Contrat de gérance de construction - pour services

1. Le nouveau contrat CCDC 5A – 2010
Contrat de gérance de construction – pour services
Conférenciers
Me Annie Bernard, avocate
Fasken Martineau
François Hogue, architecte
Les Architectes DMA
Le 17 avril 2012
DMA

2. 2
À utiliser lorsque :
• Projet complexe, rénovation
ou en plusieurs étapes
• Facteur temps est crucial
• Conception est
extraordinaire ou innovatrice
• Besoins et exigences ne
sont pas connus
• Conditions du marché
évoluent rapidement
La gérance de construction
DMA

3. 3
Historique et évolution
• Le CCDC 5A et le CCDC 5B « remplacent » l’ancien ACC 5
ACC 5
Marché de
gestion de la
construction
CCDC 5A
Contrat de
gérance de
construction
pour services
CCDC 5B
Contrat de
gérance de
construction
pour services
et construction
DMA

4. 4
Historique et évolution
• Le CCDC 5A et le CCDC 5B sont l’aboutissement d’un
effort soutenu par le CCDC de produire un document
simple, complet et efficace encadrant la gérance de
construction
• Le CCDC 5A et le CCDC 5B sont élaborés de manière
à pouvoir être utilisés à l’échelle nationale
• Documents les plus évolués
DMA

5. 5
CCDC 5A
Contrat de gérance de construction – pour services
• Le gérant de construction
(« GC ») aux termes du
CCDC 5A agit comme
mandataire limité du
maître de l’ouvrage en
fournissant les services
prévus au contrat
• Le maître de l’ouvrage
conclura des ententes
directement avec les
entrepreneurs spécialisés
qui exécuteront l’ouvrage,
en utilisant le CCDC 17
DMA

6. 6
CCDC 5B
Contrat de gérance de construction – pour services
et construction
• En plus de fournir des
services de conseils et de
coordination, aux termes
du CCDC 5B, le GC est
responsable de
l’ensemble de l’ouvrage
• Ce type de services de
GC est surtout fourni par
des entreprises de
construction
• Il existe un risque de
conflit d’intérêts
DMA

7. 7
Choix du contrat
CCDC 5A - Avantages
Flexibilité
En raison de l’annexe A1 permettant d’identifier et de
choisir quels services seront nécessaires, à quel moment
ils seront exécutés et qui les exécutera
DMA

8. 8
Choix du contrat
CCDC 5A - Avantages
Responsabilités
En raison de la précision et multiplicité des tâches
prévues au contrat, le partage se fait aisément entre les
différents acteurs identifiés au contrat
DMA

9. 9
Choix du contrat
CCDC 5A - Avantages
Services
En raison d’un éventail étoffé des services considérés
comme essentiels au succès d’un contrat de GC, il est
facile de déterminer les services nécessaires à un projet
donné
DMA

10. 10
Choix du contrat
CCDC 5A - Avantages
Négociation
En raison des multiples options possibles en ce qui a trait
aux services, à la rémunération et au partage des
responsabilités
DMA

11. 11
Structure du CCDC 5A
• Convention
• Annexes
• Définitions
• Conditions générales
DMA

12. Articles de la convention
DMA

13. 13
Articles de la convention – A-1
• Cette section prévoit le nom de l’ouvrage pour lequel le
GC devra rendre ses services ainsi que sa localisation
• Elle prévoit aussi la date du commencement de la
prestation des services
• Importance de préciser un calendrier (y compris la
date d’utilisation du projet à l’article A-3 de la
convention)
• Limite de l’obligation du GC à fournir les services
au plus tard un an après la date d’utilisation du
projet
DMA

14. 14
Articles de la convention – A-2
• Cette section prévoit la primauté du contrat sur les
négociations, représentations et ententes antérieures
• Elle prévoit aussi que tout amendement subséquent
suivra la procédure déterminée dans les documents
contractuels
DMA

15. 15
Articles de la convention – A-3
Article A-3
« 3.1 On trouve ci-après une description du projet y compris
l’utilisation prévue, la portée, le budget, le calendrier (…) et tout
autre renseignement qui décrit généralement la nature du
projet. »
• Le but de l’article A-3 est de fournir une description générale du
projet
• Il est important de fournir des détails suffisants afin de décrire la
nature, la portée et le calendrier du projet et afin d’établir les
honoraires du GC
• Il peut être utile d’inclure des documents d’informations (dans cette
section vs à l’article A-4 en tant que documents contractuels)
DMA

16. 16
Articles de la convention – A-4
• Cet article énumère les documents contractuels faisant
partie du contrat et sur lesquels le GC peut se fier
DMA

