1. Can-Am Group
Module 1
Beleggen in vastgoed-CV’s
Can-Am Group B.V.
Juli 2010
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s

2. Inhoudsopgave
Inleiding 1
1. Wat is een vastgoed-CV? 2
- Wat is een vastgoed-CV? 2
- De participanten 2
- De structuur 3
- Wat wordt verstaan onder aansprakelijkheid en transparantie? 4
- Wat is de taak van de beheerder 4
- Wat is een limited partner en limited partnership? 4
- Wat doet de general partner? 5
- Is er toezicht op de markt van vastgoed-CV’s? 5
- Heeft Can-Am Group een vergunning van de AFM? 5
- Hoe lang duurt een vastgoed-CV? 6
- Wat is syndicatie? 6
- Welke informatie tijdens de ontwikkelingsfase? 7
- Wanneer is de jaarvergadering? 7
- Wat is een Raad van Beleggers? 7
- Wat gebeurt er bij verkoop? 8
2. Investeren in een vastgoed-CV 9
- Waarom is investeren in een vastgoed-CV interessant voor u? 9
- Waarom investeren in Canada en de USA? 9
- Waarom investeren Amerikanen en Canadezen niet zelf in onroerend goed? 9
- Waarom hebben ontwikkelaars in Canada en de USA eigen vermogen nodig? 9
- Heeft Can-Am Group een eigen vertegenwoordiging in Canada en de USA? 10
- Wat kost deelname aan een vastgoed-CV? 10
- Wat ontvangt de CV van de Limited Partnership? 10
- Wat ontvangt de Participant van de CV? 10
- Wat ontvangen Can-Am Group en Can-Am Management BV? 10
- Wat ontvangt de General Partner? 10
- Hoe wordt het rendement berekend? 11
- Wordt het rendement door Can-Am Group gegarandeerd? 11
- Het preferent rendement 11
- Het eigen vermogen 11
- De overwinst 11
- De kosten van de CV 11
- Wat is een investeringsbegroting? 11
- Waarom presenteert Can-Am Group verschillende scenario’s in het investment memorandum? 12
- Wat is een Cap-Rate? 12
- Wat is een syndicatievergoeding? 12
- Kan Can-Am Group er met uw geld vandoor gaan? 12
- Belastingaangifte 12
3. Risico’s van vastgoed-CV’s 13
- Economisch- en marktrisico 13
- Financieringsrisico 13
- Informatierisico 13
- Juridisch risico 13
- Ontwikkelingsrisico 13
- Renterisico 13
- Valutarisico 13
- Waarderisico 13
Disclaimer 14
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s

3. Inleiding
Voor u ligt de informatieve module “Beleggen in vastgoed-CV’s”. Can-Am Group heeft vijf
modules samengesteld met de bedoeling u te informeren inzake aspecten die verband
houden met beleggen in vastgoed-CV’s. Dit alles om u goed te informeren zodat u tot een
weloverwogen beslissing kan komen.
Can-Am Group heeft voor deze aanpak gekozen omdat gebleken is dat de verstrekte
informatie (in de vorm van een uitgebreid prospectus) dikwijls als ontoegankelijk wordt
ervaren en hierdoor slechts gedeeltelijk wordt gelezen en/of begrepen. Een aantal factoren
liggen hieraan ten grondslag zoals:
- Het verschil aan specifieke kennis omtrent het product tussen u (de klant) en de
aanbieder.
- De vaak onduidelijke wijze waarop belangrijke informatie inzake het project wordt
gepresenteerd.
- Het niet beschrijven (of te algemeen benoemen) van risico’s verband houden met
investeren in vastgoed-CV’s risico’s.
De eisen en richtlijnen gesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Wet
Financiële dienstverlening (Wft) hebben er eveneens toe bijgedragen dat een gemiddelde
prospectus meer op een juridisch document lijkt dan een duidelijke en informatieve
toelichting van de CV.
Can-Am Group heeft gekozen voor een ‘investment memorandum” waarin de vastgoed-CV
wordt gepresenteerd en een vijftal informatieve ‘modules’ waarin uitleg wordt gegeven inzake
een aantal thema’s die voor een belegger belangrijk zijn kennis van te nemen inzake het
investeren in vastgoed-CV’s.
De modules hebben betrekking op;
Module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de juridische structuur van vastgoed-CV’s die deelnemen in buitenlands
(Canada en de USA) onroerend goed.
Module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de belangrijkste risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s
Module 3: “Uitgebreide toelichting belasting(aangifte) in Canada en de USA”
Aandacht voor de fiscaliteit inzake beleggingen in het buitenland, specifiek Canada en de
USA, verduidelijkt met rekenvoorbeelden.
Module 4: “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”.
Wat houdt het toezicht in van de AFM, welke belangenverenigingen zijn er aan de vraag- en
aanbodzijde, wat is het standpunt van Can-Am Group? Dit en veel andere zaken komen in
deze module aan bod.
Module 5: “Statuten”
Hierin opgenomen de statuten van de CV, Can-Am Group B.V. en Can-Am Management B.V.
De bovenstaande modules worden op verzoek door Can-Am Group aan u verstrekt of zijn te
downloaden vanaf de website, www.canamgroup.nl.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 1

