Przedmieście Odrzańskie Masterplan Analizy
•
0 recomendaciones•7,767 vistas
Przedmieście Odrzańskie Masterplan Analizy
Recomendados
Más contenido relacionado
La actualidad más candente
La actualidad más candente (20)
Destacado
Destacado (20)
Similar a Przedmieście Odrzańskie Masterplan Analizy
Similar a Przedmieście Odrzańskie Masterplan Analizy (20)
Przedmieście Odrzańskie Masterplan Analizy
- 1. Masterplan dla Nadodrza A n a l i z y
- 3. Zespół autorski: Grażyna Adamczyk-Arns Jan Bąkowski Justyna Dudek Piotr Górka Hanna Ruman Grzegorz Szewczyk Wykonawca: Wrocławska Rewitalizacja Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ul. Kuźnicza 56 50-138 Wrocław www.w-r.com.pl Wrocław, grudzień 2011 Zleceniodawca: Gmina Wrocław pl. Nowy Targ 1/8 50-138 Wrocław www.wroclaw.pl Przedmieście Odrzańskie M a ste r p l a n A n a l i z y W Wrocławska Rewitalizacja
- 5. 5 Spis treści Wprowadzenie 7 Masterplan – struktura 9 Historia 11 Kontekst ponadlokalny 14 Regulacje formalno-prawne 16 Granice opracowania 20 Układ urbanistyczny 21 Parcelacja i wykorzystanie gruntu 24 Funkcje użytkowe 26 Ochrona zabytków 28 Struktury własnościowe 30 Potencjał inwestycyjny 32 Program mieszkaniowy 35 Własność i formy zarządzania 36 Transport i komunikacja 38 Układ drogowy i komunikacja zbiorowa 40 Stan techniczny nawierzchni 41 Parkowanie 42 ścieżki rowerowe 44 Struktura przestrzenna 46 Strefy wejściowe 48 Hierarchia przestrzenna 50 Osie widokowe i sekwencje przestrzenne 52 Typologia przestrzeni publicznych 54 Elementy przestrzeni 58 Oświetlenie 60 Nawierzchnie stref pieszych 62 Ławki i inne elementy wyposażenia 63 Murale 64 Zieleń 66 Podwórza 70 Zabudowa 74 Elementy 80 Dachy 80 Elewacje 82 Balkony, wykusze i inne elementy plastyczne 84 Strefy parterów 86 Elementy reklamy 87 Okna i drzwi 88 Infrastruktura społeczna 90 Oferta czasu wolnego dla młodzieży 94 Aspekty społeczne 96 Struktura wiekowa 96 Bezrobocie 98 Pomoc społeczna 100 Problemy społeczne 102 Aspekty gospodarcze 104 Środowisko 110 Hałas 110 Wody 111 Powietrze 112 Pole elektromagnetyczne 113 Gleby 113 Rewitalizacja 2007-2013 114 Analiza SWOT i plan konfliktów 118 Prawo lokalne i programy 124 Organizacje pozarządowe 128 źródła 132
- 6. 6
- 7. 7 Dzięki szeroko zakrojonym działaniom ostatnich lat słowa „Nadodrze” i „rewitalizacja” stały się ściśle powiązane – można powiedzieć, że Nad- odrze zostało symbolem rewitalizacji we Wrocławiu. Pojedyncze realizacje zaczynają składać się w logiczną całość i zdają się być coraz bardziej do- strzegane w przestrzeni miejskiej. Zrealizowane już projekty stają się im- pulsem dla kolejnych działań, motywacją dla eksperymentów i innowacji, które właśnie na Nadodrzu zdają się mieć szanse na pomyślne przyjęcie. Rewitalizacja tego fragmentu Przedmieścia Odrzańskiego jest stałym te- matem artykułów prasowych, cieszy się zainteresowaniem na tematycz- nych forach internetowych, poświęcona jej została niejedna strona www. Stanowi też stały przedmiot dyskusji publicznej angażującej wielu uczest- ników – zarówno miłośników, jak i sceptyków. Nadodrze już od dłuższego czasu cieszy się zainteresowaniem również w środowiskach naukowych – w ostatnich latach powstało wiele prac (w tym licencjackich i magisterskich) poruszających wieloaspektowo pro- blematykę rewitalizacji tej części Wrocławia – zarówno z ekonomicznego punktu widzenia, jak i przestrzennego czy architektonicznego. Zabiegano też o promocję tych prac np. w ramach wystaw projektów etc. Powoli zmienia się więc wizerunek osiedla – nie tylko ten materialny, wi- doczny dla odwiedzających, ale też sam sposób, w jaki się o Nadodrzu mówi i myśli. Nie znaczy to jednak, iż proces odnowy jest już zakończony czy choćby wprowadzony na właściwe tory. Podjęte inicjatywy trafiły na podatny grunt – lecz aby można było mówić o trwałych, długofalowych zmianach, trzeba jeszcze dołożyć wielu starań, a przede wszystkim okre- ślić jasną wizję dalszego rozwoju. Konieczne jest zatem stworzenie instrumentu, w ramach którego – w oparciu o rzetelną wiedzę pozyskaną na temat obszaru – możliwe bę- dzie stworzenie odpowiednich metod postępowania i skoordynowana re- alizacja działań, które pomogą w osiągnięciu sformułowanych celów. Wprowadzenie
- 8. 8 Analiza Cele operacyjne Koncepcja Sposób realizacji Rozwój historyczny Struktura funkcjonalno-przestrzenna - położenie / kontekst - obowiązujące prawo - funkcje użytkowe - ochrona zabytków - działki niezabudowane, własność, potencjał inwestycyjny - układ urbanistyczny - przestrzeń, jej struktura i elementy - zabudowa, jej struktura i elementy - układ drogowy i komunikacja zbiorowa - stan techniczny nawierzchni - parkingi - ścieżki rowerowe - ciągi piesze Transport i komunikacja - istniejące obiekty - istniejące sieci współpracy - aktywność w przestrzeń publicznej i półpublicznej Infrastruktura społeczna, sport i rekreacja - mieszkańcy, struktura wiekowa - zatrudnienie, bezrobocie - pomoc społeczna - patologie, przestępczość Mieszkańcy i aspekty społeczne - działalność gospodarcza i jej rodzaje - potencjały i bariery Struktura gospodarcza i miejsca pracy - hałas, powietrze, wody, gleby, pole elektromagnetyczne Środowisko Podsumowanie i ocena • obszary bez konieczności interwencji • obszary z koniecznością interwencji natychmiastowej / w przyszłości • orientacyjne nakłady / źródła finansowania • sformułowanie projektów • harmonogram działań • pozyskanie wiedzy • interpretacja • konsultacje społeczne • konsultacje z UM • cele strategiczne • cele operacyjne Analizy – rozpatrywane aspekty i struktura - analiza SWOT - plan konfliktów, barier i deficytów Struktura Masterplanu
- 9. 9 Masterplan Pod pojęciem Masterplanu rozumie się strategiczny dokument planistycz- ny, którego celem jest określenie sposobu przyszłego postępowania na danym obszarze miasta – a zatem opracowanie logicznego systemu przy- gotowania i realizacji działań planistycznych, inwestycyjnych i nieinwesty- cyjnych. Ze względu na fakt, iż rewitalizacja jest zagadnieniem wielody- scyplinarnym, dla pomyślnego sterowania tym procesem konieczne jest stworzenie dokumentu uwzględniającego różnorodne aspekty i zjawiska, które doprowadziły konkretne miejsce do stanu kryzysowego i wskazanie środków służących trwałemu wyprowadzeniu go z tego stanu. Zjawiska kryzysowe w najbardziej wyrazisty sposób uwidaczniają się w sferach funkcjonalno-przestrzennej, społecznej, gospodarczej i śro- dowiskowej – rzetelne pozyskanie wiedzy o obszarze w kontekście tych sfer jest konieczne w celu opracowania stosownych metod postępowania w przyszłości. Tym samym analizy są fundamentalnym elementem Masterplanu. Mają one za zadanie dostarczyć materiał wyjściowy do konsultacji społecznych i fachowych, aby możliwe było określenie celów strategicznych i operacyj- nych rozwoju i odnowy Nadodrza – a co za tym idzie, stworzenie podstaw dla koncepcji przyszłych działań procesu rewitalizacji, rozpoznanie priory- tetów i kompetencji oraz wygenerowanie konkretnych projektów. Analizy opierają się z jednej strony na liczbach i twardych faktach (jak dane dotyczące liczby bezrobotnych czy zdanych na pomoc społeczną), ale jednocześnie zawierają szereg spostrzeżeń wynikających z doświad- czenia i wiedzy fachowej autorów – przede wszystkim w sferze przestrzen- no-funkcjonalnej, gdzie niekiedy trudno o wprowadzenie obiektywnych kryteriów. Niemniej jednak w każdym przypadku starano się opisać za- uważone zjawiska i sytuacje w sposób możliwie neutralny, unikano ocen opartych na subiektywnej interpretacji, gustach czy aktualnych modach. Masterplan, odnoszący się do problematyki obszaru w sposób interdy- scyplinarny, jest dokumentem niezbędnym do podejmowania decyzji za- rządczych. Będzie on pełnił funkcję „mapy działań w procesie rewitaliza- cji“ pozwalającej prowadzić prace etapami, ale w sposób skoordynowany i zgodny z założonymi celami. W oparciu o Masterplan możliwe będzie wykonanie szczegółowych projektów koncepcyjnych dla podobszarów, Masterplan • wytycza drogę całego procesu • zapewnia kompleksowe spojrzenie na problematykę • definiuje pola działań i kompetencje • tworzy hierarchię działań • pośredniczy między nadrzędnymi wytycznymi a konkretnymi działaniami • ułatwia komunikację i współpracę pomiędzy uczestnikami procesu • jest instrumentem elastycznym dzięki możliwości i konieczności aktualizacji kwartałów lub obiektów, stworzenie harmonogramów dla poszczególnych działań, określenie nakładów finansowych oraz pozyskiwanie funduszy. Ponadto dokument ten służyć będzie poglądowej prezentacji planowa- nych zmian i umożliwiać aktywniejsze włączenie mieszkańców i poten- cjalnych inwestorów w proces rewitalizacji. W tym kontekście celem Masterplanu jest wskazanie pól działania i kon- kretnych zamierzeń, do realizowania których należy dążyć w założonej perspektywie czasowej i w ramach możliwych do zaangażowania środ- ków. Kompleksowe spojrzenie umożliwi uporządkowanie, wzajemne skoordy- nowanie i ewentualne uzupełnienie zadań z różnych dziedzin, a elastyczny charakter dokumentu pozwoli na jego konieczną aktualizację w celu re- agowania na zmieniające się uwarunkowania. Wobec wielu niewiadomych występujących przy tego typu wieloaspekto- wych, długofalowych projektach transformacji, jest to idealny instrument sterowania pośredniczący pomiędzy dalekosiężnymi, nadrzędnymi prio- rytetami a konkretnymi działaniami.
