Nouvelle publication du Département Etudes sur les ventes à utilisateurs de locaux d’activités en Ile-de-France

1. CB RICHARD ELLIS
Ile-de-France ViewPoint
www.cbre.fr/fr_fr/etudes Août 2011
VENTES À UTILISATEURS LOCAUX D’ACTIVITÉS
Erika LEONARD, Chargée d’études
RÉSUMÉ
Marché dont les recherches sont historiquement orientées vers l’acquisition, le marché des locaux d’activités est
logiquement lié aux aléas de la planète finance. La crise économique de 2008 et les incertitudes du 1er semestre 2011
ont donc pesé sur les ventes à utilisateurs. Entre deux, l’année 2010 a enregistré un record, favorisé par différents
facteurs positifs et un rebond de l’activité en général. Pourtant, la pénurie d’offres adaptées règne toujours sur ce
marché, et encore plus à l’acquisition. La fin de l’année 2011 reste en conséquence encore incertaine.
2010, ANNÉE RECORD…
Le marché des locaux d’activités, dont les recherches sont
Chiffres clés marché des locaux d’activités traditionnellement tournées vers l’acquisition, a connu un
Ile-de-
en Ile-de-France net ralentissement au début de la crise économique. Les
(au 1er semestre 2011) ventes à utilisateurs ont en effet été freinées par le
Demande placée 411 000 m² durcissement des conditions de crédit et par les difficultés
Offre immédiate 2 438 300 m² de financement qu’ont pu connaître les utilisateurs. Les
Offre « en blanc » 55 900 m² PME / PMI, fragilisées, ont donc préféré s’orienter vers la
Offre « en gris » 289 100 m² location, ou ont simplement reporté ou annulé leurs projets
Loyers Activités « classiques »* 60 € / 120 € d’acquisition. Représentant, en moyenne annuelle, le tiers
Prix de vente « prime »** 1 450 € de la demande placée, la part des acquisitions est passée
Prix de vente moyen** 700 € de 40 % en 2006 à 28 % en 2008.
* loyers faciaux en € HT HC/m²/an, locaux neufs ou Mais les prix de vente ont rapidement été impactés par la
restructurés crise, engendrant une reprise des transactions à
** prix de vente faciaux en € HT HD/m² l’acquisition dès 2009 (36 % des volumes transactés),
avant de performer en 2010. Cette année a été marquée
par une forte poussée des intentions d’achat des
N.B. : le terme « Locaux d’activités » regroupe les utilisateurs – fin 2010, elles représentaient près de 60 %
locaux d’activités toutes surfaces et les entrepôts des demandes – qui s’est concrétisée dans les
< 5 000 m². commercialisations (46 % de la demande placée à
l’acquisition, 516 300 m²). Le « repricing » opéré sur les
valeurs vénales a permis aux utilisateurs de faire de
Répartition géographique des ventes (en « bonnes affaires », qui ont par ailleurs été favorisées par
volume) des locaux d’activités en Ile-de-France la faiblesse des taux d’intérêt, leur permettant de se
au 1er semestre 2011 constituer un patrimoine immobilier.
Demande placée des locaux d’activités par type de
Nord
contrat en Ile-de-France
35 %
100 %
90 %
80 %
70 %
Est
Ouest 60 %
19 %
8% 50 %
40 %
30 %
20 % 46 %
40 % 36 %
33 % 28 % 31 %
10 %
Sud 0%
38 % 2006 2007 2008 2009 2010 1S2011
Source : CB Richard Ellis Vente Location
Source : CB Richard Ellis
©2011, CB Richard Ellis, Inc.

