2. ETUDE SECTORIELLE
SOMMAIRE
SWOT ANALYSIS 3
EXECUTIVE SUMMARY 4
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR 5
- En Chine, une croissance spectaculaire
- Au Liban, vers une gestion plus professionnelle
- En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90
- En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes
- Les pays émergents, un modèle pour le Maroc
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR 8
- Promotion Immobilière, une forte reprise depuis 1996…
- ….soutenue par l'engagement des autorités publiques…
- …et renforcée par un effort commercial de la part des banques
- L’effet d'entraînement du secteur
DES ENTREPRISES EN CROISSANCE 12
- Un secteur aux multiples intervenants
- Un secteur dominé par les opérateurs privés
- Groupe ADDOHA
- Holding Al Omrane
- La Compagnie Générale Immobilière
- Groupe Chaâbi
- Jet Sakane
- Thomas et Piron
UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES... 18
- Secteur assujetti à plusieurs taxes
- Gestion inefficace du foncier
- Lourdeur des procédures administratives
- L'importance du secteur informel
... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES 19
- Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance
démographique
- L'INDH, vers une politique de relogement
- La création de villes nouvelles
- Un développement à l'échelle internationale
FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS 20
- Des entreprises fortement capitalistique
- Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires
IMMOBILIÈRE
- Des entreprises faiblement endettées
- Une marge EBE supérieure à 30%
- Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation
ANNEXE 1 : Les différentes taxes auxquelles le secteur est assujetti 24
ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilière 25
PR O M O T I O N
ANNEXE 3 : Ratios financiers de l’échantillon 26
SOURCES ET RÉFÉRENCES 30
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3. ETUDE SECTORIELLE
SWOT Analysis
Forces Faiblesses
La conjoncture favorable en raison du déficit La fiscalité opaque caractérisée par la multitude
en logements ; de taxes, la multiplicité des barèmes d'imposition
et l'instabilité des textes et lois régissant la fiscalité
Le coût faible de la main d'œuvre ; immobilière ;
L’alternative rentable de placement que La rareté des terrains contribuant à accroître
représente l’investissement immobilier ; dangereusement l’incidence foncière de
certains projets ;
La croissance des encours des crédits
immobiliers. La lourdeur des procédures administratives ;
La non-rationalisation des promoteurs
immobiliers, notamment les débutants ;
L’absence de cadre réglementaire et fiscal
favorisant l’investissement locatif ;
L’absence d’observatoire, destiné à fournir aux
intervenants, des statistiques importantes
(demande de logements neufs / anciens,
indexation des loyers...).
Opportunités Menaces
La lutte contre l'habitat insalubre et le lancement La concurrence accrue entre les différents
du programme “villes sans bidonville” ; promoteurs ;
La création de villes nouvelles destinées à La prolifération de l'informel et la pratique
alléger la pression démographique sur les du noir ;
grandes villes ;
La spéculation sur le foncier ;
La création de fonds de garantie permettant
aux citoyens aux revenus irréguliers d'accéder à L'entrée de nouveaux promoteurs étrangers ;
un logement décent ;
Sur le court terme, le durcissement de la
L'exonération fiscale en faveur des promoteurs législation du travail dans les chantiers affecterait
privés pour encourager le logement social ; le rendement des promoteurs.
IMMOBILIÈRE
La concurrence entre les banques,
contribuant à la baisse des taux ;
L’arrivée d’une offre enrichie de produits de
financement, permettant une meilleure
structuration du marché ;
PR O M O T I O N
Sur le long terme, le durcissement de la
législation du travail dans les chantiers,
actuellement laxiste, aboutira à une
rationalisation du marché.
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4. ETUDE SECTORIELLE
Executive summary
La promotion immobilière est un secteur En dépit d’un engagement de l'Etat pour
participant à la croissance économique de promouvoir le secteur, ce dernier fait face à
nombreux pays de par la création d'emplois et la plusieurs obstacles qui freinent son
génération d'une forte valeur ajoutée. développement, à savoir la multitude de taxes
et impôts, des promoteurs non structurés et non
Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc, rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des
dont le secteur demeure anarchique et peu procédures administratives et la gestion
développé, pourrait s'inspirer des expériences inefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveau
des pays à niveau de développement semblable code de l'urbanisme sera mis en vigueur
(Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu, prochainement et permettrait de mieux gérer
grâce aux incitations fiscales, à la restructuration ces contraintes et de tirer profit des perspectives
du secteur et au changement de stratégies et de qu'offre la promotion immobilière.
visions, bénéficier des opportunités offertes.
