1. 26
in circulair serviceconcept komt nadruk op prestatie in plaats van op huur
Facility manager
wordt regisseur
In het kantoor van 2020 komt de nadruk steeds meer te lig-
gen op prestaties in plaats van op vaste prijzen voor huur-
contracten. Bovendien worden circulaire serviceconcepten
steeds populairder, waarbij de gebruiker de producten
least gedurende de volledige levenscyclus en de producent
als eigenaar verantwoordelijk blijft voor het onderhoud.
Dat verwacht Willem Adriaansssen, partner bij HEVO.
Tekst: Peter Bekkering Fotografie: Michael Kooren
De komende jaren neemt de behoefte aan traditionele kan-
toren alleen maar verder af en zet de opmars van de third
workplace en het thuiswerken zich verder voort. Dat is de
stellige overtuiging van Adriaansssen. “Daarnaast zullen de
gecentraliseerde kantoren steeds kleiner worden. Vanwege
Het Nieuwe Werken, maar ook omdat de benuttingsgraad
van kantoren die wel in gebruik zijn nog steeds vrij beperkt
is.” Adriaanssen verwacht dat de kleinere kantoren van de
toekomst wel een hogere benuttingsgraad hebben. “Dat zal
bereikt worden door op deze kantoren hoogwaardige facili-
teiten aan te bieden. Waardoor medewerkers weer ‘verleid’
worden om naar kantoor te komen en om onder optimale
omstandigheden invulling te geven aan het belangrijkste
doel van hun kantoorbezoek, het ontmoeten van collega’s.”
Adriaanssen voorziet dat bij het kantoor van 2020 aankle-
ding en beleving daarom ook van hogere kwaliteit zijn. “De
traditionele anonieme grijze eenheidsworst op kantoorge-
bied zal de komende jaren steeds meer verdwijnen. Kijk
naar de creatieve hotspots, die je momenteel ziet in veel
oude gebouwen. Daar zie je vaak een bruisende, dynami-
sche, niet zo formele, sfeer die mensen enorm aanspreekt.
Een sfeer die mensen steeds meer ook in kantoren zullen
willen vinden, omdat het uiteindelijk beter aansluit bij de
manier van leven van mensen buiten werktijd.”
Lokatie
Bij dat verleiden speelt ook de lokatie een belangrijke rol.
“De komende jaren wordt het steeds belangrijker dat de
kantoren goed bereikbaar zijn, zowel met de auto als met
de fiets en het OV. Voor kantoren op afgelegen bedrijfster-

2. Facility Management Magazine | Juli 2014 | 27
reinen zal steeds minder bestaansrecht zijn, want waarom
zouden mensen daar naartoe gaan?” Het brengt Adriaans-
sen op een derde voorspelling: er komt de komende jaren
meer diversiteit aan niveau (en dus ook prijs). “Je gaat eer-
ste-, tweede- en derderangskantoren krijgen. Die laatste
zul je dan aantreffen op die afgelegen bedrijfsterreinen.”
Adriaanssen verwacht ook dat de komende jaren door de
wet van vraag en aanbod de kantoorbubbel (het structureel
overschot aan kantoorruimte), die al 30 jaar in Nederland
aanwezig is, afneemt. “Tot nu toe blijven de eigenaren de
kantoorbubbel in stand houden, omdat ze verwachten dat
het nog goed zal komen. Die verwachting is echter nergens
op gebaseerd en ik verwacht dat met name de accountants
de komende jaren niet langer zullen accepteren, dat riante
panden met een minimale verhuurbaarheid toch een hoge
boekwaarde hebben. Zij zullen eisen dat organisaties de re-
ele – vaak veel lagere – boekwaardes opnemen.”
