Esitelmä "Asuntosijoittamisen vaihtoehtoja", Jorma Haapamäki 30.5.2013 Vantaan Rotaryklubissa

1. 1

2. Asuntosijoittamisen
vaihtoehtoja
Jorma Haapamäki
Vantaan rotaryklubi 29.5.2013
2

3. Sijoitustuottojen saaminen käy
vaikeaksi
• Osakemarkkinat sahaavat, eikä selviä
suuntia näy
• Korkotuotteiden tuotot ovat laskeneet
• Epävarmuustekijöitä tulee jatkuvasti
– Euroopan talouskriisi
– Kiinan kasvun hiipuminen
– USA:n velkaantuminen jne.
– Asuntokuplat Irlannissa, Tanskassa ja
Hollannissa

4. ”Näin köyhäkin rikastuu”
”Ota bullet-laina ja osta asuntoja Helsingistä, Turusta
tai Tampereelta”
”Maksa vain korot ja ansaitse vuokratuloilla”
…neuvoo Eduskunnan rikkain, Eero Lehti, Ilta-
lehdessä huhtikuussa…
ONKO SE NÄIN HELPPOA?
4
”Lainarahalla rikkaaksi”

5. Miten Lehden asuntosijoitus toimii?
TUOTTOLASKELMAT ERI RAHOITUSKONSEPTEILLA
1. 100% LAINA
2. 20% OMA PÄÄOMA + 80% LAINA
3. 100% OMA PÄÄOMA
LÄHTÖKOHTANA
• UUSI KAKSIO 50m2, HANKINTAHINTA € 200.000
• Vakiotuotto = vuokra 20€/m2/kkx50m2x12 =12.000€/v

6. 100% LAINA
TUOTOT (vakio)
• vuokra 20€/m2/kkx50m2x12 =12.000€/v
KULUT
• vastike 4€/m2/kkx12 =2.400€/v
• korkokulu 3%x4.000€/m2x50m2 =6.000€
• kulut yhteensä 2.400+6.000 = 8.400€/v
• verot vuokrasta 30%x(12.000-8.400) =1.080€
NETTOTUOTTO
• tuotot-kulut 12.000-8.400-1.080 =2.520€/v
• arvonnousu 2,5%/v =5.000€
• tuotot yhteensä 2.580+5.000 = 7.580€/v
• tuotto koko pääomalle 3,79%/v, omalle pääomalle ääretön

7. TUOTOT (vakio)
• vuokra 20€/m2/kkx50m2x12 =12.000€/v
KULUT
• vastike 4€/m2/kkx12 =2.400€/v
• korkokulu 3%x4.000€/m2x50m2x0,8 =4.800€
• kulut yhteensä 2.400+4.800 = 7.200€
• verot vuokrasta 30%x(12.000-7.200) =1.440€
NETTOTUOTTO
• tuotot-kulut 12.000-7.200-1.440 =3.360€/v
• arvonnousu 2,5%/v =5.000€/v
• tuotot yhteensä 3.360+5.000 = 8.360€/v
• tuotto koko pääomalle 4,18%/v
• tuotto omalle pääomalle 20,9%/v
• kassavirta omalle pääomalle 8,4%
80% LAINA, 20% OMA PÄÄOMA

8. 100% OMA PÄÄOMA
TUOTOT (vakio)
• vuokra 20€/m2/kkx50m2x12 =12.000€/v
KULUT
• vastike 4€/m2/kkx12 =2.400€/v
• verot vuokrasta 30%x(12.000-2400) =2.880€
NETTOTUOTTO
• tuotot-kulut 12.000-2.400-2.880 =6.720€/v
• arvonnousu 2,5%/v =5.000€/v
• tuotot yhteensä 6.720+5.000 = 11.720€/v
• tuotto omalle/koko pääomalle 5,86%/v
• kassavirta omalle pääomalle 3,36%

9. Vertailu
LAINA 100%
OPO 0%
LAINA 80%
OPO 20%
LAINA 0%
OPO 100%
KOKO PO TUOTTO / v 3,79% 4,18% 5,86%
OPO TUOTTO / v ∞ 20,9% 5,86%
KASSAVIRTA OPOlle
netto - 8,4% 3,36%
9

10. Riskit esimerkkitapauksessa
• Lainakustannukset nousevat
• Vuokrauskulut ja vajaakäyttö
• Korjauskulut
• Vastikekulut nousevat indeksiä enemmän
• Vuokrien nousu taittuu
• Arvonnousuodotukset eivät toteudu
• Vakuudet
10

11. Asuntomarkkinoiden näkymät
• Vapaarahoitteinen omistustuotanto edelleen vilkasta,
lainakustannukset kohtuullisia
• Tuetussa vuokra-asuntotuotannossa ongelmia
• Markkinoilla paljon uusi toimijoita tuottamassa
vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja
• Hintakehityksessä polarisoitumista: nettokassavirta
reuna-alueilla suurempi, mutta arvonkehitys voi olla jopa
negatiivinen
• Uudistuotannossa jatkuva kustannusten nousu
11

