1. Comment optimiser son patrimoine financier et
immobilier face a la nouvelle fiscalité ?

2. Comment optimiser son patrimoine financier
et immobilier face a la nouvelle fiscalité ?
Quels sont les derniers changements législatifs et fiscaux impactant
les investissements immobiliers ?
– A l’acquisition
– Durant la détention
– A la cession du bien
Quels dispositifs, montages, astuces, permettent encore
d’optimiser son patrimoine immobilier ?
Questions / Réponses
– Intérêt d’investir au travers de sociétés type SCI ou SARL ?
– Louer un bien pour son activité professionnelle ?
– Investir dans l’immobilier d’entreprise ?
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3. Augmentation des frais de
notaire dans l’ancien
PLF 2014 : Les droits de mutation, improprement appelés " frais de notaire ",
vont augmenter en 2014 pour l’immobilier ancien. En cause, la possibilité
donnée aux départements de relever le taux de prélèvement perçu à chaque
transaction intervenant entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016
Décomposition des droits de mutation :
– droits d'enregistrement : la part départementale est fixée à 3,8 % de la
valeur du bien et 1,2 % pour la part communale
– les émoluments du notaire
– le salaire du conservateur des hypothèques
– la taxe de publicité foncière : 0,715%
– Au total, ces frais tournent aux alentours de 7,5 % de la valeur du bien dans
l'ancien, contre 3,5 % dans le neuf
la part départementale pourrait passer de 3,8 % à 4,5 %
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4. Hausse de la TVA
3°
LFR 2012 : Hausse de la TVA au 1 er janvier 2014
–
–
–
–
Le taux normal passera de 19,6% à 20%
Le taux intermédiaire va être relevé de 7% à 10%
Le taux réduit sera abaissé de 5,5 à 5%
Le taux super réduit va être maintenu à 2,1%
Attention aux appels de fonds pour les biens acquis en
2013 et livrés après le 1er Janvier 2014 !
NB : la TVA sur les travaux de rénovation thermique abaissée à
5,5% en 2014 (au lieu de 7%)
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5. Quelles solutions ?
Négocier les frais de notaire. Baisse des ventes dans le neuf (13%). Les promoteurs ont du stock à écouler.
L’investissement en loueur meublé permet de récupérer la TVA !
– Résidences étudiantes
– Résidences affaires / tourisme
– Résidences services seniors
– EHPAD
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6. Evolution de la fiscalité sur les revenus
Pas de changement de taux de la
CSG … pour le moment …
LF2013 : Création de la
tranche à 45%
Mais … modification de la quotepart déductible de la CSG sur les
revenus du patrimoine dans la
LF2013 : abaissée à 5,1% contre
5,8%
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7. Rappels sur le plafonnement
des niches fiscales en 2013
LF2013 : abaissement du plafond global des niches fiscales
Année 2009 : 25 000 € + 10 % des revenus.
Année 2010 : 20 000 € + 8 % des revenus.
Année 2011 : 18 000 € + 6 % des revenus.
Année 2012 : 18 000 € + 4 % des revenus.
Année 2013 : 10 000 €
Année 2014 : 10 000 €
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8. Projet de loi ALUR
Projet de loi ALUR : en seconde lecture à l’AN 28/10/2013
– Création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) = financée
par les propriétaires et les locataires : 1%/1% au 1er janvier 2016
– Encadrement des loyers dans les zones tendues, où la demande
excède largement l’offre de logements. Les préfets y fixeront
chaque année par décret :
un loyer médian plafond de référence majoré de 20%
un loyer plancher inférieur de 30% au loyer médian
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9. Heureusement la France reste
un paradis fiscal !!!
Malgré le coup de rabot sur les niches fiscales il reste de nombreux
dispositifs défiscalisant :
– Censi Bouvard = 11 % de réduction d’IR
– LF2013 Duflot = 18% de réduction d’IR
– Duflot OM = 29 % de réduction d’IR
Certains dispositifs sortent encore du plafond des niches fiscales :
– Malraux = 22 % (ZPPAUP) / 30 % (Sect. Sauv.) des travaux (Plfd
100 K €/an) en réduction d’IR.
– Monuments Historiques = 100 % de déduction des travaux des
revenus du foyer.
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10. Heureusement la France reste
un paradis fiscal !!!
L’investissement en loueur meublé permet de générer des revenus
non fiscalisés (IR et PS) grâce à l’amortissement comptable
En LMNP, les revenus du locataire et le niveau de loyer ne
rentrent pas en compte. Les revenus locatifs sont garantis par bail
commercial
L’investissement en loi Duflot a déjà fixé des plafonds de loyer selon
les zones. A l’origine inférieur de 20% au prix de marché, on constate
dans les fait que ce n’est pas toujours le cas …
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11. Petit focus ISF
LF2013 : Tous les contribuables possédant un patrimoine dont la
valeur est supérieure à 1 300 000 € seront assujettis à l'ISF.
