1. ‫האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה‬
‫לצדק חלוקתי • במקום – מתכננים למע ן‬
‫זכויות תכנון • המרכז הערבי לתכנון‬
‫אלטרנטיב י • סיכוי – לשוויון אזרחי • שתיל •‬
‫‪http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫91 בדצמבר 3102‬
‫לכבוד‬
‫ח"כ אורי אריאל‬
‫שר הבינוי והשיכון‬
‫משרד הבינוי והשיכון‬
‫ירושלים‬
‫באמצעות פקס: 1114285-20‬
‫העתקים:‬
‫מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מר בן אליהו שלמה. באמצעות פקס: 8867485-20‬
‫מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, מר ליברמן בנצי. באמצעות פקס: 0051202-370‬
‫שלום רב,‬
‫הנדון: היוזמה החדשה של משרד השיכון "פינוי-בינוי-פינוי"‬
‫1. לאחרונה הציג משרד השיכון יוזמה ממשלתית חדשה למסלול פינוי בינוי, המיועדת‬
‫להתגבר על הקשיים שבהתקשרות בין דיירים לבין היזם. הקואליציה מברכת על‬
‫היוזמה החדשה בכל הנוגע לנכונותו של משרד השיכון להתערב בתהליך ואף לרכוש‬
‫דירות עבור הדיירים הוותיקים. אולם, ברצוננו להדגיש כי היוזמה החדשה נובעת מרצון‬
‫לפתור את אחד החסמים המונעים מימוש תכניות פינוי-בינוי "רגילות", והוא חוסר‬
‫האמון שהתושבים חשים במקרים רבים כלפי יזם פרטי המעוניין לפנות אותם‬
‫מדירותיהם )שהן הנכס העיקרי והחשוב ביותר במשפחות רבות בישראל( תוך מתן‬
‫הבטחות שונות ובשעה שהדירות החדשות הן עדיין "על הנייר". המוטיבציה של משרד‬
‫השיכון לפתור בעיה זו היא חשובה ומבורכת, אלא שבתהליך פינוי-בינוי קיימות‬
‫בעיות מהותיות נוספות שאינן זוכות למענה ביוזמה החדשה.‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

2. ‫מהות היוזמה‬
‫2. על פי יוזמה זו, בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יאותרו בשיתוף עם הרשות‬
‫המקומית קרקעות פנויות בהן תכנית בינוי עיר מאושרת למגורים. משרד השיכון או‬
‫רשות מקרקעי ישראל ישווקו את הקרקע הפנויה המתוכננת ליזמים במכרז לכל המרבה‬
‫במחיר. בניגוד למכרזים הרגילים, במקרה זה המכרז יקבע כי היזם הזוכה ימכור רק‬
‫%05 מהדירות בשוק החופשי, ויהיה עליו להותיר %05 מהדירות בפרויקט לטובת‬
‫משרד השיכון, שירכוש את הדירות במחיר שייקבע מראש, בנטרול עלות הקרקע‬
‫ליחידות המדוברות )עלות זו תופחת ממחיר המכרז של היזם(.‬
‫משרד השיכון ייקח כאופציה לשנתיים את הדירות ויצא ב"קול קורא" לדיירי האזור‬
‫אשר מתגוררים בדירות ישנות. התנאי הוא שדיירי בניין )או מתחם( שלם יסכימו‬
‫להשתתף בפרויקט, כדי לאפשר הריסת בניין )או מתחם( שלם. הם יעברו לבניין החדש‬
‫כאשר יושלם, והבניין/מתחם שבו הם מתגוררים ייהרס ויעבור לידי משרד השיכון,‬
‫שיציע אותו שוב למכרז באותם תנאים וכך הלאה, עד לשיקום וחידוש השכונה כולה.‬
‫במקרה שבו דיירים יתקשו לקבל דירה תמורת דירה )במקרים כמו ירושות והליכי‬