En wat gebeurt er dan met die panden, die niet meer ver-
huurd kunnen worden? Adriaanssen verwacht dat die pan-
den de komende jaren steeds meer gebruikt gaan worden
om start-up-ruimtes voor nieuwe bedrijvigheid in onder te
brengen. “De overheid zou hierbij een faciliterende rol
kunnen spelen door flexibel met bestemmingsplannen om
te gaan. In het verleden waren die vaak in beton gegoten,
waardoor je monofunctionele gebieden kreeg. Dat is echter
achterhaald en bovendien slecht voor de leefbaarheid. Nu
moet de overheid samen met partners gaan kijken hoe je
zo’n gebied leefbaar en vitaal kunt houden of maken.” Het
betekent voor de gemeenten een andere focus: “In het ver-
leden lag de focus vooral op uitbreidingslocaties: die wa-
ren nieuw, mooi en sexy. Nu zal de focus echter op de be-
staande omgeving moeten liggen, vaak ook op gebieden
met een kleinere schaal. Misschien minder sexy, maar wel
hard nodig.”
Flexibele verbanden
Wanneer Adriaanssen kijkt naar de driehoek kantoor-
thuiswerken-third workplaces ziet hij steeds meer de flexi-
bele verbanden. “Natuurlijk blijft het voor een deel van het
werk – neem bijvoorbeeld de zorg – nodig om ter plekke te
zijn, maar bij de onderdelen waarbij het niet hoeft – de ad-
ministratie bijvoorbeeld – zul je ook daar de komende ja-
ren steeds meer zien dat die werkzaamheden elders gaan
plaatsvinden. Ook omdat iedereen graag werk en privé
goed wil combineren.” Adriaanssen voorziet ook een groei
van het aantal third workplaces de komende jaren. “Ik
denk dat je ervan uit kunt gaan, dat over een paar jaar op
alle belangrijke verkeersknooppunten zoals stations of
P+R-voorzieningen third workplaces zijn.” Ook bij de third
workplaces verwacht Adriaanssen de komende jaren een
toenemende diversiteit, variërend van zakelijk tot fraai
vormgegeven van workplaces.
Naast de ontwikkelingen op kantoorgebied signaleert
Adriaanssen nog een grote ontwikkeling: de circulaire eco-
kantoor van 2020
nomie. “Die is mijns inziens niet te stoppen. Onder meer
vanwege de bewustwording. De afgelopen tien jaar hebben
we die gezien op het gebied van het belang van binnenkli-
maat, energieverbruik en op het gebied van duurzaamheid
bij het realiseren van kantoren. Een GPR of Breeam Label is
inmiddels standaard. De circulaire economie is het vervolg
daarop. Het besef dringt steeds meer door dat we ons niet
meer kunnen permitteren om zaken weg te gooien, ook om-
dat de schaarste aan materialen en grondstoffen alleen
maar toeneemt.” Voor opdrachtgevers zitten er daarbij twee
kanten aan, stelt Adriaanssen: “Ze willen een duurzaam ge-
bouw, maar ze willen ook weten dat wat ze doen goed is.
Waarbij ze ook kijken naar het effect van hun handelen.
Neem het Cradle-to-Cradle-certificaat. Dat is een verklaring
dat er in een bepaald product geen negatieve zaken zitten
en dat je als bedrijf het dus goed doet wanneer je dat pro-
duct toepast.” Adriaanssen verwacht dat het aanbod aan
C2C-producten de komende jaren steeds meer toeneemt.
“Het betekent dat een opdrachtgever in de toekomst zal
moeten uitleggen waarom hij niet voor een C2C-product
heeft gekozen.”
Adriaanssen verwacht dat de komende jaren de circulaire
economie niet alleen geldt voor de gebouwen, maar zeker
ook voor faciltaire zaken. “Bij gebouwen heb je kortcycli-
sche onderdelen zoals de losse inrichting en langcyclische
zoals het casco. Natuurlijk is bij de langcyclische onderde-
len de noodzaak om in te grijpen minder groot. Maar uitein-
delijk zullen ook de gebouwen an sich circulair worden.”
