Presentatie van Jan Pieter Klep en Abe Jongbloed

1. Goed verhuurd
vastgoed is Groen!
Platform Duurzaam Vastgoed
16-2-2012
Ir. Jan Pieter Klep
Mr. Abe Jongbloed
DTZ Zadelhoff

2. Inhoud
1) Vraag naar duurzame gebouwen neemt toe
2) Duurzame gebouwen zijn goede belegging
3) Duurzame gebouwen komen er niet vanzelf
4) Hoe komen ze er dan wel?
5) Casus Daelse Kwint Utrecht
Architectenkantoor Stride Streglown te Cardiff
BREEAM Outstanding gecertificeerd

3. 1. Vraag naar duurzame gebouwen neemt toe
a) Wat is duurzaam precies?
b) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggen
c) (Rijks)overheid stuwt de vraag via inkoopvoorwaarden en wetgeving.
d) Rijksgebouwendienst stelt harde eisen.
e) Huisvestingsvoorkeuren kantoorgebruikers onderzocht door DTZ Zadelhoff.

4. 1a) Wat is duurzaam precies?
Weging
Duurzaamheidaspecten
Methodiek: Energielabel Greencalc GPR BREEAM (Nwb)
Energie 100% 65% 20% 19%
Materiaal 21% 20% 12,50%
Water 6% 20% 6%
Mobiliteit (transport) 8% 8%
Gezondheid 20% 15%
Management 12%
Afval 20% 7,50%
Landgebruik & Ecologie 10%
Vervuiling 10%

5. 1a) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggen.
Outstanding
Excellent
Good
Good
Pass
Very
BREEAM is een
meetinstrument voor
de beoordeling van
Nieuwe gebouwen
Wettelijk minimum
de duurzaamheid
van gebouwen en
wordt door de DGBC
doorlopend
geactualiseerd.
BREEAM lijkt de BREEAM
nieuwe standaard te
worden voor Europa
via ISA. Minimaal doelstelling
Duurzaamheid

6. 1b Structurele vraag naar duurzaam vastgoed
door beleid Nederlandse overheid
Beleid:
• Energielabel verplicht op transactiemomenten.
• Eisen bouwbesluit worden steeds strenger.
• Er zullen steeds zwaardere belastingmaatregelen
komen op CO2 en/of energieverbruik.
Invloed:
• Duurzaam inkopen geldt voor alle overheden.
voor gebouwen en leveranciers
• Van de 58.000 kantoren in Nederland zijn er 12.000
in gebruik door de overheid (21%).

7. 1c Duurzaamheidseisen Rijkgebouwendienst:
Beleid:
• Energielabel verplicht op alle publieke gebouwen.
• Gemiddeld 2% energiebesparing per jaar, en 25% in 2020 in de rijkshuisvesting
waar de Rgd voor verantwoordelijk is:
• Aanhuur = minimaal energielabel C of tenminste 2 labelsprongen i.g.v.
looptijd van 5 jaar
• Nieuwbouw = altijd GreenCalc-score ≥ 200
• Renovatie = altijd minimaal GreenCalc-score + 60 punten.
Invloed:
• kantoorruimte:
- huur 1,7 milj. m² BVO
- eigendom 2,1 milj. m² BVO
• 3,8 milj. m² BVO ca. 3 milj. m² VVO (6% van de markt).

8. 1d. Huisvestingsvoorkeuren Kantoorgebruikers onderzocht
Energiezuinigheid nader beschouwd
Onderzoek Gerald Snoei 2009
TU Delft/DTZ Zadelhoff
De Waarde van Energielabels
Petran den Hartog 2010
Rijksuniversiteit Groningen
De Kwaliteit van Duurzaamheid
Onderzoek Simon Becker 2011
Erasmus Universiteit

9. In welke mate wordt duurzaamheid Wat is de motivatie om te
momenteel toegepast? verduurzamen?
7%
14% MVO / Ethisch
Duurzaamheid is een
14% vereiste Energie
Duurzaamheid
geimplementeerd Welbevinden
Bezig met Uitstraling
duurzaamheid
27%
Denken na over Certificering
duurzaamheid
Wetgeving
Niet duurzaam
38%
Geen motivatie
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid

10. Welke aspecten van duurzaamheid BREEAM ten opzichte van
zijn belangrijk bij een kantoor? marktonderzoek:
Energiebesparing Marktonderzoek
Methodiek: BREEAM DTZ Verschil
Gezondheid en welzijn
Energie 19% 21,01% 2,01%
Stimuleren bewust gebruik Materiaal 12,50% 12,70% 0,20%
Water 6% 6,68% 0,68%
Materiaal
Mobiliteit (transport) 8% 2,44% -5,56%
Lucht en water vervuiling Gezondheid 15% 19,87% 4,87%
Afval Management 12% 13,03% 1,03%
Afval 7,50% 8,14% 0,64%
Watergebruik Landgebruik 10% 6,19% -3,81%
Ecologie Vervuiling 10% 9,93% -0,07%
Voorkeur bebouwde kom
Duurzame energieopwekking
Reduceren auto kilometers
Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid
10

11. Verbetering door Verduurzaming
Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff
Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel
Energie Waarde stijging
label €/m2 vvo
B -> A € 231,15
C -> B € 91,88
D -> C € 88,28
E -> D € 70,97
F -> E € 58,30
G -> F € 71,61
G > C = € 290,-/m2 VVO
Waardeverschil

