2. Ⅰ. 경제·산업 이슈 : 최근 미국 주택정책의 영향 점검 ①
최근 미국 주택시장은 반등 기대감 지속
미국 주택시장의 회복은 그 규모와 대출 등 파생된 시장 규모 면에서 미국 및 글로벌 경기 반등의 필수요인
미국 가계가 보유한 부동산 가치만 19조 달러로, 미국 3대 주식시장 시가총액에 육박
지난해 하반기부터 주택판매가 증가 추세로 전환된 가운데, 올해 들어 주택가격도 상승폭이 확대
가운데,
주택가격은 올해 2월부터 전년대비, 전월대비 모두 상승 전환 → ’08년 금융위기 이후 최초
한편, 부실자산 안정화 프로그램의 시행과 오퍼레이션 트위스트 연장(2,670억 달러) 등 정책이 지속
주택판매 추이 주택가격지수 )주
(건천 ) ( 건천 ) (
러달 천 ) 좌 격가간중 균평중가 량매판 ( ) (1991
월 년 1 = 100)
좌 매판택주규신 ( ) 우 매판택주존기 ( ) 250 250
1,400 7,000 FHFA
우 수지격가택주 ( )
230 FHFA 률승상 격가택주 준기
율가증 매판택주 (YoY, )
균평월 230
YoY : +0.2%(2 )
→월 +3.0%(4 ) 월
1,100 택주규신 : +5.1%(’11.2H) +17.8%(’12.1H)
→ 6,000 MoM : +0.5%(2 )
→월 +1.7%(4 ) 월
210
택주존기 : +13.0%(’11.2H) +7.1%(’12.1H)
→
210
190
800 5,000
190
170
150 170
500 4,000
' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12
: 1) :
을격 가간중 매판택주 존기 및 택 주규신 격가간 중 균평중 가 량매 판 주
출 산 여하균 평중 가 로 으량매 판
200 3,000 2) FHFA(Federal Housing Finance Agency)
독단 수지격가택주 :
' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12 를화 변 균 평 의격가 택주 된측관 시출 대재 는또 매판 재 의택 주 구 가
출산 로대 토
료자 : Datastream : Datastream, KB
소구연 영경 주지 융금 료자
<1>
3. Ⅰ. 경제·산업 이슈 : 최근 미국 주택정책의 영향 점검 ②
부실자산 안정화 프로그램은 압류주택의 초과공급 억제요인
4.4%에서 20만
주택 압류율이 4.4%에서 하락이 제한되며 기존주택재고는 올해 들어 20만 건이 증가
압류주택 중 경매 건이 8만 건에서 감소가 정체되었으며, 디폴트 건이 6만 건에서 반등
디폴트 주택은 향후 경매 매물로 출회되어 주택시장의 초과공급 요인으로 작용
「부실자산 안정화 프로그램」은 모기지 디폴트와 압류주택 매물을 감소시켜 주택가격 안정에 기여
프로그램」
연방주택청이 압류대상 모기지를 인수(분기당 5천 건) 후 대출금 미만 가격으로 민간투자자에게 매각
민간투자자는 압류를 최소 6개월 연장하고 완화된 대출조건을 제공, 디폴트 시 최소 3년간 대출 보유
☞ 최근 대형 사모펀드와 부동산 투자업체들은 압류대상 주택 투자에 대한 관심이 증가
기존주택재고와 모기지 장기연체율 및 압류율 유형별 압류주택 건수
(건천 ) 좌 고재택주존기 ( ) (%) ( 건천 )
3,600 12 매경 로으행시 램그로프 화정안 산자실부
( 90
우 율체연 상이 일 기장 ) ( ) 180
( )
우 율류압 트폴디 대기 를소감 의류압 와트폴디 택주
150
3,000 9
120
2,400 6 90
60
1,800 3
30
래초 를회출 물매 매경 은택주 트폴디
1,200 0 0
' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12 ' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12
료자 : Bloomberg 료자 : Bloomberg
<2>
4. Ⅰ. 경제·산업 이슈 : 최근 미국 주택정책의 영향 점검 ③
트위스트(OT)
오퍼레이션 트위스트(OT) 연장은 대출여건 완화를 지속
지난해 9월 시행된 1차 OT는 모기지 금리의 하향 안정화를 견인하여 모기지 재융자 기회를 제공
OT는
1차 OT가 장기국채 금리의 상승을 제한하며 30년물 모기지 금리는 4.5%에서 4.0%로 하락
주택보유자들은 저금리를 부채 재조정 기회로 활용 → 모기지 재융자 지수는 ’10년 고점을 돌파
한편,
한편, 최근 회복 중인 주택경기를 지지해 줄 지속적인 신규수요가 필요 → 저금리 장기화로 금융여건을 마련
1차 OT 기간에 감소세를 보이던 모기지 신규구매지수는 올해 들어 사상 최저수준에서 반등 후 정체