A un niveau financier, le secteur est très
Au Maroc, le secteur de la promotion immobilière capitalistique et requiert des investissements
connaît une phase ascendante. Hormis le déficit importants. Les entreprises opérant dans la
enregistré au niveau du logement -estimé à promotion immobilière ont recours soit à la
1,2 million-, cette activité est encouragée par une sous-traitance des activités de bâtiment soit à la
série d'actions entreprises par l'Etat et un effort non déclaration des employés, entraînant une
commercial important des banques marocaines. faible charge de personnel rapportée au chiffre
d'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation
En raison de la défiscalisation des grands projets long, les entreprises du secteur ont plus recours
immobiliers, plusieurs promoteurs privés se sont aux dettes structurelles qu'aux dettes
orientés vers l'habitat social afin de tirer profit du opérationnelles afin d'éviter toute pression
dynamisme de ce segment. De plus, plusieurs quant au remboursement de cet endettement.
fonds nationaux ont été consacrés à l'habitat
insalubre pour permettre à une catégorie de la Le soutien effectif de l’Etat au secteur de la
population l’accès à un logement décent. L'Etat a promotion immobilière a permis d’améliorer la
également, procédé à la création de villes rentabilité des fonds propres des entreprises. En
nouvelles visant à éradiquer les bidonvilles. effet, le ROCE (Return On Capital Employed) a
connu une forte progression entre 2002 et
Pour leur part, les banques ont connu un 2004, passant de 15% à 30,4% pour les
accroissement de leur portefeuille sur ce entreprises performantes et de 0,7% à 1,6%
segment. Suite au dynamisme du secteur, les pour les moins performantes.
crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ont
été multiplié par 8 en l'espace de 10 ans, créant Enfin, le segment social présente les meilleures
ainsi une concurrence acharnée entre les opportunités. Les personnes propriétaires de
différentes banques de la place. logements insalubres seront orientées vers des
IMMOBILIÈRE
habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus
La plupart des entreprises opérant dans la en plus de promoteurs privés se sont positionnés
promotion immobilière sont privées, de création sur ce créneau.
récente et d'une taille modeste. En dépit du
grand nombre des intervenants dans le secteur, Le moyen et haut standing offrent des
celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui perspectives intéressantes même si la demande
PR O M O T I O N
bénéficient d'une longue expérience dans le sera inévitablement moins forte que pour le
domaine. Par ailleurs, la restructuration des logement social. Le véritable défi de ce segment
entreprises publiques permettrait une meilleure sera de proposer des constructions respectant
compétitivité des entreprises marocaines. les standards internationaux en termes de
qualité et de finitions.
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5. ETUDE SECTORIELLE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR
La promotion immobilière est un secteur très dynamique, participant à la croissance économique de
nombreux pays. En effet, dans les pays développés, le secteur a atteint un degré de développement tel
qu'il contribue significativement à la création d'emplois autant qu'à la génération d'une forte valeur
ajoutée.
Ce secteur représente une réelle opportunité pour le Maroc où il reste encore anarchique et peu
développé. Pour tirer profit des retombées positives du secteur sur son économie, le Maroc pourrait
s'inspirer des expériences des pays ayant un niveau de développement semblable à savoir l'Egypte, le
Liban, la Tunisie et la Chine.
Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratégies et de visions sont parmi
les solutions qui ont permis aux pays émergents de structurer le secteur et de bénéficier des opportunités
offertes.