‫גירושים( ניתן יהיה להגיע להסכם שבו משרד השיכון מעביר לדייר כסף במקום הדירה‬
‫החדשה.‬
‫במידה ולא כל הדיירים יסכימו להתפנות מהדירות הישנות, רשאי משרד השיכון לוותר‬
‫על רכישת "דירות האופציה". במקרה כזה, היזם ימכור גם אותן בשוק החופשי וישלם‬
‫לרמ"י עבור עלות הקרקע ליחידות הללו1. באופן כזה, גם במקרה של אי-מימוש "דירות‬
‫האופציה", תתווסף לשכונה כמות גדולה יחסית של דירות חדשות.‬
‫1‬
‫‪ ,http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3617212,00.html‬נכון ליום 91 בנובמבר 3102.‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

3. ‫3. על פי משרד השיכון2, למסלול זה יתרונות לעומת מסלול פינוי-בינוי רגיל. היתרון‬
‫הראשון שמונה משרד השיכון הוא ראיה תכנונית רחבה. זאת מכיוון שמעורבות‬
‫המדינה במסלול החדש אמורה להביא לכך שתהיה ראיה תכנונית כוללת. אולם זה אינו‬
‫חידוש, מכיוון שגם תכניות שהוכנו עד כה במסלול רשויות מקומיות אמורות היו להיות‬
‫מאופיינות בראיה כוללת, בניגוד למסלול מיסוי שבו יזם מציע את התכנית ואינו לוקח‬
‫בחשבון את צרכי התכנון של הסביבה הרחבה.‬
‫4. היתרון השני שמונה משרד השיכון הוא כי לדיירים יש ודאות וביטחון כיוון‬
‫שהם עוברים דירה רק פעם אחת, ישירות לדירה חדשה בשכונה. אולם גם מסלול כזה‬
‫כבר קיים כיום במסלול הקרוי "בינוי-פינוי" שבו בונים תחילה בניין חדש על קרקע‬
‫פנויה ורק אז הורסים בניין קיים. השיפור הזה לא הביא עד כה לקידום תכניות פינוי-‬
‫בינוי רבות יותר. לפי נתוני משרד השיכון מאז 9991 הוגשו 021 בקשות מקדמיות‬
‫להכרזה על מתחמי פינוי בינוי, 78 מתחמים הוכרזו, ומתוכם רק 61 הגיעו למצב של‬
‫תחילת בניה או אכלוס. אנו טוענים כי מדובר בפרויקטים מורכבים שעלולים להביא‬
‫לדחיקת הדיירים הוותיקים, ולכן גישות של "בינוי-פינוי" אינן מספיקות על מנת לפתור‬
‫קשיים אלה.‬
‫5. היתרון השלישי שמונה משרד השיכון הוא הגברת האמון בתהליך, מאחר ולפי‬
‫המסלול החדש אין צורך בהתקשרות בין הדיירים ליזם. המדינה )באמצעות חברה‬
‫עירונית או חברות משכנות כגון עמידר ועמיגור( היא אשר נושאת ונותנת עם הדיירים‬
‫2‬
‫-3‪http://www.moch.gov.il/Spokesman/Pages/DoverListItem.aspx?ListID=5b390c93-15b2-4841-87e‬‬
‫445=‪ ,abf31c1af63d&WebId=fe384cf7-21cd-49eb-8bbb-71ed64f47de0&ItemID‬נכון ליום 91 בנובמבר‬
‫3102.‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

4. ‫המתפנים מן השכונה הוותיקה. אולם במקרה כזה אנו מדגישים כי על המדינה‬
‫)באמצעות החברות המשכנות( להבטיח כי ייערך הליך שיתוף ציבור במסגרתו‬
‫התושבים הוותיקים ייקחו חלק בקבלת ההחלטות הנוגעות להריסת בתיהם הישנים‬
‫ובניית דירותיהם החדשות. יש לוודא כי התושבים מודעים לכל ההשלכות של הליך זה,‬
‫וכי הם בוחרים בו מתוך הבנה והסכמה.‬
‫התכנית אינה נותנת מענה לבעיות רבות המאפיינות תכניות פינוי בינוי‬