17. 17
Articles de la convention – A-5
• Cet article prévoit la rémunération pour services du GC
selon la formule suivante :
Rémunération pour services
du GC
Honoraires du GC (A-5.2)
Frais remboursables (A-5.3)
+
=
DMA

18. 18
Articles de la convention – A-5
Honoraires du GC (A-5.2)
• Les honoraires comprennent l’un ou plusieurs des montants
suivants :
• 5.2.1 Montant fixe
• 5.2.2 Pourcentage du coût de construction
• 5.2.3 Montant établi sur la base de taux horaires, selon l’annexe C
• Une importance particulière doit être portée aux choix des
méthodes de rémunération les plus appropriées selon la tâche
à exécuter
• Le comportement aura tendance à être dicté par les méthodes
de rémunération
DMA

19. 19
Articles de la convention – A-5
Les frais remboursables (A-5.3)
• Les frais réels qui sont appuyés par des reçus ou des
factures et qui sont déterminés aux annexes A2 et B2
PLUS
• Les frais administratifs dont le pourcentage est inscrit au
paragraphe 5.3
En l’absence de reçus et de factures, les frais seront
remboursés aux tarifs en vigueur dans la région de
l’emplacement du projet et appuyés par les documents
appropriés
DMA

20. Articles de la convention – A-5
• Le maître de l’ouvrage peut, par écrit, demander au GC (A-
5.4):
1. De lui fournir une évaluation du montant total de ses
honoraires établis sur la base de taux horaires (5.2.3)*
2. De lui fournir une évaluation du montant total des frais
remboursables*
3. De l’informer par écrit avant d’engager des frais
remboursables
(* avant le début de la prestation des services)
DMA

21. 21
Articles de la convention – A-6
• L’article A-6 prévoit le paiement et le taux d’intérêt
applicable
• Il prévoit aussi que le paiement est sujet à la législation
sur les privilèges applicable dans la province de
l’emplacement du projet
• Attention: situation au Québec
DMA

22. 22
Articles de la convention – A-7
• L’article A-7 prévoit l’endroit où les avis écrits devront
être envoyés et les moyens par lesquels ses avis écrits
doivent être transmis
DMA

23. 23
Articles de la convention – A-8
• L’article A-8 prévoit la langue applicable au contrat
• L’article 8.2 est important au Québec car il permet de
cristalliser la volonté des parties d’exécuter le contrat en
anglais, le cas échéant
DMA

24. Annexes
DMA

25. 25
Annexe A1
Services et rémunération
• L’annexe A1 énumère les services considérés comme
nécessaires à un contrat de gérance de construction
• Ceux-ci sont organisés sous la forme d’un tableau
regroupant les services de nature similaire ensemble et
selon l’étape du projet
• Ce tableau prévoit aussi qui fournira le service et en
échange de quelle rémunération
• Si nécessaire, la liste des services peut être élargie par
l’article A-4 – Documents contractuels et spécifier,
par exemple, la fréquence des réunions
DMA

26. 26
Annexe B1
Services additionnels et rémunération
• L’annexe B1 comprend tous les services additionnels et
les travaux temporaires qui doivent être exécutés par le
GC
• Travaux temporaires sont les appuis, ouvrages,
installations, services et autres éléments
temporaires, à l’exclusion du matériel de chantier,
nécessaires pour l’exécution de l’ouvrage, mais
non intégrés à l’ouvrage
DMA

27. 27
Annexes A2 et B2
Frais remboursables
• Ces annexes prévoient les frais remboursables
mentionnés aux annexes A1 et B1
• Éléments de coût inclus aux honoraires du GC (A-5.2)
• Frais remboursables (A-5.3)
DMA

28. 28
Annexe C
Taux horaires du personnel
• L’annexe C prévoit les taux horaires du personnel à
l’emploi du GC pour les services indiqués aux annexes
A1 et B1
• Les membres du personnel à l’emploi du GC doivent
être décrits en utilisant soit le titre de leur poste, la
description de travail ou leur nom
• Les multiplicateurs appliqués aux coûts salariaux ne
sont pas recommandés
DMA

29. Définitions
DMA

30. 30
Définitions
• Les définitions ont comme objectif de maintenir
l’uniformité et d’assurer la clarté du contrat
• Les définitions prévues au CCDC 5A devraient être
utilisées de façon constante dans tous les documents
contractuels
DMA

31. Définitions
•CCDC 5A (services)
• Services
• Ouvrage
• Date d’utilisation du projet
• Estimation du coût de construction
DMA

32. Définitions
•CCDC 5A (services)
• Services
«… tous les services décrits à l’Annexe A1… et à l’Annexe
B1… devant être exécutés par le gérant de construction en
vertu du présent contrat. »
• Ouvrage
« … la construction que doit exécuter un entrepreneur
spécialisé et les services qui s’y rattachent. »
DMA

