Manual do Funcionário de Condomínio

Manual do funcionario
Condomínios

SUMÁRIO
SAUDAÇÃO DO SÍNDICO
ENTENDENDO MEU LOCAL DE TRABALHO
Portaria...........................................................................2
ENTENDENDO AS RESPONSABILIDADES DE UM
FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIOS
Perfil comportamental...................................................3
Funções de um auxiliar de limpeza................................3
Funções do Porteiro / vigia............................................4
Funções do zelador / porteiro chefe..............................5
PRINCIPAIS CUIDADOS – SEGURANÇA 1
Procedimento de identificação para acesso ao
condomínio ....................................................................6
Controle de entrada e saída de veículos........................6
Controle de entrada e saída de materiais......................7
Procedimentos em caso de assalto................................7
Segurança em elevadores..............................................8
Combate a incêndios......................................................8
REGRAS E PENALIDADES
O que não deve ser feito................................................9
DECLARAÇÃO DO FUNCIONÁRIO
Termo de assinatura ....................................................10
TELEFONES DE EMERGÊNCIA
FONTES DE PESQUISA

www.sinco-adm.com.br
Documento elaborado pela Sinco Ltda. 2015
Manualdofuncionário
1
SAUDAÇÃO DO SÍNDICO
Olá!
Este manual foi elaborado pela empresa SINCO Ltda – O Síndico do condomínio, nosso objetivo é
auxiliá-lo na compreensão dos serviços desempenhados em condomínios, com foco nas
atribuições dos zeladores, porteiros, vigias e auxiliares de limpeza.
Cada condomínio, possui regras próprias e estilos de gestão diferentes, porém o conceito básico
do trabalho a ser desenvolvido, é o mesmo. Desta forma o “Manual do Funcionário” é um
documento sucinto, com dicas básicas sobre comportamento, tarefas e segurança, visando
promover a ordem e integridade da edificação e todos os envolvidos na vida condominial.
Todos desejam um condomínio limpo, organizado, seguro, com atendimento gentil e educado.
Nossa proposta é atender as necessidades, contratando os melhores profissionais. Portanto,
saiba que desenvolveremos uma gestão com bastante diálogo, respeito a Legislação e a você.
No ato da entrega deste manual, você também receberá em uma folha a parte, A DECLARAÇÃO
DO FUNCIONÁRIO, a sua via, faz parte integral deste manual, na página 10.
A contar da data de entrega você tem 5 dias para devolver a DECLARAÇÃO devidamente assinada,
esta será arquivada juntamente com o seu contrato de trabalho.
Seja bem-vindo a equipe!

2
ENTENDENDO MEU LOCAL DE TRABALHO
O significado da palavra condomínio é “domínio que pertence a mais de uma pessoa, ” ou seja,
é um agrupamento de proprietários, chamados condôminos, que dividem entre si direitos e
deveres.
O condomínio pode ser comercial ou residencial, composto de edifícios ou casas e se divide em
áreas comuns e áreas privativas.
A área privativa pertence ao condômino/proprietário, que é o responsável pelo uso, conservação
e manutenção.
Já as áreas comuns, são de uso e propriedade de todos e todos são responsáveis por sua
conservação e manutenção.
Entendeu o que são áreas comuns? Você irá desempenhar a sua função, nas áreas comuns do
condomínio e a principal área comum é a portaria, ou seja, a entrada do edifício.
Portaria
A portaria é o local de acesso ao condomínio e por ela circulam pessoas (moradores, visitantes,
prestadores de serviço etc.) e objeto (correspondências, encomendas, compras entregues em
domicílio etc.).
A segurança é o principal objetivo comum, por isso o profissional de portaria deve desenvolver
atenção especializada e eficiente.
Condomínio
Edilício
Partes de Propriedade exclusiva
(Áreas privativa)
Apartamentos, salas, lojas,
vagas, box.
Parte de Propriedade
comum (Áreas comuns)
de uso comum
Corredores, escadas,
portaria, playground,
solo, telhado, etc.
de uso exclusivo
Terraço, vagas