‫6. היוזמה החדשה מתעלמת מבעיות רבות המאפיינות תכניות פינוי-בינוי "רגילות"‬
‫ואינה נותנת להן מענה:‬
‫1. דיור זול קיים נהרס ללא פיצוי: כמו בכל פרויקט פינוי-בינוי, גם כאן נבנה דיור‬
‫יקר יחסית במקום דיור זול קיים, שנהרס ללא פיצוי. דבר זה מעורר קושי רב, שכן‬
‫ברבות מהשכונות בהן מתבצעים תהליכים של פינוי בינוי או בינוי פינוי ישנה‬
‫אוכלוסייה מעוטת אמצעים שאינה בעלים של דירות )שוכרים, דיירים בדיור‬
‫הציבורי( ואשר הדיור הקיים מהווה עבורה פתרון דיור. ללא מתן מענה לאוכלוסייה‬
‫זו, היא עלולה להידחק מהשכונה תוך איבוד קשרים משפחתים, קהילתיים,‬
‫הזדמנויות עבודה ותוך ניתוק ילדים ממוסדות החינוך בהם הם לומדים ומחבריהם.‬
‫2.‬
‫דחיקת התושבים הוותיקים, גם אם בעלי דירות: הבניינים החדשים המוצעים‬
‫במסלול זה ייבנו בצפיפות גבוהה. כתוצאה מכך הם צפויים להיות רבי קומות ויקרים‬
‫לתחזוקה, אולי אף יותר מהרגיל, בהתחשב בכך שהיזם אמור למכור רק %05‬
‫מהדירות בשוק החופשי )ולא %08 כמקובל ביחס של 5:1 לדוגמא(. קיים חשש כי‬
‫הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בבניינים החדשים, בדיוק כמו‬
‫בפרויקטים הרגילים של פינוי-בינוי. כתוצאה מכך הם יידחקו אל מחוץ לשכונות‬
‫מגוריהם, או לחילופין הבניינים החדשים יסבלו מתחזוקה לקויה ומצבם ידרדר במשך‬
‫השנים. כדי למנוע ג'נטריפיקציה מחד או יצירת שכונת עוני חדשה מאידך, יש לייצר‬
‫דירות שיהיו בהישג ידם של התושבים הוותיקים.‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

5. ‫3.‬
‫התכנית מיועדת לאזורי הביקוש שבהם ערכי הקרקע גבוהים, ואינה נותנת‬
‫מענה לאזורי הפריפריה או לשכונות בהן ערכי הקרקע נמוכים.‬
‫7. לפיכך אנו מציעים כי נכונותה המבורכת של המדינה להקצות שטחים לא-בנויים‬
‫לצורך שיקום השכונות הוותיקות, וכן נכונותה לרכוש דירות עבור התושבים הוותיקים,‬
‫יופנו לאפיק שונה של התחדשות עירונית:‬
‫1.‬
‫שיפוץ השכונה הוותיקה: יזם המעוניין לרכוש את הקרקע הפנויה יצטרך לכלול‬
‫במכרז גם השקעה בשכונה הוותיקה.‬
‫א 1. יש לוודא כי חלק מזכויות הבניה שיקבל היזם במגרש הפנוי יינתנו ליזם‬
‫בתמורה לחידוש בניין/מתחם בשכונה הוותיקה.‬
‫א 2. בניינים ישנים שיחודשו באופן הזה יאפשרו הישארות התושבים הוותיקים‬
‫שירצו בכך.‬
‫א 3. חידוש כזה צריך להיעשות בשיתוף הדיירים הוותיקים. גישה זו נהוגה‬
‫באירופה, ובפרט בעיר וינה שם פותחה גישה להתחדשות עירונית "רכה" )‪soft‬‬
‫‪ .(urban renewal‬גישה זו רואה לנגד עיניה בראש ובראשונה את הדיירים‬
‫הקיימים. ההתחדשות העירונית מתוכננת תוך בחינת כל בניין לגופו, במטרה‬
‫"לתפור" התחדשות עירונית הן לפי מצבו הפיזי של הבניין הישן ויכולת הנשיאה‬
‫שלו, והן לפי צרכי הדיירים הוותיקים ולפי יכולתם הכלכלית. יש דיירים שיבחרו‬