- 10. 10
- 11. 11 Historia Początki W XI-XII wieku dworski Ołbin (zawierający wówczas obszar dzisiejszego Nadodrza) był już gęsto zasiedlony i stanowił jedną z osad prawego brze- gu Odry położonych najbliżej średniowiecznego Wrocławia. Gospodarczo wygrywał dzięki usytuowaniu na szlaku komunikacyjnym łączącym Wro- cław w kierunku: • północnym m.in. z Głogowem, Trzebnicą, Gnieznem i Poznaniem • oraz północno-wschodnim z Kaliszem i Sieradzem. Wczesnomiejski charakter potwierdzała obecność urządzeń handlowych (m.in. karczmy wyznaczającej centrum ówczesnego przedmieścia) oraz dorocznej instytucji wymiany. W XIII wieku podzielono Ołbin. Jeden fragment został przekazany Miastu (część zachodnia – jako pastwiska), drugi klasztorowi św. Macieja (część centralna, okolice dzisiejszego pl. św. Macieja), trzeci należał do opactwa Norbertanów. Jednak czynnikiem, który faktycznie zadecydował o wy- klarowaniu sieci ulic Ołbina było powstanie tzw. „długiego mostu“ – po- przednika dzisiejszego Mostu Uniwersyteckiego. Ogrody z domostwami na froncie szybko powstawały na jego przedłużeniu – wzdłuż dzisiejszego ciągu ulic Drobnera i Jedności Narodowej. Fortyfikacje Od XV wieku Wrocław zdecydował się ba budowę fortyfikacji. Przedmie- ście Odrzańskie i Piaskowe, do którego należał Ołbin, ucierpiało najmniej dzięki obecności wysp odrzańskich, które w znacznej części udźwignęły system obronny. Pozostałe przedmieścia zostały zdewastowane przed wy- móg odsunięcia zabudowy mieszkalno-gospodarczej od murów miasta. Również samo miasto borykało się z problemami w wyniku fortyfikowania – domknięcie inwestycyjne i narastająca liczba ludności doprowadziły do przymusu przesunięcia centrów produkcyjnych na północ, m.in. na Przed- mieście Odrzańskie (XVI-XVIIIw.). Ograniczenie dla Wrocławia oznaczało zatem rozwój dla jego peryferii. Powstające zakłady wykorzystywały wod- ną siłę mechaniczną Odry i coraz częściej były obiektami murowanymi. W wyniku zdobycia stolicy Śląska przez wojska napoleońskie w 1807r. fortyfikacje konsekwentnie rozbierano na przestrzeni 1. połowy XIXw., co zaowocowało uwolnieniem i doinwestowaniem wyrwy w zabudowie mię- dzy miastem a podmiejskimi wsiami – wcześniejszego przedpola murów. 1808r. przyniósł pierwsze od średniowiecza powiększenie miasta – włą- czono Ołbin, Szczepin, Kleczków oraz tereny nad Oławą. Przeludnione Nadodrze kamienic, elit i rzemieślników Zaraz po zabudowaniu parcel zajmowanych wcześniej przez mury na dzi- siejszym śródmieściu zaczęły powstawać typowe kamienice czynszowe, których właścicielami byli głównie rzemieślnicy. Względy ekonomiczne szybko narzuciły wymianę drewnianej zabudowy w podwórzach na oficy- nową, warsztatową czy fabryczną. Zaczął się tworzyć znany nam dzisiaj ar- chitektoniczny charakter dzielnicy. Wzmożony ruch budowlany utrzymał się przez dziesięciolecia, wymusił nawet nowelizację prawa budowlanego, ale w 2. połowie XIXw. zmienił nieco charakter – ukierunkowany został na handel i usługi oraz wyparcie uciążliwego przemysłu i rzemieślników z naj- bardziej atrakcyjnych części śródmieścia. Doprowadziło to do strefowania dzielnicy na części elitarne i typowo rzemieślnicze. Do wybuchu I wojny światowej miasto przeobraziło się w półmilionową metropolię. Pociągnęło to za sobą poważne konsekwencje, gdyż przyrost liczby mieszkańców nie szedł w parze z rozwojem terytorialnym. Skutkiem było potężne przeludnienie: w stosunku do roku 1871 samo Przedmieście Odrzańskie zamieszkiwane było w 1914 przez 3,5-krotnie większą liczbę ludności (wzrost z 21 208 do 74 063 mieszkańców). Rozwój miasta musiał zatem pójść naprzód, przeobrażając stopniowo Nadodrze ze strefy pery- feryjnej w śródmiejską. Ten rodzaj „wchłonięcia“ w strukturę miasta nie podniósł jednak rangi osiedla. Wrocławskie śródmieścia były w tamtych latach mało zróżnico- wane funkcjonalnie, ale różnice społeczne pozostawiły Przedmieście Od- rzańskie w elitarnym tyle za Świdnickim, a nawet Oławskim. Dzisiejsze Nadodrze było wówczas drobnoprzemysłowe, wśród gęstniejących oficyn stało sporo małych fabryk. Plac św. Macieja (1900–1919) ulica Dubois (1900–1906) ulica Jedności Narodowej (1900–1915) ulica Jedności Narodowej (1900–1920)
- 12. 12 Po zjednoczeniu Niemiec zyskał silny impuls rozwojowy – skok, jaki prze- żyło miasto, nie powtórzył się już nigdy później. Wrocław był drugim za- raz za Berlinem miastem Prus. Również Nadodrze odczuło ten zastrzyk inwestycyjny – pod jego wpływem w obrębie Nadodrza wykształciły się nowe, silne układy urbanistyczne, m.in. ten najbardziej charakterystycz- ny i rozpoznawalny – rejon placu Św. Macieja (będący dotąd zapleczem uprawnym za przydomowymi ogrodami). 1945 O ile I wojna światowa oszczędziła większość tkanki zabudowy osiedla, o tyle podczas bombardowania Wrocławia pod koniec drugiej wojny za- budowa ucierpiała znacznie. Znaczna jej część wciąż nosi nietknięte od dziesięcioleci ślady walk. Większość dzisiaj obserwowanych pustych dzia- łek, wciąż trwających rozbiórek i już wzniesionych plomb to również efekt tamtych zniszczeń. Nadodrze z pięknej, misternie zdobionej i malowniczej dzielnicy rzemieślniczej przekształciło się w ruinę. Po 1991 Zrujnowane po wojnie Nadodrze długo pozostawione było bez wsparcia. Intensywnie zasiedlane przez przybywających do Wrocławia stało się lo- kalnym „slumsem“, gdzie znaczna liczba mieszkańców żyła w fatalnych warunkach. Powstałe wyrwy w zabudowie były sukcesywnie uzupełniane (podobnie jak w całym mieście), ale zniszczona tkanka mieszkalna docze- kała się jedynie koniecznych remontów. Moment przemiany ustrojowej i lata 90. XX w. przyniosły nowe spojrze- nie – w osiedlach śródmieścia zaczęto dostrzegać potencjał inwestycyjny, wartość dziedzictwa historycznego i element ważny w budowaniu wize- runku miejsca. Był to czas początków rewitalizacji Nadodrza. Podnosze- nie go ze stanu upadku przebiegało powoli. Proces ten nabrał większe- go tempa po 2004 roku dzięki przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, kiedy otworzyły się możliwości współfinansowania działań rewitalizacji ze środków wspólnotowych. Powstanie Lokalnego Programu Rewitalizacji w 2005 roku i uchwalenie obszaru wsparcia na Nadodrzu w roku 2009 otworzyło drogę do programowego prowadzenia tego procesu. Po lewej: rok 1720 – Ledwo rozpoznawalny układ Nadodrza, widać główne szlaki handlowe (ul. Pomorska i Jedności Narodowej) oraz ciągnące się wzdłuż nich działki. Po prawej: rok 1840 – 120 lat później układ przestrzenny nadal opiera się na dwóch głównych szlakach handlowych, choć jest bogatszy w zabudowę, pojawiają się zieleńce, stabilizują boczne ulice, widać też trójkąt Parku Staszica. Dzisiejsze serce Nadodrza – pl. Św. Macieja – jest jeszcze jako polem należącym do duchownych. Dworzec Nadodrze (1901) Skrzyżowanie ulic Jedności Narodowej i Kilińskiego (1905–1920)
- 13. 13 Po lewej: rok 1861 – widoczne są zalążki dzisiejszej urbanistyki, szczególnie układ terenów zielonych. Zachodnia część jest już niemal w pełni ukształtowana, choć najwyrazistszy element Nadodrza – jego centrum dopiero się kształtuje (można już odnaleźć fragmenty ul. Trzebnickiej i pl. Św. Macieja). Miejsce dzisiejszej Elektrowni zajmuje strzelnica miejska. Po prawej: rok 1870 – widok Przedmieścia Odrzańskiego i Piaskowego znad Wrocławia. W południowej części dzisiejszego Nadodrza widoczny jest już współczesny układ ulic i zabudowy. Lata 1900 (po lewej) i 1903 (po prawej) – na przełomie wieków plan Nadodrza jest już ugruntowany. Powstała linia kolejowa i dworzec, a zabytkowy układ pl. Św. Macieja został domknięty. Jedyne zmiany w stosunku do współczesnego kształtu osiedla spowodowane były zniszczeniami wojennymi (które doprowadziły do przeobrażeń przede wszystkim w rejonie pl. Bema i doprowadziły do wytyczenia nadrzecznej trasy ul. Drobnera)
- 14. 14 Kontekst ponadlokalny Nadodrze położone jest w bezpośrednim sąsiedztwie ścisłego centrum Wrocławia i obejmuje fragment północnego śródmieścia, zwanego Przed- mieściem Odrzańskim i Piaskowym. Od Starego Miasta osiedle oddzielo- ne jest jedynie biegiem Odry – z drugim brzegiem łączą je cztery mosty (w tym trzy z dopuszczonym ruchem kołowym), a z systemem wysp odrzań- skich bulwar spacerowy i dwie kładki piesze. Rzeka jest strefą buforową, oddzielającą Nadodrze od tętniącej życiem strefy Rynku. Dzięki swojemu położeniu Nadodrze posiada dość wyraźne granice: • od południa i zachodu ograniczone jest rzeką i wyspami: Bielarską, Słodową, Piaskową, Tamką oraz Kępą Mieszczańską, • od północy nasypem kolejowym powiązanym z Dworcem Nadodrze, • od południowego wschodu obszarem Ostrowa Tumskiego. Jedynie wschodnie granice zacierają się i Nadodrze płynnie przechodzi w sąsiadujący Ołbin o zbliżonym charakterze funkcjonalno-przestrzen- nym. Nadodrze jest sąsiadem jednego z trzech najważniejszych centrów struk- tury funkcjonalnej Wrocławia (strefy Rynku), leży w pobliżu największych węzłów komunikacyjnych centrum (m.in. Pl. Dominikańskiego, Pl. Jana Pawła II) i posiada dogodne połączenia ze wszystkimi istotnymi punktami na mapie miasta. Przez Nadodrze poprowadzony jest ruch z centrum w kierunku północ- nym, a nabrzeża Odry włączone są w powstający system spacerowy bul- warów nadrzecznych. Dzięki dostępności ważnych atrakcji miasta (Rynek, Ostrów Tumski) osiedle zyskuje dodatkowy atut turystyczny – jak dotąd niedostatecznie wykorzystywany. Również budowany we Wrocławiu sys- tem rekreacji na Odrze i planowane dla tych celów wykorzystanie fron- tu wodnego pozostaje w ścisłym powiązaniu z Nadodrzem – wzdłuż jego nabrzeży ma swój bieg jeden z najbardziej kluczowych odcinków rzeki. Ponadto dla rozwoju osiedla znaczenie ma także położenie na przebiegu dawnych szlaków handlowych. Po lewej: trzy strategiczne strefy funkcjonalno-przestrzenne Wrocławia Po prawej: Nadodrze w kontekście sąsiadujących struktur Na kolejnej stronie: Nadodrze w kontekście ponadlokalnym Park Szczytnicki Hala Stulecia Strefa Stadionu Strefa Rynku Ostrów Tumski Wyspa Słodowa Nadodrze Strefa Rynku Dzielnica Czterech świątyń
- 15. 15 Port Lotniczy Stadion Miejski Stadion Olimpijski Hala Stulecia WUWA Ostrów Tumski Strefa Rynku Poznań Warszawa Opole A4 Kępa Mieszczańska Dworzec świebodzki Port Miejski Plac Społeczny Zielona Góra AOW
- 16. 16 Regulacje formalno-prawne Nadodrze zostało uwzględnione w licznych opracowaniach programo- wych, dokumentach strategicznych i planistycznych. Ponadto występu- jące tu problemy predysponują je do udziału w rozmaitych programach ogólnomiejskich – szczególnie tych, które dotyczą sfery społecznej. Spośród dokumentów uchwalonych przez Radę Miejską Wrocławia jako najważniejsze w kontekście rewitalizacji należy wymienić: • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia • Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego • Gminny program opieki nad zabytkami na lata 2010-2013 • Lokalny Program Rewitalizacji Wrocławia na lata 2005-2006 i lata 2007-2013 • Program przedsięwzięć rewitalizacyjnych współfinansowanych w ra- mach Regionalnego Programu Operacyjnego dla Województwa Dolno- śląskiego na lata 2007-2013 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia jako dokument odgórny dla opracowań planistycznych zaryso- wuje postulowaną politykę przestrzenną miasta. Definiuje on tereny mia- sta obejmujące obszar wsparcia jako śródmiejski zespół urbanistyczny, opisuje charakterystykę XIX-wiecznej zabudowy zlokalizowanej m.in. na Nadodrzu jako potencjał kulturowy i źródło uciążliwości dla mieszkańców i określa ogólne kierunki postępowania. Studium odnosi się również bez- pośrednio do zagadnień rewitalizacji zespołów zabudowy kamienicowej i definiuje priorytety postępowania sformułowane jako uniwersalne dla wszystkich zespołów o takim charakterze. Tym sposobem Studium formu- łuje realizowane w następnym kroku przez wszystkie dokumenty strate- giczne kierunki polityki przestrzennej. Nadodrze funkcjonalnie stanowi część miasta przewidzianą pod miesz- kalnictwo jako dominującą funkcję – leży w jednym z sześciu głównych pasów o takim zagospodarowaniu w strukturze pasmowej Wrocławia. Znajduje się również wśród obszarów wymagających rehabilitacji, gdzie celem ma być stworzenie atrakcyjnych warunków zamieszkiwania przy utrzymaniu walorów XIX-wiecznej zabudowy. Jako obszary i obiekty wy- magające przekształcenia i rehabilitacji wskazano szereg gmachów uży- teczności publicznej, Park Staszica i pl. Św. Macieja, teren zajezdni przy ul. Słowiańskiej oraz dwa osiedla blokowe w rejonie Wzgórza Słowiańskiego. Studium rozwiązuje też szereg kwestii konserwatorskich czy transporto- wych oraz opisuje temat ochrony środowiska naturalnego – obszar wspar- cia został wskazany jako wymagający nasycenia zielenią. Uszczegółowieniem zagadnień Studium zajmuje się prawo miejscowe. Na omawianym obszarze obowiązuje dziesięć Miejscowych Planów Zago- spodarowania Przestrzennego. Obejmują one zachodnią i południową część Nadodrza oraz rejon Wzgórza Słowiańskiego. Centralna i wschodnia część pozostają jak dotąd wyłączone spod regulacji mpzp. Nadodrze nie zostało ujęte na liście obszarów wskazanych w Studium jako prioryteto- we z punktu widzenia sporządzenia nowych mpzp, stąd nie przewiduje się rozbudowy tego tematu w najbliższych latach. Może to utrudniać podejmowanie decyzji inwestycyjnych, lecz otwiera szerokie możliwości w formułowaniu wytycznych dla lokalnej polityki przestrzennej. Wyjąt- kiem są zmiany dwóch MPZP, które są aktualnie w trakcie opracowania. Nie rozszerzają jednak granic obszaru objętego regulacjami, a jedynie ko- rygują postanowienia niektórych treści (stan na 31 grudnia 2011). Do najistotniejszych ustaleń MPZP z punktu widzenia rewitalizacji należą zapisy dotyczące kształtowania zabudowy i gruntów inwestycyjnych. Poza obowiązującymi i nieprzekraczalnymi liniami zabudowy określającymi przestrzenną formę uzupełnień i wskazującymi ich lokalizacje, określone zostały zasady prowadzenia podziałów i scaleń działek geodezyjnych. Pozostałeznajważniejszychzapisówm.in.rezerwująprzestrzeńdlaścieżek rowerowych i bulwaru spacerowego nad Odrą, jak również wprowadza- ją zasady kształtowania systemu parkowania (uwzględniającego nie tylko minimalne ilości miejsc postojowych dla określonych funkcji, ale również dopuszczających samodzielne parkingi jednopoziomowe wyłącznie jako podziemne, zlokalizowane także pod znaczną częścią wnętrz kwartało- wych). Poszczególne plany regulują również zagadnienie nośników rekla- mowych, całkowicie ich zabraniając lub stosując obostrzenia w maksymal- nych wymiarach. Zapisy dotyczące ochrony zabytków wprowadzają m.in. obszary rehabilitacji istniejącej zabudowy i strefy konserwatorskie – we wszystkich przypadkach tożsame z granicami obszaru objętego planami.