3
ENTENDENDO AS RESPONSABILIDADES DE UM FUNCIONÁRIO DE
CONDOMÍNIOS
Cada vez mais, os condomínios têm optado por profissionais qualificados e aptos ao serviço.
As áreas de trabalho são: vigilância, recepção, limpeza, manutenção, administração, entre
outros, dependendo do porte e perfil do edifício.
Compreender as atribuições e responsabilidades, inerentes ao trabalho é fundamental para
aqueles que procuram se desenvolver como profissional.
Perfil comportamental
1. Ser assíduo e pontual, cumprindo a respectiva escala de serviço;
2. Usar o uniforme e cuidar bem dele;
3. Apresentar-se limpo, barbeado, unhas aparadas, cabelos penteados;
4. Tratar a todos com respeito e urbanidade;
5. Ser atencioso, bem-humorado, sem ser inconveniente;
6. Ser paciente e educado;
7. Ser discreto evitando conversas inoportunas e mexeriqueiras, principalmente
comentários sobre a rotina do condomínio;
8. Não tomar partido em briga entre condôminos.
Funções de um auxiliar de limpeza
1. Limpeza das áreas comuns;
2. Retirar o lixo, utilizando os equipamentos de segurança apropriados;
3. Lavar os vidros tirando as manchas;
4. Varrer o pátio e a garagem;
5. Manter as escadas limpas e secas;
6. Fazer a limpeza do piso e outros com os produtos corretos determinados pelo zelador;
7. Utilizar os produtos de limpeza com critério e sem desperdício;
8. Zelar pelos equipamentos de limpeza;
9. Quando for trabalhar do lado de fora do condomínio, avisar o porteiro para que fique
atento e evite a ação de bandidos;
10. Identificar as áreas molhadas ou com produtos escorregadios, para evitar acidentes;
11. Desempenhar outras atribuições pertinentes ao cargo, conforme perfil do condomínio.
A limpeza diz muito sobre um ambiente. Capriche! Desempenhe o seu trabalho com
diferencial. Faça dele o seu cartão de visita.

4
Funções do Porteiro ou vigia
1. Recepcionar e fiscalizar a entrada e saída de pessoas do saguão de prédios, elevadores,
pátios e garagens;
2. Anunciar as pessoas que procuram os moradores e solicitar a permissão para entrada no
edifício;
3. Manter sobre severa vigilância as áreas externas e a garagem, observar ás
movimentações, principalmente quando um funcionário do condomínio fizer serviços
externos;
4. Distribuir a correspondência logo após a entrega pelo carteiro ou administradora aos
moradores;
5. Atender prontamente ao telefone, interfone e outros equipamentos de comunicação,
quando houver, anotando os recados, quando necessário;
6. Proibir entrada de vendedores, pedintes e compradores. Pessoas estranhas e que não são
funcionárias não podem ter acesso à portaria;
7. Inspecionar pátios, corredores e outras dependências do prédio, ligar e desligar
luminárias;
8. Utilizar os portões (abertura e fechamento) de acordo com as regras de segurança
estabelecidas;
9. Conhecer a localização e a utilização de equipamentos de combate a incêndio;
10. Sempre protocolar a saída de equipamentos para manutenção, exigindo assinatura do
responsável;
11. Orientar o estacionamento de veículos conforme a indicação para visitante, taxista,
entregadores, etc.;
12. Proibir brincadeiras das crianças em áreas do prédio não reservada para este fim, tais
como: escadas, elevadores, corredores, etc.;
13. Receber todas as reclamações dos moradores do edifício, transmitindo imediatamente
ao sindico;
14. Orientar o esvaziamento do prédio em caso de emergência, chamar o bombeiro, o SAMU,
a polícia, etc.;
15. Notificar o Zelador, Supervisor e sindico sobre qualquer ocorrência mais grave;
Ao assumir o posto
17. Verificar se a portaria está em ordem e limpa;
18. Verificar o funcionamento dos portões automáticos / cancelas;
19. Verificar arquivos, livros, canetas e demais objetos pertencentes à portaria;
20. Verificar se há recados para serem entregues;
21. Verificar com seu antecessor se há visitas em algum apartamento ou se algum técnico
especializado prestando serviços no prédio;
“Gentileza gera gentileza.”1 Atendemos pessoas. Seu comportamento o
diferenciará como profissional.
1
José Datrino, Profeta gentileza

