1. UNIVERSIDAD GRAN MARISCAL DE AYACUCHO
FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA DE DERECHO
ARRENDAMIETO
PROFESORA: INTEGRANTES
NOHELYS RODRIGUEZ ANGEL TINEO
MARIA LOPEZ
LUISA RODRIGUEZ
CARLOS MOYA
LUIS LOPEZ
ANGHELO ESCUDERO
MANUEL PEREZ
ANGEL TORREALBA
2. Arrendamiento
El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria
en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a
otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso
o goce un precio cierto y determinado.
Clasificación.
El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, de
tracto sucesivo o de ejecución duradera, y que tiene parcialmente el carácter de
"intuitu personae" por lo que se refiere al arrendatario. Además es consensual
cuando cae sobre bienes muebles.
Ventajas para el arrendador (propietario)
1 .Se crea la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda
correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la
presente ley.
2. Se mantiene la figura de Prórroga Legal de 6 meses a 3 años, como forma de
dar terminación al contrato.
3. Se crea un juicio breve y oral, en caso de incumplimiento o vencimiento del
contrato.
4. Obligatoriedad de juez de decretar desalojo preventivo (secuestro), para
inmuebles no residenciales.
5. Se crea acto conciliatorio, que resolverá conflictos en muchos casos.
Posiblemente un 50% de los juicios.
6. Se mantiene la posibilidad de que el juez decrete la medida preventiva de
desalojo en casos de vivienda, después de la contestación de la demanda, si
existe presunción grave del derecho que se reclama.
7. Se incluye como causal de desalojo, la violación de las ordenanzas de
convivencia ciudadana.
8. Se prohíben los traspasos sin autorización del propietario.
9. El propietario conserva la plena propiedad y facultad de recuperar el inmueble.
3. Desventajas para el arrendador:
1. Se modifica el procedimiento anexándole un procedimiento administrativo
antes de llegar a la vía judicial haciendo más largo y tedioso el mismo y
aumentando el lapso de tiempo de espera por parte del arrendador en caso
de que se busque resolver cualquier controversia que lo perjudique.
2. Es la superintendencia quien analiza y aprueba los contratos de
arrendamientos fijando este el monto de los cánones según los parámetros
establecidos en la presente ley violando el libre consentimiento por parte
del arrendador a colocar el monto que él considere conveniente para el
alquiler de su inmueble luego de su aprobación es que pasa a ser notariado
el contrato.
3. Se prohíbe el uso de moneda extranjera para el pago de los cánones algo
que a nuestro criterio es absurdo dado a que si el bien es de mi propiedad y
la persona con la que estoy contratando está de acuerdo con esto es
suficiente para que se de el contrato dado a que no se está coaccionando u
obligando a nadie a que pague en moneda extranjera solo es un acuerdo
entre las partes
4. Se amplía el lapso a 4 meses para el desalojo por insolvencia y se debe
demostrar que esta insolvencia se produjo por irresponsabilidad por parte
del arrendatario. Queriendo decir esto que si la persona que es el
propietario vive de este canon debe esperar hasta cuatro meses para ir a la
vía administrativa a denunciar el hecho.
5. Luego de lograr el desalojo por diferentes motivos expresados en la ley se
debe tener un lapso mínimo de 3 años sin alquilarle a nadie más de lo
contrario traerá consigo multas para el propietario.
6. Si el alquiler se extiende de 10 años o más se tomaran en cuenta esos
años para hacerle una rebaja en el precio al momento de la venta a estas
personas que están alquilando que según los años puede llegar hasta un
25 % aunado a esto el monto de la vivienda también será impuesto por la
superintendencia según avaluó que hará este organismo atreves de un
perito.
4. 7. Se colocaran multas a las personas que tenga una vivienda sola sin estar
habitada por personas y de ser considerada como de utilidad pública no
solo bastara la multa si no que te procederá a la expropiación.
Ventajas para el arrendatario
1. Se amplía a 4 meses el plazo para que pueda demandarse la insolvencia
en los contratos a tiempo indeterminados o verbales.
2. No se podrá realizar ningún desalojo preventivo, sino ha culminado la
audiencia conciliatoria y el inquilino haya contestado la demanda.
3. Se amplia de 15 a 30 días continuos, el plazo para aceptar o rechazar la
oferta de venta que ha hecho el propietario.
4. La no renovación de contrato, en los contratos con prorrogas sucesivas,
debe ser notificada de forma autentica (tribunal o notaria)
5. Se le otorga derecho de preferencia a los inquilinos, en la compra de
edificios que contengan viviendas en bloque, cuando se reúnen en un 60%.
6. Se le otorga prioridad al inquilino para que se le ofrezca el inmueble
antes que a cualquier tercero, siempre que este solvente en los cánones de
arrendamiento (antes tenía que poseer 2 años en el inmueble)
7. Se invierten los márgenes de rentabilidad de los inmuebles sometidos a
regulación de alquileres, estableciendo que mientras mayor es el valor de
los mismos, menor es el porcentaje de rentabilidad. (Art. 29)
8. Se aumentó el plazo de 40 a 90 días para ejercer el retracto legal
(cuando no se le ofrece en venta el inmueble y se le vende a un tercero),
para que demande.
Desventajas del arrendatario
Desde nuestra óptica no se encuentra en la ley desventajas para el
arrendatario al contrario observamos que existe de manera
desproporcionada beneficios a favor del arrendatario en comparación con
5. los que atribuye la presente ley al arrendador, colocando en desuso la
propiedad privada en nuestro país y de manera directa influyendo a que
existan menos arrendadores dado a la inseguridad en lo que respecta a la
propiedad en que se ven los propietarios con esta ley. En nuestra opinión
muy respetuosamente no consideramos que esta ley ofrezca desventajas al
arrendatario