- 17. 17 tereny objęte MPZP tereny nieobjęte MPZP tereny objęte przystąpieniem do MPZP Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego – obowiązujące Numery uchwał Rady Miejskiej VII/128/03 IX/180/03 XXI/1794/94 VIII/142/11 XXXVIII/2452/05 LII/3184/06 XXVIII/979/08 XXXIV/IV/1149/09 XXXVII/1197/09 XLVII/1420/10 Zagadnienie to rozszerza Gminny program opieki nad zabytkami. Opi- suje on szczegółowo podstawy prawne do formalnej strony ochrony oraz finansowania działań z jej zakresu, odwołuje się też do gminnych regulacji prawnych z tej dziedziny, wskazując dokumenty powiązane z rewitalizacją miasta oraz wyznaczenie obszaru wsparcia jako jedne z pierwszych lokal- nych narzędzi opieki nad zabytkami. Spośród działań dotyczących obszaru wsparcia, jakie stawia przed sobą dokument, pojawiają się m.in. Program 100 kamienic (służący odnowie zdegradowanej XIX-wiecznej zabudowy kamienicowej), program moder- nizacji budynków komunalnych oraz pozostałe opisane dalej zadania, które zostały zdefiniowane również w Programie przedsięwzięć dla ob- szaru wsparcia w ramach rewitalizacji Przedmieścia Odrzańskiego. Gmin- ny program opieki nad zabytkami stawia cele możliwe do zrealizowania w okresie do końca 2013r., które w dużej mierze już zostały wdrożone lub są zaplanowane do realizacji w innych dokumentach strategicznych. Zagadnienia ochrony zabytków zostały też włączone w szerszy dokument: Lokalny Program Rewitalizacji na lata 2005-2006 i lata 2007-2013. Jego sporządzenie było pierwszym etapem przygotowania szeroko zakrojone- go procesu rewitalizacji i stworzenia podstaw do określenia sfer działań, o których współfinansowanie w ramach Regionalnego Programu Opera- cyjnego dla Województwa Dolnośląskiego podjęte zostaną starania. Dokumentem sporządzonym na te potrzeby według wytycznych RPO WD i służącym do aplikowania o środki unijne na konkretne projekty jest Pro- gram przedsięwzięć rewitalizacyjnych współfinansowanych w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego dla Województwa Dolnośląskie- go na lata 2007-2013. Dokument ten odwołuje się do zagadnień proble- mowych i zarysowuje narzędzia, które służą procesowi rewitalizacji, okre- śla wskaźniki pozwalające na opis mierzalnych skutków realizacji przewi- dywanych działań, jak też przedstawia listę konkretnych projektów. Projekty zakwalifikowane do współfinansowania w ramach tzw. pierwsze- go naboru zostały przeznaczone do realizacji. 1 grudnia 2011 zaktualizo- wana wersja programu przyjęta została uchwałą Rady Miejskiej, a obecnie trwa składanie wniosków aplikacyjnych w ramach tzw. drugiego naboru. Na podstawie aktualnej wersji Programu można sporządzić listę przedsię- wzięć planowanych i realizowanych na obszarze Nadodrza: • kompleksowe remonty wnętrz podwórzowych – wybranych zostało sześć podwórek w kwartałach zabudowy, • stworzenie Centrum Rozwoju Zawodowego służącego aktywizacji za- wodowej, • powstanie Nadodrzańskiego Centrum Wsparcia – obiektu na potrzeby pomocy społecznej, • renowacja parków i skwerów – wybrane zostały 3 tereny zielone, • system monitoringu przestrzeni publicznych, • remont i modernizacja szkół i terenów przyszkolnych – wybrane zostały dwie szkoły, • zagospodarowanie wnętrza podwórzowego wraz z oficynami z prze- znaczeniem na schronisko turystyczne z pracownią otwartą. Uchwały Rady Miejskiej o przystąpieniu do sporządzenia MPZP XXXIII/1126/09 IX/181/11
- 18. 18 Przedsięwzięcia te zostały uwzględnione w formułowanych na kolejne lata dokumentach strategicznych Wrocławia, a ich realizacja została zabezpie- czona w budżecie miasta. Większość z działań jest już w trakcie realizacji, a pozostałe są harmonogrowane. Od kilku lat realizowany jest ponadto program Rewitalizacja społeczno- gospodarcza dawnych traktów handlowych – mający na celu trwałe oży- wienie gospodarcze ciągu ul. Chrobrego / pl. Św. Macieja / ul. Łokietka i nadanie mu prestiżowego, rzemieślniczo-artystycznego charakteru. Jed- nym z jego instrumentów jest program Witryny Nadodrza – okna na świat oraz uruchomiony Infopunkt Łokietka 5 (prowadzony przez Fundację Dom Pokoju). Nadodrze znalazło swoje miejsce również w Wieloletnim Programie In- westycyjnym na lata 2008-12, który zakłada m.in. Rewitalizację Obszaru Wsparcia – Przedmieścia Odrzańskiego (poz.69.) oraz przebudowy: • pl. Bema wraz z odcinkiem ul. Bema od ul. Prusa do ul. Sienkiewicza (poz.7.), • ul. Kurkowej (poz.60.), • Mostów Pomorskich wraz z dojazdami (zadanie „rezerwowe” – prze- widziane do aplikowania o dofinansowanie z Funduszy UE, Funduszu Spójności, Mechanizmu Finansowego EOG i Norweskiego Mechanizmu Finansowego) a także szereg programów podzielonych na własne zadania – jak popra- wa stanu technicznego ulic, torowisk, chodników i obiektów inżynierskich (poz.20., 31., 32. i 35.), Program Inicjatyw Lokalnych (poz.38.), przebu- dowa gminnego zasobu mieszkaniowego (poz.63.), program 100 kamie- nic (poz.64.), zagospodarowanie wnętrz międzyblokowych (poz.70.), oświetlenie miejsc niebezpiecznych i ulic (poz.85. i 129.), monitoring prewencyjny (poz.86.), budowy i przebudowy w placówkach oświato- wych (poz.89-95.), rewitalizacja zieleni miejskiej oraz wysp i nabrzeży od- rzańskich (poz.122. i 126.) i inne, w tym dotyczące przebudowy Centrów Usług Socjalnych czy komputeryzacji obiektów MOPS-u (poz.106. i 107.). Ponadto WPI zawiera szereg programów podzielonych na własne zada- nia – jak przebudowa gminnego zasobu mieszkaniowego i poprawa stanu technicznego budynków komunalnych (poz.90. i 99.), rewitalizacja Wro- cławia (poz.91.), program 100 kamienic (poz.96.), monitoring prewencyj- ny (poz.117.), oświetlenie miejsc niebezpiecznych (poz.123.) i inne, w tym dotyczące remontów placówek oświaty i obiektów na potrzeby MOPS-u czy zieleni miejskiej (szczególnie nabrzeży). Są to inwestycje ściśle powią- zane z potrzebami Nadodrza lub literalnie dotyczące jego obszaru. Część z nich realizuje Program przedsięwzięć rewitalizacyjnych... przewidzia- nych dla obszaru wsparcia. Inwestycje prowadzone w bezpośrednim sąsiedztwie mają równorzędne znaczenie, bowiem zamknięcie obszaru zainteresowań do sztywnych gra- nic uniemożliwia wgląd w funkcjonowanie terenu w szerszym kontekście, jego rolę w mieście, a co najważniejsze, powiązania funkcjonalne z oto- czeniem. WPI uszczegółowiony jest przez Założenia polityki społeczno-gospodar- czej Wrocławia formułowanej cyklicznie na dany rok budżetowy. Dla Nad- odrza w 2012 roku zabezpieczone zostały w dokumencie tym następujące zadania: • budowa hali i pasaży kupieckich na ok. 150 stanowisk przy ul. Namy- słowskiej (zad. 26.), • realizacja projektów „miękkich“ z zakresu rewitalizacji Nadodrza – są to projekty wspomagające proces rewitalizacji i mają charakter pro- mocyjno-informacyjny oraz animujący lokalną aktywność społeczną i gospodarczą (zad. 30.), • utworzenie i wyposażenie Centrum Rozwoju Zawodowego (CRZ) przy ul. Dubois 33-35 (zad. 31. i 70.), • utworzenie Nadodrzańskiego Centrum Wsparcia – modernizacja i adaptacja oficyn budynków przy ul. Rydygiera 43ab, 43cd i 45a na po- trzeby lokalnej społeczności i podopiecznych MOPS-u (zad. 70.), • modernizacja budynku Gimnazjum Nr 15 przy ul. Jedności Narodowej 117 (z zagospodarowaniem terenu na cele rekreacyjne i sporotowe) oraz zespołu budynków Liceum Ogólnokształcącego Nr 1 przy ul. Po- niatowskiego 9, • realizacja Programu 100 kamienic, • rewaloryzacja skweru przy ul. Na Szańcach, • remont Parku Staszica i zieleńców na pl. Strzeleckim i przy ul. Pomor- skiej/Kaszubskiej (zad. 113) Większość z wymienionych zadań wywodzi się ze wspomnianego Progra- mu przedsięwzięć rewitalizacyjnych... przewidzianych dla obszaru wspar- cia. Jest to znaczące dla weryfikacji realizacji tego programu. WWPIokreślonyzostałrównieższeregzadańoznaczeniuogólnomiejskim, które są znaczące dla Nadodrza, choć Założenia polityki... nie określają dla
- 19. 19 nich konkretnych lokalizacji. Należą do nich: promocja miasta, programy i imprezy kulturalne, współpraca ze środowiskami artystycznymi, rozbudo- wa Systemu Informacji Miejskiej i Inteligentnego Systemu Transportu, pro- gram rowerowy, poprawa bezpieczeństwa, remonty torowisk i nawierzch- ni ulic, program przebudowy gminnego zasobu mieszkaniowego, program zagospodarowania wnętrz międzyblokowych, prace konserwatorskie na obiektach zabytkowych, podniesienie standardu i estetyki miejsc publicz- nych,współpracazplacówkamioświatydlaponiesieniajakościwyposażenia i kształcenia, budowa boisk rekreacyjnych, wsparcie szkoleniowo-dorad- cze na potrzeby rozwoju przedsiębiorczości, programy społeczne etc. W ramach zadania 29. WPI działać ma również Rada ds. Małej Przedsię- biorczości. Z zakresem jej działań powiązany jest inny dokument – Pro- gram wspierania małych i średnich przedsiębiorców prowadzących dzia- łalność gospodarczą na terenie Wrocławia, który otwiera drogę szeregowi zabiegów takich jak m.in. ulgi i preferencyjne stawki czynszowe dla po- żądanych branż w odpowiednich lokalizacjach lub dla przedsiębiorców, którzy podejmą się remontu elewacji podnoszącego wartość estetyczną budynku. Ułatwienia tego rodzaju czekają również na działania, w ramach których zapewniony zostanie parking. Takie możliwości formalne są częściową od- powiedzią na problemy zidentyfikowane na Nadodrzu. Mogą m.in. wspie- rać rozwój preferowanych profesji na osiedlu, dają też pole do działania w zakresie ładu przestrzennego – wspierają poprawę wizualną parterów usługowych i niosą szereg korzyści ze współpracy i aktywizacji właścicieli lokalnych działalności. Aktualizacja Strategii Wrocław 2020 plus w bardzo ogólny sposób określa cele, jakie są stawiane przed miastem, spośród których wiele ma kluczo- we znaczenie dla rewitalizacji Nadodrza. Do najistotniejszych należą m.in. priorytety zwiększania spójności obszarów miejskich i uzupełniania luk w istniejących strukturach zabudowy, rozwoju mieszkalnictwa (dominującej funkcjiNadodrza),wsparciedlazmarginalizowanegorzemiosła,któregona Nadodrzu nie brakuje, czy wreszcie nasycenie sztuką wizualną przestrzeni publicznej miasta i wsparcie kulturalnej aury miasta, a dla obiektów histo- rycznych opiekę remontowo-konserwatorską. Istotnym zagadnieniem, na które zwraca uwagę Strategia..., jest wykorzystanie potencjału Odry. Zagadnienia przestrzenne uzupełnione są w istotny sposób przez Politykę Transportową Wrocławia. Precyzuje ona zasady kształtowania przestrze- ni pod kątem usprawnienia komunikacji i zmniejszenia jej uciążliwości. Dla Nadodrza kwalifikującego się do III strefy komunikacyjnej miasta zna- czące są m.in. zapisy o: • ograniczaniu ruchu kołowego w ścisłym centrum oraz nie zwiększaniu przepustowości dróg wprowadzających ruch do Starego Miasta; • priorytecie komunikacji zbiorowej, poprawie warunków ruchu tram- wajów i autobusów pod kątem usprawnienia przejazdów (na Nadodrzu wydzielone torowiska ciągną się tylko wzdłuż parku Staszica i równole- głym do Odry ciągiem ul. Dubois - ul. Drobnera - pl. Bema - ul. Sienkie- wicza, a liczba tras nadających się do modernizacji obejmuje większość ich długości. Remonty przeprowadzone zostały dopiero na pojedyn- czych odcinkach. Pozytywnym trendem natomiast jest dbałość o zinte- growany system przystanków i budowę węzłów przesiadkowych); • uwzględnieniu budowy tras rowerowych różnych kategorii w procesie modernizacji układu drogowego; • polityce parkingowej narzucającej w tej części miasta budowę parkin- gów przez inwestorów na własnym terenie i z własnych środków oraz budowę parkingów w systemie Park&Ride. Są to konkretne wytyczne do uwzględnienia na etapie formułowania wy- tycznych dla omawianego obszaru. Podsumowanie Dokumenty uchwalone przez Radę Miejską Wrocławia zawierające zapi- sy mające wpływ na rewitalizację obszaru wsparcia są ze sobą na wielu płaszczyznach powiązane. Na miarę swojego stopnia szczegółowości reali- zują zgodnie główne zamierzenia – od remontu zabudowy mieszkaniowej po wprowadzenie monitoringu. Stworzone instrumenty regulują niemal wszystkie sfery wpisujące się w działania szeroko pojętej rewitalizacji – Nadodrze zatem można uznać za obszar dobrze rozpracowany pod względem formalno-prawnym. Zainicjo- wane działania wpisują się w programowany proces rewitalizacji, a obec- nie wymagają koordynacji i kontynuacji.