4. 1. Wat is een vastgoed-CV?
Wat is een vastgoed-CV?
Een vastgoed CV is een commanditaire vennootschap opgericht naar Nederlands recht,
waarin een beherend vennoot en commanditaire (of stille) vennoten (de beleggers)
participeren. Het doel is het beleggen in onroerende zaken en registergoederen, direct dan
wel indirect, om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten
die daarmee worden behaald.
Het totale kapitaal dat wordt opgehaald met de uitgifte van de participaties, vormt geheel of
gedeeltelijk de “inleg” (het eigen vermogen, de equity) wat direct of indirect in het project
wordt belegd. Voor CV’s die in Nederlands onroerend goed investeren gebeurd dit meestal
direct; voor CV’s die in buitenlands onroerend goed beleggen, geschiedt dit indirect, namelijk
door toe te treden als limited partner tot een Limited Partnership of door aandelen in een
buitenlandse onroerend goed BV te verwerven.
Door de beleggers wordt zo deelgenomen in één of meerdere onroerend goed projecten met
als doel het verwerven van regelmatige inkomsten met uiteindelijk een winst bij verkoop en/of
ontwikkeling van het onroerend goed, waardoor bij verkoop winst wordt gerealiseerd.
De Can-Am Group richt zich op het beleggen in ontwikkelingsonroerend goed projecten
vooral gelegen in groeigebieden in Canada en in de Verenigde Staten van Amerika. Derhalve
zal de vastgoed CV altijd toetreden als een limited partner tot een Limited Partnership of
aandelen verwerven in een buitenlandse BV. Doordat het ontwikkelingsonroerend goed
betreft zal de focus liggen op waarde toevoeging door ontwikkeling van het onroerend goed
en niet de aankoop van verhuurd onroerend goed met regelmatige huurontvangsten.
De participanten
U investeert in de CV door met één of meerdere participaties deel te nemen en koopt zo
indirect een aandeel in het Canadese of Amerikaanse project en u ontvangt uit de vrije
cashflow uw aandeel in de resultaten van het project.
Als commanditaire vennoten kunnen in beginsel optreden de in Nederland woonachtige natuurlijke
persoon die kapitaal verschaft buiten het kader van een voor zijn rekening en risico gedreven
onderneming ("particuliere beleggers"), de in Nederland woonachtige natuurlijke persoon die
kapitaal verschaft in het kader van een voor zijn rekening en risico gedreven Nederlandse
onderneming ("IB-ondernemers") en feitelijk in Nederland gevestigde vennootschappen die
onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting, zoals de B.V. ("BV").
De CV zal vervolgens de ingebrachte gelden aanwenden om samen met een Canadese of
Amerikaanse Limited Liability Company (Ltd) deel te nemen in een Canadese of Amerikaanse
Limited Parnership (LP), waarbij de CV zal deelnemen als limited partner en de buitenlandse Ltd
als general partner.
De LP zal vervolgens met de door de deelnemers ingebrachte gelden het beoogde
vastgoedproject verwerven met het oogmerk ten behoeve van de deelnemers daar een
aantrekkelijk rendement op te behalen. De duur van de projecten zal van geval tot geval
verschillen.
De rol van de participanten in de CV is ‘passief’; deze betreft voornamelijk het verstrekken
van kapitaal.
Gedurende de looptijd van het project wordt u periodiek geïnformeerd door middel van een
nieuwsbrief. Ook kunt u altijd tussentijds informeren naar de gang van zaken. Door de
jaarlijkse vergadering van vennoten te bezoeken bent u in de gelegenheid zich persoonlijk te
informeren over de voortgang. Belangrijk agendapunten tijdens deze vergadering zijn de
bespreking van de jaarcijfers van de CV en de goedkeuring hiervan en het door de beherend
vennoot gevoerde beleid.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 2

5. De structuur
NEDERLAND
Participanten Can-Am Management BV
Commanditaire vennoten Beherend vennoot
De bewaarder
‘Projectnaam’
‘Projectnaam’
CV
CANADA/USA
‘Projectnaam’
CV
Limited Partner
Overige Limited General Partner
Partner(s)
‘Projectnaam’, LP
Onroerend Goed
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 3

6. Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 4

7. Wat wordt verstaan onder aansprakelijkheid en transparantie?
De Beherend Vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens de CV worden
verricht. U, als Commanditaire Vennoot, bent slechts aansprakelijk voor de schulden van de
CV tot het bedrag van uw inleg, tenzij u daden van beheer verricht of in de zaken van de CV
werkzaam bent.
Om juridische en fiscale redenen (transparantie eis) is een tussentijdse uittreding door de
participanten uit de CV niet mogelijk en is de participatie niet vrij verhandelbaar. Dit betekent
dat de deelname van de participanten voor de looptijd van het project vastligt en dat de
participanten gedurende deze periode niet over het door hen geïnvesteerde bedrag kunnen
beschikken. Ook kan de looptijd van het project worden verlengd. In het uiterste geval kan
een participant zelfs zijn gehele inleg verliezen als in geen enkel jaar uitkeringen aan
participanten worden gedaan en het bijeengebrachte kapitaal verdampt. Wanneer een
participant komt te overlijden gelden bijzondere bepalingen. Dan mag de participatie zonder
de toestemming van alle participanten overgaan op de erfgenamen.
Wat is de taak van de beheerder
Can-Am Management BV, Beherend Vennoot zal optreden als beheerder van de vastgoed-
CV. De Beherend Vennoot zal zorg dragen voor een zorgvuldig (dagelijks) bestuur van de
CV.
• de Beherend Vennoot is met uitsluiting van alle andere Participanten bevoegd voor de
Vennootschap te handelen en te tekenen, gelden voor de Vennootschap uit te geven en
te ontvangen, de Vennootschap aan derden en derden aan de Vennootschap te binden,
overeenkomsten te sluiten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van
registergoederen, een en ander slechts binnen de grenzen van het doel van de
Vennootschap.
• Het beoordelen van de verkoopmogelijkheden van de activa van de LP.
• Het laten opstellen door de General Partner van een jaarlijkse begroting voor de
opbrengsten en kosten van het project.
• Het gerechtigd zijn om namens de CV akkoord te gaan met en zijn medewerking te
verlenen aan de verkoop van activa van de CV dan wel van de Limited Partnership;
indien de General Partner in de Limited Partnership waarin de CV (in)direct participeert,
dit adviseert.
• De Beherend Vennoot is niet bevoegd overeenkomsten te sluiten waarbij de
Vennootschap en/of een of meer Participanten zich als borg of hoofdelijk
medeschuldenaar verbinden, zich voor een derde sterk maken of zich tot
zekerheidstelling voor een schuld aan een derde verbinden.
• Het onderhouden van contact met de participanten.
• Het voeren van de administratie van de CV.
• Het tijdig opstellen van de balans en een verlies- en winstrekening met toelichting van de
CV (behoudens verlenging door de Vergadering van Vennoten van deze termijn).
• Het verzorgen van secretariaatswerkzaamheden van de CV.
• Het regelmatig verstrekken van informatie over de gang van zaken met betrekking tot het
project aan de CV.
• Het bijeenroepen van de jaarlijkse vergadering van vennoten.
Voor informatie betreffende de CV akte zie verder s.v.p. Module 5: “Statuten”
Wat is een Limited Partnership en Limited Partner?
Een Canadese of Amerikaanse Limited Partnership is een samenwerkingsverband naar
Canadees of Amerikaans recht, waarin een general partner (beherend vennoot) en limited
partners (commanditaire vennoten) participeren. Het doel is het beleggen in onroerende
zaken, meestal direct, om daarmee de partners te laten delen in de inkomsten en
vermogenswinsten die daarmee worden behaald.
Een Limited Partnership is goed te vergelijken met een Nederlandse CV. De Limited
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 5

8. Partnership overeenkomst regelt de afspraken tussen de limited partners en de general
partner en ligt ter inzage bij de beheerder.
Hierin staan onder andere afspraken over de inbreng van het benodigde kapitaal, de
verdeling van de (over)winst tussen de partners, de vergoedingen (fees) die worden betaald
en het percentage van het preferent rendement (uit te keren op de inleg van het eigen
vermogen, waarover later meer). Tevens opgenomen het investeringsbudget, de
ontwikkelingsovereenkomst en het mandaat van de General Partner.
Doordat een Nederlandse CV indirect investeert in Canadese of Amerikaans vastgoed is de
structuur ingewikkelder dan die van een CV, die uitsluitend in Nederlands vastgoed
investeert. Dit wordt veroorzaakt doordat het vastgoedproject niet direct eigendom is van de
Nederlandse CV, maar van de Canadese of Amerikaanse Limited Partnership of onroerend
goed BV.
De Nederlandse CV wordt een limited partner (commanditaire vennoot) in de Canadese (of
Amerikaanse) Limited Partnership. De Nederlandse CV, als limited partner, heeft in de
Limited Partnership geen actieve rol, de CV verstrekt eigen vermogen aan de Limited
Partnership.
Wat doet de general partner?
Een general partner is de ‘beherend vennoot’ van de Limited Partnership. De general partner
is diegene die het project ontwikkelt. Hiertoe sluit de general partner overeenkomsten af met
derden zoals aannemers, adviseurs en architect, verkrijgt de bouwvergunning en de
(bank)financiering en onderhoudt tevens de contacten met de lokale overheid.
Een professionele en betrouwbare general partner is van groot belang om de uitgangspunten
en doelstellingen van het project te realiseren. Dit is voor u als belegger moeilijk in te
schatten. Can-Am Group werkt uitsluitend met partijen die over een bewezen trackrecord
beschikken.
Door marktpartijen aangeboden investeringsmogelijkheden worden aan een uitvoerig
vooronderzoek onderworpen (zogenaamde due diligence) alvorens wordt besloten een
project af te nemen en te syndiceren (aanbieden aan beleggers). Overeenkomsten die de
general partner afsluit worden gescreend door de beheerder, die hierbij veelal gebruik maakt
van lokale adviseurs. Hierbij worden marktconforme uitgangspunten gehanteerd, die meestal
vooraf zijn overeengekomen, bijvoorbeeld inzake het vaststellen van de aanneemsom.
Is er toezicht op de markt van vastgoed-CV’s?
Er is extern toezicht op vastgoed-CV’s door de Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten
(AFM). De AFM controleert of aanbieders van financiële producten beleggers de juiste en
volledige informatie verstrekken. De AFM doet dit door bijvoorbeeld de prospectus en de
financiële bijsluiter op volledigheid te controleren. Vele aanbieders maken gebruik van de
vrijstellingsregeling Wft inzake toezicht AFM, onder meer omdat de aanvraagprocedure voor
een vergunning, en de uiteindelijke verstrekking hiervan door de AFM, geruime tijd in beslag
neemt.
Het (intern) toezicht wordt verzorgd door de beherend vennoot die nauw contact houdt met de
lokale partijen in Canada en de USA en verschillende malen per jaar het project bezoekt
Heeft Can-Am Group een vergunning van de AFM?
De eerste vastgoed-CV’s van Can-Am Group met kortlopende projecten zullen ‘onderhands’
worden geplaatst. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bovengenoemde vrijstellingsregeling.
Can-Am Group heeft dus nog geen vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
maar streeft ernaar medio volgend jaar hierover te beschikken. De voorbereidingen voor de
aanvraag van de vergunning vinden plaats in nauw overleg met de juridisch en fiscaal
adviseurs van Can-Am Group. Voor wat betreft het investment memorandum en de
informatieve modules wordt zoveel mogelijk de richtlijnen inzake informatieverstrekking en de
eisen van de AFM gerespecteerd. Meer informatie over dit onderwerp vindt u op: www.afm.nl.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 6