En Chine, une croissance spectaculaire nombre de promoteurs immobiliers. Ce
phénomène devrait s'aggraver dans les cinq
Depuis la réforme du logement instituée en 1998, prochaines années amenant le nombre des
l'investissement immobilier en Chine a connu une promoteurs immobiliers de 10 000 à 3 000.
forte croissance, évaluée à 20% en moyenne
depuis lors. Cette réforme, basée sur le De même, les autorités réorientent l'offre
désengagement de l'Etat du secteur immobilier, a immobilière vers les logements sociaux en
entraîné une croissance importante du taux de offrant des avantages fiscaux aux promoteurs
propriété qui a doublé en 5 ans. Elle a également, afin de garantir des logements pour les
rapporté 2,8 Md. Dh à l'Etat chinois. travailleurs migrants venant des campagnes.
Il est à signaler que l'achat d'un appartement La réussite de la Chine dans le secteur de la
constitue le placement financier le plus sûr pour promotion immobilière repose sur le
de nombreux chinois, contribuant ainsi à la désengagement de l'Etat en faveur des
promotion du secteur immobilier et entraînant le promoteurs privés, la concentration autour des
ralentissement du développement des marchés gros promoteurs et la présentation d'avantages
boursiers. De ce fait, la croissance de fiscaux aux différents intervenants.
l'investissement immobilier en Chine a favorisé la
demande pour les matériaux de construction et Au Liban, vers une gestion plus
la spéculation immobilière. professionnelle
Ce secteur, en Chine, est dominé par les Au début des années 90, le secteur de
entreprises locales qui sont fortement l'immobilier au Liban a fortement participé au
concentrées dans les grandes villes où le rythme développement de l'économie. Cependant,
de construction est élevé. En dépit de sa forte cette activité connaît quelques difficultés liées à
croissance, le marché chinois reste fermé aux l'inadéquation entre l'offre et la demande. Alors
investissements étrangers qui ne sont autorisés que la demande était plutôt orientée vers des
que sous forme de joint-venture minoritaire avec appartements de moyen standing, l'offre
IMMOBILIÈRE
des partenaires chinois. Les hongkongais font s'adressait à une clientèle haut de gamme. Cette
exception. En effet, ceux-ci sont autorisés à inadéquation a conduit le secteur vers une
investir et à implanter des filiales en Chine grâce récession, entraînant la chute des prix suite au
à l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong manque de liquidité.
Closer Economic Partnership).
Pour surmonter ces contraintes, le secteur
PR O M O T I O N
Dans le but d'encourager la profession, les immobilier au Liban est en pleine restructuration.
autorités chinoises ont favorisé les mouvements Les différents acteurs du secteur se sont engagés
de concentration. Ces incitations interviennent dans une gestion plus professionnelle basée sur
après le resserrement de l'offre de crédit des études de marché et de faisabilité.
bancaire, ayant entraîné une réduction du
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6. ETUDE SECTORIELLE
Le Liban est doté de nombreux atouts lui moyennes d'acquérir un logement, financé à
permettant de bénéficier de l'implantation des hauteur de 80% par un prêt bancaire pour des
sociétés étrangères : proximité géographique au remboursements étalés sur 20 à 30 ans. Cette loi
Proche et Moyen Orient et restructuration du donne le droit aux banques de saisir le bien en
secteur de l'immobilier. cas de défaut de paiement. Cependant, elle
reste tributaire de plusieurs éléments :
Le succès du Liban dans le secteur de la
promotion immobilière est dû à une La forte proportion de logements informels,
organisation plus claire du secteur conjuguée à pour lesquels il n'existe pas de titre de
une vision stratégique adoptée par les propriété ;
entreprises suite à une prise de conscience des
opérateurs. L'incertitude qui règne sur l'effectivité de la
saisie du bien en cas de défaut de paiement ;
En Egypte, un regain de dynamisme depuis les
années 90 Le montant élevé des droits
d'enregistrement des biens immobiliers.