Le barème ISF en vigueur :
– de 800 000 à 1 300 000 € taux de 0,50 %
– de 1 300 000 € à 2 570 000 € taux de 0,70 %
– de 2 570 000 € à 5 000 000 € taux de 1 %
– de 5 000 000 € à 10 000 000 € taux de 1,25 %
– plus de 10 000 000 € taux de 1,50 %
NB : Le seuil d'entrée au barème de l'ISF est bien 1,31 million d'euros mais la part comprise
entre 800 000 et 1 310 000 € est imposable à hauteur de 0,50 % pour les patrimoines
dépassant le seuil.
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12. Quelques pistes d’optimisation
Créer de la dette affectée : prêt In fine
– Attention au support en adossement
Viser le statut de loueur en meublé professionnel à la retraite
– Etre au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur
en meublé professionnel.
– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du
foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC
– Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les
revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
Investir en Démembrement, réaliser des donations …
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13. Cession et plus-values
Principes généraux pour rappel :
Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 19%
au titre de l’impôt sur le revenu.
3°
LFR 2012 : Taux majoré de 2% à 6% si la plus-valu e dépasse
50000 € (cette surtaxe s’applique après les éventuels abattements
pour durée de détention et abattement exceptionnel).
En outre, les plus-values immobilières sont également assujetties aux
prélèvements sociaux (15,5%).
La vente de la résidence principale reste toujours exonérée d’impôt
sur les plus-values.
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14. Depuis le 1er Sept. 2013 : un allègement de la
taxation des plus-values immobilières est
effectif
PLF2014 :Une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières
favorable aux vendeurs s'applique à toutes ventes (sauf les ventes de
terrains à bâtir)
Un abattement pour durée de détention permet une exonération
d'impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) après 22 ans de détention
(contre 30 ans auparavant)
S'agissant des prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5 %), ceux-ci
continuent de frapper la plus-value pendant trente ans
un abattement exceptionnel de 25 % est applicable jusqu'au 31 août
2014 sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après calcul de
l'abattement pour durée de détention.
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15. Taux d’abattement IR et PS
Taux d’abattement
Durée de Détention
Impôt sur la plus-value 19%
Prélèvements sociaux 15,5%
0%
0%
De 6 à 21 ans
6 % / an
1,65 % / an
La 22°année
4%
1,60 %
Exonération totale
après 22 ans
9 % / an
Jusqu’à la 5°année
De 23 à 30 ans
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16. Comment limiter l’impact de la taxation
des plus-values
Ne pas vendre ! L’immobilier est par essence un investissement
long terme
– Duflot, Censi Bouvard, Malraux : 9 ans
– Monuments historiques : 15 ans
– LMNP : de 9 à 18 ans de bail commercial
… ou vendre avant aout 2014 pour bénéficier de l’abattement
exceptionnel de 25 % ! Attention : ne s’applique pas aux cessions
de part de SCI
– En cas de besoin de liquidité pensez au montage crédit :
Ligne de prêt hypothécaire
Prêt viager hypothécaire
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17. Investir au travers d’une société ?
Créer une Société peut présenter des avantages mais n’est pas une
solution miracle. A étudier au cas par cas :
–
–
–
–
–
–
–
La société est elle soumise à l’IR ou à l’IS ?
Qui sont les associés ?
Durée de détention des biens et des parts ?
Quelle est ma tranche marginale d’imposition ?
Quels sont mes besoins matrimoniaux / successoraux ?
Quel bien immobilier ? Nu ? Meublé ?
Quels sont mes objectifs patrimoniaux ?
Eviter l’indivision, pérenniser le patrimoine immobilier dans le
temps, facilité la gestion / transmission, protéger le conjoint survivant
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18. Louer un bien immobilier au titre d’une
activité professionnelle ?
Comme pour le montage en SCI / SARL, l’impact fiscal est limité et est à
étudier en fonction de chaque cas.
Poids de la charge financière à l’entreprise ou au ménage ?
Quid des amortissements ? Des charges ?
Achat comptant ou à crédit ?
Veut-on intégrer le bien au bilan de l’entreprise ou dans le patrimoine
de l’ entrepreneur (ISF!) ?
Génère des revenus fonciers imposables à l’IR.
Quel régime de plus-values est le plus avantageux ?
Permet de protéger les murs de l’activité en les dissociant. Principe
d’insaisissabilité des biens non professionnels (LME 2008)
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19. Investir en immobilier d’entreprise ?
Sécurisation par bail commercial + locataire « fiable » (selon l’offre)
Frein du ticket d’entrée / besoin d’expertise : on fera souvent appel aux
SCPI
Difficulté du financement à crédit pour les SCPI, liées à la titrisation
des créances
Objectif : diversification et rendement : 6% / 7%
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20. Sébastien GILLET
M.I.M & Mastère I.G.I.P SKEMA
Responsable de Service en Gestion privée
(Immobilier, Yachting, Financements)
04 42 29 62 70 / 06 48 37 32 77
sebastien.gillet@thesaurus.fr