- 20. 20 Granice opracowania Jednym z celów niniejszego Masterplanu jest podsumowanie dotych- czasowych działań realizowanych w ostatnich latach na Nadodrzu. Przy wyborze zakresu opracowania sugerowano się zatem granicami obszaru wsparcia będącego uchwalonym decyzją Rady Miejskiej terenem objętym procesem rewitalizacji prowadzonym we Wrocławiu. Ze względów mery- torycznych granice te zostały rozszerzone na potrzeby niniejszego opra- cowania i opierają się na elementach „naturalnych“ – jak nabrzeża rzeki, nasyp kolejowy czy główne ulice. Ostateczny przebieg granic zdefiniowano w następujący sposób: • od północy: linia torów kolejowych, • od południa i południowego zachodu: rzeka Odra (na odcinku między od Mostami Młyńskimi a Elektrociepłownią), a dalej wzdłuż granic te- renu Elektrociepłowni (ulicami Kurkową i Łowiecką do skrzyżowania z torami kolejowymi, układ zabudowy granice obszaru wsparcia granice opracowania Granice opracowania i numeracja kwartałów 1 2 3 4 5 6 7 89 10 11 12 13 14 1516 201719 18 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 36 35 34 31 32 33 3738 39 40 42 41 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 • od wschodu: od Mostu Młyńskiego przez pl. Bema i fragment ul. Sien- kiewicza, wzdłuż ulicy Żeromskiego do skrzyżowania z ul. Jedności Na- rodowej; granicę zamyka łącznik z linią nasypu – ul. Rychtalska. Zdecydowano się na pominięcie tereniu elektrociepłowni ze względu na brak dostępu do danych oraz kwestie funkcjonalne i własnościowe – teren ten musi być jednak uwzględniony w fazie rozważań koncepcyjnych. Wyodrębniony obszar nie jest zamkniętym w sobie zespołem – nie taki jest cel jego wydzielenia. Istotą jego funkcjonowania jest istnienie jako frag- ment większej całości, o stosunkowo jednolitym charakterze i wielkości, dla którego przeprowadzenie wielopłaszczyznowych analiz jest słuszne ze względu na kumulację zjawisk i problemów wymagających interwencji. Poniższa mapa wyłania z tej całości kwartały zabudowy objęte Master- planem.
- 21. 21 Układ urbanistyczny osiedla daje się określić jako typowy dla XIX-wiecz- nych osiedli miejskich – regularny, geometryczny przebieg dróg wyznacza strukturę kwartałów, z których część jest zabudowana, pozostałe nato- miast zagospodarowane są jako place publiczne, parki i zieleńce tworzące system wraz z ulicami. Nadodrze charakteryzuje się znacznym odejściem od takiej regularności w swoim układzie przestrzennym. Dają się zaobserwować dwie odmien- nie ukształtowane strefy: • centralna – czyli obszar pomiędzy pl. Św. Macieja a pl. Powstańców Wielkopolskich. Jako układ urbanistyczny teren został od podstaw świadomie zaprojektowany, a powstał dopiero po uwolnieniu z po- przedniej funkcji, znacznie później od swojego otoczenia (z uwagi na wcześniejszą przynależność do klasztoru użytkowany był rolniczo). Jest konsekwentnie geometryczny i stanowi najczytelniejszy element na mapie osiedla; • obrzeżna – lokalizująca się wokół „serca” Nadodrza – opisanego rejonu pl. Św. Macieja. Jej ulice mają nieregularny przebieg ukształtowany historycznie jako reakcja na istniejące dawniej struktury przestrzen- ne – jak drogi polne, podziały majątków ziemskich, szlaki czy miejsca przepraw przez Odrę. Wyznaczają one mniej geometryczną strukturę kwartałów, ich wielkość i kształt są zróżnicowane i niepowtarzalne. Powojenne uzupełnienia nie zmieniły znacząco czytelności tej charakte- rystyki, z pewnością nie można ich w skali całego osiedla uznać za liczne czy dominujące. System placów i ulic opiera się na siatce tworzonej przez największe tra- sy układu drogowego, które lokalizują przepływ zarówno ruchu kołowego jak i tramwajowego, oraz przez boczne drogi dojazdowe, obsługujące po- szczególne kwartały. Układ urbanistyczny Układ urbanistyczny Po lewej: system kwartałów Po prawej: system kwartałów z wyłączeniem terenów niezabudowanych
- 22. 22 Różnorodność elementów układu urbanistycznego zaobserwować można w znacznych rozpiętościach przedziałów ich parametrów: szerokość ulic Nadodrza waha się w granicach ok. 3 - 26 m, a ich długości utrzymują się w szerokim przedziale 67 - 1400 m. Podobny brak jednolitości widoczny jest w kwartałach zabudowy. Ich wiel- kość utrzymana została granicach: 0,24 - 4,82 ha, ale odmienność ta wyra- żona jest również w kształtach: od zbliżonych do trójkątnych, przez czwo- ro- i pięcioboki, aż po bardziej skomplikowane, nierzadko równoznaczne z zakłóceniami dominującej charakterystyki ukształtowania przestrzenne- go, np. w rejonie ul. Cybulskiego, Roosevelta, Ptasiej lub Rostafińskiego. Jako typowy dla dzisiejszego Nadodrza pozwala się zauważyć np. kwartał usytuowany między ulicami Chrobrego, Jagiellończyka, Rydygiera i Pauliń- ską. Mimo pewnych zakłóceń wynikających z kontrastowego uzupełnienia zniszczeń w jednym z narożników (często stosowanego w powojennych dziesięcioleciach), posiada on cechy powtarzające się w innych, licznych przykładach: czytelny, geometryczny kształt podporządkowany linii ulic. Powszechne jest również lokalizowanie funkcji edukacyjnej w zabudowie oficynowej wyeksponowanej przez przerwę w ciągłej pierzei. Wiele kwartałów jest szczególnych – z indywidualnych powodów. Kwarta- ły ciągnące się na północ od pl. Św. Macieja są komponentami charakte- rystycznego, czytelnego układu liniowego. Z kolei te między ul. Pomorską i Rydygiera są bardzo regularne, ale jednocześnie drobne i ciasne, poprze- dzielane wąskimi i krótkimi uliczkami. Dla odmiany zachodnią ścianę ul. Żeromskiego i Świętokrzyskiej tworzą kwartały nie mniej regularne, ale wyróżniające się znacznymi rozmiarami. Ciekawy jest również kwartał między pl. Staszica i ul. Chrobrego - o trójkątnym kształcie, z równymi ścia- nami, a dodatkowo - nieomal pozbawiony zabudowy we wnętrzu. Kwartały mieszczące parki, skwery i place rządzą się podobnymi zasadami. Największy z nich to trójkątny Park Staszica, którego kształt jest odpowie- dzią na historyczny rozwój szlaków komunikacyjnych – wyodrębniających swoim przebiegiem z przestrzeni segmenty o odgórnie narzuconych for- mach. Większość skwerów ma wydłużone kształty wycięte przez ciągnące się wzdłuż nich ulice – jak te przy Pomorskiej, Kaszubskiej, Prusa czy na pl. Strzeleckim. Wyjątkowy jest pl. Św. Macieja będący lustrzanym odbi- ciem kwartału położonego na przeciwległym końcu swojego układu urba- nistycznego. Pewną charakterystyką zieleni na Nadodrzu jest obecność licznych, małych zieleńców na zbiegu tras komunikacyjnych. Najczęściej są one trójkątne i tworzą cały system niewielkich placyków dających prze- strzeni sekwencję „oddechów” wśród ciasnych ulic obudowanych zwartą zabudową. Podsumowanie Układ urbanistyczny Nadodrza odpowiada charakterystyce XIX-wiecznej zabudowy miast, choć poza rejonem pl. Św. Macieja nie jest regularny. Powstał w oparciu o historycznie ukształtowane szlaki komunikacyj- ne, uzupełniające się na przestrzeni stuleci siecią ulic wyodrębniającą z przestrzeni czytelne, geometryczne segmenty – kwartały. Są one bardzo różnorodne pod względem kształtów i rozmiarów, większość mieści zwar- tą zabudowę, niektóre natomiast tworzą „zielone wyspy” w przestrzeni Nadodrza – są to parki, skwery i place. Układ urbanistyczny Nadodrza jest do dzisiaj dobrze zachowany, a jego główna charakterystyka – system placów połączonych ulicami ciągnącymi się wzdłuż ścian kwartałów – jest nadal czytelna. Powojenne ingerencje spowodowały co prawda zaburzenia, lecz mają one charakter lokalny. Po lewej: konsekwentnie geometryczny obszar pomiędzy pl. Św. Macieja a pl. Powstańców Wielkopolskich. Po prawej: skrzyżowanie ulic Jedności Narodowej / Nowowiejska otoczone ponadgabarytową zabudową odbiegającą od zasad przestrzennych Po lewej: niekompletny kwartał Kurkowa / Ptasia Po prawej: pojedyncze obiekty powojenne ignorujące strukturę zabudowy kwartałowej w rejonie pl. Św. Macieja
- 23. 23 Układ urbanistyczny Nadodrza z wyszczególnionymi zniekształceniami
- 24. 24 Parcelacja i wykorzystanie gruntu > 70 % 60 – 69 % 50 – 59 % 40 – 49 % 30 – 39 % < 30 % Wykorzystanie gruntu Parcelacja gruntu powiązana jest z parametrami zabudowy i przekłada się tym samym na charakter przestrzeni publicznej Mapa gęstości zabudowy kwartałów Nadodrza pokazuje procentowo stosunek powierzchni zabudowanej do całkowitej powierzchni kwartału. Średnia wartość dla wszystkich kwartałów wynosi 44 %. Nie jest to wysoki procent, zważywszy na centralne położenie Nadodrza w mieście. Taki stan rzeczy związany jest z kilkoma czynnikami: po pierwsze, na Nadodrzu wy- stępują kwartały o stosunkowo dużych rozmiarach, których wnętrze jest stosunkowo słabo zabudowane, a po drugie, liczne są miejsca, w których zabudowa nie została uzupełniona po zniszczeniach wojennych. Niska gęstość zabudowy wewnątrz kwartałów może mieć pozytywny wpływ na komfort życia mieszkańców, pod warunkiem adekwatnego za- gospodarowania i uporządkowania przestrzeni wspólnych. Jednocześnie możliwe jest wprowadzanie nowych funkcji uzupełniających, o ile w kon- kretnych przypadkach zidentyfikowane zostanie takie zapotrzebowanie. Opisane prawidłowości mają swoje odzwierciedlenie również w podzia- łach geodezyjnych. Podczas gdy w obrębie położonych wzdłuż ulic za- budowanych działek przeważa historyczna parcelacja, liczne wnętrza kwartałowe zawierają się w obrębie jednej działki. W niektórych tylko wy- dzielone są obrzeżnie mniejsze parcele (najczęściej stanowiące zaplecze dla budynków mieszkalnych) lub występuje inny nietypowy podział. Te podwórka, które posiadają bardziej wyraziste podziały, obrazują w większości dawny rozkład oficynowo-przemysłowej zabudowy lokalizo- wanej w XIX wieku na tyłach głównej linii kamienic bądź większych zespo- łów – jak szpitale lub szkoły. Rytmiczne podziały ciągnące się wzdłuż ulic pokrywają się w całości lub częściowo z obrysami budynków. Stan ten jest odzwierciedleniem roz- drobnienia zabudowy oraz struktur własnościowych – rozdzielności wła- sności samego obiektu oraz przyległego terenu. O ile wiele kamienic po- siada swojego zarządcę, o tyle teren przy nich na ogół stanowi osobną działkę, z których większość podlega opiece gminy Wrocław. Mimo tej czytelnej charakterystyki opisującej generalne zasady ukształ- towania parcelacji, układ geodezyjny Nadodrza nie jest jednolity. W re- jonie placu św. Macieja oraz w niektórych kwartałach we wschodniej części omawianego obszaru drobne, regularne działki pokrywają się z obrysami kamienic i wyraźnie odróżniają od większych podwórek oraz długich pasów ulic. W częściach wschodniej, południowej i północnej natomiast podziały te są mniej regularne. Szczególnie okolice ulic Ptasiej i Kaszubskiej charakteryzuje duże nieuporządkowanie będące echem zniszczeń wojennych i stagnacji inwestycyjnej. Prawo miejscowe zostawia sporą dowolność w kwestii podziałów i wtór- nych scaleń gruntów. O ile wiele kamienic posiada swojego zarządcę, o tyle tereny przy nich na ogół stanowią osobne działki, z których więk- szość podlega opiece gminy Wrocław. Podsumowanie Niska gęstość zabudowy na Nadodrzu jest jednym z aspektów decydują- cych o jakości życia w tej dzielnicy. Potencjał rozwojowy i możliwość wpro- wadzania uzupełnień, a także tworzenia nowej jakości przestrzeni nieza- budowanych poprzez wprowadzanie inwestycji kubaturowych powinny być rozważane szczególnie starannie. Charakterystyka podziałów geodezyjnych odzwierciedla dzisiejsze struk- tury własnościowe. Rozdrobnienie parceli pojawia się głównie na grun- tach mieszczących zabudowę historyczną, kamienicową – w jej obrysie, podczas gdy we wnętrzach kwartałów dominują najczęściej działki o więk- szej powierzchni. Zaburzenia opisanych prawidłowości występują głównie w miejscach, gdzie nastąpiły znaczne zniszczenia wojenne, a także tam, gdzie już po wojnie scalono grunty na potrzeby budowy plomb.