A l'image de la situation au Liban, le marché
immobilier en Egypte a souffert pendant les Le gouvernement s'est également, engagé dans
années 80 de l'inadéquation entre l'offre et la la création de villes nouvelles dans le but de
demande. En effet, l'offre s'est concentrée sur le désengorger les grands centres urbains et de
logement de luxe, garantissant un taux de retour répondre à la forte croissance démographique.
sur investissement élevé, alors que la demande Pour renforcer cette initiative, le gouvernement
était majoritairement orientée vers les logements égyptien présente quelques mesures incitatives
sociaux et de moyen standing. aux investisseurs privés, allant de la réduction du
coût d'acquisition des terrains offerts par le
L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoins ministère du logement à l'exemption fiscale sur
de la population estimés à 750 000 unités par 10 ans en passant par des démarches
an. L'inadéquation entre l'offre et la demande administratives allégées.
est aggravée par la forte proportion de
logements vides atteignant 50 000 unités, soit De ce fait, le lancement de plusieurs projets
15% du total des logements du Caire. Cet écart sociaux, l'adoption de la loi sur les emprunts
s'explique, essentiellement, par les motivations hypothécaires et la création de nouvelles villes
spéculatives que représentent l'acquisition d'un ont participé à l'essor de l'immobilier en Egypte.
logement et le souhait des propriétaires de
conserver leurs biens pour leurs enfants. En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré
quelques contraintes
Le secteur a connu un regain de dynamisme
depuis les années 1990 suite aux efforts Le secteur de la promotion immobilière augure
entrepris par le gouvernement afin de proposer d'un fort potentiel en raison de son importance
des logements aux couches moyennes et économique et de ses effets sociaux. Il
inférieures de la population. A cet égard, deux comprend 700 promoteurs immobiliers réalisant
projets importants sont actuellement menés par 15 000 logements par an, soit 30% de
les autorités publics : le Projet Moubarak qui l'ensemble des logements construits. Il est à
IMMOBILIÈRE
prévoit la construction de 70 000 logements signaler que 80% des ménages tunisiens sont
destinés à de jeunes adultes et le Future Housing propriétaires de leurs logements.
Project qui concerne 15 000 logements destinés
à une population à revenus limités. La politique de l'Etat visant la réduction du
nombre des promoteurs publics, qui ne
Par ailleurs, le gouvernement égyptien s'est représentent plus que 15% à 20% du secteur, a
PR O M O T I O N
engagé dans plusieurs actions afin de donné des résultats très positifs. Ainsi, la moyenne
promouvoir le secteur. A cet effet, a été adoptée de construction de logements par
en juin 2001 la loi sur les emprunts 1 000 habitants et par an s'établit à 7,1 pour mille,
hypothécaires, permettant aux couches sociales dépassant la moyenne enregistrée au Maroc.
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7. ETUDE SECTORIELLE
Moyenne de construction de logements dans Dès lors, la réduction du nombre de
quelques pays promoteurs, la réhabilitation des quartiers
populaires et l'éradication des logements
Pays Moyenne de construction
de logements par 1 000 habitants
rudimentaires ont permis au secteur immobilier
et par an tunisien d'évoluer favorablement.
Tunisie 7,1 Les pays émergents, un modèle pour le Maroc
France 6,2
A la lumière des expériences de ces différents
Turquie 4 pays, les principaux facteurs ayant contribué à
Egypte 3,4 l'expansion du secteur de la promotion
immobilière sont :
Maroc 3
Source : Spécial Promotion Immobilière, Tunisie, 2001
La réduction du nombre de promoteurs en
favorisant la concentration autour des gros
Les efforts déployés par les différents opérateurs opérateurs ;
tunisiens ont donné des résultats satisfaisants.
La création de villes nouvelles dans les
Aujourd'hui, les logements rudimentaires ne
périphéries des grandes villes pour répondre à
représentent plus que 1% de l'ensemble du parc.
une forte croissance démographique ;
En dépit de ce dynamisme certain, le secteur de L'adoption de lois permettant aux personnes
la promotion immobilière doit faire face à aux revenus insuffisants de financer leur
plusieurs contraintes : logement moyennant des remboursements à
long terme.
- Un coût du logement élevé ;
- Une cherté du foncier ;
- Une main d'œuvre qualifiée de plus en plus rare ;
- Une hausse des délais de lotissement conjuguée
à l'absence de système de financement sur une
telle période.
IMMOBILIÈRE
PR O M O T I O N
7

8. ETUDE SECTORIELLE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR
Ce chapitre a été réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.
La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance,
compte tenu du déficit en logements estimé à 1,2 million d'unités. L'influence d'un tel secteur sur
l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de
par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pour
les citoyens. Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par un effort
commercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90.
