Veel beleidsadviezen naar aanleiding van demografische krimp tenderen naar het uitruilen van kwantiteit (van woningbouw) naar kwaliteit. Maar wat is woonkwaliteit nu eigenlijk en hoe kun je dat vorm geven als er weinig middelen voorhanden zijn? Zie ook mijn blogs over dit onderwerp.

1. 2010
Woonkwaliteit als instrument in een dorp in beweging
T.b.v. kwaliteitskring juni 2011
Peter Ramautarsing
Augustusconsultancy

2. Probleemstelling
Probleemstelling
• Welke beleidskeuzes kan de
gemeentexxxinzetten, om in samenwerking
met de corporatiexxxvorm te geven aan
kwalitatieve woonverbetering inxxx, rekening
houdend met demografische ontwikkelingen
en beperkte financiële mogelijkheden?

3. Objecten van onderzoek
Drie/ vier componenten
• Demografische ontwikkeling
• Woonkwaliteit
• Opkoopfonds
• xxx

4. Onderzoeksaanpak
• Literatuur
– Beleidsstukken
– Onderzoeksrapporten
• Artikelen
– Aedesnet
– Kranten
• Interviews
– Directeuren woningbouwsector
– Betrokken ambtenaren
– Medewerker woningbouwcorporatie
• Opvragen/ raadplegen gegevens
– Bureau statistiek gemeentexxx

6. Demografische ontwikkeling
Demografisch beeld
Beeld
• Stedelijke kernen groeien
• Bepaalde gebieden krimpen
• Omgeving vanxxxstaat
onder druk
• Ook in het Noorden zijn er
groeikernen, i.t.t. Limburg
en Zeeland
Bron: Krimp en de regels

7. Demografische ontwikkeling
• Platteland
Gesignaleerde patroon
is ook inxxxzichtbaar:
Trek van de dorpen
naar de stad.
Aandeel ouderen (65+)
in Emmen centrum is
57%

8. Bevolkingsgroei= geboorteoverschot + migratie
Geboorte en sterfte Migratie is “grillig”, tendeert naar nul
B
1,400 Externe migratie gemeente
xxx 2000 - 2009
1,300 1.50
% in betreffende gebied
1,200 1.00
1,100 0.50
1,000 Geboorte
0.00
Sterfte
900 -0.50 Totaal overige
kernen
800 -1.00
Totaal gemeente
700 -1.50
600 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: Gemeente xxx, Gemeentelijke Basisadministratie
(GBA)

9. Demografische ontwikkeling; Beleidsaanbevelingen
Bij bevolkingsdaling ontstaan de De volgende beleidssuggesties
volgende problemen (Aedes): worden gedaan:
• Woningbehoefte zal op termijn • Krimp erkennen
dalen • Innovatie (branding)
• Geen vitale bevolkingsopbouw • Selectief investeren
• Kwaliteit toevoegen
• Aantasting van de leefbaarheid
• Kwaliteit van de woning verbeteren
doordat voorzieningen verdwijnen
• Investeren in maatschappelijk
• Vertrek bedrijven uit minder vastgoed en sociaal cement
economisch sterke delen • Marktgerichter werken
• Verantwoordelijkheid nemen voor
particulier vastgoed
• Betrekken bewoners en
maatschappelijke partners
• Heroriëntatie op het gebruik van de
ruimte

11. Woonkwaliteit
Piramide van Maslov
Econo-
mischef
actoren
Sociale
structuren
Voor-
zieningen
Omgeving
woning

12. Aanbevelingen t.a.v. woonkwaliteit
Ingrijpen op het hoogst mogelijke
niveau waar corporatie en gemeente
instrumenten hebben
• Basis moet op orde zijn
• Het stimuleren van sociale cohesie.
Voorbeelden:
– Lifestyleconcepten
– Ontmoetingsplekken creëren
• Voorzieningen zijn niet meest bepalend
• Organiseer de bereikbaarheid van de
voorzieningen
• Investeer in het benutten van de
specifieke karakteristieken van het
dorp.
• Woningen met een bijzondere kwaliteit
ontwikkelen. Bijvoorbeeld een
experimenteel energieconcept

14. Demografische ontwikkeling; Financiën
Observaties “krimp en de regels”:

15. Financiën: Opkoopfonds
Opkoopfonds
Economische crisis,
Opkoopfonds
Nieuwbouw stimuleren
Evenwichtigere woningmarkt
Woningmarkt piramide Voordelen
Duur
Kan leiden tot stimulering verkoop
Vertrek naar elders Nieuwbouw nieuwbouw
Meerdere verkopen worden mogelijk
gemaakt
Nadelen
Lengte keten is onbekend.
Beperkt aantal woningen dat met het
Goedkoop
fonds kan worden opgekocht: geen massa
om echt iets op gang te brengen.
Risico’s met zich mee.
Huur
Keten kan op meerdere manieren
eindigen. Het betrekken van een
nieuwbouwwoning is er slechts één.

16. Opkoopfonds
Opkoopfonds
Participanten Vraag aan de groep: Hoe zouden participanten aankijken tegen een
gezamenlijk opkoopfonds? Corporaties + banken

17. Opkoopfonds: Banken
Opkoopfonds
Participanten Hoe gaan banken hiermee om?
Mondeling toegelicht aan de hand van Rabobank

18. Aanbevelingen t.a.v. opkoopfonds
1, Geplande pilot goed volgen en
evalueren
2. Naar een Volkshuisvestelijk
fonds met alternatieve
aanwendingen:
• Opknappen, verkopen
• Verpauperde panden aanpakken
• Bijdragen a fonds perdú. Bijvoorbeeld aan
“energie nul” woningen, lifestyle
projecten”, onrendabele toppen, etc.).
• Laagrentende leningen verstrekken

20. Problemen in
Problemen in Nieuw-Weerding
dorp xxxx
Sociaal Volkshuisvestelijk
• ouderen trekken weg • verhuurbaarheid staat onder
• steeds meer mensen van druk en leegstand is een
buiten het dorp, steeds actueler risico.
• voorzieningen verdwijnen,
• weinig vraag naar kavels
• sociale problemen
(criminaliteit, segmentering in gemeente
groepen), • Het gebied ten Noorden
• beginnende verpaupering, vanxxxzal dalen in
• sociaal economische inwoneraantal.
achterstanden
• XXX loopt ook risico
• verenigingsleven heeft moeite
overeind te blijven. krimpgebied te worden

21. Aanbevelingen t.a.v.xxxx
• Keuze maken in welke dorpen
geïnvesteerd moet worden.
• Isxxx een dorp met zoveel
“karakter” dat het dorp uit
zichzelf een trekker kan zijn ?
• Keuze in voorzieningen niveau
= Niet alle voorzieningen
overeind houden
• Een onderzoek naar de
woningmarkt (ouderenzorg?)
• Als conclusie is investeren: Zie
aanbevelingen woonkwaliteit

23. Deze presentatie wordt u aangeboden door:
www.augustusconsultancy.nl
info@augustusconsultancy.nl
06-820.70.190
0513-435841
Advisbureau voor bestuurlijke
en strategische
bedrijfsvoeringsvraagstukken