9. Hoe lang duurt een vastgoed-CV?
De vastgoedmarkt is continu in beweging door allerlei factoren. Het is onmogelijk om voor
meer dan 5 jaar een reële marktverwachting af te gegeven. Daarom initieert Can-Am Group
alleen maar kortlopende projecten met een typische looptijd van 1 tot 3 jaar, afhankelijk van
het soort project.
Wat is syndicatie?
De syndicatiefase bestaat uit een drietal fasen; het verwerven van het project, het
structureren van de CV (fiscale- en juridische structuur) en het emitteren (of te wel het
plaatsen) van het project onder (potentiële) beleggers.
De eerste fase begint met het selecteren van een project. Hiertoe wordt een groot aantal
projecten, aangebracht door de lokale partners, beoordeeld. Veel projecten vallen af,
bijvoorbeeld vanwege looptijd of risicoprofiel. Deze fase leidt tot een eerste concreet
resultaat met het sluiten van een (voorlopig) koopcontract. Hierna volgt de due-diligence
periode waarin door de General Partner en Can-Am onderzocht wordt, bijgestaan door
adviseurs, of tot definitieve aankoop zal worden overgegaan.
Dit is een belangrijke periode waarin een uitgebreide checklist afgewerkt wordt om een aantal
risico’s in kaart te brengen en zoveel mogelijk uit te sluiten. Dit betreft ondermeer;
- juridisch onderzoek naar het onroerend goed, eventuele erfdienstbaarheden,
huurcontracten, gevestigde hypotheek,
- fysiek onderzoek naar de bouwkundige staat door een bouwkundig adviseur,
milieuonderzoek door een daarin gespecialiseerd bedrijf,
- onderzoek naar mogelijkheden van het bestemmingsplan en bouwvoorschriften, -
marktonderzoek naar huurders, vergelijkbare projecten, economische factoren en,
- onderzoek naar bouwkosten voor de aanpassingen aan het gebouw en verhelpen van
eventuele gebreken door contacten met aannemers en bouwkundig adviseurs,
- financieringsmogelijkheden voor de benodigde externe financiering en de voorwaarden
hiervan.
Het risico van deze eerste fase wordt gedragen door Can-Am en de General Partner, immers
als het project niet doorgaat zijn de tot dan toe gemaakte kosten voor beider risico.
De tweede fase begint als de General Partner en Can-Am besluiten dat het project door kan
gaan op basis van de uitkomsten van het due-diligence onderzoek. In deze fase wordt in
Canada de juridische documentatie gecompleteerd betreffende de Limited Partnership
overeenkomst en in Nederland wordt de CV opgericht en het Investment Memorandum en de
bijbehorende modules geactualiseerd. Een beperkt aantal beleggers wordt op de hoogte
gebracht en de mogelijkheid geboden toe te treden als participant tot de CV.
Met het toesturen van het investment memorandum begint de derde fase. Door het
investment memorandum (tezamen met de informatie in de modules) worden de beleggers
geïnformeerd over het project en de mogelijkheid toe te treden tot de CV als participant. Met
het investment memorandum ontvangt de potentiële belegger een inschrijvingsformulier
waarop kan worden aangegeven voor hoeveel participaties wordt ingeschreven,Het
inschrijvingsformulier, voorzien van diverse bijlagen wordt geretourneerd aan Can-Am Group
waarna toewijzing van de participaties plaatsvindt op volgorde van binnenkomst van de
volledig ingevulde inschrijvingsformulieren.
De belegger ontvangt hiervan een bevestiging en een verzoek voor een bepaalde datum het
verschuldigde bedrag, bestaande uit deelnamebedrag en de emissiekosten, over te maken
op de derden rekening van de CV bij notaris BarentsKrans, te Den Haag.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 7