Verbinding producent en gebouw
Hij noemt het voorbeeld van het C2C-lyceum in Schiedam
en het nieuwe kantoor van HEVO. In beide gevallen zijn
waar mogelijk C2C-producten toegepast. “Maar nog wel op
de traditionele manier: je koopt als gebruiker een product
en je past het toe. Om echt de omslag te maken naar een
circulaire economie moet je echter ook tijdens de levens-
duur de verbinding tussen producent en gebouw c.q. pro-
duct in stand houden. Omdat de producent weet wat de
restwaarde van het product is en het product c.q. de grond-
stof in de toekomst ook weer nodig heeft. Daarmee kun je
nu laten zien dat het minder kost om te slopen of te de-
monteren omdat je nog iets aan restwaarde terugkrijgt. In
de toekomst gaat het nog een stap verder: de restwaarde
gaat toenemen omdat het al wordt meegenomen in het
ontwerp en het bouwen van gebouwen.”
Adriaanssen verwacht dat het er uiteindelijk toe leidt dat de
gebruiker met name van kantoren zal zeggen: ik wil niet met
langjarige huurcontracten vastzitten aan een gebouw, maar
kortjarige huurcontracten met flexibiliteit. Ik wil snel kun-
nen schakelen, omdat mijn omgeving dat van me vraagt. En
ik wil gaan betalen voor prestaties. “Momenteel hebben de
meeste gebruikers vaste huurcontracten, waarbij de hoogte
niet afhangt van de prestaties. In de toekomst wil de gebrui-
ker echter gaan betalen voor de prestaties, ook van het ‘in-

3. 28
bouwpakket’, de losse inrichting. Hij betaalt kortom voor
goed geoutilleerde werkplekken met vooraf vastgestelde
prestaties.” Hij noemt het voorbeeld van Philips, dat aan-
biedt om in kantoren prestatieverhogende verlichting aan te
brengen die effectief is voor de werkprocessen en tegelijker-
tijd eigenaar blijft van de armaturen. De gebruiker ‘least’ als
het ware de verlichting.”
In zo’n situatie kan bij een kantoor het casco eigendom zijn
van een belegger, terwijl verschillende partijen eigendom
zijn van een stukje inrichting – verlichting, binnenwan-
den, vloeren etc. – en het gebruik ervan leasen aan de ge-
bruiker. “Het is in feite hetzelfde wat veel organisaties nu
al doen met een copier. Het bedrijf dat de copier least aan
een organisatie, zorgt ook voor het onderhoud. Inmiddels
zie je ook vergelijkbare constructies opkomen voor pc’s en
bureaus.” Het brengt Adriaanssen bij het bijbehorende cir-
culaire serviceconcept: “Om dit alles in goede banen te lei-
den en de contracten goed te managen is een regisseur es-
sentieel. Een organisatie vraagt daarom aan één partij – de
faciliy manager – om als regisseur op te treden: om de
huisvesting te regelen, maar ook alles wat erbij hoort zodat
de organisatie goed kan werken: de computer, de koffie, de
bureaus, de verlichting etc.” In zo’n circulair servicecon-
cept wordt de facility manager als regisseur de spin in het
web. “Voor een organisatie betekent deze ommezwaai van
bezit naar gebruik en het uit handen geven van het mana-
gen daarvan aan een facility manager dat ze zich kunnen
concentreren op hun corebusiness.”
Goedkoper
Adriaanssen is ervan overtuigd dat een circulair servicecon-
cept uiteindelijk ook goedkoper is. “Omdat hoe meer de
restwaarde van grondstoffen belangrijk wordt, hoe meer het
circulaire gebouw goedkoper wordt. Omdat je de restwaarde
niet fors moet afschrijven, maar gedekt hebt vanwege de re-
latie met de producent. Je weet dus aan de voorkant al veel
beter hoe hoog die restwaarde zal zijn en hoe die zich zal
ontwikkelen. Daarmee kun je in je financieel model reke-
ning houden, zodat je lasten uiteindelijk lager worden.”