신규주택재고는 ’00년 이후 최저수준을 유지하고 있으나, 재고기간이 올해 들어 8개월로 반등
미국 국채금리와 모기지 시장 추이 신규주택 재고 및 재고기간 )주
(%) 30
좌 리금 물년 지기모 ( ) OT 행시
행시
행시
행시 (%) ( 호천 ) ( 월개 )
7.4 4.9 좌 고재택주규신 ( )
10
우 리금 물년 채국 미 ( ) 700 은간기고재 18
6.8 4.3 우 간기고재 택주규신 ( ) 서에준수 시당 기위융금
6.2
리금기장 3.7 등반 차재
한제 을승상 600
15
5.6 3.1
500
5.0 2.5
4.4 1.9 12
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3.8 1.3
' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12 300
9
( 수지 ) 좌 수지 자융재 지기모 ( ) ( 수지 )
8,000 우 수지 매구규신 지기모 ( ) 450 200
6,000 350 6
4,000 250 100
2,000 150
0 3
0 50 ' 00 ' 01 ' 02 ' 03 ' 04 ' 05 ' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12
' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12
준수 저최 상사 :
간기요 소 지까매 판 후 공완 은간기 고재 주
료자 : Bloomberg : Bloomberg 료자
<3>
5. Ⅰ. 경제·산업 이슈 : 최근 미국 주택정책의 영향 점검 ④
정책효과 가시화되며 주택시장 회복세가 이어질 가능성
증가:
정책효과로 주택가격 상승기대가 지속될 경우 대기 수요자들의 주택구입 가능성 증가: 구입여력은 旣개선
가계부채비율은 ’07년 130%까지 상승한 후 올해 들어 ’03년 수준인 110%까지 하락
주택구입여력도 사상 최고수준 → ’08년 금융위기 이후 주가 회복이 개인소득 증가를 견인
다만,
다만, 인구구조의 변화는 주택가격의 장기적인 상승을 제한하는 요인 → 외국인 투자 등 수요진작이 필요
인구통계국은 주요 자산보유 세대인 40~59세 인구 비중이 ’06년을 정점으로 감소한 것으로 추정
한편, 지난해 4월부터 1년 간 외국인의 주거용 부동산 매입액(825억 달러)은 전년대비 24% 증가
가계의 주택구입여력과 개인소득 주택가격 및 인구구조
(%) 좌 채부계가 비대 득소분처가 ( ) ( 수지 )
( 수지 ) FHFA 좌 수지격가택주 ( ) (%)
140 ) 240
은율비채부계가
전이 성생 블버택주 우 주 지 력여입구택주
수 ( ) 250
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비대 구인 체전 ( )
30
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120 220
28
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100 190
120
26
80 80 160
' 00 ' 01 ' 02 ' 03 ' 04 ' 05 ' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12
24
(
러달 억십 ) ( ) 수지
좌 득소인개( ) Dow 우 수지 ( ) 130
14,000 15,000 은격가택주
’08
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13,000 12,000 며으받 을향영 ,
100
12,000 9,000
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11,000 6,000 70 20
' 06 ' 07 ' 08 ' 09 ' 10 ' 11 ' 12 ' 91 ' 96 ' 01 ' 06 ' 11 ' 16 ' 21 ' 26
:
수지 주 100
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료자 : Bloomberg 료자 : Datastream, KB 소구연 영경 주지 융금
<4>
6. <5>
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1. 2 5 0. 3 5 7. 3 5 0 5 = 치 준 기 ,t p 월6 수 지 업 조 제 비 M SI
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표지제경 역지
역지
역지
역지
준기
준기
준기
준기
지난주 경제지표 요약
