3. Inhoudsopgave
Inleiding 2
1. De Autoriteit Financiële Markten 3
- De Autoriteit Financiële Markten (AFM) 3
- Waarom toezicht? 3
- Controle door de AFM 3
- Vergunning 3
- De Wet op het financieel toezicht (Wft) 3
- Wat betekent de Wet op het financieel toezicht (Wft) voor Can-Am Group? 5
- Can-Am Group: (voorlopig) geen vergunning als aanbieder van vastgoed-CV’s 5
- Can-Am Group: geen vergunning voor vastgoed-CV’s 6
- Waarom kiest Can-Am Group voor onderhandse plaatsing? 7
- Is deelname aan een onderhands te plaatsen vastgoed-CV wel verstandig? 7
- Gaat Can-Am Group ook vastgoed-CV’s openbaar aanbieden? 7
2. Zelfregulering 8
- De zelfregulering van de CV-markt 8
- Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de aanbodzijde van de markt? 8
- Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) 8
- Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) 8
- Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de vraagzijde van de markt 9
- Vereniging Vastgoed Belang (VVB) 9
- De vastgoedrendementmeter 10
- Hoe staat Can-Am Group tegenover zelfregulering? 10
Disclaimer 11
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering
4. Inleiding
Voor u ligt de informatieve module “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-
markt”. Can-Am Group heeft vijf modules samengesteld met de bedoeling u te informeren
inzake aspecten die verband houden met beleggen in vastgoed-CV’s, dit alles om u goed te
informeren zodat u tot een weloverwogen beslissing kan komen.
Can-Am Group heeft voor deze aanpak gekozen omdat gebleken is dat de verstrekte
informatie (in de vorm van een uitgebreid prospectus) dikwijls als ontoegankelijk wordt
ervaren en hierdoor slechts gedeeltelijk wordt gelezen en/of begrepen. Een aantal factoren
liggen hieraan ten grondslag zoals:
- Het verschil aan specifieke kennis omtrent het product tussen u (de klant) en de
aanbieder.
- De vaak onduidelijke wijze waarop belangrijke informatie inzake het project wordt
gepresenteerd.
- Het niet beschrijven (of te algemeen benoemen) van risico’s verband houden met
investeren in vastgoed-CV’s risico’s.
De eisen en richtlijnen gesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Wet
Financiële dienstverlening (Wft) hebben er eveneens toe bijgedragen dat een gemiddelde
prospectus meer op een juridisch document lijkt dan een duidelijke en informatieve
toelichting van de CV.
Can-Am Group heeft gekozen voor een ‘investment memorandum” waarin de vastgoed-CV
wordt gepresenteerd en een vijftal informatieve ‘modules’ waarin uitleg wordt gegeven inzake
een aantal thema’s die voor een belegger belangrijk zijn kennis van te nemen inzake het
investeren in vastgoed-CV’s.
De modules hebben betrekking op;
Module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de juridische structuur van vastgoed-CV’s die deelnemen in buitenlands
(Canada en de USA) onroerend goed.
Module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de belangrijkste risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s
Module 3: “Uitgebreide toelichting belasting(aangifte) in Canada en de USA”
Aandacht voor de fiscaliteit inzake beleggingen in het buitenland, specifiek Canada en de
USA, verduidelijkt met rekenvoorbeelden.
Module 4: “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”.
Wat houdt het toezicht in van de AFM, welke belangenverenigingen zijn er aan de vraag- en
aanbodzijde, wat is het standpunt van Can-Am Group? Dit en veel andere zaken komen in
deze module aan bod.
Module 5: “Statuten”
Hierin opgenomen de statuten van de CV, Can-Am Group B.V. en Can-Am Management B.V.
De bovenstaande modules worden op verzoek door Can-Am Group aan u verstrekt of zijn te
downloaden vanaf de website, www.canamgroup.nl.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 2
5. 1. De Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) onder
politieke verantwoordelijkheid van de minister van Financiën. De AFM is toezichthouder op de
financiële markten in Nederland, dus ook de CV-markt.
Waarom toezicht?
Het is belangrijk dat de financiële markten goed werken. Dat is goed voor de Nederlandse
economie. Maar het is ook belangrijk voor u als consument.