33. Définitions
•CCDC 5A (services)
• Date d’utilisation du projet
«… est celle où le projet est prêt pour l’usage auquel il est
destiné ou est utilisé à cette fin et qu’elle en est ainsi
confirmée par écrit par le gérant de construction en
consultation avec le professionnel et le maître de
l’ouvrage. »
DMA

34. Définitions
•CCDC 5A (services)
• Estimation du coût de construction
«… une estimation du coût de construction de classe A…
B… C… ou… D, selon le contexte, et est préparée avec un
degré de précision correspondant au niveau de détail de
l’information disponible au moment où elle est préparée. »
DMA

35. C
o
n
d
o
n
s
Conditions générales
DMA

36. 36
Conditions générales
• Les conditions générales s’accordent avec celles des
autres contrats CCDC
• Les bénéfices des conditions générales sont les suivants :
• Les conditions et la terminologie sont bien connues de l’industrie,
améliorent la compréhension et évitent la perte de temps
• Les précédents légaux tirés de ces conditions générales sont
connus
• Les parties peuvent se concentrer sur les modifications aux
conditions générales sans avoir à faire un examen préalable du
document entier chaque fois qu’ils font une offre
• Il est essentiel d’ajouter, modifier ou supprimer le texte de
certaines des conditions générales en fonction des besoins
précis d’un projet donné
DMA

37. 37
Partie 1
Clauses générales
• Prévoit l’ordre de priorité en cas de conflit entre les
documents contractuels
• Prévoit la législation régissant le contrat
• Prévoit les droits et recours des parties
• Prévoit le droit de cession
• Prévoit le pouvoir de nommer des représentants de
projet
DMA

38. 38
Partie 2
Responsabilités du gérant de construction
• La condition générale 2.1.4 énonce expressément
l’autorité limitée du GC en tant qu’« agent » du maître
de l’ouvrage
• Cette autorité est limitée à la prestation des services
décrits plus amplement dans les Annexes A1 et B1
DMA

39. 39
Partie 3
Responsabilités du maître de l’ouvrage
• Prévoit les responsabilités du maître de l’ouvrage :
• Conclure des contrats avec les entrepreneurs spécialisés
• Payer les entrepreneurs spécialisés
• Fournir promptement au GC tous les renseignements
nécessaires à l’exécution du projet concernant
l’emplacement du projet
• Etc.
• Prévoit que le maître de l’ouvrage est responsable de la
santé et sécurité à l’emplacement du projet
conformément à la législation applicable (sera déléguée
aux entrepreneurs spécialisés par le CCDC-17)
DMA

40. 40
Partie 4
Paiement
• Prévoit les dispositions relatives aux paiements à être
effectués par les parties
DMA

41. 41
Partie 5
Modifications
• Prévoit que le maître de l’ouvrage peut apporter des
modifications au projet, sous réserve qu’elles soient
dans la portée générale du projet et des services
• Prévoit que les modifications aux services doivent être
consignées par écrit
• Il faudra prévoir des conditions supplémentaires
• Prévoit que tout différend devra suivre la procédure
prévue à la Partie 7 – Règlement de différends
DMA

42. 42
Partie 6
Avis de défaillance
• Prévoit que le maître de l’ouvrage a le droit de résilier le
contrat ou suspendre le projet sans motif
• Droit prévu au Code civil du Québec en ce qui concerne les
contrats de services (Art. 2125 C.c.Q.)
• Renonciation possible
• Le droit de résilier et de suspendre est toutefois assujetti au
droit du GC d’obtenir le paiement de frais de résiliation
raisonnables et un montant pour perte de profit prévu
• Prévoir des conditions supplémentaires à ce sujet
• Il est recommandé d’obtenir des conseils d’un(e) avocat(e)
avant de résilier un contrat
DMA

43. 43
Partie 7
Règlement de différends
• Prévoit la médiation, la négociation et l’arbitrage comme
moyens possibles de règlement de différends
• Le CCDC 40 prévoit les règles applicables à la médiation
et à l’arbitrage si les parties décident d’y recourir
• Il est recommandé de demander les conseils d’un(e)
avocat(e) lorsqu’un différend survient pour s’assurer de
la préservation et la mise en oeuvre adéquate des droits
des parties
DMA

