1. За что готов платить
институциональный инвестор:
характеристики качественного
бизнес-центра.
Куда смещаются приоритеты для
арендаторов?
May 27, 2012

2. Содержание
 Что предлагает рынок офисной
недвижимости инвестору?
 Кто инвестирует в офисную
недвижимость?
 Какие объекты рассматривает
институциональный инвестор?
 Понятие «качественный офис»: от
особняков до «зеленых» зданий
 Требования арендаторов к офисным
помещениям

3. Предложение офисов в Москве
♦ Общий объем предложения в I кв. 2012 г. достиг 2,4 млн кв.м в классе А и
9,6 млн кв.м в классе B
♦ Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. стал одним из самых низких за
последние 7 лет. В I кв. 2012 г. ввод площадей был ниже ожидаемого (111 тыс. кв.м)
Ввод в эксплуатацию офисных объектов:
* Переклассификация

4. Характеристики рынка
♦ Качество объектов повышается
♦ Спрос и ставки аренды стабильны, с
повышающим трендом
♦ Высокие ставки капитализации в сравнении с
Европейскими городами
Сумма
Покупатель Активы сделки
(оценка)
Пушкинский дом
UFG Real Estate $243 млн
Конкорд
Доля в проектах:
«ВТБ капитал» Белая площадь $675 млн
Белые Сады
Здание в МФК
Heitman EPP $200 млн
«Метрополис»
Hines Global
Гоголевский $96 млн
REIT
O1 Properties Capital Plaza $210 млн

5. Стратегии инвестирования
Тип стратегии Риск Доходность Характеристики Примеры
объекта
-Удачное •Ducat Place III,
Core asset Низкий 8-10% местоположение •Гоголевский, 11
- Хороший пул •Белая Площадь
арендаторов
-Здания и участки
Added value Средний 9-10% для девелопмента
-Недостроенные
объекты без
обременений
- “Distressed assets”
- Объекты с
Opportunistic Высокий 10-11% финансовыми и
юридическими
обременениями

6. Кто инвестирует в офисную
недвижимость?
 Прошедший 2011 г. был рекордным в части инвестиций в офисную недвижимость:
в 2007-2009 гг. инвестиции в офисную недвижимость были на уровне $1,8-1,9 млрд в
год, в 2010 г. – около $2,4 млрд, а в 2011 г. он вырос до $3,2 млрд
 Иностранные инвесторы возвращаются на российский рынок: в 2011 г. их доля в
общем объеме инвестиции в комм. недвижимость выросла с 4% до 33%
 В офисе наиболее часто вкладываются инвесторы из Великобритании, Австрии,
Германии, Скандинавских стран.
 Институциональные инвесторы формируют основной объем инвестиций в офисы.

7. Почему растет поток иностранных
инвесторов и каков прогноз?
«Достоинства» российского рынка Гонконг
 По премиальным ставкам аренды на офисы Москва $1747
уступает лишь нескольким городам мира: Лондон, Лондон
Токио, Гонконг $1664
 В европейских странах довольно высока конкуренция Токио
среди инвесторов, что побуждает их обратить внимание
$1384
на московский рынок
Москва
 Качество проектов на Московском рынке растет
$1300
Париж
«Недостатки» российского рынка: $1162
 Предложение премиальных объектов, наиболее
интересных инвесторам, крайне ограничено
 Наличие сложностей с доступным финансированием
Ввиду ограниченного предложения прогноз по
объемам инвестиций на 2012 г. довольно
осторожный.
Премиальные ставки аренды, $ / кв.м / год

8. Куда смещаются приоритеты для
арендатора?
1989 1993 2000 2006
1989 1993 1996 2000 2005 2006 2010 2011
Легенда
Центр Башня 2000 - Крылатские Дукат Плейс Нагатино
Цветного –
Междуна- Б. Гнездни- Риверсайд первый Холмы - III - первое iLand –
последний
родной ковский 7 Тауэрс объект в первый "зеленое" первый
премиальны
Торговли Сити бизнес парк здание технопарк
й объект?
1996 2005 2010 2011
 2003 г. – первая классификация офисных центров
 2007 г.
- пересмотр параметров классификации
 2012 г.

9. Key points для арендатора
 Арендатор смотрит шире, чем инвестор:
– Инвестор – Арендатор
 Местоположение  Местоположение
 Пул арендаторов  Транспортная доступность
 Условия договоров  Коммерческие условия
 Технические параметры
 Девелопер
 УК
 Паркинг
 Дополнительные слуги и специальные
требования

10. Куда стремится рынок?
 Всегда будут востребованы
премиальные объекты: ЦДР
сохранит свою
уникальность
 Продолжат активное развитие
район Москва-Сити и
Ленинградское
направление, становясь все
более привлекательными для
арендаторов и инвесторов
 Оценить привлекательность
«Новой Москвы» можно
будет в перспективе 5 и более
лет, когда определится
концепция развития района

11. Никола Обайдин
Директор,
Спасибо! Департамент офисной
недвижимости