12. 1d. Vraag Kantoorgebruikers
• Huurders zijn bereid om gemiddeld 76% van de besparingen extra aan
huur te betalen.
• Belang van energiezuinigheid is subjectgebonden.
• Aandacht gaat vooral uit naar energie besparingen en comfort.
• Energiezuinigheid lijkt randvoorwaarde (min. label c), geen prijsvechter.
• Andere kwaliteitsaspecten blijven onverminderd van belang!
• Nederlandse gebruiker is bezig met duurzaamheid, maar heeft nog
moeite om vraag goed te definiëren (blijft vaak bij energielabel).
• Er is een verband tussen waarde en energielabel. Goede gebouwen zijn
meestal duurzaam. Duurzame gebouwen staan minder leeg.
• Vanaf label C levert verduurzaming relatief meer op. Op dure locaties
levert verduurzaming relatief ook meer op (minder leegstandsrisico).
Een duurzaam gebouw hoeft niet goed te zijn,
maar een goed gebouw is altijd duurzaam….

13. 2. Duurzame gebouwen zijn
goede belegging
a) Duurzame gebouwen zijn schaars
b) Institutionele beleggers willen bestaand
vastgoed verduurzamen
c) Duurzame gebouwen halen hoger
rendement
d) Duurzame gebouwen vormen eigen
marktsegment
Logistiekcentrum G.Park Blue Planet te Chatterley Valley
BREEAM Outstanding gecertificeerd

14. 2a. Duurzame gebouwen zijn schaars

15. 2b. Institutionele beleggers willen bestaand vastgoed verduurzamen
• kwaliteit bestaande voorraad verbeteren is
noodzakelijk (nieuwbouw slechts 1-2% per jaar).
• eindbeleggers/aandeelhouders bewegen richting
duurzaamheid om leegstand terug te dringen.
• saldobenadering / rem op nieuwbouw
• quick wins: controleren en inregelen
klimaatinstallaties + verlichting
• samen met de huurders
• Eénduidige meetlat voor duurzaamheid
ontwikkelen (BREEAM Bestaande bouw).

16. 2.c. Duurzame gebouwen halen een beter rendement

18. 3) Duurzame gebouwen komen
er niet vanzelf
a) Circle of Blame
b) Nieuwbouw staat stil
c) Bestaande aanbod is verouderd
d) Dilemma van scheiding kosten
en opbrengsten
Coulsdon Audi te South London
BREEAM Excellent gecertificeerd

19. 3a. Circle of Blame

20. 3b) Er wordt weinig geïnvesteerd dus ook niet in nieuwbouw

21. 3c. Bestaande aanbod is verouderd
- Totale kantoren voorraad op de commerciële markt is anno 2009 48 milj m2 vvo.
hiervan staat 14,1% leeg.
- Anno 2009 is het aanbod circa 7,6 milj m2 Hiervan staat 6,8 milj m2 vvo.
daadwerkelijk leeg.
- Aanbod ouder dan 15 jaar bedraagt circa 3.000.000 m2 vvo.
- Kansarm aanbod circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod
• Structureel (drie jaar of langer) in aanbod
• Geen of minimaal onderscheidend vermogen
• Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien
• Eenzijdige aanwendbaarheid locatie
• Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000
• Grote volumes
• Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging
• Niet duurzaam/energiezuinig.

22. 3d. Dilemma van scheiding van kosten en opbrengsten
- Investering in duurzaamheid ligt bij verhuurder
- Waardestijging van gebouw ligt bij verhuurder
- Energiekosten verlaging is voor de huurder
- Verbetering klimaat en imago is voor de huurder
- Huurder kan wel overlast hebben van duurzaamheidsrenovatie
- Huurder dient soms een opslag op de huur te betalen of krijgt lagere incentive
- Kantorenmarkt is momenteel huurdersmarkt, maar dat geldt niet voor duurzame
segment….

23. 4) Hoe komen duurzame gebouwen er dan wel?
a) Ontwikkelaars moeten zich meer richten op renovatie.
b) Verhuurders moeten met zittende huurders verduurzamen.
c) Gebruikers dienen hun vraag beter en eerder te specificeren en
betere informatie te eisen van vastgoed aanbieders (energielabel
duurzaamheidcertificaat).
d) Makelaars/adviseurs moeten actief en deskundig als intermediair op kunnen
treden en latente behoefte aan duurzaamheid expliciet maken.
e) Taxateurs dienen waarde van duurzaamheid expliciet te onderkennen.
f) Gemeenten moeten terughoudend zijn met gronduitgifte.
g) Branche moet nadenken over slooprechten-handel (DGBC) conform
Energie Trading Systeem.

25. 5. Casus Daelse Kwint Utrecht CS

30. Circa 19.500 m2
25 jaar oud
Circa 700 medewerkers

39. 4. Resultaat:
•Van F naar A Besparing:
•Renovatie op niveau nieuwbouw 877.500 KG Co2
•Leegstand voorkomen 487.500 KwH
•Nieuwe langdurige huurovereenkomst 100 Huishoudens
•Rendement voor belegger zeker gesteld

40. Conclusie:
•Leegstand steeds groter probleem
•Door Nieuwe Werken verandering in kantorenmarkt
•Verouderd pand: meer kans op leegstand en lagere waarde
•Niet duurzaam pand is risico voor eigenaar
•Eigenaren moeten anticiperen op het Groene Werken

41. Meer informatie:
Jan Pieter Klep 030-2320000
Abe Jongbloed 030-2394239
www.dtz.nl
www.duurzamekans.nl