5
Funções do zelador ou porteiro chefe
Em condomínios com apenas um funcionário, o zelador será responsável, por toda a manutenção
do prédio e serviço de portaria.
Não havendo funcionário designado ao cargo de chefia, caberá ao síndico coordenar os
trabalhos.
1. Coordenar o trabalho de todos os funcionários, tendo domínio das funções, identificando
erros e corrigindo-os;
2. Distribuir as atividades aos faxineiros, assim como os materiais necessários, fiscalizando
o trabalho, para não ocorrer uso indevido do material de limpeza;
3. Auxiliar ao síndico em relação a escala de serviço;
4. Supervisionar periodicamente: elevadores, portões, iluminação de emergência, para
raios, central de gás, sistema hidráulico, caixas d’água, interfones, antena coletiva de TV;
sistema de segurança e extintores;
5. Providenciar proteção às cabines dos elevadores de serviço durante as mudanças ou
obras;
6. Supervisionar às áreas de lazer, verificar o estado de conservação dos brinquedos do
playground, comunicar ao síndico o defeito e dependendo da gravidade, interditar o local
para evitar acidentes com as crianças;
7. Verificar o depósito/estoque dos equipamentos e ferramentas;
8. Efetuar pequenos reparos, desde que esteja apto ao serviço;
9. Reparar os vazamentos das torneiras, verificar cadeados e trancas;
10. Trocar lâmpadas queimadas ou com defeitos;
11. Acompanhar a instalação das operadoras de TV por assinatura no condomínio;
12. Conservar os jardins do prédio e acompanhar o trabalho do jardineiro;
13. Ligar para a emergência quando algum acidente ocorrer com funcionário ou
morador;
14. Conhecer a localização e a utilização de equipamentos de combate a incêndio;
15. Comunicar ao síndico qualquer imprevisto ocorrido no condomínio, que tenha acontecido
consigo, morador, funcionário, visitante ou equipamento;
16. No caso de residir no condomínio, o zelador deve conservar o apartamento
onde mora; Problemas familiares devem ser resolvidos com descrição e dentro do
apartamento;
O ambiente de trabalho é fundamental para a elaboração de bons serviços, por isso
mantenha sua equipe de funcionários integrada e com bom relacionamento,
desenvolva o diálogo, aprimore-se sempre.

6
“Os riscos existem e podem ser evitados. O melhor caminho é a prevenção2”.
Parte de assaltos a condomínios, começa com a imobilização do porteiro. Para evitar situações
adversas, devemos desenvolver uma conduta proativa. Para tanto, recomenda-se:
1. Seguir as regras de segurança de maneira rígida. Desobedecê-las pode colocar a vida
todos em risco;
2. Só abrir a porta para entregadores ou prestadores de serviço após se certificar de que
eles são aguardados por um morador;
3. Não permitir a entrada de pessoas estranhas ao condomínio sem autorização de um
morador, mesmo que seja uma mulher grávida pedindo para usar o banheiro;
4. No caso de funcionários da companhia de energia, água, telefone, gás, etc., só permitir a
entrada depois de verificar a identificação funcional.
Procedimento de identificação para acesso ao condomínio
(Visitantes, prestadores de serviço, entregadores)
1. Faça a identificação visual da pessoa;
2. Solicite, com educação, o nome e apartamento que irá visitar;
3. Mantenha os portões fechados;
4. A pessoa deve aguardar do lado de fora do condomínio;
5. Entre em contato com o morador, informando-o sobre a presença do visitante;
6. Sendo autorizada a entrada, liberar o acesso ao prédio;
7. Indique o caminho ou solicite que algum funcionário do condomínio conduza a pessoa ao
local ou residência do condômino.
Para prestadores de serviço
8. Contate o condômino para verificar se o prestador de serviço é esperado;
9. Caso haja dúvida sobre a presença do prestador de serviço, solicite a presença do
morador até a portaria para identificá-lo pessoalmente ou por meio do sistema de CFTV
ligado ao apartamento;
10. Sendo autorizada a entrada do prestador de serviço, solicite, com educação, um
documento com foto, para conferir seus dados completos e documento funcional (crachá
de identificação da empresa em que trabalha), anotando seus dados em livro próprio,
registrando o horário de entrada e saída, devolva-lhe os documentos, agradecendo;
Controle de entrada e saída de veículos
1. Jamais abra os portões sem antes ter certeza de que o veículo está devidamente
autorizado a adentrar no condomínio;
2. Faça inspeção visual na pessoa e no veículo;
2
Drº Jorge Lordello, Policial e pesquisador criminal