Als u een financieel product gaat kopen weet u vaak minder dan professionele partijen. Dat
zijn mensen die zich voor hun werk bezighouden met financiële producten.
Het is belangrijk dat u ook begrijpt waar het over gaat. Zo krijgt u meer vertrouwen in het
financiële product en in de aanbieder. Indien u vertrouwen heeft in een product en in de
aanbieder, zal u het product eerder kopen.
De AFM ziet erop toe of iedereen zich aan de relevante wetten en regels houdt. Zo dienen
alle partijen juiste informatie te verstrekken over de aangeboden financiële producten. Deze
taak wordt steeds belangrijker omdat steeds meer consumenten financiële producten kopen.
En die producten worden steeds ingewikkelder.
Controle door AFM
Het toezicht wordt uitgeoefend door middel van controle, handhaving en normoverdrachtDe
AFM let daarbij nadrukkelijk op signalen uit de markt en bevindingen van haar controles bij de
instellingen. Constateert de AFM een overtreding, dan kan zij een sanctie opleggen. Zo kan
de AFM een aanwijzing of een openbare waarschuwing geven, boetes of dwangsommen
opleggen, een stille curator aanstellen, een vergunning intrekken, een registratie doorhalen of
aangifte doen bij het Openbaar Ministerie.
Het is niet de taak van de AFM om consumenten te beschermen tegen financiële producten,
waaraan hoge risico’s of lage rendementvooruitzichten zijn verbonden. Dergelijke risico’s zijn
de eigen verantwoordelijkheid van de consument. De AFM is er wel om zodanige
informatievoorziening te waarborgen, dat de consument in staat is om dit soort aspecten zo
goed mogelijk te onderkennen. Consumenten kunnen met vragen of klachten contact
opnemen met de AFM via een telefonische helpdesk, de Toezichtslijn. De AFMkan bij
klachten over financiële instellingenniet bemiddelen,maar - bij gegronde klachten - wel
maatregelen treffen om herhalingen te voorkomen.
Vergunning
Voor sommige diensten en producten hebben financiële ondernemingen een vergunning van
de AFM nodig. De stand van zaken met betrekking tot aanvraag vergunning AFM, door Can-
Am Group, wordt nader toegelicht onder “Wat betekent de AFM voor Can-Am Group?”).
De AFM geeft die vergunningen niet zo maar. De onderneming moet daarvoor aan bepaalde
eisen voldoen. De onderneming moet bijvoorbeeld financieel gezond zijn. En de bestuurders
moeten deskundig en betrouwbaar zijn.
De Wet op het financieel toezicht (Wft)
De Wet op het financieel toezicht (Wft) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Deze wet
regelt het toezicht op de financiële sector in Nederland. De wet vervangt acht toezichtwetten.
Met de komst van de Wft is de wetgeving voor de financiële markten doelgerichter,
marktgerichter en inzichtelijker geworden. De taken van De Nederlandse Bank (DNB) (het
prudentieel toezicht) en die van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) (het gedragstoezicht)
zijn zodanig gescheiden dat er geen sprake is van overlap. Ook zijn de regels waaraan
financiële instellingen moeten voldoen vereenvoudigd en zijn de administratieve lasten voor
het bedrijfsleven als gevolg van het toezicht teruggedrongen.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 3
6. Deze doelen zijn bereikt door voor zoveel mogelijk onderwerpen één algemene regel te
maken en door in de wet de taken van beide toezichthouders te omschrijven en de
samenwerking tussen de DNB en de AFM te regelen.
Deze wet is erg belangrijk voor u als consument, want u heeft er veel voordeel van.
Zo is Can-Am Group verplicht u bepaalde informatie te geven als u besluit deel te nemen in
een complex financieel product (zoals een vastgoed-CV).
Voordat u besluit deel te nemen in een vastgoed-CV, moet Can-Am Group ervan overtuigt
zijn dat u er voldoende van afweet. Door middel van een klantenprofiel vragenlijst kan Can-
Am Group onderzoeken of dit het geval is. Hierin wordt, op discrete wijze, gevraagd naar uw
financiele positie en wat u met het product wil gaan doen.Door de Wft moeten financieel
dienstverleners een vergunning hebben (met uitzondering indien gebruik wordt gemaakt van
de vrijstellingsregeling Wft, waarover later meer). Op de website van de Wft staan lijsten
waarin u kan zien of een financieel dienstverlener een vergunning heeft aangevraagd. En of
een dienstverlener al een vergunning heeft gekregen (zie hierover de pagina ‘de registers’, op
de website van de Wft).