- 25. 25 Parcelacja Parametry zabudowy kamienicowej odzwierciedlają parcelację Zabudowa przy ul. Drobnera stara się poprzez podziały elewacji naśladować charakter historycznej parcelacji
- 26. 26 Funkcje użytkowe Nadodrze jest dzielnicą o dominującej funkcji mieszkalnej. Podstawowym typem zabudowy są kwartały 4-6 kondygnacyjnych kamienic. W parte- rach w ponad 50 % budynków znajdują się lokale użytkowe, przeznaczone na handel lub drobne usługi. Na niektórych ulicach stanowiących główne szlaki handlowe, a także w pobliżu węzłów komunikacji miejskiej, lokale użytkowe zajmują niemal wszystkie lokale zlokalizowane na parterach. Tak jest między innymi na ul. Jedności Narodowej, w okolicach Pl. Bema, na ul. Dubois, Łokietka, a także w południowej części Pl. Staszica, oraz na ul. Św. Wincentego i Chrobrego. Na Nadodrzu znajdują się liczne budynki oświaty. Na obszarze objętym opracowaniem znajdują się trzy publiczne szkoły podstawowe, trzy gim- nazja, dwa licea ogólnokształcące, szkoła muzyczna I stopnia, kilka przed- szkoli i żłobków, a także kilka szkół społecznych i prywatnych. Występują tu również budynki użyteczności publicznej takie jak komisa- riat policji, Komenda Miejska Państwowej Państwowej Straży Pożarnej, a także szpital, dworzec kolejowy, archiwum państwowe i szereg innych. Na terenie Nadodrza znajdują się dwa kościoły rzymsko-katolickie wraz z zabudowaniami towarzyszącymi oraz pojedyncze obiekty o funkcji kul- turalnej. Stosunkowo nieliczne są komercyjne budynki usługowo-handlo- we oraz budynki biurowe. Jedyny wielofunkcyjny kompleks biurowo-han- dlowy znajduje się na Pl. Bema. Na terenie osiedla znajdują się nieliczne hotele i pensjonaty. Cechą charakterystyczną dla terenu objętego opracowaniem jest wystę- powanie dużych kwartałów kamienic, które dają możliwość wykorzysta- nia wnętrz kwartałowych nie tylko jako przestrzenie urządzone na potrze- by mieszkańców, ale też na wprowadzenie dodatkowych funkcji. W tym względzie można zauważyć trzy podstawowe typy zagospodarowania. Pierwszy, najczęściej spotykany, to zagospodarowanie wnętrz kwarto- wych pod funkcje oświatowe. Kompleksy szkolne były lokalizowane w ten sposób jeszcze przed wojną, jak również w latach powojennych. Przykła- dy takiego zagospodarowania możemy znaleźć w kwartale między ulicami Poniatowskiego, Prusa, Oleśnicką i Żeromskiego- Liceum nr 1, lub kwarta- le między ulicami Ołbińską Niemcewicza i Henryka Pobożnego. Drugim typem są oficyny pełniące niegdyś funkcje przemysłowe a dzisiaj stanowiące siedzibę dla różnych organizacji społecznych i kulturalnych, publicznych jak również pozarządowych. Jako przykład takiego zagospo- darowania można podać zespół budynków przy pl. Św. Macieja 5, Cen- trum Reanimacji Kultury w oficynie przy ulicy Jagiellończyka 10c/d czy po- wstające obecnie Nadodrzańskie Centrum Wsparcia – Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej przy ul Rydygiera 43-45. Trzecim typem zagospodarowania wnętrz kwartałów jest aktywność gospodarcza. W kilku miejscach budynki znajdujące się wewnątrz kwar- tałów zostały zaadaptowane na funkcje biurowe oraz handel i usługi a także drobną wytwórczość. Takie zespoły można znaleźć między innymi w kwartale między ulicami Otwartą, Kurkową, Kaszubską i Pomorską, lub w kwartale między ulicami Jedności Narodowej i Drobnera. Podsumowanie Nadorze na całym obszarze posiada dość jednorodną strukturę funkcjo- nalną. Jest to śródmiejska dzielnica mieszkaniowa o bogatej ofercie usłu- gową, dobrze wyposażona w obiekty użyteczności publicznej. Natomiast stosunkowo niewiele jest budynków biurowych i miejsc pracy zbiorowej o znaczeniu dla całego miasta. Kontrasty Po lewej: handel uliczny Po prawej: nowy kompleks biurowo- mieszkalny Bema Plaza Typowy krajobraz Nadodrza: kamieni- ce mieszkalne z lokalami usługowymi w parterach
- 27. 27 budynki mieszkalne budynki mieszkalne z parterem usługowym budynki usługowe budynki oświaty budynki użyteczności publicznej siedziby NGO budynki kultury i kultu budynki techniczne obiekty hotelarskie zabudowa w trakcie realizacji lub planowana Funkcje użytkowe
- 28. 28 Ochrona zabytków Dzisiaj gminny wykaz zabytków wyszczególnia na badanym obszarze łącz- nie 803 obiekty (w tym 669 w ścisłych granicach obszaru wsparcia). Znako- mitą większość z nich stanowią przedwojenne kamienice – aż 732 obiekty, a zatem 91% wszystkich wpisów do wykazu (z czego sam obszar wspar- cia mieści 619 kamienic wpisanych do wykazu, co odpowiada blisko 93% wpisanych obiektów na tym terenie). Kamienice dominują zatem wśród zabudowy, na którą zwrócił uwagę konserwator zabytków. Tylko nieco ponad 4% z wszystkich powstałych w czasach przedwojennych kamienic w obszarze wsparcia nie doczekało się formalnego postępowania ze stro- ny konserwatorskiej. Plan obrazujący stan ochrony konserwatorskiej na badanym obszarze po- kazuje, iż punkty symbolizujące kamienice wpisane do wykazu w zasadzie pokrywają się ze strukturą zabudowy obszaru – co oznacza, że uznane za wartościowe i wymagające ochrony kamienice stanowią główne tworzy- wo układu urbanistycznego tej części Nadodrza. Wpis do ewidencji nie gwarantuje jednak pełnej ochrony konserwator- skiej ani też nie nadaje obiektom statusu zabytków – taką rolę pełni re- jestr, a w tym pojawia się zaledwie 5 kamienic zlokalizowanych w gra- nicach omawianego obszaru. Oznacza to, że jak dotąd faktyczną, pełną ochroną objęto mniej niż 1% kamienic. Z jednej strony zatem kamienice wymienione w ewidencji są najliczniejszą grupą obiektów, z drugiej jednak proces ich dodawania do listy zabytków został dopiero uruchomiony. Przed 1997r. wpisu do rejestru doczekała się tylko jedna kamienica, a kolejne cztery dodawano po wieloletnich prze- rwach. Przyczynił się to tego z pewnością sposób postrzegania śródmiej- skiej „czynszówki“ w powojennych dziesięcioleciach – dopiero pod koniec XX w. znalazła ona swoje miejsce w powszechnie uznanym dziedzictwie kulturowym i doceniona została jako wartościowy element budowania wizerunku miejsca. Inne obiekty obecne dziś w rejestrze zabytków zaczęły przechodzić tę dro- gę nieco wcześniej. Po wpisaniu: • kościoła pw. Opieki Św. Józefa w 1962r., • pięciu obiektów w latach 1077-81 • oraz dwóch gmachów użyteczności publicznej w latach 1992-96 ponowne rejestry miały miejsce dopiero współcześnie po 2002 roku. Wpi- sów było siedem (w tym dwa zespoły liczące więcej niż dwa budynki), a więc proces zaczął przebiegać znacznie intensywniej. Podsumowanie Nadodrze jest obszarem bogatym w zabudowę stanowiącą dziedzictwo historyczne i ze względu na tę wartość wymagającą ochrony. Potwierdze- niem tego jest umieszczenie większości przedwojennych obiektów w wy- kazie zabytków, tylko część z nich jednakże znajduje się w rejestrze – czyli objęta jest ścisłą opieką konserwatorską. Są to głównie budynki użytecz- ności publicznej, kościoły i mosty, a tylko 5 kamienic. Charakterystyczne jest dla Nadodrza, że układ zabudowy kamienicowej ujętej w ewidencji w zasadzie powtarza układ zabudowy obrzeżnej kwar- tałów. Oznacza to, że kamienice docenione przez konserwatora stanowią większość tworzywa kwartałów zabudowy Nadodrza, co ma ogromne znaczenie dla wartości osiedla jak i jego wizerunku. Rejestr Ewidencja RAZEM ZABUDOWA Kamienice, oficyny 5 (5) 727 (614) 732 (619) OBSZARY Parki, skwery, bulwary 2 (2) 5 (4) 7 (6) Ogrodzenia 1 (1) 2 (2) 3 (3) Inne * 22 (18) 39 (23) 58 (38) Zespoły (mieszczące wymienione w tabeli obiekty) 2 (2) 3 (3) 5 (5) RAZEM 30 (26) 773 (643) 803 (669) Ochrona zabytków (w nawiasach podano liczbę wpisów dotyczących obiektów leżących w granicach samego obszaru wsparcia) - kościoły, plebanie, klasztory, - szpitale, laboratorium, portiernia, - komisariat policji, - budynki straży pożarnej, - szkoły, sale gimnastyczne, budynki towarzyszące, - budynki kolejowe: dworzec, wiaty, perony, kasa, nastawnie, - dom studencki UWr, - pogotowie dźwigowe, - mniejsze obiekty jak szalet, altana, - mosty. *
- 29. 29 kamienice / zabudowa granice zespołów budynków ogrodzenia układy terenowe układy urbanistyczne Ewidencja zabytków kamienice / zabudowa granice zespołów budynków ogrodzenia układy terenowe Rejestr zabytków strefa ochrony konserwatorskiej (wg mpzp) mosty stanowiące dziedzictwo kulturowe (wg Studium) Inne plomby / inne uzupełnienia kamienice wymagające wyjaśnienia Nie wpisane do wykazu
- 30. 30 Struktury własnościowe Strukturę własności gruntów Nadodrza przedstawiono według kategorii własności: wskazano tereny należące do poszczególnych rodzajów pod- miotów, np. Skarbu Państwa, osób prywatnych czy gminy Wrocław (wraz z wyszczególnieniem rozporządzania tymi terenami – użytkowania wie- czystego, trwałego zarządu etc.). Najznaczniejszą kategorią są grunty czysto gminne i gminne z wieczy- stym użytkowaniem. Znamiennym jest, że ok. 29% wszystkich gruntów przedmiotowego obszaru to niezabudowane grunty gminne, przy czym ok. 65% z nich znajduje się we wnętrzach kwartałów (w samym obszarze wsparcia gminne podwórka to blisko 72% wszystkich gminnych gruntów). Na tych terenach prowadzenie wszelkich działań rewitalizacyjnych będzie ułatwione dzięki prawnej możliwości dysponowania nimi. Projekty rewi- talizacyjne będące w fazie realizacji zostały zlokalizowane właśnie w gra- nicach gruntów o własności gminnej. Część z gruntów gminnych jednakże jest aktualnie oddana w użytkowanie wieczyste. Są to głównie kamienice mieszkalne i pojedyncze działki. Uwagę zwracają zwłaszcza: • kamienice, które tę kategorię własności uzyskały wyłącznie w swoim obrysie, co oznacza, że sam budynek jest w zarządzie wspólnoty miesz- kaniowej, a teren wokół niego podlega opiece gminy, • działki wydzielone z podwórek kwartałowych pod garaże, obiekty gospodarcze itd., o z reguły niskej jakości estetycznej i znajdujące się w bardzo złym stanie technicznym lub nieistniejące już – a pozostawia- jące po sobie skomplikowanie struktury własności. Część działek gminnych funkcjonuje w trwałym zarządzie, z czego więk- szość to tereny komunikacyjne oraz grunty wydzielone pod działalność obiektów edukacji publicznej. W dużym rozdrobnieniu i rozproszeniu są działki należące do Skarbu Państwa oraz osób fizycznych (prywatne). Wła- sność innych osób prawnych natomiast to różnorodna kategoria obejmu- jąca takie obiekty jak: • duże bloki mieszkalne (m.in. trzy obiekty w rejonie skrzyżowania ulic Jedności Narodowej, Słowiańskiej i Nowowiejskiej, jeden przy ul. Hen- ryka Pobożnego oraz trzy w okolicy pl. Bema), • zajezdnia tramwajowa przy ul. Slowiańskiej, • Archiwum Miejskie z budynkami Uniwersytetu Wrocławskiego, • szpitale między ul. Pomorską i Rydygiera oraz przy ul. Poniatowskiego, • działki, na których jest już planowane wprowadzenie konkretnych in- westycji bądź trwają prace budowlane. Podsumowanie Struktura własności gruntów na Nadodrzu jest urozmaicona. Duży zasób własności gminnej z jednej strony otwiera drogę do odnowy, współpracy z sektorem społecznym i poprawy jakości przestrzeni czy też ewentual- nego otwarcia inwestycyjnego części gruntów, z drugiej jednak formalnie znajduje się ona w utrzymaniu publicznym, co oznacza, że mieszkańcy nie mają obowiązku troszczyć się o ich stan i zagospodarowanie. Specyficz- nym problemem jest wyraźne rozróżnienie własności licznych kamienic i gruntów wokół nich – co oznacza również rozróżnienie zarządców te- renów mających jednego użytkownika. Grunty należące do Skarbu Pań- stwa, osób fizycznych i innych osób prawnych są równomiernie rozłożone w skali osiedla. Wiele z nich to rozległe działki. własność Gminy Wrocław tereny obiektów edukacji Własność gminna wewnątrz kwartałów zabudowy
- 31. 31 brak danych dot. własności własność GW bez wieczystego użytkowania – pozostałe współwłasność GW i SP współwłasność GW własność GW bez wieczystego użytk. – oddana w użytk. własność GW bez wieczystego użytk. - w trwałym zarządzie własność GW z wieczystym użytkowaniem własność SP bez wieczystego użytk. – pozostałe współwłasność SP własność SP bez wieczystego użytk. – oddana w użytk. własność SP bez wieczystego użytk. – w trwałym zarządzie własność SP z wieczystym użytkowaniem własność innych osób prawnych współwłasność osób fizycznych i innych osób prawnych własność osób fizycznych własność nieustalona Kategorie własności gruntów GW – Gmina Wrocław SP – Skarb Państwa