10. Nadat alle toetredende participanten hieraan voldaan hebben kan de Akte van Toetreding
worden verleden en is men Participant.
Na toetreding verzorgt de notaris voor afschriften die door Can-Am Group, voorzien van een
begeleidende brief, worden verstuurd aan de participanten.
Vervolgens geeft Can-Am Group opdracht het geld over te boeken naar de projectrekening
van de limited partnership in Canada/USA.
Welke informatie tijdens de ontwikkelingsfase?
Nadat de syndicatie is afgerond begint de ontwikkelingsfase van het project. Deze fase
bestaat voor Can-Am Management BV uit een aantal aandachtsgebieden. In de eerste plaats
is het zaak de voortgang van het project te bewaken en geregeld het project te bezoeken. Het
dagelijks projectmanagement ter plaatse wordt uitgevoerd door de general partner. De lokale
vertegenwoordiger van Can-Am Management BV bezoekt de projecten met grote regelmaat
en heeft overleg met de general partner.
Maandelijks wordt door de general partner gerapporteerd over de voortgang en de financiële
resultaten. Jaarlijks wordt een jaarverslag van de CV opgesteld waarin de financiële gang van
zaken wordt weergegeven.
Onderstaand schema toont de informatie(momenten) aan de participanten.
De ontwikkelingsfase
Beherend vennoot Beleggers/participanten
Can-Am Management BV
Can-Am Management heeft de plicht de De belegger heeft de volgende mogelijkheden
beleggers regelmatig te informeren inzake de geïnformeerd te blijven:
voortgang van het project door middel van:
1. 1 maal per kwartaal een nieuwsbrief uit 1. Middels de nieuwsbrief.
te sturen. 2. Regelmatig de Can-Am website te
2. De jaarstukken (jaarverslag) op te stellen bezoeken; deze website bevat veel
en te versturen aan participanten relevante informatie over beleggen in
tezamen met de uitnodiging voor de Canada en de USA en vastgoed.
jaarvergadering. 3. Contact met beheerder via e-mail of
3. Tweemaal per jaar te vergaderen met de telefonisch.
raad van beleggers. 4. Het bijwonen van de vergadering van
vennoten.
Wanneer is de jaarvergadering?
Binnen zes maanden na afloop van het boekjaar wordt de jaarvergadering van de vennoten
gehouden. Voorafgaand aan deze vergadering heeft overleg plaats gevonden met de raad
van beleggers van de CV.
Wat is een Raad van Beleggers?
De beheerder zal in haar beleidsvorming geadviseerd worden door een Raad van Beleggers.
De Raad van Beleggers zal de beheerder zowel gevraagd als ongevraagd van advies dienen.
De leden van de Raad van Beleggers worden door de vergadering van Vennoten uit hun
midden uitgenodigd om zitting te nemen in dat college, met dien verstande dat de eerste
leden, minimaal twee, aangesteld zullen worden door de Beherend Vennoot.
De beheerder zal de Raad van Beleggers regelmatig informeren over relevante zaken inzake
de Vennootschap.De Raad van Beleggers heeft minimaal één keer per jaar een vergadering
met de beheerder waarbij de voortgang van het project besproken wordt; tussentijds kan er
ook overleg plaatsvinden al naar gelang de noodzaak.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 8

11. Wat gebeurt er bij verkoop?
Limited Partnership verkoopt project
Aflossing financiering CV Limited Partner General Partner Can-Am Group BV
Belastingen Pref. Rendement + Pref. Rendement + Winstaandeel
Overige schulden Winstaandeel + Winstaandeel +
Eigen Vermogen Eigen Vermogen
De CV in Nederland Beherend vennoot
Rekening Bewaarder
Uitkering participanten
Het rendement wordt gerealiseerd bij verkoop van het project. Dan zal de Limited Partnership
(LP) uit de verkoopopbrengst van het project de middelen ontvangen om de financiering af te
lossen, om af te rekenen met de Canadese fiscus (of witholding tax af te dragen aan de
Amerikaanse fiscus) en om de (winst)uitkeringen te doen aan de CV, de lokale partner en
Can-Am.
Nadat de CV de gelden van de LP ontvangen heeft, berekent de beheerder de grootte van de
uitkering aan de participanten, pro rata naar gelang hun inbreng, onder aftrek van de kosten
van de CV, zoals de oprichtingskosten, beheervergoeding, bankkosten en
administratiekosten De belegger ontvangt de uitkering dan op haar Euro of dollarrekening,
begeleid met een brief waarin de uitkeringsberekening wordt weergegeven.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 9

12. 2. Investeren in een vastgoed-CV
Waarom is investeren in een vastgoed-CV interessant voor u?
Investeren in vastgoed CV’s is aantrekkelijk, omdat het u de mogelijkheid biedt om met een
beperkt deelnamebedrag te participeren in grotere vastgoed objecten met een doorgaans
hoog rendement en een overzichtelijk risicoprofiel.
Historisch gezien hebben vastgoedinvesteringen altijd een plaats gehad in de
beleggingsportefeuille, met als kenmerk een rendement en risicoprofiel tussen aandelen en
obligaties in. Doordat er inmiddels tientallen alternatieven zijn voor het beleggen in vastgoed
CV’s, heeft u veel mogelijkheden om spreiding in uw portfolio te bewerkstelligen, zowel
geografisch als naar soort onroerend goed en dat bij vele aanbieders. De omvang per CV
varieert van enkele miljoenen tot circa 100 miljoen euro. De minimale deelname bedraagt
gewoonlijk circa €15.000, dit kan oplopen tot circa €500.000.
Dit neemt niet weg dat er aan vastgoed-CV’s ook productspecifieke nadelen kleven zoals het
feit dat de participaties niet verhandelbaar zijn en u uw geld dus gedurende de looptijd van de
vastgoed-CV, niet beschikbaar hebt.
Waarom investeren in Canada en de USA?
Investeren in Amerikaans en Canadees onroerend goed is interessant omdat de Noord-
Amerikaanse markt (USA en Canada) al jaren een stabiele economische groei laat zien en
ook politiek stabiel is. Dit zijn belangrijke voorwaarden voor een gezonde vastgoedmarkt en
een voortdurende vraag naar nieuwe huisvesting voor bedrijven en particulieren. De
bevolking in de USA zal door grote toestroom uit Latijns Amerika en een gezonde groei van
de eigen bevolking de komende vijftig jaar toenemen van 300 miljoen inwoners nu naar 400
miljoen inwoners in 2050, die allemaal moeten wonen en werken. Ook Canada groeit sterk,
met alleen al voor de stad Toronto een groei met 100.000 inwoners per jaar.
De economische vooruitzichten in Canada zijn zelfs beter dan die voor de USA en vertonen
vooral ook meer stabiliteit.
Can-Am Group richt zich voor zowel Canada als ook de USA op specifieke regio’s. Voor
Canada is de focus op de oostkust met steden als Toronto, Montreal en Quebec City en voor
de USA worden Austin, Dallas, Houston en San Antonio gezien als interessante
investeringsmogelijkheden.
De staat Texas (USA) kenmerkt zich door een sterke economische en demografische groei.
Door het uitstekende leef- en ondernemingsklimaat vestigen veel bedrijven en Amerikanen
zich in deze Staat.
Waarom investeren Amerikanen en Canadezen niet zelf in onroerend goed?
Dat doen ze wel degelijk en op grote schaal. Ook veel buitenlandse investeerders investeren
in Amerikaans onroerend goed. Can-Am Group profileert zich als een niche aanbieder van
eigen vermogen voor vastgoedontwikkelingsprojecten in een beperkt aantal aantrekkelijke
regio’s in Canada en USA.
Waarom hebben ontwikkelaars In Canada en USA eigen vermogen nodig?
Dit heeft te maken met het feit dat de banken sinds eind jaren tachtig een stuk behoedzamer
zijn geworden in het verstrekken van financieringen. Veelal eist een bank dat er behoorlijk wat
eigen vermogen op tafel moet komen alvorens wordt overwogen een bankfinanciering te
verlenen. Daarnaast wordt gekozen voor “niche” projecten die vaak te groot zijn voor
individuele particuliere investeerders, maar te klein zijn voor institutionele beleggers.
Ontwikkelaars die verschillende projecten per jaar willen doen en willen groeien, zijn daarom
aangewezen op de relatief dure equity partners, die bereid zijn risicokapitaal te verstrekken
en daardoor delen in de lusten (en de lasten) van een ontwikkelingsproject. Deze equity wordt
verstrekt door de CV (meestal ca. 90%) en de general partner (meestal 10%). Het overige
kapitaal dat benodigd is om de ontwikkeling te kunnen doen wordt lokaal door middel van een
externe (bank) financiering door de general partner aangetrokken.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 10