In de Wft staat dat de aanbieder, u juiste en begrijpelijke informatie moet geven. De informatie
mag niet misleidend zijn. De aanbieder moet u de informatie geven voordat het product aan u
wordt verkocht.
1. U moet informatie krijgen over het product zelf. Bijvoorbeeld informatie over hoe u weer
van het product af kan komen. Zie hiertoe module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s” en module
2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”
2. Als u een complex financieel product koopt, moet de onderneming u een Financiële
Bijsluiter geven als u daarnaar vraagt. De financiële bijsluiter maakt onderdeel uit van de
informatie die wordt verstrekt bij een te plaatsen vastgoed-cv.
3. U mag aan Can-Am Group vragen hoeveel wordt verdient aan een vastgoed-cv. Can-Am
Group is volledig transparant voor wat betreft de inkomsten van alle bij de vastgoed-cv
betrokken partijen, zie hiertoe o.a. module 1 “Beleggen in vastgoed-CV’s”
4. Als Can-Am Group reclame maakt voor haar vastgoed-cv’s mag Can-Am Group zeggen
hoeveel winst u kan maken. Maar Can-Am Group is ook verplicht u te vertellen wat deelname
aan een vastgoed-CV u kost en welke risico’s er zijn. Can-Am Group is dus verplicht goed
voor u te zorgen en wordt hierop door de AFM scherp in de gaten gehouden.
De Wet financiële dienstverlening (WfT)
De Autoriteit Financiele Markten De Nederlandse Bank
(AFM) (DNB)
De CV-
markt
Belangenverenigingen aanbod en De belegger(s)
vraagzijde
Afbeelding: de belanghebbenden van de CV-markt.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 4
7. Wat betekent de Wet op het financieel toezicht (Wft) voor Can-Am Group?
Can-Am Group B.V. treedt op als initiatiefnemer voor een CV, die als doel heeft om toe te
treden als stille vennoot (limited partner) in een limited partnership in het buitenland. De CV is
een Nederlandse commanditaire vennootschap, met participaties die niet verhandelbaar zijn.
Voornoemde limited partnership houdt zich bezig met onroerend goed
ontwikkelingsprojecten.
Om na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor Can-Am Group onderhands vastgoed-CV’s
(onderhands betekent aan een kleine groep investeerders) te initiëren is het noodzakelijk
eerst duidelijkheid te verkrijgen hoe Can-Am Group, in de termininologie van de Wft, wordt
gekwalificeerd. Kwalificatie is van belang om te onderzoeken welke regelgeving van
toepassing is voor de aanvraag van de vergunning, o.a. vergunningvereisten en welke
vrijstellingsregeling Wft van toepassing is.
De enige definitie in de zin van de Wft die het product van Can-Am Group benadert is die van
beleggingsobject in art 1:1 Wft. Er is geen sprake van een beleggingsinstelling (want er dient
dan sprake te zijn van ondernemersactiviteiten) en evenmin van het aanbieden van effecten
(want de participaties zijn niet verhandelbaar, effecten zijn wel verhandelbaar), zodat geen
vergunning en beleggingsinstellingprospectus, respectievelijk effectenprospectus is vereist.
Een beleggingsobjectprospectus is wel vereist behalve wanneer wordt voldaan aan een van
de voorwaarden zoals vermeld in de vrijstellingsregeling.
De vrijstellingsregeling houdt in dat een vastgoed-CV mag worden aangeboden zonder
vergunning en prospectus indien wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden
(vrijstellingen ex art 2 Vrijstellingsregeling Wft):
Vrijstellingen (ex art 2 Vrijstellingsregeling Wft):
1) aanbieden aan minder dan 100 consumenten;
2) de beleggingsobjecten maken deel uit van een serie van beleggingsobjecten waarvoor
hetzelfde beleggingsobjectprospectus is opgesteld, en welke serie minder dan twintig
beleggingsobjecten omvat;
3) het beleggingsobject heeft een waarde die niet volgens de regels van het Besluit
gedragstoezicht financiële ondernemingen kan worden bepaald; of
4) de beleggingsobjecten worden aangeboden voor een nominaal bedrag per beleggingsobject
van ten minste ε 50.000,--.