‫להסתפק בשיפוץ הקיים, ללא תוספות כלשהן, כדי לא לייקר את עלויות התחזוקה‬
‫וכדי לא להעמיס על הקונסטרוקציה הקיימת. יש דיירים שיהיו מעוניינים בהגדלת‬
‫דירות קיימות, ויש בניינים בהם בנוסף לשיפוץ והגדלה ניתן גם להוסיף כמות‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

6. ‫מתונה של דירות חדשות, )כגון: שתים וחצי קומות נוספות, אגף נוסף ובו דירות‬
‫חדשות( בדומה לפרויקט עיבוי-בינוי.‬
‫א 4. תיבדק האפשרות לצופף את המרקם הקיים על ידי בניית בניינים חדשים‬
‫במגרשים פנויים שבין הבניינים הקיימים, ובכך לחזק את המרקם האורבאני‬
‫ולהוסיף יחידות דיור חדשות.‬
‫א 5. דירות חדשות שייבנו במסגרת עיבוי המרקם הקיים ישמשו לדיור בר השגה‬
‫ולדיור ציבורי. פירוש הדבר מכירתן או השכרתן לטווח ארוך לזכרים במחיר‬
‫מפוקח. לחילופין, דירות חדשות שייבנה היזם במגדלים במגרשים הפנויים בשולי‬
‫השכונה ישמשו לדיור בר השגה ודיור ציבורי. שימוש זה במגדלים יחייב מציאת‬
‫פתרון לבעיית תשלום דמי התחזוקה. פתרון אפשרי יכול להיות האופציה לחלק‬
‫יחידת דיור גדולה לשתי יחידות דיור קטנות. דיירים שיבחרו באופציה זו יוכלו‬
‫להשכיר את אחת הדירות וכך לממן את דמי ועד הבית.‬
‫2.‬
‫בינוי נגיש לתושבים הוותיקים: במקרים בהם יוחלט על פינוי-בינוי, כלומר‬
‫הריסת בניין/מתחם ישן שמצבו הפיזי ירוד, יש להבטיח כי הבינוי החדש יהיה‬
‫מתוכנן כך שתושבים וותיקים המעוניינים להישאר בשכונה יוכלו לעמוד בעלויות‬
‫התחזוקה. פינוי-בינוי בדרך כלל מחייב בניית מגדלים שתחזוקתם יקרה, והתוצאה‬
‫היא שהתושבים הוותיקים אינם יכולים לשלם את מיסי ועד הבית הגבוהים. כדי‬
‫להימנע מבניית מגדלים מטיפוס זה יש לנייד זכויות בניה אל המגרש/ים הפנויים,‬
‫כלומר לחלק את כמות הקומות/יחידות הדיור הנדרשות על ידי היזם למימון‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬

7. ‫הפרויקט הן על המגרש הישן )במקום הבניין שנהרס( והן על המגרש החדש )שהוא‬
‫מגרש פנוי לבנייה חדשה(.‬
‫8. כך יושגו המטרות שמציין משרד השיכון, אולם באופן מתון יותר: דירות חדשות‬
‫ייבנו, תשתיות ישנות ישופצו, וצפיפות הדיור בשכונות הוותיקות תגדל, אם כי לא‬
‫באופן קיצוני כפי שמקובל בפינוי-בינוי. עם זאת, יישמר מלאי קיים של דיור זול ושל‬
‫דירות קטנות, וכן תישמר לתושבים הוותיקים אפשרות להישאר ולגור בשכונותיהם.‬
‫הוספת דירות חדשות בקטגוריית דיור בר השגה ודיור ציבורי תיתן מענה גם לתושבי‬
‫השכונה הוותיקים שאינם בעלי דירות. כך תימנע תופעת ג'נטריפיקציה ולחילופין צפוי‬
‫להיווצר תמהיל חברתי.‬
‫בכבוד רב,‬
‫אדר' יעל פדן‬
‫במקום – מתכננים למען זכויות תכנון‬
‫בשם הקואליציה לדיור בר השגה‬
‫הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 57, ת" א 45156, טלפון: 5818065-30,‬
‫פקס: 5618065-30‬
‫‪;http://israelaffordablehousing.blogspot.com / shirli@acri.org.il‬‬