12. Kiinteistöt osana sijoitussalkkua
• Instituutiosijoittajilla kiinteistöjä salkussa noin 10%
• Kiinteistöt tarjoavat vakaata kassavirtaa ja inflaatiosuojaa
• Lainoituksen käyttö turvallisempaa kuin osakkeissa
• Suomessa ei ole 1990 alkua lukuun ottamatta ollut
jyrkkää arvonpudotusta
• Kiinteistöihin voi sijoittaa suoraan, pörssissä,
sijoitusrahastojen tai fundien kautta
12

13. Kiinteistösijoittaminen pörssissä ja
sijoitusrahastoissa
• Pörssissä Sponda, Citycon, Technopolis
• Osinkotuotto tasoa 5%, rahoitus usein annin kautta,
pörssikurssi toistaiseksi alle NAV:n
• eQ Hoivarahasto, Orava asuntorahasto, REIT-rahastoja,
jotka tulouttavat vuokratuotot sijoittajille
• Eri sijoitustalojen kiinteistörahastot, mm. UB:n REIT-
yhtiöihin sijoittavat rahastot
13

14. Asuntosijoitusvaihtoehtoja
• Suora asunto-omistus opo:lla tai lainavivulla
• Kommandiittiyhtiömuotoiset Fundit, velkavivun ja
arvonnousun hyödyntäminen
• REIT-rahastot – nyt Orava, tulossa lisää
14

15. REIT kiinteistörahasto
(Real Estate Investment Trust)
• Verokriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa veroja,
mutta sen maksamia osinkoja ja osuuksien myynti-
voittoja verotetaan osakkaiden tulona
• Pääliiketoimintana kiinteistöjen omistaminen ja niiden
vuokrausliiketoiminta
• Yhtiön jaettava 90 % tuotoista omistajille
• Min. 75% tuloista tultava verovapaasta kiinteistöjen
vuokrausliiketoiminnasta (property rental business)
• Verotettavissa olevien tuottojen on oltava 1,25 x
rahoituskustannukset => sallii käytännössä ~80%
velkaantumisasteen //Rakli
15

16. Kommandiittiyhtiömuotoiset Fundit
• Saivat alkunsa 2000-luvun lopussa, hyödyntäen ns.
välimallia
• SATO ja VVO antoivat tilaa
• Insituutiot siirtyivät käyttämään velkavipua fundeissa
• Icecapitalin Fundit suurin vuokra-asuntotuottaja v. 2011,
tulee tuottamaan useita tuhansia vuokra-asuntoja
• Muita fundeja Taaleritehdas, Tapiola, Quorum
Asuntoturva, Quorum rakennuttajarahasto,
Ålandsbanken, OP Pohjola
16

17. Miten Fundeihin voi sijoittaa?
• Alun perin instituutioille, minimisijoitus 100.000€ tai
enemmän
• Yksityinen varainhoidon (Mandatum, Tapiola) asiakas
mukaan kapitalisaatiosopimusten kautta myös
pienemmillä sijoituksilla (Icecapital, Quorum, Tapiola)
• Ålandsbanken ja OP Pohjola tarjoavat myös
piensijoittajille mahdollisuuden sijoittaa suoraan
fundeihin
17

18. Miten Fundit toimivat
• Hallintokuluina vastuunalaisen yhtiömiehen
hallinnointipalkkiot, tuottosidonnaiset palkkiot ja
merkintä/lunastuspalkkiot
• Pääomakutsut
• Tuotto-odotus omalle pääomalle 4-6% vuokratuottona ja
arvonnousu huomioon ottaen noin 10-15%
• Sijoituskausi yleensä 2-3v ja toimintakausi 10v
• Osa Fundeista ostaa pelkästään kokonaisia uusia
kerrostaloja, osa yksittäisiä vanhoja vuokra-asuntoja
• Tulevat exitit tärkeitä, hyvät kokonaiset salkut voivat olla
arvossaan, myös asuntokohtainen exitointi mahdollinen
18

19. Kannattaako asuntoihin sijoittaa?
• Asunnot ovat hyvä hajautus salkussa
• Sekä suora, että Fundin kautta tehty sijoitus tuo jatkuvaa
kassavirtaa (osinko) ja tarjoaa inflaatiosuojaa
• Sijainti ja asunnon laatu ovat tärkeitä
• Korjauskustannukset otettava huomioon
• Lottovoittoa ei kannata tavoitella
• Ennustettavuus parempi verrattuna moniin muihin
sijoitusmuotoihin
19

20. Lopuksi: Jorma Nieminen
Suomen suurin yksityinen asuntosijoittaja -
omistaa noin 2000 asuntoa ympäri Suomea:
”Kyllä asunto voi olla pienelläkin paikkakunnalla,
kunhan se on osuuskaupan ja kirkon välissä.”
KIITOS!
20