- 32. 32 Potencjał inwestycyjny Spojrzenie na strukturę własności pod kątem przestrzeni zdolnych inwe- stycyjnie jest krokiem w kierunku zidentyfikowania lokalizacji nadających się do rozpatrywania w kategoriach przyszłego zagospodarowania, a tak- że takich, które wymagają zabiegów i starań na rzecz uporządkowania ich przestrzeni, podziału geodezyjnego, uwarunkowań prawnych etc. Mapa wyszczególnia ze struktury własności tereny wstępnie uznane za posiadające potencjał inwestycyjny, lecz nie w celu wprowadzenia ich na rynek nieruchomości, lecz w celu rozpoznania przyszłych możliwości po- stępowania w zależności od rodzaju i sytuacji danej działki. Każda ze wska- zanych działek wymaga bliższych analiz, mapa daje jednak wyjściowy ob- raz zasobów Nadodrza w tej dziedzinie. Wskazane miejsca dzielą się na: • działki wolne od zabudowy bądź mieszczące obiekty małej wartości funkcjonalnej i estetycznej – w dalszym postępowaniu analizowana będzie przede wszystkim ich własność i „zdolność” inwestycyjna, • działki mieszczące obiekty czynne w ramach swojej funkcji, jednak z różnych powodów wstępnie rozpatrywane do przyszłościowych dzia- łań z zakresu docelowej zmiany funkcji, wymiany niszczejącej zabudo- wy etc. – wymagać będą indywidualnego spojrzenia i postępowania. W takim aspekcie kwestia kategorii własności jest kluczowa. Szczególnej uwagi wymagać będą tereny rozpatrywane jako całość, ale stanowiące współwłasność dwóch (lub więcej) podmiotów, bądź wręcz podzielone na różne kategorie. Spośród niezabudowanych gruntów należących do gminy Wrocław uwagę zwraca rozległość działek geodezyjnych, szczególnie tych obejmujących granicami całe wnętrza kwartałów zabudowy. Częstym przypadkiem są działki, które stanowią wyrwę w ciągłości zabudowy w ramach pierzei, ale nie są ograniczone od strony podwórka – zaznaczone zostały one przery- waną linią w całych obrysach własności gminy z założeniem, że dokładny kształt i zasięg parceli może zostać określony indywidualnie w ramach dia- logu między potencjalnym inwestorem a właścicielem (gminą). Szczególnej uwagi oraz sformułowania wytycznych postępowania wyma- gać będzie zagospodarowanie wnętrz kwartałów, wśród których są znacz- ne powierzchniowo grunty we własności gminnej. Z uwagi na złożoność problematyki temat ten kwalifikują się na osobne opracowanie. Spojrzenie na rozmieszczenie wolnych działek i obiekty potencjalnie inwe- stycyjne sygnalizuje szersze problemy z porządkiem przestrzennym. Łatwo zauważyć całe skupiska niezagospodarowanych gruntów gminnych. Ich największa koncentracja występuje w zachodniej części obszaru opraco- wania, głównie w rejonie ul. Ptasiej, jak również w niektórych kwartałach w rejonie pl. Św. Macieja – w części środkowej. Na taki stan rzeczy składają się nie tylko zniszczenia wojenne i koncentracja uzupełnień (plomb) w postrzeganych jako nieco bardziej prestiżowe czę- ściach Nadodrza: centralnej i wschodniej, ale także jakość wprowadzanej zabudowy. Zachodnie Nadodrze można określić jako niedoinwestowane, tymczasem spora część miejsc wskazanych w części centralnej uzupełnia- na była w sposób nieregularny, burzący zasady przestrzeni XIX-wiecznego śródmieścia, często obiektami o bardzo niskich walorach architektonicz- nych i użytkowych, które „szybko się zestarzały” i w wielu przypadkach nie są już obecnie zdatne do dalszego funkcjonowania. W konsekwencji istnieją enklawy działek wymagających głębszej analizy potencjalnych inwestycji oraz rozległe obszary zamknięte inwestycyjnie. Działki o potencjale inwestycyjnym Powyżej: skrzyżowanie ulic Kurkowej i Dubois Po prawej: kwartał pomiędzy ulicami Kurkową i Ptasią
- 33. 33 Działki z potencjałem inwestycyjnym na tle własności gruntów brak danych dot. własności własność GW bez wieczystego użytkowania – pozostałe współwłasność GW i SP współwłasność GW własność GW bez wieczystego użytk. – oddana w użytk. własność GW bez wieczystego użytk. - w trwałym zarządzie własność GW z wieczystym użytkowaniem własność SP bez wieczystego użytk. – pozostałe współwłasność SP własność SP bez wieczystego użytk. – oddana w użytk. własność SP bez wieczystego użytk. – w trwałym zarządzie własność SP z wieczystym użytkowaniem własność innych osób prawnych współwłasność osób fizycznych i innych osób prawnych własność osób fizycznych własność nieustalona obrys gruntów z potencjałem inwestycyjnycm obszar ewentualnego rozszerzenia działki geodezyjny podział działek wskazanych jako jako potencjalnie inwestycyjne GW – Gmina Wrocław SP – Skarb Państwa
- 34. 34 WOLNE DZIAŁKI gminne/publiczne częściowo gminne o innych formach własności BUDOWY trwające planowane Potencjał inwestycyjny i struktury własnościowe WOLNE DZIAŁKI inwestycyjne potencjalne lokalizujące tematy rozpoznane jako wymagające postępowania w przyszłości BUDOWY trwające planowane Potencjał inwestycyjny i dostępność inwestycyjna działek Kolejne mapy przybliżają dostępność zasobu potencjału inwestycyjnego. Pierwsza obrazuje lokalizacje gruntów i obiektów należących do gminy Wrocław oraz do innych podmiotów, druga natomiast ich gotowość do zainwestowania wynikającą nie tylko z własności, ale i z warunków funk- cjonalno-przestrzennych. Największe działki zlokalizowane są licznie w rejonie ulicy Ptasiej. Inne 100-procentowo gminne stanowią pojedyncze parcele rozrzucone głów- nie w zachodniej części pl. Św. Macieja i przy wschodnim odcinku ul. Jagiel- lończyka. Niemniej przy całościowym oglądzie zasób gminny jest znaczny, choć rozproszony i daje się odnaleźć na całym terenie Nadodrza. Gorzej sytuacja wygląda przy spojrzeniu na rozkład działek gotowych do wprowadzenia potencjalnej inwestycji oraz tych, które wymagają podję- cia wstępnych działań przygotowujących dany grunt jako teren inwesty- cyjny: ze wszystkich rozpoznanych miejsc tylko 14 nie posiada ograniczeń w tym zakresie. Należy jednak zwrócić uwagę na trwające (6) i planowane (5) budowy, które wskazują na pewien ruch inwestycyjny na Nadodrzu. Podsumowanie Wskazanie wolnych działek na Nadodrzu nie jest jednoznaczne ze spo- rządzeniem oferty rynku nieruchomości, a jedynie rozpoznaniem stanu dostępnego zasobu. Struktura własności istotnie determinuje znaczenie gruntów Nadodrza jako przestrzeni inwestycyjnych. Zasób będący we własności gminy jest duży, część działek jednakże wymaga przygotowania pod kątem wprowadzenia do oferty inwestycyjnej miasta – ich rozmiesz- czenie wskazane zostało na kolejnej mapie. Liczne grunty są zabudowane, co albo oznacza potrzebę oczyszczenia terenu, albo ich inwestycyjność wyraża się w możliwości adaptacji zlokalizowanego tam obiektu. Wybrane grunty wymagają szczegółowej analizy – indywidualnych stu- diów i programu postępowania. Ich wskazanie na mapie sygnalizuje po- trzebę docelowych zmian, choć nie jest możliwe sformułowanie bardziej szczegółowej wspólnej polityki względem nich. Przedstawione mapy są też wyrazem problemów przestrzennych ziden- tyfikowanych na Nadodrzu – zniszczenia wojenne i powojenne doprowa- dziły do znacznej deformacji kwartałowej struktury zabudowy w rejonie ul. Ptasiej, jak również pozostawiły ślady na ciągłości licznych pierzei. Naj- większe szkody w tym zakresie poniosła zachodnia część osiedla.
- 35. 35 Program mieszkaniowy Uszczegółowieniem kwestii przeznaczenia niezabudowanych działek są m.in. regulacje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Większość terenów, dla których uchwalono plany uwzględniające taką funkcję, została ujęta w programie mieszkaniowym. Wskazuje on grunty dedykowane dla zabudowy mieszkaniowej oraz obiekty już zrealizowane w ramach programu, choć nie pokryw. Istotnym jest, że operuje on je- dynie własnością gminną. Nie jest to odpowiednik oferty Wrocławia dla inwestorów zainteresowanych zabudową tego typu, zabezpiecza jednak określone zespoły urbanistyczne na potrzeby mieszkalnictwa i daje pod- stawę do formułowania przetargów. Programem objęta została tylko zachodnia część Nadodrza. Granice obo- wiązywania programu oraz tereny przeznaczone pod zabudowę miesz- kaniową wskazane zostały na sąsiedniej mapie. Zauważyć można, że nie wszystkie wolne działki zostały przewidziane pod ten rodzaj zabudowy. Niemniej stanowią one większość, bo aż 59% niezabudowanych terenów wskazanych w analizie potencjału inwestycyjnego, co przystaje do domi- nującej funkcji przewidzianej dla tego osiedla przez Studium Wrocławia. Program mieszkaniowy daje też obraz zagadnienia, na które zwracały uwagę również inne analizy – znacznych ubytków w zabudowie w rejo- nie ul. Ptasiej będących we własności gminnej. Kumulacja wyróżnionych gruntów na tym obszarze jest łatwo zauważalna, przy czym skala proble- mu jest większa niż obrazuje mapa (nie wskazuje ona bowiem wszystkich wolnych działek, a jedynie te, które zostały objęte programem). W pozo- stałej części Nadodrza grunty zidentyfikowane jako potencjalnie inwesty- cyjne są pojedyncze i nie grupują się tak, jak przy ul. Ptasiej. Ich przezna- czenie, aktualne użytkowanie, jak również struktura własności nie są też jednorodne. Podsumowanie Program mieszkaniowy objął zasięgiem tylko zachodnią część Nadodrza, stanowi jednak odpowiedź na sytuację funkcjonalno-przestrzenną tej czę- ści osiedla. Wykorzystuje obecność działek pustych lub dyspozycyjnych tylko potencjalnie, zabezpieczając je dla mieszkalnictwa. Chociaż program nie objął wszystkich terenów wskazanych na tę funkcję w mpzp, stanowi realizację dominującego przeznaczenia Nadodrza. obszary objęte programem mieszkaniowym tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową zabudowa zrealizowana w ramach programu (lub w trakcie realizacji) Program mieszkaniowy
- 36. 36 Własność i formy zarządzania Tematem pochodnym do struktury własności jest forma zarządzania, a zatem wskazanie podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie gruntu bądź obiektu. Przedstawiona mapa obrazuje to zagadnienie w odniesie- niu do budynków mieszkalnych. Zabudowa będąca w zarządzie komunalnym – zaznaczona kolorem fio- letowym – w oczywisty sposób pokrywa się z mapą własności: ta forma dotyczy kamienic gminnych (a zatem na mapie kategorii własności wy- szczególnionych kolorem żółtym). Większość kamienic z pozostałych kate- gorii własności gminnych (czyli w użytkowaniu wieczystym, współwłasno- ści itp.) posiada zarządców wspólnot - zaznaczonych kolorem różowym. Zarządcy wspólnot niegminnych określeni zostali jako „inni“. Kategoria ta dotyczy przede wszystkim zarządców powojennych plomb (które budo- wane były przez prywatnych inwestorów), a tylko w nielicznych przypad- kach kamienic. Największa liczba kamienic pod opieką Zarządu Zasobu Komunalnego zlo- kalizowana jest w zachodniej części obszaru zainteresowania. Na mapie widoczna jest ich kumulacja w rejonie ul. Biskupa Tomasza i Ptasiej. Ob- serwacja ta pokrywa się z m.in. z analizą potencjału inwestycyjnego, gdzie również w tej części wskazane zostały najliczniejsze grunty należące do gminy Wrocław. Uwagę zwraca też proporcja między dwiema wskazanymi formami zarzą- dzania: ilość kamienic komunalnych w stosunku do wspólnotowych wy- nosi w przybliżeniu 1 : 3,2, co oznacza, iż na obszarze zainteresowania liczba obiektów będących w dyspozycji gminnej jest znaczna. Skalę zagadnienia obrazują poniższe dane (aktualne na grudzień 2011): Typ zarządcy Liczba obiektów % wszystkich Zarządcy komunalni: 171 20% Zarządcy wspólnotowi: Inni zarządcy: 553 126 Razem: 679 65% 15% Razem: 850 Podsumowanie Zarządcy obiektów mieszkalnych na Nadodrzu dzielą się na: 1. komunalnych (20%) – obsługujących kamienice gminne z ramienia Za- rządu Zasobu Komunalnego, 2. wspólnotowych (65%) – najętych indywidualnie przez poszczegól- ne wspólnoty mieszkaniowe w kamienicach gminnych będących w użytkowaniu wieczystym, 3. innych (15%) – analogicznie jak w poprzednim przypadku, naję- tych indywidualnie przez poszczególne wspólnoty mieszkaniowe w obiektach o innych formach własności. Przeważają zarządcy wspólnotowi, jednak 1/5 obiektów mieszkaniowych ma zarządcę komunalnego. Nadodrze jest zatem częścią miasta mieszczą- cą znaczny zasób będący pod opieką gminy.