Ten aanzien van de opmars van circulaire serviceconcep-
ten verwacht Adriaanssen eenzelfde ontwikkeling als bij
integrated facility management. “Dat is begonnen bij een
aantal grote bedrijven die eerst delen en vervolgens het to-
taal gingen outsourcen. Vervolgens zag je dat het doorsij-
pelde naar het middensegment en dat het gewoon werd
dat het niet meer allemaal intern werd gedaan maar dat
aan een externe partij werd gevraagd dit op een flexibele
manier te doen.” Op die manier ligt, aldus Adriaanssen,
een circulair serviceconcept in het logische verlengde van
de trend om te outsourcen. “In het begin hebben mensen
moeite om de ommezwaai van denken te maken die sa-
menhangt met het circulair serviceconcept. Maar als je ver-
volgens wijst op de analogie met de copier – je gaat in feite
nu hetzelfde doen met het inbouwpakket als wat je al doet
met de copier – dan valt het kwartje.”
De facility manager moet de regisseursrol wel op een slim-
me manier invullen. Adriaanssen: “De gebouwen worden
steeds intelligenter. Smart buildings met veel meer integratie
van systemen. Voor ondermeer toegangsbeheer, gebouwbe-
heer en individuele invloed op het binnencomfort. En ver-
lichting die je met je smartphone bedient en herkent wat je
persoonlijke voorkeuren zijn. Die integratie maakt het voor
de facility manager eenvoudiger om zijn regisseursrol in te
vullen. Bovendien kost het hem minder inspanning. En kan
hij toch invulling geven aan de uitdaging om hogere kwali-
teit tegen lagere kosten te leveren.” Adriaanssen verwacht
wel dat het type inzet van de facility manager steeds meer
zal samenhangen met het gewenste serviceniveau. “Hoe ho-
ger het gewenste kwaliteitsniveau, hoe groter de rol van de
facility manager. Bijvoorbeeld bij grote organisaties, die
hospitality hoog in het vaandel hebben staan.”
Bestaande kantoren
Adriaanssen verwacht dat het circulair serviceconcept de
komende jaren vooral wordt toegepast in bestaande kanto-
ren. “Momenteel zijn we als HEVO veel bezig met de her-
structurering van bestaande kantoren en met het vernieu-
wen van de inbouwpakketten. Dat is het moment om het
circulair serviceconcept toe te passen. En om het kantoor
steeds meer in te richten als ‘community’. Met goede facili-
teiten om te werken, maar met ook faciliteiten in de naaste
omgeving, die je de mogelijkheid bieden ook andere nood-
zakelijke dingen voor het dagelijks leven te regelen zoals
het boodschappen doen.”
Daarbij wil Adriaanssen tot slot nog een misverstand uit de
wereld helpen. “Veel mensen denken dat er niet veel mo-
gelijk is binnen een bestaande kantoorstructuur. In de
praktijk blijkt echter dat er veel meer mee kan dan mensen
denken. Een goed ontwerpteam kan een traditioneel cel-
lenkantoor omtoveren tot vernieuwende werkplekken met
goede voorzieningen. Natuurlijk zijn er beperkingen, maar
juist die dagen uit om op een slimme manier ermee om te
gaan en dat leidt vaak tot fraaie oplossingen.”
Ir. Willem Adriaanssen is partner bij HEVO. Hij stu-
deerde Architectuur en Uitvoeringstechniek aan de TU
Eindhoven. Hij werkte eerst een tijd als architect, maar
ontdekte al snel dat zijn hart meer lag bij de organisa-
tieopgave dan bij de ontwerpopgave. Na zijn diensttijd
ging hij aan de slag bij general contractor Takenaka in
Amsterdam, waar het hem vooral aansprak dat de ont-
werpende discipline en de uitvoeringsproblematiek bij
elkaar kwamen. In 2000 kwam hij bij HEVO, waar hij
zich bezighield – eerst als projectleider, later als pro-
jectmanager en sinds drie jaar als partner – met de vol-
ledige huisvestingscyclus, van ontwerp tot exploitatie.