1. Reglering av byggande
detaljplan och/eller avtal
olagliga och otydliga planbestämmelser
Carl Caesar och Eidar Lindgren
Institutionen för fastigheter och byggande
Fastighetsvetenskap, KTH 2011-11-01

2. Upplägg av genomgång
Reglering med detaljplan respektive avtal
Principer för detaljplanens tillåtna innehåll
Planbestämmelser efter 2 maj 2011
Vår undersökning av kommunernas planbestämmelser
(Rapport 4:108)
- resultat
- förklaringar?
- åtgärder?

3. Reglering med detaljplan/avtal
Fall 1. Planläggning av kommunalägd mark som ska överlåtas
till en exploatör (markanvisning)
i egenskap av planmyndighet kan kommunen i detaljplan
reglera markanvändning och byggande med de
planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL
i egenskap av markägare kan kommunen formulera
ytterligare krav i köpeavtal/markanvisningsavtal – kraven
kan betraktas som del av köpeskillingen

4. Reglering med detaljplan/avtal
Fall 2. Planläggning av privatägd mark
i egenskap av planmyndighet kan kommunen i
detaljplan reglera markanvändning och byggande med
de planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL
villkor i avtal får inte gå längre än vad som kan
regleras med detaljplan
- avtal är ett alternativt sätt att reglera
sådant som har stöd i lag

5. Reglering med detaljplan/avtal
Begränsningar för avtalens innehåll då kommunen inte äger
marken
“Där tvingande lagregler finns, och inte annat särskilt framgår av
berörda lagar, finns ingen rätt att i avtal träffa överenskommelser
som avviker från vad som sålunda stadgats” (Prop. 1985/85:1 Ny
plan- och bygglag)
“Kommunen kan alltså inte genom t.ex. exploateringsavtal
framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från
lagstiftning” (Svenska Kommunförbundet, Exploateringsavtal för
fritidsbebyggelse på privatägd mark. 1991.)
“När kommunen ingår ett exploateringsavtal måste det finnas stöd i
den offentligrättsliga lagstiftningen” (Madell, T. Avtal mellan
kommuner och enskilda. Avtalsslut och rättsverkningar. Norstedts
Juridik. 2000.)

6. Reglering med detaljplan/avtal
Exploateringsavtal
Krav på markanvändning och byggande får inte gå längre
än:
vad som får regleras med detaljplan och bygglov
bindande föreskrifter från myndigheter – t.ex. inte kräva
mer än Boverkets föreskrifter
Riksdagens bullerriktvärden (prop. 1996/97:53)

7. Detaljplanens innehåll
Detaljplanen reglerar markanvändning och byggande
Tillåtna planbestämmelser finns uppräknade i 4 kap. PBL
- en uttömmande “lista”
Exempel på otillåtna bestämmelser:
inte reglera vilka tvättmedel som får användas!
RÅ 1999 not.195 Prästnibbla Ekerö kommun
inte reglera vilka djur som får hållas!
M2004/1321/F7P Frösunda Håbo kommun
Bestämmelser ska vara tydliga – se 4 kap. 32 § PBL
Inte hänvisa till hela gestaltningsprogram etc.
Se “PM om bestämmelser i detaljplan” Boverket 2006
samt “Boken om detaljplan och områdesbestämmelser”
Boverket 2002

8. Obligatoriskt innehåll i huvuddrag
Uppdelning allmän plats, kvartersmark, vattenområde
Användning av kvartersmark och vattenområde
Huvudmannaskap för allmänna platser.
Användning och utformning av allmän plats då kommunen är
huvudman
Genomförandetid, 5-15 år

9. Tillåten reglering utöver det obligatoriska
Upphäva strandskydd (4 kap. 17 §)
Byggandets omfattning (4 kap. 11 §)
Byggnaders användning (4 kap. 11 §)
Andel lägenheter av olika slag, lägenheternas storlek (4 kap.11§)
Handel - om det finns skäl av betydande vikt (4 kap. 37 §)