44. 44
Partie 8
Assurance
• Prévoit les assurances que le maître de l’ouvrage doit obtenir
et maintenir en vigueur
• Assurance responsabilité civile générale ( « Wrap-Up »)
• Assurance des biens à formule étendue
• Prévoit que le GC devra lui aussi obtenir une assurance
• Assurance responsabilité civile générale d’au moins
5 M$
• Il est recommandé d’obtenir les conseils de professionnels
qualifiés du domaine de l’assurance
• Attention: il faut vérifier l’assurance pour les services du GC.
Celle-ci peut ne pas être incluse dans les polices d’assurance
usuelles
DMA

45. 45
Partie 9
Indemnisation et renonciation aux réclamations
• Qu’est-ce qu’une clause d’indemnisation?
• Clause par laquelle une partie à un contrat
s’engage à être financièrement responsable de
certains dommages, réclamations ou pertes
auxquels l’autre partie peut être exposée
• Les parties s’entendent à l’avance quant à qui
assumera la responsabilité des pertes découlant
du contrat et des limites de cette responsabilité
DMA

46. 46
Partie 9
Indemnisation et renonciation aux réclamations
• La CG 9.1.1 établit le concept de l’indemnisation
mutuelle entre les parties. Celle-ci rend chaque partie
responsable de sa propre négligence ou de son défaut
de respecter les modalités du contrat
• La CG 9.1.2 établit les limites de l’obligation
d’indemnisation pour des réclamations entre les parties
ainsi que pour des réclamations de tiers, autres que
pour dommages corporels ou dommages aux biens.
Ces dernières ne comportent aucune limite
• La CG 9.1.3 énonce que l’obligation d’indemniser
comprend les intérêts et les coûts juridiques
DMA

47. 47
Partie 9
Indemnisation et renonciation aux réclamations
Indemnisation
Nature des
réclamations
Limites
($)
Limite temporelle
Entre parties
(réclamations
directes)
Réclamations
assurées
Limitées à la
couverture
d’assurance
(Avis écrit)
Le moindre de
6 ans de la date
d’utilisation du
projet et de loi sur
la prescription de
la province
(au Québec,
le C.C.Q.)
Réclamations
non assurées
Limitées à la
rémunération du GC
Réclamations de
tiers (pertes
découlant de
dommages
corporels ou de
dommages aux
biens*)
Réclamations
assurées
Aucune
Réclamations
non assurées
Aucune
* Pour les autres demandes découlant de réclamations de tiers, voir limites ci-haut décrites
pour les réclamations directes
DMA

48. 48
Partie 9
Indemnisation et renonciation aux réclamations
• La CG 9.2 établit le concept de la renonciation mutuelle
aux réclamations
• En ce qui a trait aux CG 9.2.1 et 9.2.3, il est important
de comprendre à quel moment, en vertu de la
législation sur les privilèges en vigueur à l’emplacement
du projet, le privilège du GC expire, car cette date
détermine la date de la renonciation
• Le GC ne bénéficie pas, en général, d’un droit à
l’hypothèque légale
• Difficulté/impossibilité d’application de cette CG au
Québec
• Nécessité d’inclure des conditions supplémentaires
DMA

49. 49
Partie 9
Indemnisation et renonciation aux réclamations
• Renonciation aux réclamations découlant d’actes ou
d’omissions survenus après la date d’utilisation du projet
survient si aucune réclamation n’est formulée par un avis écrit
dans un délai de 395 jours suivant la date d’utilisation du projet
• Sauf
• Indemnisation pour réclamations de tierces parties contre
l’entrepreneur
• Réclamations reliées à un manquement aux obligations liées aux
substances toxiques et dangereuses
• La contrefaçon de brevet ou une allégation de contrefaçon
• Absence ou irrégularité du titre de propriété
• Réclamations pour lesquelles un avis écrit a été reçu par le maître
de l’ouvrage de la part du GC, dans un délai de 395 jours suivant
la date d’utilisation du projet
DMA

50. 50
Conclusion
• Le contrat modèle CCDC 5A est représentatif de l’offre la plus
courante de services de gérance de construction dans
l’industrie au Canada, pour l’instant dominée par les
entrepreneurs généraux
• Le contrat CCDC 5A est un contrat modèle qui nécessite une
adaptation aux particularités du projet qui justifient le recours
à la méthode de gérance de construction
• Le contrat modèle présuppose une coordination très attentive
avec les contrats des autres intervenants (gestionnaire de
projet, architectes, ingénieurs, entrepreneurs) et minimiser
les risques de chevauchements ou d’incompatibilités des
rôles, tâches et responsabilités et assurer leur
complémentarité mutuelle (en particulier CCDC 17)
DMA

51. 51
Questions
DMA

52. Me Annie Bernard Avocate Fasken Martineau 514 397 5175 abernard@fasken.com
François Hogue Architecte – Associé Senior Les Architectes DMA
514 288 4251 Fhogue@dma-arch.com
Merci !
DMA