Het vorenstaande geldt alleen als in reclameuitingen en documenten wordt vermeld dat de
instelling niet vergunningplichtig is en mitsdien niet onder het toezicht valt van de AFM.
Can-Am Group: (voorlopig) geen vergunning als aanbieder van vastgoed-CV’s
Waarom maakt Can-Am group in eerste instantie gebruik van de vrijstellingsregeling? Het
aanvraag traject (voor een vergunning van de AFM als aanbieder van vastgoed-CV’s) vraagt
veel voorbereidingstijd .Het in behandeling nemen van de vergunningaanvraag door de AFM
duurt daarnaast minstens drie tot zes maanden. Dit laatste is voor Can-Am Group in deze
fase een groot bezwaar. Immers Can-Am richt zich op kortlopende projecten waarbij het
tijdpad is als volgt:
De eerste fase bestaat uit het selecteren van het project en het sluiten van een (voorlopig)
koopcontract. Dit proces kan enkele maanden tot zelfs een jaar duren;
De tweede fase duurt meestal twee tot vier maanden. Dit is een belangrijke periode waarin
een uitgebreide checklist (due diligence fase) afgewerkt wordt om een aantal risico in kaart te
brengen en zoveel mogelijk uit te sluiten;
Tegen het eind van de tweede fase wordt besloten door de general partner en Can-Am dat
het project door kan gaan op basis van de (voorlopige) uitkomsten van het due-diligence
onderzoek.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 5
8. Dan worden in Canada de juridische documentatie gecompleteerd betreffende de Limited
Partnership overeenkomst en in Nederland wordt de CV opgericht en het Investment
Memorandum en de bijbehorende modules geactualiseerd.
Een beperkt aantal beleggers wordt op de hoogte gebracht en de mogelijkheid geboden toe
te treden als participant in de CV. Op dat moment zijn nog een a twee maanden beschikbaar,
voordat de koopsom voor het onroerend goed in het buitenland moet worden betaald. Een
integraal onderdeel van de koopsom is het door de participanten bijeengebrachte CV
vermogen.
Can-Am heeft hiervoor bewust gekozen, omdat anders een weg wordt ingeslagen die niet
omkeerbaar is. Een andere optie is namelijk om de koopsom voor te financieren. Hierdoor
ontstaat naar onze mening een situatie waarin het project door moet gaan. Dit ondanks het
feit dat nieuwe, niet aanvaardbare risico’s kunnen worden waargenomen. In een dergelijk
geval gaat onze voorkeur ernaar uit om de (toetredende) participanten het door hun gestorte
deelnamebedrag en de emissiekosten terug te betalen.
De derde fase begint als de CV toetreedt als limited partner tot de limited partnership. Deze
fase wordt beschreven in het investment memorandum.
Voorzien wordt dat over tijd wellicht gekozen zal worden voor het aanbieden van fondsen die
in meerdere vastgoedprojecten participeren. In een dergelijk geval is in het algemeen
voldoende tijd aanwezig om het AFM traject te doorlopen. Daarom is besloten enerzijds te
starten met de voorbereidingswerkzaamheden voor de vergunningaanvraag en anderzijds
onderhands vastgoed-CV’s te syndiceren. Hierbij worden de eisen die gesteld worden door
de AFM zoveel mogelijk gevolgd:
1. Het investment memorandum, zal duidelijke informatie verschaffen over het project,
2. De informatieve modules zullen aspecten verband houdend met deelname aan een
vastgoed-CV uitvoerig behandelen,
3. Een klantenprofiel lijst zal vooraf worden voorgelegd aan potentiële deelnemers,
Can-Am Group: geen vergunning voor vastgoed-CV’s
Naast een vergunning als aanbieder verstrekt de AFM ook een vergunning voor het product,
de vastgoed-CV (mits geen gebruik wordt gemaakt van een van de voorwaarden van de
vrijstellingsregeling).