- 37. 37 zarządcy wspólnot zarządcy komunalni inni zarządcy obiekty niemieszkalne i poza obszarem opracowania Formy zarządzania lokalami mieszkalnymi
- 38. 38 Transport i komunikacja Powiązania komunikacyjne Nadodrza związane są ściśle z jego prestiżową lokalizacją – bliskość i przede wszystkim dostępność centrum jest jednym z potencjałów o decydującym dla przyszłości obszaru znaczeniu. Ponadto układ komunikacyjny Wrocławia sytuuje Nadodrze również na szlakach o znaczeniu ponadlokalnym. Schemat powiązań w kontekście Wrocławia przedstawia sieć połączeń ze wskazaniem głównych kierunków. W obrębie miasta główne trasy komu- nikacyjne pokrywają się z trasami komunikacji zbiorowej (których system na Nadodrzu jest rozbudowany), co dodatkowo zwiększa dostępność osiedla. Relacje przestrzenno-funkcjonalne komunikacji na Nadodrzu można roz- patrywać w trzech skalach: • bliskiej: w strefie Rynku i atrakcji takich jak Ostrów Tumski, znajdują- cych się w zasięgu pieszym i posiadających dobre połączenia ze strony komunikacji zbiorowej; • średniej: wskazane zostały kanały płynnego przepływu ruchu z Nad- odrza do znaczących węzłów i punktów na planie Wrocławia – takich jak pl. Dominikański, pl. Jana Pawła II, pl. Grunwaldzki, pl. Kromera i dalszych – m.in. węzeł AOW na ul. Żmigrodzkiej (a przez nią Bielany Wrocławskie), dworce kolejowy i autobusowy, ul. Legnicka i Stadion Miejski, czy wreszcie różne ośrodki akademickie. Wszystkie te węzły są bardzo dobrze skomunikowane z Nadodrzem; • odległej: główne elementy układu komunikacyjnego Nadodrza to trasy łączące centrum z kierunkiem północnym, a zatem wyprowadzające ruch w kierunku Trzebnicy, Oleśnicy i Psiego Pola oraz dalej – na Po- znań i Warszawę. Dodatkowo funkcjonowanie linii kolejowej wzmacnia połączenia z tymi kierunkami i otwiera Nadodrze oraz centrum na powiązania aglomeracyjne. Istotna dla kształtowana powiązań jest kwestia przepraw przez główne bariery Nadodrza – Odrę i wiadukt kolejowy. Funkcjonują obecnie trzy mosty (Uniwersytecki, Pomorski i Mieszczański) otwarte dla wszystkich kategorii ruchu (pieszego, kołowego i komunikacji zbiorowej) oraz dwie kładki prowadzące na Wyspy Odrzańskie. Ponadto trwa modernizacja Mostów Młyńskich, która planowo zamknie je dla ruchu drogowego, pozostawiając przeprawę na potrzeby komunikacji pieszo-tramwajowej z Ostrowem Tumskim i Wyspą Piaskową i dalej – Placem Dominikańskim. Po lewej: ul. Łokietka – jedna z ważniejszych ulic Nadodrza, wyposażona w trasę tramwajową i obsługująca również ruch tranzytowy. Po prawej: ul. Trzebnicka – tunel prowadzący przez wiadukt kolejowy.
- 39. 39 Powiązania komunikacyjne w kontekście ponadlokalnym
- 40. 40 Wewnętrzny układ drogowy Nadodrza opiera się na czterech głównych trasach: trzech zorientowanych w kierunku północno-południowym (ul. Pomorska, Trzebnicka i Jedności Narodowej) oraz wschodnio-zachodniej Trasy Mieszczańskiej biegnącej równolegle do Odry (ul. Dubois, Drobne- ra, pl. Bema, Sienkiewicza). Właśnie na ich przebiegu powstały przeprawy przez główne bariery ograniczające Nadodrze – Odrę i wiadukt kolejowy. Przeprawy te jednocześnie stanowią wejścia, którymi razem z pl. Bema i Słowiańskim odbywa się napływ ruchu do osiedla. Jako uzupełniający układ drogowy funkcjonują równomiernie rozłożone ul. Chrobrego, Św. Wincentego oraz Kurkowa. Pozostałe ulice to wąskie, charakterystyczne dla XIX-wiecznych układów zabudowy kamienicowej uliczki, głównie brukowane, rangi dojazdowej, w większości objęte strefą ograniczonej prędkości, której zakres został przedstawiony na rysunku. Powszechne w osiedlach takich jak Nadodrze są konflikty przestrzenne związane z brakiem możliwości dostosowania ciasnego i zamkniętego układu historycznego kreowanego na potrzeby swoich czasów do współ- czesnego obciążenia kołowego – powstają wąskie gardła, a ruch pieszy utrudniony jest przez duże trasy przelotowe, na których w wielu miej- scach brakuje zorganizowanych przejść. Są to problemy, których łago- dzenie wymagało uwzględnienia w całościowej polityce transportowej miasta przewidującej m.in. ograniczanie przejazdów przez centrum przez budowę tras obwodowych. Innym zagadnieniem problemowym omówionym w osobnym rozdziale jest znaczny hałas drogowy w tej części miasta. Nadodrze jest bardzo dobrze obsługiwane ze strony komunikacji zbioro- wej, której węzły znajdują się na wszystkich spośród największych skrzyżo- wań i która rozprowadza ruch w każdym znaczącym kierunku Wrocławia. Trasy komunikacji publicznej pokrywają się z przebiegiem głównych ulic – wyjątek stanowią ul. Słowiańska i wschodnia część pl. Staszica, gdzie prze- biegają linie tramwajowe dochodzące do pl. Powstańców Wielkopolskich – największego, zmodernizowanego węzła przesiadkowego. Pozostałe przystanki tramwajowe i autobusowe rozmieszczone są równo- miernie, w odstępach gwarantujących znaczną dostępność, co jest istotną drogi układu głównego istotne drogi układu uzupełniającego wąskie gardła niedobory przejść dla pieszych miejsca szczególnie kolizyjne Komunikacja kołowa trasy kursowania pojazdów komunikacji zbiorowej węzły komunikacji zbiorowej linia kolejowa Dworzec Wrocław Nadodrze postoje taksówek Komunikacja zbiorowa Układ drogowy i komunikacja zbiorowa
- 41. 41 strefy uspokojonego ruchu (30km/h) obszary poza strefami Strefy uspokojonego ruchuzaletą Nadodrza. Osiedle zaopatrzone jest zarówno przez linie dzienne jak i nocne (aktualnie dojeżdża tam aż pięć linii nocnych, z czego trzy dociera- ją do Dworca Nadodrze), przy czym szczególnie te pierwsze uwzględniają stosunkowo dużą częstotliwość kursowania. Istotne możliwości stwarza również funkcjonowanie Dworca Wrocław Nadodrze, który otwiera osiedle na ruch w połączeniach aglomeracyjnych oraz krajowych. Jego położenie przy wspomnianym węźle przesiadkowym ułatwia przyjezdnym podróżowanie w mieście. Pokrewnym zagadnieniem są postoje taksówek. Na Nadodrzu zidentyfi- kowano ich pięć – zlokalizowane są w większości w pobliżu dużych skrzy- żowań. Wizja lokalna pokazała jednak, że są słabo uczęszczane i pojazdy raczej z nich nie korzystają. Stan techniczny nawierzchni Nawierzchnie nadodrzańskich jezdni dzielą się na dwa główne typy: bru- kowaną i asfaltową. Ta pierwsza stanowi materiał historyczny i pokrywa w większości boczne ulice. Asfalt to materiał wprowadzony w wyniku mo- dernizacji układu drogowego i pokrywa się w większości z układem głów- nym i fragmentami jego odnóg w rejonie dużych skrzyżowań. W najlepszym stanie są jezdnie, które taką modernizację przeszły w ostat- nich latach. Obecnie planuje się kompleksową przebudowę w rejonie skrzyżowania ul. Dubois i Drobnera, dzięki czemu liczyć można na rozwią- zanie naglącego problemu braku bezpieczeństwa tego miejsca. Stan techniczny nawierzchni nie jest jednoznaczny z materiałem, z któ- rego została ona wykonana. I materiał, i stan jezdni natomiast mają zna- czenie dla emisji hałasu. Program ochrony środowiska przed hałasem dla miasta Wrocławia wskazuje konkretne metody zaradcze dla miejsc o prze- kroczonych standardach akustycznych. Przykładowymi środkami w celu zmniejszenia emisji dB jest redukcja dopuszczalnej prędkości na drogach bądź dbałość o nawierzchnie – poprawianie ich kondycji technicznej czy stosowanie cichych materiałów. kostka brukowa asfalt nawierzchnie nowe Nawierzchnie
- 42. 42 Ze względu na duże problemy w rozwiązywaniu kwestii parkowania w ciasnych historycznych dzielnicach miast również to zagadnienie wy- maga uwzględnienia w toku analiz funkcjonowania komunikacji na Nad- odrzu. Nadodrze posiada ograniczone możliwości przestrzenne w tym zakresie, jednak ze strony Miasta podejmowane są strategiczne kroki zaradcze – jak ograniczanie ruchu kołowego w centrum i jego sąsiedztwie czy koncepcja stopniowo wdrażanego systemu Park&Ride, w ramach którego powstać mają parkingi na obrzeżach stref wyznaczonych Polityką Transportową (a wśród nich – Śródmieścia). Sposobem na zapewnienie miejsc posto- jowych są zawarte w Polityce oraz w miejscowych planach zagospodaro- wania przestrzennego wymogi zagwarantowania ich w granicach działki przez inwestorów wprowadzających nową zabudowę. Praktyka jednak pokazuje, że nowe pojazdy, mimo licznych wbudowanych parkingów pod- ziemnych, wciąż wymagają dodatkowej przestrzeni i powiększają liczbę parkujących poza działką, do której przynależą. Inne zapisy mpzp wskazu- ją wnętrza kwartałów jako przestrzeń dla podziemnych, niewidocznych na powierzchni parkingów. Potrzeby kierowców Nadodrza stale rosną, jednakże nie są tak znaczne jak w innych częściach miasta. Wg badań Biura Rozwoju Wrocławia osiedle jest czwartym wśród przyjętych stref obliczeniowych, a wskaźnik moto- ryzacyjny wynosi około 237 samochodów na 1000 mieszkańców (podczas gdy średnia dla Wrocławia jest równa 315 samochodów na 1000 miesz- kańców – stan na lipiec 2011 r.). Na Nadodrzu zidentyfikowano cztery główne formy parkowania. Są to: 1. parkowanie wzdłuż ulic: najbardziej powszechna i zauważalna forma. Wizja terenowa pokazała, że 41 z 45 ulic i cztery z pięciu placów jest zastawionych samochodami, przy czym wykorzystanie miejsc postojo- wych po godzinie 17.00 jest 100-procentowe. Związane jest to z porą, o której największa liczba mieszkańców przebywa w domu. Ogromnym problemem tego rodzaju parkowania jest niszczenie nawierzchni chod- ników i krawężników oraz trudności, jakie powstają w pieszym poru- szaniu się po ulicy – często pozostaje zaledwie wąski pas między pojaz- dami a ścianą budynku; 2. „dzikie” parkingi: na Nadodrzu znajduje się kilkanaście ogólnodostęp- nych miejsc, w których mieszkańcy zbiorczo zostawiają swoje pojazdy, przy czym nie są to zorganizowane parkingi dostosowane do potrzeb takiego użytkowania. Powstały głównie w miejscach luk w zabudowie. Parkowanie niekorzystnie wpływa na stan nawierzchni (najczęściej gruntowej). Na mapie na sąsiedniej stronie nie zostały wskazane dzi- kie parkingi wewnątrz kwartałów zabudowy – chociaż mieszczą się w prawie wszystkich podwórkach, przestrzenie te postrzegać należy jako przeznaczone na użytek mieszkańców; 3. parkingi zorganizowane: jest ich stosunkowo niewiele, wizja terenowa pozwoliła na zidentyfikowanie 15, przy czym większość z nich jest za- ledwie kilkustanowiskowa, a 12 zorganizowano na potrzeby budynku, przy którym się znajdują. Z pozostałych dwa parkingi są płatne, a tylko jeden przy pl. Strzeleckim jest bezpłatnie ogólnodostępny; 4. parkingi wbudowane: zgodnie z postanowieniami dokumentów nad- rzędnych narzucających obowiązek organizacji miejsc postojowych w granicach działki, na której zlokalizowana jest inwestycja, współcze- śnie powstające budynki posiadają zorganizowane, najczęściej pod- ziemne parkingi. Zostały one zaznaczone na przedstawionej mapie – tam, gdzie możliwe było rozpoznanie. Rysunek zwraca uwagę również na trwające i planowane budowy, wskazując usytuowanie kolejnych garaży. Ich ilość jest znaczna, a osobny rozdział omawiający zagadnie- nia związane z inwestycjami pośrednio rozwija temat ich lokalizacji. Powstawanie „dzikich” parkingów jest pewnym odzwierciedleniem pro- blemów przestrzennych – ich kumulacja w rejonie ul. Ptasiej wskazuje na znaczną degradację struktury przestrzennej. Rysunek na sąsiedniej stro- nie daje też obraz zagęszczenia zjawiska parkowania wzdłuż ulic. Parkowanie Większość pojazdów parkuje na Nadodrzu wzdłuż ulic Parkowanie przed domem i na podwórku
- 43. 43 parkowanie wzdłuż ulic parkingi “dzikie” parkingi zorganizowane istniejące budynki z garażami (gdzie możliwe było ich stwierdzenie) powstające budynki z garażami planowane budynki z garażami Parkowanie ulica plac całkowicie zastawiona samochodami 27 2 częściowo zastawiona samochodami 15 2 razem 41 4 niezastawiona 3 1 razem 45 5