13. Heeft Can-Am Group een eigen vertegenwoordiging in Canada (en de USA)?
Can-Am Group heeft vertegenwoordigers in Canada en de USA, die beschikken over ruime
vastgoedervaring, bewezen trackrecord en een uitgebreid relatienetwerk. Dit betekent dat de
Can-Am Group via hen toegang heeft tot belangrijke ‘spelers’ op de lokale vastgoedmarkt met
voor Can-Am Group (en u!) interessante investeringsmogelijkheden.
Wat kost deelname aan een vastgoed-CV?
Indien u besluit mee te doen aan een vastgoed-CV worden emissiekosten in rekening
gebracht. Deze emissiekosten bedragen 3% van het bedrag waarvoor u besluit deel te
nemen. In geval u deelneemt voor CAD$ 100.000 betaalt u CAD$ 3.000 emissiekosten.
Wat ontvangt de CV van de Limited Partnership?
De CV draagt het grootste deel bij (bijvoorbeeld 90%) in het eigen vermogen van de Limited
Partnership (LP). De overige 10% wordt ingebracht door de General Partner.
In de partnershipovereenkomst wordt vastgelegd dat de CV hierdoor achtereenvolgens recht
heeft op betaling uit de vrije cashflow van de LP van:
o Een enkelvoudig preferent rendementspercentage (bijvoorbeeld 8% of 9%) over het door
de CV in de LP ingebrachte vermogen.
o Terugbetaling van het door de CV in de LP ingebrachte (eigen) vermogen.
o Een percentage van de overwinst (bijvoorbeeld 50%)
Over de totale winst toekomend aan de CV wordt de toepasselijke belastingafdracht
ingehouden ( Canadese belastingen of Amerikaanse belastingen).
Wat ontvangt de Participant van de CV?
Nadat de CV de gelden van de Limited Partnership ontvangen heeft wordt, onder aftrek van
de kosten van de CV, de uitkering aan de participanten gedaan.
Wat ontvangt Can-Am Group BV en Can-Am Management BV?
Can-Am Group B.V., als initiatiefnemer van het project, brengt aan de CV een vergoeding in
rekening, berekend over de inleg van de participanten (bijvoorbeeld 3%).
Aan de LP wordt een (eenmalige) syndicatievergoeding in rekening gebracht en een jaarlijkse
marketing fee. Daarnaast heeft Can-Am Group B.V. recht op een aandeel in de overwinst van
de LP.
Can-Am Management B.V., als beherend vennoot, brengt per kwartaal aan de CV een
beheersvergoeding in rekening en aan de LP jaarlijks een asset management fee in rekening.
Wat ontvangt de General Partner?
De general partner (GP) draagt voor 10% bij in het eigen vermogen van de LP.
In de partnershipovereenkomst wordt vastgelegd dat de GP hierdoor achtereenvolgens recht
heeft op betaling uit de vrije cashflow van de LP van:
o Een preferent rendementspercentage (bijvoorbeeld 8% of 9%) over het door de GP in de
LP ingebrachte vermogen.
o Terugbetaling van het door de GP in de LP ingebrachte (eigen) vermogen.
o Een percentage van de overwinst (bijvoorbeeld 40%)
De GP als ontwikkelaar van het project brengt aan de LP een development fee in rekening
(bijvoorbeeld 3% of 5%) van de totale investeringsbegroting en een management fee.
Het bovenstaande geeft de algemene situatie weer. Voor de precieze percentages en fees
wordt verwezen naar het investment memorandum.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 11