Indien echter een vergunning wordt aangevraagd voor elk van de te syndiceren vastgoed-CV
dan betekent dit dat in de tussentijd, zolang de vergunning aanvraag in behandeling is bij de
AFM, het project niet mag worden aangeboden aan u. Dit kan betekenen dat er kostbare
weken verstrijken voordat goedkeuring wordt verkregen.
In het syndicatieproces van een vastgoed-CV is ‘tijd’ juist een van de bepalende factoren.
Indien een project wordt gecontracteerd, zit er tussen het moment van ondertekening van het
contract en het overmaken van het geld naar het project, meestal zo’n 2 tot 4 maanden. In
deze periode moet de due diligence met positief resultaat worden afgerond, het investment
memorandum worden samengesteld en de potentiële investeerders worden benaders door
middel van o.a. persoonlijke benadering en road shows. Indien nu dit laatste niet mag
plaatsvinden doordat de vergunningaanvraag nog in behandeling is, ontstaat er een ‘timing’
probleem dat ernstige consequenties kan hebben voor het plaatsen van het project (lees: het
overmaken van de benodigde equity, eigen vermogen, naar het project).
Daarom kiezen veel aanbieders, zolang deze procedure niet is aangepast, voor het
aanbieden van vastgoed-CV’s door gebruik te maken van de vrijstellingsregeling. Ook Can-
Am Group zal hiervan gebruik maken.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 6
9. Fase 1 Fase 2
Can-Am Group Can-Am Group
Onderhands aanbieden van participaties Publiek aanbieden van participaties in
in vastgoed-CV’s vastgoed-CV’s
1. Onderhandse plaatsing op basis van 1. Voorbereiding vergunningaanvraag
voorwaarden vrijstellingsregeling Wft AFM, vergunning voor aanbieden van
2. Investment memorandum en 5 vastgoed-cv’s
informatieve modules
2. Publieke plaatsing vastgoed-cv’s op
basis van voorwaarden vrijstellingsregeling
Wft
Waarom kiest Can-Am Group voor onderhandse plaatsing?
Can-Am Group heeft, in overleg met haar adviseurs, ervoor gekozen de organisatie op een
degelijke en weloverwogen wijze op te bouwen. Deze benadering biedt Can-Am Group de
mogelijkheid om projecten zorgvuldig te selecteren, de samenwerking met de zakenpartners
te optimaliseren en tevens voorbereidingen te treffen die verband houden met de aanvraag
van een permanente vergunning als aanbieder van beleggingsobjecten. De onderhands te
plaatsen projecten zullen worden aangeboden aan beleggers die bekend zijn met Can-Am en
met investeren in vastgoed-CV’s.
Is deelname aan een onderhands te plaatsen vastgoed-CV wel verstandig?
Can-Am Group is zich bewust dat onderhandse plaatsing van een vastgoed-CV al snel het
gevoel kan wekken dat er “iets niet in orde is”. Dit is niet het geval. De keuze heeft te maken
met de fase van ontwikkeling waarin Can-Am Group zich bevind hetgeen bovenstaand is
uiteengezet.
Can-Am Group heeft als doelstelling duidelijke informatie te geven inzake haar vastgoed-CV’s
door middel van een investment summary en de vijf informatieve modules.
De investment summary is een document dat op een transparante wijze een weergave geeft
van de kerngegevens van het project, de investeringsbegroting, de cashflowprognose, de te
verwachten rendementen, de verdeling van de kosten en de inkomsten, de belangrijkste
risico’s etc. De modules gaan heel specifiek (en meer in detail) in op belangrijke thema’s
verband houdend met deelname aan vastgoed-CV’s. Bijvoorbeeld de risico’s die u loopt bij
deelname aan een vastgoed-CV worden uitvoerig behandeld, zodat u zich een weloverwogen
mening kunt vormen of u wel of niet wenst deel te nemen.
Gaat Can-Am Group ook vastgoed-CV's openbaar aanbieden?
Can-Am Group zal ook vastgoed-CV’s gaan aanbieden voor het grote ‘publiek’, openbaar en
niet onderhands.