10. Tillåten reglering, forts.
Byggnaders placering, yttre utformning (4 kap. 16 §)
Byggnaders (tekniska) utförande (4 kap. 16 §)
om förhållanden på platsen kräver en planbestämmelse för
att uppnå statens tekniska krav enligt Boverkets föreskrifter /
Eurokoder (EKS) eller riksdagens bullerriktvärden
(prop.1996/97:53)

11. Tillåten reglering, forts.
Tomters anordnande (4 kap. 16 §)
Utrymmen för parkering, lastning och lossning (4 kap. 13 §)
Stängsel/utfart mot allmän plats (4 kap. 9 §)
Vegetation, markytans utformning och höjdläge (4 kap. 10§)

12. Tillåten reglering, forts.
Skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor,
översvämning, erosion (4 kap. 12 §)
Skyddsåtgärder mot störningar från omgivningen (4 kap. 12 §)
Högsta tillåtna värden på luftföroreningar, buller, skakningar,
ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap.
miljöbalken (4 kap. 12 §)

13. Tillåten reglering, forts.
Markreservat för ledningar, energianläggningar, trafik- och
väganordningar, elektroniska kommunikationsnät
som behövs för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL)
Markreservat för gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 §)

14. Tillåten reglering, forts.
Största eller minsta storlek på fastighet (4 kap. 18 §)
Fastighetsgränser, servitut, ledningsrätter,
gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 §)
Prövas mot villkor i FBL, AL och LL

15. Tillåten reglering, forts.
Tillfällig användning av mark eller byggnader (4 kap. 26 §)
Lovpliktens omfattning (4 kap. 15 §)
Användning och utformning av allmän plats som kommunen
inte ska vara huvudman för (4 kap. 8 §)
Skydd av allmän plats som är särskilt värdefull (4 kap. 8 §)

16. Tillåten reglering, forts.
”Villkorade bygglov” (4 kap. 14 §)
bygglov inte ska ges förrän:
viss trafik-, vatten-, avlopps- eller energianläggning
som kommunen inte ska vara huvudman för har
kommit till stånd
viss byggnad eller anläggning har rivits, byggts om,
flyttats eller fått sådan ändrad användning som anges
i planen
utfart har ändrats
en viss markförorening har avhjälpts
en viss skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på
tomten

17. Vår undersökning
Kommunernas detaljplanebestämmelser.
Lagstöd? Tydlighet?
Carl Caesar
Eidar Lindgren
Fastighetsvetenskap, KTH, rapport 4:108, 2009
………………………………………………………………………………………………………………………
390 detaljplaner, 25 kommuner, 2006 – 2008
30% har en eller flera bestämmelser som saknar lagstöd
39% har en eller flera bestämmelser som är otydliga
55% har en bestämmelse som saknar lagstöd eller är otydlig

18. Vår undersökning
Exempel på planbestämmelser utan lagstöd
KTH – rapport 4:108, 2009
Krav på ytterligare utredningar, samråd etc.
“Geoteknisk och byggnadsteknisk undersökning skall genomföras innan
byggnation för att säkerställa konstruktion och bärighet”
“Ventilation ska utformas i samråd med räddningstjänsten”
“I samband med byggsamråd skall särskild bullerutredning redovisas
som visar hur planens krav på bullerskydd klaras”

19. Vår undersökning
Exempel på planbestämmelser utan lagstöd
KTH – rapport 4:108, 2009
Villkor för bygglov, utan stöd i PBL
d.v.s. andra villkor än tidigare 5 kap. 8 § (idag 4 kap. 14 §)
“Bygglov får inte medges för villafastigheter inom angivet område innan
skyddsvall och skyddsplantering mot hästar anlagts mitt för fastigheten
X” (idag ev. stöd i 4 kap. 14 §)
“Bygglov ska ges först när kompletterande undersökningar och
provtagningar visat att förekomst av föroreningar, vars halter bedöms
utgöra risk för människors hälsa och miljö, inte finns eller har åtgärdats”