14. Berekening rendement per participatie
Investeringshorizon in maanden 20
Participatie grootte CAD 90.000
Preferent rendement (9%) CAD 13.500
Netto overwinst aandeel CV (50%) CAD 31.500
Af: Canadese belastingen CAD -5.848
Af: Kosten CV CAD -6.533
Winstuitkering CV CAD 32.619
Cashflow per participatie CAD 122.619
Rendement per jaar na Canadese belasting en na aftrek kosten CV 21,7%
Formule : winstuitkering per participatie : participatie grootte X 100
looptijd in maanden : 12
Hoe wordt het rendement berekend?
Bovenstaand een voorbeeld van hoe de berekening gemaakt wordt van het rendement
per jaar na Canadese belasting en na kosten in Nederland en exclusief emissiekosten.
Wordt het rendement door Can-Am Group gegarandeerd?
Nee, Can-Am Group kan u geen garantie geven op de rendementen van onze vastgoed-CV’s.
Door onze ervaring kunnen wij het risico echter zo veel mogelijk beperken maar niet
uitsluiten. Veranderende marktomstandigheden kunnen gedurende de looptijd van een project
grote invloed hebben op het uiteindelijk te behalen resultaat.
Het preferent rendement
De participanten hebben recht op een preferent rendement (enkelvoudig op jaarbasis):
• Het rendement wordt berekend over het werkelijk uitstaande eigen vermogen van de CV.
• Over het niet uitgekeerde preferent rendement wordt geen rente vergoed.
• Uitbetaling van het preferent rendement vindt plaats, uitsluitend indien de vrije cashflow
van de Limited Partnership (LP) dit toestaat.
• Aanvangsdatum preferent rendement gaat in vanaf de datum dat het totale
deelnamebedrag van de CV in Canada/Verenigde Staten is geregistreerd, maar niet
eerder dan de datum van overdracht van het project.
• De formele ingangsdatum van het preferente rendement wordt schriftelijk bevestigd door
de CV.
Het eigen vermogen
Het eigen vermogen dat door de participanten is ingebracht in de CV (en door de CV als
limited partner in de Limited Partnership) wordt na verkoop van het project terugbetaald door
de Limited Partnership, nadat eerst aan de verplichtingen van de Limited Partnership is
voldaan en het (restant) preferent rendement is uitgekeerd.
De overwinst
De overwinst wordt berekend door de totale winst (voor belastingen in Canada of USA) te
verminderen met het bedrag verschuldigd aan preferent rendement.
De kosten van de CV
De kosten van de CV, zoals de oprichtingskosten, beheervergoeding, bankkosten en
administratiekosten worden afgetrokken van het totaal aan ontvangsten uit de LP (preferent
rendement + eigen vermogen + overwinst).
Wat is een investeringsbegroting?
De investeringsbegroting geeft aan wat de kosten zijn van het project. In deze begroting
worden zoveel mogelijk alle (te voorziene) kosten opgenomen.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 12

15. Waarom presenteert Can-Am Group verschillende scenario’s in het investment
memorandum?
De verschillende scenario’s geven een helder beeld wat veranderende marktomstandigheden
doen met de uitkomst van uw investering. Hoewel de uitgangspunten zoals gehanteerd in het
investment scenario conservatief zijn, is het noodzakelijk inzicht te geven in de gevolgen als
in die uitgangspunten wijzigingen optreden. Voorbeeld: een langere looptijd van het project,
doordat de verkoop (tijdelijk) tegenzit door toegenomen concurrentie, heeft invloed op het
uiteindelijke resultaat van uw investering. De rentekosten van de banklening lopen door en
vaak zijn extra kosten voor marketing van het project noodzakelijk.
Wat is een Cap-rate?
De cap-rate geeft het aanvangsrendement weer (huuropbrengsten gedeeld door prijs van het
pand). De cap-rate wordt door de lokale marktomstandigheden (verkooptransacties
soortgelijk vastgoed) bepaald.
Anders uitgedrukt als de huuropbrengsten en de toepasselijke cap-rate bekend zijn kan de
verkoopopbrengst als volgt berekend worden:
totale (bruto) verkoopopbrengst = Huurinkomsten op jaarbasis x (100/cap-rate)
Wat is een syndicatievergoeding?
Dit is een vergoeding die door de initiatiefnemer (Can-Am Group BV) aan de Limited
Partnership in rekening wordt gebracht. Dit betreft de werkzaamheden verricht door de
initiatiefnemer in het selecteren, verwerven en structuren van het project.
Kan Can-Am Group er met uw geld vandoor gaan?
Nee uw inleg wordt op een derderekening bij de notaris of bewaarder gestort en niet op een
Can-Am rekening.
Belastingaangifte
Daar waar het onroerend goed zich bevindt, moet inkomstenbelasting worden betaald. Dit
betekend dat u als u investeert via een Nederlandse CV in een onroerend goed project in
Canada of de USA, uw inkomsten hieruit in Canada of de USA moeten worden opgegeven.
In Canada is dit relatief simpel. De general partner rekent met de Canadese fiscus af. Dit is
tevens eindafrekening voor de participanten met de Canadese fiscus, ervan uitgaande dat zij
geen andere Canadese inkomsten genieten.
In de USA moet wel aangifte worden gedaan. Veel investeerders vinden dit een flinke
complicatie, daarom nemen veel initiatiefnemers de administratieve afwikkeling grotendeels
uit handen (of besteden deze uit). Bovendien is de voorheffing (witholding tax) vaak groter
dan het uiteindelijk verschuldigde bedrag volgens de aangifte.
De belastingverdragen tussen Nederland en respectievelijk Canada en de USA voorzien in
een voorbehoud ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Een participant betaalt in bijna
alle gevallen geen belasting in Nederland over zijn inkomsten uit onroerend goed in Canada
en de USA. De belastingdruk in Canada en de USA bedraagt typisch 10% tot 25% van de
inkomsten uit het onroerend goed.
Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij naar Module 3: “Toelichting belastingaangifte in
Canada en de USA”, met hierin aandacht voor de fiscaliteit in Canada en de USA.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 13

