• Ubicación y Distribución. Proporcionar espacios y
vías de acceso ideales para las compañías que
quieren realizar operaciones logísticas de sus
productos de una manera segura, ágil y eficaz,
buscando siempre reducir los costos y los tiempos
de transporte.
• Servicios Integrales. Ofrecer un conjunto de
servicios que van desde naves logísticas,
almacenaje y facilita una óptima distribución; al igual
que otros complementarios como parqueo,
restaurantes, hoteles, locales comerciales y/o
centros financieros.
• Eficiencia. Por medio de la operación logística
centralizada se concentra la mayor cantidad de
actividades, generando de esta manera, economías
de escala y menores costos.
• Seguridad y Conveniencia. Vigilancia completa las
24 horas, cerramientos, circuitos cerrados de TV y
servicios de administración compartida.

24. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Impacto de los terminales logísticos
en la economía
• Contribuye al desarrollo económico
• Actúa como instrumento de ordenamiento territorial
• Contribuye a mejorar la competitividad de las
empresas, dada por una mejor oferta de servicios
logísticos
• Propicia el desarrollo de actividades
complementarias
• Crea puestos calificados por el creciente nivel
tecnológico de operaciones logísticas
• Genera impacto favorable sobre la creación de
empleo directo (empresas instaladas) e indirecto
(proveedores)
• Potencia el uso de diversos sistemas de transporte,
buscando la multimodalidad
• Permite a las empresas potenciar y optimizar el uso
de vehículos pesados
• Libera espacios urbanos de alta cotización
• Propicia la valorización de los inmuebles
41
Fuente. Proyecto Parque logístico Bahía Blanca. Centro de Estudios
Económicos de BB Argentina-CREEBBA.

25. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Conclusiones:
Cadena de Valor
Participación en todo el proceso de valorización,
iniciando con compra del lote y finalizando con renta por
22 años.
Déficit en oferta de bodegas
Bogotá y sus alrededores registran un amplio déficit de
metros cuadrados de ofertas para bodegas.
Ubicación
El TLC Bogotá se ubica en un lugar privilegiado, cerca
de las principales vías de salida y acceso a la capital de
la República.
Experiencia: Profesionales de Bolsa presenta una
amplia experiencia en el manejo de FCP, donde se
incluyen Fondos Inmobiliarios

26. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Advertencias
"La inscripción automática en el Registro Nacional de Valores y
Emisores de los valores emitidos por el Fondo de Capital Privado,
en los términos del articulo 1.1.2.9. de la Resolución 400 de 2005,
no implican certificación de la Superintendencia Financiera sobre la
rentabilidad del Fondo o la Seguridad de sus inversiones. La
Superintendencia Financiera de Colombia advierte al potencial
inversionista que el Fondo de Capital Privado es un producto de
riesgo, por lo cual es necesario que, para tomar su decisión de
inversión lea detenidamente toda la información y se asegure de su
correcta, completa y adecuada comprensión.“
“Las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera
colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y
no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la
cartera colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad
administradora las obligaciones propias de una institución de
depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo
de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFÍN, ni por ninguno
otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la cartera
colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la
evolución de los precios de los activos que componen el portafolio
de la respectiva cartera colectiva.”
Medellín
Calle 2 No 20-48
PBX: (57-4) 215 63 00
Fax: (57-4) 317 34 94
Barranquilla
Carrera 53 No. 82-86 Local 602
PBX: (57-5) 356 91 44
Fax: (57-5) 356 87 71
Cali
Calle 25N No. 6N-67
PBX: (57-2) 668 8100
Fax: (57-2) 668 70 90
Pereira
Avenida Circunvalar No. 8B-51 Of. 302
PBX: (57-6) 333 22 95
Fax: (57-6) 333 22 86
Bogotá
Calle 93B No. 12-18 Piso 2, 4 y 5
PBX: (57-1) 646 33 30
Fax: (57-1) 635 88 78