20. Vår undersökning
Exempel på planbestämmelser utan lagstöd
KTH – rapport 4:108, 2009
Åtgärd görs beroende av tillstånd från annan
“Bygglov förutsätter tillstånd hos länsstyrelsen på grund av skyddade
fornlämningar på fastigheten”
“Förråd får placeras vid fastighetsgräns efter grannes medgivande”

21. Vår undersökning
Exempel på planbestämmelser utan lagstöd
KTH – rapport 4:108, 2009
Ökad lovplikt utöver PBL:s regler, m.m.
“Lovplikt gäller för staket eller annan tomtavgränsning”
“Planavgift tas ut i samband med bygglov”
“Gödselhantering skall ske enligt planbeskrivning”

22. Vår undersökning
Exempel på otydliga planbestämmelser
KTH – rapport 4:108, 2009
Vaga/otydliga formuleringar
“Särskild omsorg bör ägnas fasadernas material, form och färg med
hänsyn till planområdets strategiska stadsläge och omgivande
bebyggelse och miljö”
“Verksamheter får inte vara störande för omgivningen”
“…detaljer såsom skyltar, markiser… ska utformas med omtanke”

23. Vår undersökning
Exempel på otydliga planbestämmelser
KTH – rapport 4:108, 2009
Otydliga hänvisningar
“Allmänna platser skall utformas i överensstämmelse med särskilt
kvalitetsprogram”
“Byggnader, detaljer och gaturum är karaktärsdanande för området och
viktiga för förståelsen av dess historia. Byggnader, detaljer och gaturum
skall bevaras enligt planbeskrivning och gestaltningsprogram”

24. Vår undersökning
Exempel på otydliga planbestämmelser
KTH – rapport 4:108, 2009
Otydliga p.g.a. ytterligare prövningar
“Burspråk får skjuta ut utanför angiven byggrätt i den omfattning och på
det sätt som byggnadsnämnden finner lämpligt”
“Bostäder samt handel/kontor i bottenvåning och första våningen, övriga
verksamheter kan tillåtas i den omfattning som byggnadsnämnden
prövar lämpligt”
“Mindre avsteg från angivna byggrätter tillåts i den omfattning
stadsbyggnadsnämnden finner lämpligt”

25. Fler exempel – utanför undersökningen
Stockholm, Göteborg, Malmö, Lomma…
“All byggnation skall föregås av stabilitetsutredning…”
“Alléträd skall finnas enl illustration, ägas av staden, och vidmakthållas enligt
skötselplan, knuten till exploateringsavtalet”
“Gestaltnings- och kvalitetsprogram ska upprättas för respektive kvarter i
samråd med stadsbyggnadsnämnden inför bygglov”
“Byggproduktion, byggnadsteknik, byggmaterial och produkter ska vad avser
miljö- och hälsoenlighet svara mot kravet i det särskilt upprättade
miljöprogrammet för…” (i miljöprogrammet klargörs att kraven går längre än
gällande lagstiftning)
“Innan bygglov beviljas skall en plan för slutligt avhjälpande (efterbehandling)
av en föroreningsskada ha godtagits av tillsynsmyndigheten enligt miljöbalken
genom lagakraftvunnet beslut”

26. Är felaktig bestämmelser ett problem?
Bristande myndighetsutövning
Svårt att tolka planen för såväl markägare som andra
(t.ex. bygglovshandläggare)
Kan medföra stora ekonomiska åtaganden

27. Varför införs felaktiga bestämmelser?
Strävan efter mer flexibla planer
Behov av fler bestämmelser
Brist på utredningsresurser
Dålig koll på “planjuridik”
Svårtolkad lagstiftning
Kommunal praxis, mallar etc.
Ingen överprövning
Ringa påföljder vid fel

28. Hur kan problemet åtgärdas?
Tydligare och/eller utökad lagstiftning
Utbildning av handläggare
Möjlighet för länsstyrelsen att överpröva detaljplaner på
formella grunder (utökning av tillsynen i 11 kap. 10 §)
Sanktioner vid fel ?