2. France ViewPoint
Prix de vente faciaux des locaux d’activités en Ile-de-France au 1er juillet 2011
Source : CB Richard Ellis
…MAIS RUPTURE AU 1ER SEMESTRE 2011 Si la tendance à la vente à utilisateurs se poursuit au
cours des prochains trimestres et que l’inadéquation
Pourtant, depuis début 2011, la part des ventes recule à
entre l’offre et la demande persiste, les volumes
nouveau. Elle s’élève à 33 % de la demande placée au 1er
placés globaux pourraient être encore orientés à la
trimestre 2011 (82 600 m²), puis à seulement 27 % au 2ème
baisse d’ici la fin de l’année.
trimestre (44 000 m²). La reprise amorcée en 2010 s’est
estompée en raison du climat économique incertain et HÉTÉROGÉNÉITÉ DES PRIX DE VENTE
anxiogène. Bien que l’intérêt pour l’achat de leurs locaux
À l’instar des loyers, les prix de vente sont très
ne se soit pas tari, les acteurs redeviennent attentistes et
disparates, selon les secteurs géographiques et la
retardent ou suspendent leurs décisions. En outre, les taux
qualité des bâtiments. Par exemple, des lots sur
d’intérêt repartent à la hausse, ne favorisant pas leurs
mesure, localisés dans des parcs d’activités, peuvent
démarches financières. Enfin, peu de produits « repricés »
être présentés à des prix très élevés. Les valeurs
sont encore libres sur le marché qui, par ailleurs, souffre
« prime » grimpent jusqu’à 1 450 € HT HD/m² en
traditionnellement d’un manque d’offres de qualité
1ère couronne, mais le prix moyen, toutes surfaces
disponibles à la vente.
confondues, se situe autour de 700 € HT HD/m².
Sur un marché de l’activité traditionnellement porté par les
petites surfaces, il est à noter que les acquisitions
concernent généralement des locaux plus grands
(1 000 - 3 000 m²). Entre 2008 et 2010, ce créneau de Répartition des ventes (en volume) des locaux
surfaces a représenté, en moyenne, 43 % des ventes (face à d’activités par tranche de surfaces en
46 % des locations < 500 m²). Au 1er semestre 2011, ce Ile-de-France au 1er semestre 2011
type de bâtiments voit son poids reculer à 35 %, les offres
adaptées faisant défaut, au profit des 500 - 1 000 m² qui 3 000 -
augmentent à 29 %. 5 000 m²
1 000 - 6%
Par ailleurs, la quasi-totalité des biens acquis sont, de 3 000 m²
5 000 -
35 %
manière générale, en état d’usage (en moyenne plus de 10 000 m²
80 %, part plus importante que pour les locaux loués, qui 9%
tournent plutôt autour de 72 %). Le 1er semestre 2011 > 10 000
marque une nouvelle fois une rupture dans ces constats, la m²
1%
proportion des bâtiments vendus en état d’usage
descendant à 63 %. Les bâtiments neufs effectuent une 500 -
poussée remarquable, représentant près du tiers des ventes. 1 000 m² < 500 m²
29 %
Août 2011
20 %
Enfin, le Sud de l’Ile-de-France recense la majeure partie
des surfaces vendues (soit 38 % au 1er semestre 2011), suivi
du Nord et de l’Est. Source : CB Richard Ellis
©2011, CB Richard Ellis, Inc. 2

3. Exemples de références de ventes à utilisateurs réalisées en Ile-de-France au 1er semestre 2011
France ViewPoint
Secteur Surface État des Valeur (en €
Date Adresse Ville Preneur
géographique (en m²) locaux HT HD/m²)
Rue du Gros Caillou - ZI des Les Clayes-sous-
1T11 Sud Bureau Vallée 5 200 État d'usage 662 €
Dames Bois (78)
1T11 Rue D'Estienne D'Orves Clichy (92) Nord Privé 2 200 État d'usage 1 376 €
Bussy-Saint- SCI Mathilde
1T11 Avenue Graham Bell Est 2 100 Neuf 1 374 €
Georges (77) Revelli
1T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud SFCP-Aubade 2 000 Neuf 948 €
1T11 Rue Blaise Pascal Chilly-Mazarin (91) Sud Alv Concept 1 200 État d'usage 525 €
Services
techniques de la
1T11 Avenue du Parc Argenteuil (95) Ouest 1 000 État d'usage 732 €
Mairie
d'Argenteuil
SCI Jasmine
1T11 Avenue Jean Mermoz La Courneuve (93) Nord 700 État d'usage 671 €
Mermoz
Rue Gutenberg - ZI de la Service Action
1T11 Bondoufle (91) Sud 700 Rénové 643 €
Marinière Santé
SOS Boîtes
1T11 Rue Emile Sehet Taverny (95) Ouest 700 État d'usage 918 €
Moteurs
Summer
1T11 Rue du Bas Perreux Sarcelles (95) Nord 300 État d'usage 629 €
Aluminium
2T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud Giga Concept 1 300 Neuf 960 €
2T11 Rue Gustave Eiffel Clichy (92) Ouest Top Chrono 1 200 État d'usage 1 060 €
ZA : Zone d’activités ZI : Zone indutrielle
Source : CB Richard Ellis
CONTACTS
Aurélie LEMOINE Didier MALHERBE Erika LEONARD
Directrice Directeur général adjoint Chargée d’études
Études et Recherche Global Logistic Services Études et Recherche
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aurelie.lemoine@cbre.fr didier.malherbe@cbre.fr erika.leonard@cbre.fr
Pierre-Louis DUMONT Amaury GARIEL Jean-Marie JACQUET
Directeur Directeur Directeur
Activités et Logistique Ile-de-France Nord Activités et Logistique Ile-de-France Sud Activités et Logistique Ile-de-France Est
et Ouest Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 09 Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 37
Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 27 Fax : 33 (0) 1 53 64 36 36 Fax : 33 (0) 1 53 64 30 20
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pl.dumont@cbre.fr
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Août 2011
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