7
3. Nunca abra o portão da garagem, para veículos e pessoas estranhas ao condomínio; não
se deixar impressionar por veículos novos (de luxo) ou importados que apontem em
direção a garagem;
4. Antes de abrir o portão da garagem, verificar se não há risco de intrusão de alguma pessoa
estranha junto ao veículo;
5. Prestar atenção quando o motorista estiver acompanhado por pessoas estranhas ou em
atitudes suspeitas; observar possíveis sinais de alerta por parte do motorista, pois o
condômino poderá estar sob ameaça de assaltante;
6. Nenhum veículo deve sair do condomínio, quando o proprietário não estiver junto,
principalmente se tratando de menor ou desconhecidos, exceto em caso de comunicação
expressa por parte do proprietário;
7. Em casos de veículos que venham entregar encomendas no interior do condomínio, ou
mudanças, além do descrito anteriormente deve-se: Solicitar documentação do motorista
e dos ajudantes, a fim de anotá-la em livro próprio;
8. Em mudanças, quando o condômino estiver ausente, somente deixe que o veículo seja
carregado quando houver autorização por escrito por parte do morador;
9. O zelador ou outro funcionário determinado pelo síndico deverá acompanhar qualquer
tipo de carga ou descarga no interior do condomínio;
10. Verificar se todos que entraram com o veículo estão nele saindo e/ou se alguém foi
autorizado a permanecer no condomínio;
11. Caso perceba alguma irregularidade, retenha o veículo e acione seu superior imediato ou,
se for o caso, a Polícia;
Controle de entrada e saída de materiais
1. Toda mercadoria entregue no edifício, que for para uso do condomínio, somente deverá
ser recebida depois de devidamente conferida com a nota fiscal de entrega.
2. Quando a mercadoria entregue for destinada a algum dos moradores, deverá ser
encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna a
chegada.
3. O recebimento somente poderá ser assinado se a mercadoria estiver absoluta e
rigorosamente de acordo com a nota fiscal.
4. Não autorizar a saída de pessoas estranhas ao condomínio que estejam de posse de
objetos ou pacotes sem obter prévia autorização do condômino;
PROCEDIMENTOS EM CASO DE ASSALTO
Durante o assalto
1. Não reagir em hipótese alguma e procurar ficar calmo;
2. Nunca olhar diretamente aos olhos do bandido;
3. Observar com muito cuidado o que se passa em sua volta;
4. Prestar atenção na direção que os bandidos tomaram.

8
Após o assalto
1. Providenciar socorro às vítimas imediatamente;
2. Chamar a polícia;
3. Preservar o local do crime;
4. Não mexer em nada até que a polícia técnica libere o local;
5. Com a chegada da polícia colabore com o trabalho dela;
6. Pense em possíveis testemunhas.
Segurança em elevadores
1. Informar ao síndico ou empresa conservadora qualquer anomalia no funcionamento dos
elevadores, para que o problema seja sanado o mais rápido possível;
2. Somente pessoas autorizadas podem ter acesso aos equipamentos ou a casa de
máquinas;
3. A chave de segurança deverá permanecer em local seguro, disponível apenas aos técnicos
da empresa conservadora ou pessoas habilitadas;
4. Em situação de emergência ligar para empresa conservadora ou Corpo de Bombeiros;
5. Não permitir transporte de pessoas ou carga acima do limite de capacidade do elevador;
6. Em caso de desnivelamento, desligue imediatamente o elevador e acione o técnico;
7. Em caso de pessoas presas no elevador, tente tranquilizá-las e chame imediatamente a
empresa de manutenção;
8. Em situações de incêndio não utilize o elevador e estacione-o no térreo;
Combate a incêndios
Tão cedo o fogo se manifeste, execute as seguintes providências:
1. Mantenha a calma;
2. Ande, não corra;
3. Desligue inicialmente o sistema elétrico (sempre que possível);
4. Retire os ocupantes do local atingido;
5. Desça pelas escadas;
6. Nunca use elevadores;
7. Inicie imediatamente o combate ao princípio do incêndio, se você tem os conhecimentos
básicos para tal.
8. Em caso de incêndio avise imediatamente o Corpo de Bombeiros

9
REGRAS E PENALIDADES
O que não deve ser feito
1. Descumprir as regras do condomínio ou tentar ajustá-las para seu benefício;
2. Abandonar o edifício, sob nenhum pretexto, durante seu horário de serviço, para atender
a assuntos que não se relacionem com o mesmo. No caso de necessidade absoluta, deixar
sempre alguém na portaria, evitando que esta fique abandonada, informando ao zelador,
ou síndico, ou seu substituto temporário, para onde vai e quanto tempo ficará ausente;
3. Assumir o compromisso de cuidar de alguma criança,
4. Lavar carros ou executar outros serviços, aos moradores, em seu horário de trabalho;
5. Pedir lanche, almoço, jantar aos moradores;
6. Usar a portaria como refeitório;
7. Liberar visitante sem autorização do morador;
8. Usar o telefone da portaria para assuntos particulares;
9. Ficar ao celular resolvendo assuntos particulares, use o bom senso;
12. Receber visitas particulares no condomínio;
13. Entreter-se em conversas, com colegas, moradores ou visitantes, que venham a
prejudicar a atenção devida ao serviço;
14. Dormir em seu horário de trabalho;
15. Trocar de escala sem autorização de seu superior;
16. Entregar chaves, objetos ou pacotes de moradores a pessoas estranhas sem autorização
expressa;
17. Consumir bebidas alcoólicas, em horário de trabalho;
18. Retirar por conta própria, pessoas presas em elevadores.
Atenção às regras! Evite comportamento inadequado.
“Se queres assumir em pleno o teu trabalho, não te esqueças de que toda a vocação só
se consegue concretizar com muita dedicação”.3
O funcionário que não cumpre com suas obrigações contratuais ou desenvolve comportamento
inadequado fica sujeito a penalidades trabalhistas, a saber:
1. Advertência – verbal ou por escrito;
2. Suspenção disciplinar;
3. Demissão por justa causa.
3
Georges Bernanos, escritor jornalista