Ⅱ. 주요 글로벌 경제지표
7. <6>
21' 11' 01' 90' 80'
000,1-
3. 0 2. 0 1. 0 2. 0 2. 0 % , mo m 금 임 당 간 시 008-
4. 0 2. 0 - 0. 0 1. 1 - 5. 0 % , mo m 간 시 로 근 총
월6 월5 월4 월3 월2 위단 표지
006-
004-
002-
0
002
수자업취 업농비
004
업스비서
업설건
업조제 006
문부공공
008
)명 천 (
고용 증가세가 완만해 지면서 실업률도 8.2%를 유지, 총 근로시간과 시간당 임금은 소폭 상승
8.2%를 유지,
미국, 6월 비농업부문 신규 취업자수 8만명 증가
미국, 6월
Ⅱ. 주요 글로벌 경제지표
8. <7>
21' 01' 80' 60' 40' 20' 00'
0
%52.0
리금책정 국미
%57.0
1
리금책정 로유
2
%00.3 3
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5
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)년1(리금출대 국중 7
대 확 감 망 실 장 시 로 재 부 의 등 입 매 채 국 ,ORTL
, 각 부 가 려 우 화 둔 기 경 로 으 급 언 험 위 방 하 기 경 존 로 유 의 재 총 BCE 8
, 나 으 췄 낮 로 으 준 수 저 최 상 사 를 리 금 책 정 가BCE
)%(
글로벌 경기둔화 우려로 유로존과 중국이 금리 인하를 단행, 단 유동성 공급조치 부재로 시장은 실망감 표출
단행,
유로존과 중국, 정책금리 인하
중국,
Ⅱ. 주요 글로벌 경제지표
9. <8>
함단판 로으것 한가증 는도험위 의장시융금제국 록수할승상 가)월개3 채국 국미-월개3 robiL =(드레프스 DET )2
준기 -AA :년3 채사회 ,준기 AAA :년3 채행은 )1주
grebmoolB ,스맥포인합연 ,)SIB AIFOK(스비서보정권채 회협자투융금 :료자
221 021 611 511 711 911 921 331 021 )p b ( 엄 미 리 프 SD C 국 한
7 1 5. 1 6 5 5. 1 6 9 5. 1 5 9 5. 1 5 2 6. 1 9 7 5. 1 6 0 6. 1 3 8 7. 1 0 3 0. 2 ) %( 년01 채 국 국 미
8 6 3. 0 8 7 3. 0 0 8 3. 0 0 7 3. 0 1 7 3. 0 1 6 3. 0 6 7 3. 0 7 7 3. 0 7 8 3. 0 )p %()2 드 레 프 스 D E T 외 해
8 5 4. 0 8 5 4. 0 0 6 4. 0 0 6 4. 0 1 6 4. 0 1 6 4. 0 6 6 4. 0 7 6 4. 0 7 6 4. 0 ) % ( 월 개 3 r o bi L
8 7. 3 0 8. 3 4 8. 3 5 8. 3 6 8. 3 7 8. 3 7 8. 3 1 0. 4 5 2. 4 ) %()1 년 3 채 사 회
4 5. 3 6 5. 3 0 6. 3 1 6. 3 2 6. 3 4 6. 3 7 5. 3 6 6. 3 8 7. 3 ) %()1 년 3 채 행 은
1 2. 3 3 2. 3 7 2. 3 8 2. 3 9 2. 3 0 3. 3 9 2. 3 8 3. 3 0 5. 3 ) %( 년 3 채 고 국 내 국
4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 4 5. 3 ) %( 일 19 D C
)월(9.7
)월(9.7
)월(9.7
)월(9.7 )금(6.7
)금(6.7
)금(6.7
)금(6.7 )목(5.7
)목(5.7
)목(5.7
)목(5.7 )수(4.7
)수(4.7
)수(4.7
)수(4.7 )화(3.7
)화(3.7
)화(3.7
)화(3.7 )월(2.7
)월(2.7
)월(2.7
)월(2.7 월6
월6
월6
월6 월5
월5
월5
월5 월4
월4
월4
월4
년 10 년 5 년3 년
1 7/ 9 6/ 20 6/ 1 5/ 13 7/ 9 6/ 20 6/ 1 5/ 13
3.2 3.1 1.2
전주 4
전주 1
3.4 3.2 1.4
재현
3.6 3.3 1.6
3.8 3.4 1.8
률익수 별기만 채고국
률익수 별기만 채고국
률익수 별기만 채고국
률익수 별기만 채고국 (%) 년 채고국
년 채고국
년 채고국
년 채고국3 (%) 년 채국미
년 채국미
년 채국미
10 (%)
4.0 3.5 2.0
• 국내 국채(3년) 금리는 글로벌 경기둔화 우려와 ECB통화정책회의 실망감 등으로 하락
(3년
국채(3 ECB통화정책회의
• 미국 국채 금리는 미국 ISM 지수와 고용지표 부진 및 유로존 국채시장 불안감으로 안전자산 매수세가 유입되며 하락
채권시장
Ⅲ. 국내외 금융시장 동향