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 7
10. 2. De zelfregulering van de CV-markt
De zelfregulering van de CV-markt
Naast het toezicht door de AFM vindt er ook zelfregulering plaats in de markt van vastgoed-
CV’s. Op basis van verkennend onderzoek heeft de AFM geconcludeerd dat het partiële
toezicht door de AFM onvoldoende is om wantoestanden bij aanbieders van vastgoed-CV’s te
voorkomen. Zelfregulering van de CV-markt wordt door de AFM als dringend noodzakelijk
gezien. De afgelopen jaren zijn zowel aan de aanbodzijde (de aanbieders van vastgoed-CV’s)
als wel aan de vraagzijde (de beleggers) verschillende initiatieven opgezet waarvan
onderstaand een korte presentatie (noot: Vastgoed-CV’s en maatschappen, een
verkennende analyse, dit onderzoek is te downloaden vanaf de website van de AFM,
www.afm.nl).
Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de aanbodzijde van de CV-markt?
Vanuit de aanbodzijde van de CV-markt zijn er twee initiatieven, de Stichting Transparantie
Vastgoedfondsen (STV), en de Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF). Beide initiatieven staan
los van elkaar en zijn in het leven geroepen door (gelegenheids-) groeperingen van
verschillende aanbieders van vastgoed-CV’s.
Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)
In 2006 is door een vijftal fondsaanbieders (Annexum Invest, The IBUS Company, MPC
Capital, Vastgoed Syndicaten Nederland en Westplan Investors) de STV opgericht.
Vanaf begin november 2006 kunnen alle aanbieders van besloten vastgoedfondsen zich
aanmelden bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen en de opgestelde gedragscode
ondertekenen. Deze gedragscode houdt in dat de aanbieders hun prospectussen laten
toetsen door de STV (tegen betaling en binnen vijftien werkdagen toetsing), volgens vooraf
vastgestelde normen. De uitkomsten van deze toetsing worden openbaar gemaakt.
Bovendien vormt een duidelijke leeswijzer een verplicht onderdeel van het prospectus,
hetgeen de vergelijkbaarheid van de diverse producten beoogt te verbeteren.
Website: www.stichtingtransparantievastgoedfondsen.nl
Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF)
De VVF is een doorstart van de Vereniging van aanbieders van Besloten
Vastgoedbeleggingen (VAB). De VAB is in 2000 opgericht door Euro American Investors
Group en Bakkenist & Emmens en zeven andere fondsaanbieders.
Het initiatief voor de naamswijziging en herstart van de VVF werd gedragen door 11
fondsaanbieders. Op basis van de gedragscode van de VVF verplichten de leden zich met
hun lidmaatschap van de VVF haar fondsen te structureren conform de Wft regelgeving.
Daarnaast richt de code zich op ethisch handelen. De leden dienen een klachtenprocedure
op te stellen ten behoeve van hun beleggers.
De gedragscode lijkt veel op de Code of Ethics van de IVBN, de nadruk ligt op ethisch
handelen met de verschillende partijen (zoals de kapitaalverschaffers, de AFM, de VVF en
derden).
Voor leden die niet in het bezit zijn van een vergunning geldt dat zij desondanks materieel
dienen te voldoen aan de eisen van de Wft, zoals eisen mbt tot emissies, prospectussen en
de exploitatie van een belegging. Bij voorkeur worden tevens de eisen die de Wft stelt aan de
organisatie en bestuurders van de fondsaanbieders worden opgenomen.
Aanvullend doet de VVF aanbevelingen ten aanzien van informatieverstrekking in het
prospectus (de ‘ prospectusrichtlijnen’), zodat bepaalde onderdelen in het prospectus meer
gestandaardiseerd worden.
Website: www.verenigingvastgoedfondsen.nl
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 8
11. Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de vraagzijde
van de CV-markt.
Ondanks het feit dat de initiatieven aan de aanbodzijde van de CV-markt in beginsel redelijk
goed zijn ontvangen bestaat er toch nog steeds scepsis voornamelijk voor wat betreft
beoogde ‘onafhankelijkheid’.
Aan de vraagzijde van de markt zijn er daarom ook initiatieven, die tegenwicht moeten bieden
aan de initiatieven aan de aanbodzijde.