10
DECLARAÇÃO DO FUNCIONÁRIO
Recebi do condomínio uma via do manual do funcionário, que ficará em meu poder.
Caso tenha dúvidas sobre tarefas e procedimentos, também poderei consultar a qualquer tempo, a via do
condomínio, que está à disposição de todos os funcionários.
Assumo o compromisso de cumprir com as atribuições e particularidades inerentes a função que irei
desempenhar.
Neste ato declaro que tenho conhecimento de todas as exigências e determinações constantes no
presente documento, bem como das penalidades a que estarei sujeito pela não observância das mesmas.
FICHA TÉCNICA
CONDOMÍNIO:
NOME DO FUNCIONÁRIO:
FUNÇÃO:
PARTICULARIDADE DO MEU
CONTRATO DE TRABALHO:
.............................................................................................................................
Assinatura do Funcionário
____/____/_________
Data
Assuntos não tratados no presente documento serão
estudados pelo condomínio e apresentado aos
funcionários.
.........................................................................................
Síndico

11
TELEFONES DE EMERGÊNCIA
Bombeiros 193
Polícia 190
Ambulância 192
Defesa Civil 199
Prefeitura Rio 1746
Prefeitura Niterói 2621-2400
Cedae 2297-0195
Águas de Niterói - 0800 723 1222 | www.aguasdeniteroi.com.br
CEG 0800-240197
Light 0800-210196
Ampla - 0800 28 00 120
Comlurb / Desratização 2566-1531
Clin - 2620-2175 | 0800-022-2175
Delegacia da Mulher 3399-3690
Disque Denúncia 2253-1177
Instituto Médico Legal 3399-3853 / 2242-1832
Intoxicação 2573-3244

12
FONTES PESQUISADAS
PORTAL SÍNDICONET: Atribuições dos Funcionários, Dicas de postura para zeladores e porteiros.
Disponível em: http://www.sindiconet.com.br/6991/Informese/Atribuioes-dos-
funcionarios/Dicas-de-postura-para-zeladores-e-porteiros. Acessado em: 30/07/15
SLIDESHARE: Mattos, Mariana. Atribuições e responsabilidades de um porteiro. Disponível em:
http://pt.slideshare.net/MarianaMattos1/atribuies-e-responsabilidades-de-um-porteiro.
Acessado em: 30/07/15
SECOVI: Cartilha de Segurança em condomínio elaborado pela polícia Militar do estado de SP.
Disponível em: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/cartilha-seguranca-condominial-
pmpdf.pdf. Acessado em: 02/08/15
SLIDESHARE: Rodrigues, Abelardo Borges. Treinamento para porteiros. Disponível em:
http://pt.slideshare.net/AbelardoBorgesRodrig/treinamento-para-porteiros. Acessado em:
30/08/15
SEEG: Atribuições e funções do cargo do porteiro diurno e noturno. Disponível em: http://seeg-
go.com.br/cct/atribuicoes-e-funcoes-do-cargo-de-porteiro-a-diurno-noturno/
http://www.priberam.pt/dlpo/condomínio
Apostila sobre Noções Básicas de Prevenção de Incêndio da Divisão de Higiene, Segurança e
Medicina do Trabalho – DHSMT Disponível Em:
http://www.portaldoscondominios.com.br/gestaoIncendio.asp. Acessado em 4/08/15

13
Aline Lazarino
Administradora e sócia na empresa Sinco _ Seu Síndico Profissional.
www.sinco-adm.com.br / faleconsoco@sinco-adm.com.br
Sinco.sindico@gmail.com
3023-5651
Chame o
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