16. 3. Risico’s van vastgoed-CV’s?
Indien u besluit te investeren in een vastgoed CV moet u zich goed realiseren dat aan
deelname (financiële) risico’s zijn verbonden, u dient dan ook nota te nemen van de inhoud
van het investment memorandum en de informatieve modules. De belangrijkste risico’s
verbonden aan een investering worden in module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-
CV’s” uitgebreid toegelicht. Hieronder volgt een korte opsomming van risico’s:
Economisch en marktrisico
De economische risico’s in het betreffende gebied zijn goed in te schatten. Het is echter
mogelijk dat door verandering in de vraag en aanbod verhouding, bijvoorbeeld door een
conjuncturele daling, de verkoop opbrengst minder dan verwacht zal bedragen of dat de
looptijd van de CV langer zal worden, hierdoor wordt het rendement op uw investering
beïnvloed.
Financieringsrisico
De lokale partner zorgt voor de bancaire lening. Er bestaat een geringe kans dat de
definitieve financieringsvoorwaarden zullen afwijken van de aannames zoals opgenomen in
het investment memorandum waardoor hogere financieringslasten het gevolg kunnen zijn. Er
kan een mogelijk financierings- en renterisico optreden wanneer het project, niet voor de
verwachte einddatum wordt verkocht.
Informatierisico
Dit betreft het risico dat de door de lokale partner verstrekte informatie onvolledig is en/of
onjuist. Can-Am Group heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van de door de
lokale partner verstrekte informatie en is verschillende malen ter plaatse geweest om een en
ander zelf te beoordelen en overleg te voeren met adviseurs en marktpartijen.
Juridisch risico
Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in het investment memorandum zijn een
aantal professionele partijen, zowel in Nederland als ook in de USA/ Canada, betrokken
geweest. De getroffen regelingen als ook de gemaakte overeenkomsten zijn met zorg
opgesteld, maar interpretatieverschillen vallen niet uit te sluiten, dan wel onvoorziene
omstandigheden.
Ontwikkelingsrisico
Bij de ontwikkeling van een project kunnen zich onvoorziene situaties voordoen die vooraf
moeilijk kunnen worden ingeschat, zoals stijging materiaalkosten of problemen met
vergunningen. Deze omstandigheden leiden veelal niet alleen tot extra kosten maar ook tot
vertraging van de ontwikkeling, een niet toereikend budget (budgetoverschrijdingrisico), en
vertraagde oplevering, een lage verkoopsnelheid (verkooprisico) en een (lagere)
verkoopopbrengst van het project.
Valutarisico
Het valutarisico hangt samen met de valuta waarmee wordt gerekend. Voor deelnemers die
het valutarisico wensen te beperken, is (gedeeltelijke) financiering van de participatie(s) in
USA$ / CAD$ een mogelijkheid, hiervoor dienen de deelnemers zelf zorg te dragen. Andere
mogelijkheden voor het afdekken van valutarisico zijn bijvoorbeeld: valutaopties of futures,
valutaswaps.
Waarderisico
Het waarderisico houdt in dat de (verkoop)opbrengsten van het project bij vervreemding
minder bedragen dan waarvan is uitgegaan bij de rendementsprognose. De resultaten van de
verkoop hangen mede af van de marktomstandigheden, de verkoopsnelheid en de
concurrerende projecten in de directe omgeving, hetgeen buiten de directe invloedsfeer ligt
van de beheerder en de lokale partner. Zoals bij iedere investering is het geprognosticeerde
rendement op veronderstellingen gebaseerd.
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 14

17. Disclaimer
De module “Beleggen in vastgoed-CV’s” is een document dat door Can-Am Group is opgezet
u te informeren inzake de structuur van vastgoed-CV’s. De inhoud van de module helpt u,
tezamen met de overige modules, te komen tot een weloverwogen beslissing al of niet deel te
nemen in een vastgoed-CV.
Deze module geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeft
geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten en poogt niet
uitputtend te zijn voor wat betreft de beschrijving van alle denkbare situaties en risico’s.
Potentiële beleggers worden aangeraden om, mede in verband met hun specifieke
omstandigheden, hun eigen (fiscale en/of financiële) adviseurs te raadplegen.
Nadrukkelijk zij vermeld dat met deelname aan een vastgoed-CV (financiële) risico’s zijn
verbonden, (mogelijke) beleggers dienen dan ook goede nota te nemen van de inhoud van de
module: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”, de overige modules en het investment
memorandum. Indien zich onverwacht een ernstige calamiteit voordoet, dan kan dit van
invloed zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement.
Can-Am Group BV, Can-Am Management BV, hun directie, adviseurs en de andere bij de
vennootschappen en/of CV betrokkenen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor
enige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan tengevolge van deelname
aan een vastgoed-CV geïnitieerd door Can-Am Group BV.
Can-Am Group BV
Fahrenheitstraat 44
6716 BR, Ede
Telefoon: (0)318 – 692 744
Module 1 - Beleggen in vastgoed-CV’s 15