Vereniging Vastgoed Belang (VVB)
De VVB is de Nederlandse Vereniging van Beleggers in, en eigenaren van vastgoed. De VVB
stelt zich ten doel de behartiging van alle belangen van de eigenaren van en beleggers in
vastgoed, voor zover dit betreft het vastgoed in het algemeen en het vastgoed van de leden
in het bijzonder.
Iedereen die eigenaar of verhuurder van vastgoed is of in vastgoed belegt kan in beginsel lid
worden van de VVB.
De VVB heeft niet een direct belang bij de zelfregulering van de CV-markt en richt zich op een
veel breder publiek dan de VVP, veel leden zijn echter ook actief op de CV-markt vandaar dat
de VVB de ontwikkelingen volgt.
De VVB is van mening dat, vanwege de complexiteit van het product, de zorgplicht van
fondsaanbieders heel ver moet gaan en dat er een keurmerk voor de CV-markt moet komen,
dat een gezamenlijk initiatief moet zijn van de aanbod- en vraagzijde van de markt.
In de zienswijze van de VVB moet er een stichting worden opgericht die (zoals bijvoorbeeld
de STV) die zich gaat bezighouden met het toetsen van prospectussen van fondsaanbieders.
Deze stichting zou echter moeten bestaan uit vertegenwoordigers van de aanbod- en
vraagzijde van de markt. Het bestuur stelt vervolgens een college van deskundigen samen
dat tot taak heeft zogenaamde beoordelingsrichtlijnen op te stellen voor de toetsing van
prospectussen. De stichting laat de prospectussen toetsen door een onafhankelijk bureau.
Indien het prospectus voldoet wordt een keurmerk verleend.
Website: www.vastgoedbelang.nl
De vastgoedrendementmeter
De vastgoedrendementmeter is een initiatief van Adviesgroep Reyersen van Buuren in
samenwerking met de Universiteit Nijenrode.
De vastgoedrendementmeter moet beleggers in staat stellen om de geprognosticeerde
rendementen van bestaand vastgoed in Nederland kwantitatief en kwalitatief te beoordelen.
Door belangrijke rendementdrijvers als de inflatie zelf te varieren kan het effect op het
rendement door de belegger zelf worden bestudeerd.
Reyersen van Buuren geeft zelf geen oordeel over een beleggingspropositie.
Website: www.vastgoedrendementmeter.nl
Hoe staat Can-Am Group tegenover zelfregulering?
Can-Am Group staat positief tegenover zelfregulering. Dit hoort gewoon bij verdere
professionalisering van de sector (“best practices”) en het vertrouwen van de belegger in de
aangeboden producten. Deze initiatieven zijn nog niet afgerond. Een probleem op het
moment is het feit dat alle voornoemde initiatieven proberen ‘ het wiel uit te vinden’, dit
resulteert in eigen richtlijnen en keurmerken. Can-Am (en Ned-Group) zullen begin 2011
toetreden als lid van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 9
12. Disclaimer
De module “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt” is een document
dat door Can-Am Group is opgezet u te informeren inzake de Autoriteit Financiële Markten en
zelfregulering CV-markt. De inhoud van de module helpt u, tezamen met de overige modules,
te komen tot een weloverwogen beslissing al of niet deel te nemen in een vastgoed-CV.
Deze module geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeft
geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten en poogt niet
uitputtend te zijn voor wat betreft de beschrijving van alle denkbare situaties en risico’s.
Potentiële beleggers worden aangeraden om, mede in verband met hun specifieke
omstandigheden, hun eigen (fiscale en/of financiële) adviseurs te raadplegen.
Nadrukkelijk zij vermeld dat met deelname aan een vastgoed-CV (financiële) risico’s zijn
verbonden, (mogelijke) beleggers dienen dan ook goede nota te nemen van de inhoud van de
module: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”, de overige modules en het investment
memorandum. Indien zich onverwacht een ernstige calamiteit voordoet, dan kan dit van
invloed zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement.
Can-Am Group BV, Can-Am Management BV, hun directie, adviseurs en de andere bij de
vennootschappen en/of CV betrokkenen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor
enige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan tengevolge van deelname
aan een vastgoed-CV geïnitieerd door Can-Am Group BV.
Can-Am Group BV
Fahrenheitstraat 44
6716 BR, Ede
Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 10