- 44. 44 ścieżki rowerowe Bliskość ścisłego centrum sprawia, że ruch rowerowy na okolicznych osie- dlach jest intensywny. Dotyczy on głównie ruchu przelotowego (szczegól- nie na kierunku północ-południe), gdyż samo Nadodrze jest w czołówce wśród wrocławskich osiedli, w których najmniej mieszkańców posiada rower (wskaźnik ten wynosi 327 rowerów na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia dla Wrocławia to 461). Planowany w Studium system tras ro- werowych dla Nadodrza składa się z elementów trzech kategorii: • system główny, w dużej części pokrywający się z głównym układem drogowym, • system uzupełniający, stanowiący siatkę tras między elementami syste- mu głównego, koncentruje się w rejonie pl. św. Macieja, • system rekreacyjny, związany z bulwarami nad rzeką. Na wysokości ul. Drobnera trasa rowerowa została przeprawiona na Wyspy Odrzań- skie i w dalszym biegu na Ostrów Tumski. Przebieg planowanych tras został uwzględniony na rysunku na sąsiedniej stronie. Oznaczono również istniejące odcinki (zrealizowane i w trakcie budowy). W skali osiedla są usytuowane obrzeżnie, widać również, że poza rejonem Dworca Nadodrze występują pojedyncze fragmenty po- zbawione kontynuacji, powstałe głównie w wyniku modernizacji dużych skrzyżowań bądź ulic. Na 31 grudnia 2011 stan realizacji zamierzonego systemu uznać można za wciąż jeszcze znikomy, choć sukcesywnie rozwi- jany. Jego obsługę zapewniają urządzenia takie jak stojaki i parkingi rowe- rowe. Te ostatnie pojawiły się na pl. Powstańców Wielkopolskich i dają możliwość podróżowania w systemie Bike&Ride w ramach tamtejszego węzła przesiadkowego. Stojaki natomiast zlokalizowano na południowej trasie głównej oraz w rejonie ul. Niemcewicza (przy obiektach handlowych i edukacyjnych). Nadodrze nie posiada jednak stacji Roweru Miejskiego. Podsumowanie Wszystkie elementy systemu komunikacyjnego Nadodrza są sukcesywnie modernizowane, jednak doprowadzenie go do zadowalającego stanu – mnie tylko pod względem funkcjonalnym, ale też estetycznym – to długo- trwały, dopiero zapoczątkowany proces, uzależniony również od szerszej, miejskiej skali. Nadodrze bez wątpienia posiada spory potencjał transpor- towy: jego główne atuty to m.in. bardzo dobra obsługa komunikacji zbio- rowej, istnienie Dworca Nadodrze i doskonała lokalizacja w skali miasta. Problemy to przede wszystkim duże obciążenie systemu drogowego, które koliduje z ograniczonymi możliwościami przyjęcia takiego ruchu. Działania remontowe czy modernizacyjne mogą znacząco poprawić funkcjonowa- nie transportu kołowego, jednak nie zlikwidują wszystkich występujących problemów związanych z przepustowością osiedla. Problem ten przekłada się również na kwestię parkowania – dostępna przestrzeń nie jest w stanie pomieścić aktualnego napływu samochodów. Zorganizowanych parkingów jest niewiele, większość z nich jest ustawio- na wzdłuż ulic, powstają też „dzikie” formy parkowania. Wprowadzanie wbudowanych garaży wiąże się ze znacznymi kosztami, jednocześnie za- pewniając ograniczoną liczbę miejsc postojowych. Innym zagadnieniem problemowym jest hałas komunikacyjny wskazy- wany przez Informator o stanie środowiska Wrocławia 2010 jako jedno z największych zagrożeń klimatu akustycznego miasta. Środków zarad- czych jest sporo – od ograniczania natężenia ruchu i budowy obwodnic (a zatem działań w szerokiej skali) do ograniczania prędkości na drogach i dbałości o stan techniczny nawierzchni i stosowane materiały. Piesza i rowerowa komunikacja wiąże się z usytuowaniem Nadodrza – z jednej strony ma ono położenie przelotowe na kierunku północ-połu- dnie, z drugiej zaś bliskość ścisłego centrum to czynnik generujący ruch. Zrealizowanych tras rowerowych jest niewiele, jednak planowany system ma realizować kompletnie potrzeby rowerzystów – zarówno w korzystają- cych z niego w celach stricte komunikacyjnych jak i rekreacyjnych. Budowa ścieżki rowerowej na placu Strzeleckim
- 45. 45 główny uzupełniający rekreacyjny Planowany system tras rowerowych trasy istniejące stojaki rowerowe parkingi rowerowe Elementy istniejące
- 46. 46 Struktura przestrzenna Struktura przestrzenna Nadodrza opiera się na typowym dla XIX-wiecznej zabudowy śródmiejskiej czytelnym systemie zabudowanych i niezabudo- wanych kwartałów, wydzielonych stosunkowo regularną siatką ulic. Ka- mienicowe pierzeje tworzą zwarte kwartały zabudowy. W przypadku Nadodrza układ przestrzenny jest stosunkowo swobodny: większość ulic ma nieregularny przebieg, reagując na struktury historycz- ne. Tym samym zróżnicowane są wielkość i kształt wydzielonych przez ich przebieg kwartałów: trudno znaleźć dwa kwartały o podobnych parame- trach, większość z nich ma kształt wieloboków, a prostokątne kwartały prawie nie występują. Konsekwentnie geometryczny jest jedynie obszar centralny – pomiędzy placem św. Macieja a placem Powstańców Wiel- kopolskich – będący zarazem kompozycyjnym “rdzeniem” analizowanego obszaru. Dzięki temu w przestrzeni Nadodrza występuje wiele lokalnych układów kompozycyjnych, co czyni ją bardzo różnorodną i interesującą. Znaczna część ulic posiada przebieg krzywolinijny. Licznie występujące trójkąt- ne skrzyżowania i niewielkie skwery tworzą sieć przestrzeni publicznych o swoistym charakterze. Czytelny jest też kontrast między „kamiennymi” ciągami ulic, a kwartałami niezabudowanymi, które w większości przypadków zagospodarowane są jako parki i zieleńce. Wyjątkiem jest jedynie Plac Powstańców Wielkopol- skich, pełniący rolę węzła komunikacyjnego. Od południa naturalną granicą Nadodrza jest rzeka – jest ona wyraźną granicą terenową, a jednocześnie daje dobrą ekspozycję widokową za- równo na Nadodrze jak i w przeciwną stronę. Szczególnie w pobliżu wysp Słodowej i Bielarskiej, Nadodrze nie posiada wyraźnej pierzei, a kompozy- cja dzielnicy jest w tym miejscu wieloplanowa: pierwszy plan stanowi na- brzeże z grupami zieleni, dalej znajduje się bulwar spacerowy i następnie ulica Drobnera. Perspektywę zamykają nieregularne pierzeje zabudowy oraz wyloty kolejnych ulic prowadzących do wnętrza osiedla. W pobliżu brzegu znajduje się również kilka budynków wolnostojących, budujących panoramę osiedla. Tutaj, na drugim brzegu rzeki występuje znaczny ruch pieszy i kołowy, a miejsca te są często odwiedzane m.in. przez turystów. Na zachód od mostu Pomorskiego granica jest bardziej zwarta, wyraźnie zdefiniowana przez budynki Archiwum Państwowego i Uniwersytetu Wro- cławskiego wraz ze szpalerem drzew. W pobliżu Mostów Mieszczańskich perspektywa ponownie się otwiera. W tym miejscu planowane są dwie inwestycję domykające granice prze- strzenne. Dalej na północ, wzdłuż Odry, zlokalizowane są budynki szkolne wraz z grupami zieleni. Obecnie ze względu na niski stopień zagospodarowania Kempy Mieszczańskiej, ekspozycja jak i walory widokowe tego fragmentu nabrzeża są niewielkie. Jednak w przyszłości, wraz zagospodarowaniem terenów na obu brzegach Odry, ta sytuacja ulegnie zmianie. Cały teren Nadodrza jest płaski. Wyjątkiem jest jedynie Wzgórze Słowiań- skie.
- 47. 47
- 48. 48 Strefy wejściowe Strefy wejściowe od strony Odry: 1. Mosty Mieszczańskie: nieuporządkowane przedpole. W tym miejscu planowane są inwestycje przy pl. Maksa Borna i ul. Kurkowej. W głębi perspektywa ulic Dubois i Kurkowej. 2. Most Pomorski: czytelna strefa wejściowa, gmach Archiwum Pań- stwowego jako dominanta. Po prawej stronie nabrzeże i ul. Strażnicza z nieregularną panoramą tylnych fasad kamienic przy ul. Cybulskiego. W głębi perspektywa ul. Pomorskiej. W przeciwnym kierunku perspek- tywa Starego Miasta, elektrowni wodnej i Arsenału Miejskiego. 3. Most Uniwersytecki: reprezentacyjna strefa wejściowa, najważniejsza strefa wejściowa Nadodrza od południowej strony, główne połączenie ze Starym Miastem i strefą Rynku. Kilka planów widokowych, logiczna ich kontynuacja w kierunku ul. Drobnera, Łokietka i Dubois. W przeciw- nym kierunku widok w stronę Uniwersytetu i Starego Miasta. 4. Kładka Słodowa: strefa wejściowa zamknięta budynkami dawnego Aresztu i Szkoły. W głębi oś ulicy Dubois. W przeciwnym kierunku, pa- norama Wyspy Słodowej, Bielarskiej i Ossolineum i Uniwersytetu. 5. Kładka Bielarska (Żabia Kładka): bryła hotelu Park Plaza, otwarte przed- pole nadbrzeżnych bulwarów, na drugim planie nieregularna panorama ul. Drobnera. Panorama nieuporządkowana, brak kontynuacji widoko- wej. W przeciwnym kierunku panorama Wyspy Słodowej i Bielarskiej. 6. Mosty Młyńskie: przedpole zielonych bulwarów nadbrzeżnych. Per- spektywa zamknięta zabudową Placu Bema i budynkiem Bema Plaza, widok w stronę ulic Kilińskiego i Poniatowskiego. W przeciwnym kie- runku bardzo atrakcyjny widok na Ostrów Tumski i Wyspę Piaskową. Strefy wejściowe od strony Ołbina / ul Żeromskiego Od wschodu Nadodrze graniczy z Ołbinem. Faktyczna granica administra- cyjna między tymi osiedlami prowadzi ulicą Poniatowskiego i Jedności Na- rodowej. Granice niniejszego opracowania ustalono wzdłuż ulicy Żerom- skiego i Świętokrzyskiej, tak więc zaznaczone numerami 7, 8 i 9 sytuacje nie są rzeczywistymi wejściami do obszaru, a jedynie przejściami. Ołbin jest dzielnicą o podobnym charakterze i okresie powstania jak Nadodrze. Granica przestrzenna z tej strony jest bardzo płynna i przebiega wzdłuż kwartałów zabudowy kamienicowej. 7. oś. ul. Sienkiewicza: widok na Bulwary Nadodrzańskie, perspektywa ul. Drobnera, pl. Bema i Wyspy Słodowej i Bielarskiej. W przeciwnym kierunku perspektywa ul. Sienkiewicza, budynku dawnej piekarni „Mamut”, Ogrodu Botanicznego i Ostrowa Tumskiego. 8. oś ul. Prusa i Skwer Skaczącej Gwiazdy: otwarcie widokowe w kierun- ku ul. Poniatowskiego i Placu Bema. Kompozycja zieleni. 9. oś ul. Nowowiejskiej: zaniedbane przedpole w pobliżu skrzyżowania z ul. Jedności Narodowej. Perspektywa Wzgórza Słowiańskiego i no- wej inwestycji Przy Słowiańskim Wzgórzu. 10. oś ul. Jedności Narodowej: duży ruch kołowy i tramwajowy. Główny wjazd na teren Osiedla od północnego wschodu z kierunku pl. Krome- ra i Psiego Pola. Perspektywa ul. Jedności Narodowej. Linia kolejowa Od północy Nadodrze ograniczone jest linią kolejową – zlokalizowana na wysokim nasypie jest ona bardzo wyraźną granicą przestrzenną i kom- pozycyjną i prawie całkowicie blokuje wgląd na teren osiedla z poziomu człowieka. Natomiast perspektywa z poziomu pasażerów podróżujących koleją jest interesująca, szczególnie między placem Powstańców Wielko- polskich i Placem Staszica. Od północy Nadodrze posiada trzy strefy wejściowe. 11. tunel pod wiaduktem na ul. Rychtalskiej: obecnie strefa wejściowa o najmniejszym znaczeniu. Tunel dla samochodów i pieszych – zniko- my ruch w związku z małą aktywnością na terenie sąsiednim. W przy- szłości ważny łącznik dla nowo planowanej dzielnicy. Wąska perspek- tywa ulicy Rychtalskiej, zabudowania warsztatowe i gospodarcze. 12. tunel pod wiaduktem na ul. Trzebnickiej. Niski przejazd dla samo- chodów i tramwajów oraz przejście dla pieszych. Od strony Nad- odrza przedpole i otwarta perspektywa Pl. Powstańców Wielkopol- Wejścia na obszar opracowania 1. Mosty Mieszczańskie 2. Mosty Pomorskie 3. Most Uniwersytecki 4. Kładka Słodowa 5. Kładka Bielarska 6. Most Młyński 7. ul. Sienkiewicza 8. Skwer Skaczącej Gwiazdy 9. ul. Nowowiejska 10. ul. Jedności Narodowej 11. ul. Rychtalska 12. ul. Trzebnicka 13. ul. Reymonta 14. pl. Strzelecki 2 1 3 4 5 6 7 8 10 9 11 1213 14 Panoramy Nadodrza z Wyspy Słodowej