Promotion immobilière, une forte reprise Le rythme de construction a été favorisé par
depuis 1996… l'évolution du nombre des autorisations de
construire, enregistrant une hausse importante,
Le secteur de la promotion immobilière a connu estimée à 15%, passant de 41 285 à 47 378.
une forte reprise, observée depuis 1996, grâce Cette croissance a permis une forte évolution,
au lancement du programme des 200 000 +21%, du nombre de logements.
logements et à la défiscalisation des grands
projets, comportant plus de 2 500 logements La hausse de l'offre en logements a été
sociaux. encouragée par une demande forte et variée. En
plus de la demande locale qui s'accroît d'année
Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui en année, le secteur bénéficie d'une demande
a connu ces dernières années un dynamisme externe traduite par la volonté des marocains
incontestable en raison d'un rythme de résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des
construction soutenu et qui ne cesse de doubler jeunes entrepreneurs étrangers, visant le
d'année en année, la promotion immobilière est logement secondaire au Maroc, pays doté d'un
un secteur porteur. En effet, la cadence de faible pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et
construction est passée de 45 000 logements en d'une main d'œuvre bon marché.
2002 à 99 000 unités en 2003. Cette évolution
s'est répercutée positivement non seulement sur
la promotion immobilière mais aussi sur d'autres
secteurs qui y sont liés à savoir l'industrie du
ciment, du bois et d'autres...
Évolution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003)
En milliers
Désignation 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Évolution du
nombre des 33 39 40 40 39 38 38 41 47
autorisations
de construire
IMMOBILIÈRE
Évolution de la
surface des 9 340 12 215 11 294 11 898 11 472 12 347 12 889 13 913 18 387
planchers en m²
Évolution de la
surface bâtie 3 591 4 565 4 442 4 556 4 619 4 782 4 765 5 150 6 049
en m²
PR O M O T I O N
Évolution du
nombre de 66 105 83 87 80 82 83 89 108
logements
autorisés
Source : l'Habitat en Chiffres, 2003
8

9. ETUDE SECTORIELLE
….soutenue par l'engagement des autorités Pour remédier à ce problème, l'Etat entend
publiques… adopter une nouvelle politique de l'habitat en
proposant aux promoteurs immobiliers des lots
La défiscalisation des grands projets, une de terrains avec des avantages fiscaux et des
opportunité pour les opérateurs privés modalités de paiement très avantageuses. En
contrepartie, les promoteurs devront produire
La relance du secteur a permis aux promoteurs des logements économiques à des prix
privés d'occuper une grande part du marché des beaucoup plus abordables pour permettre à une
logements sociaux. En effet, depuis 1994, le certaine tranche de la population d'être
secteur privé a commencé à s'intéresser à ce propriétaire de son logement.
segment suite au discours royal, appelant à un
programme national de construction de 200 000 Le secteur privé a fortement contribué à la
logements destinés aux couches les moins réalisation du programme des 200 000
favorisées. Ce n'est qu'à partir de 1998 que la logements lancé par l'Etat en construisant 78%
part de marché du privé s'est renforcée, de l'ensemble de logements agréés contre
dépassant celle du secteur public. seulement 22% pour le secteur public. Cet écart
s'explique, essentiellement, par la volonté de
Évolution du nombre de logements agréés l'Etat de se désengager de ce secteur au profit
par type de promoteur des opérateurs privés.
Public
Toutefois, ce rythme croissant a connu une
90 000
Privé baisse en 2005 suite au non renouvellement des
80 000 conventions promoteurs privés - Etat. Ceux-ci
70 000 n'ont pas réussi à vendre les logements construits
60 000 suite à une baisse de la demande et n'ont pu de
50 000 ce fait renouveler les conventions avec l'Etat.
40 000
30 000
Des Fonds nationaux destinés à l'habitat
insalubre, une bouffée d'oxygène pour les
20 000
personnes aux revenus insuffisants
10 000
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
L'Etat a également, procédé à la création d'un
fonds national destiné à l'habitat insalubre et ce,
Source : l'habitat en chiffres, 2003 à travers l'instauration d'une taxe spéciale sur le
ciment fixée à 0,10 Dh/kg. Cette réserve
Cette forte contribution du secteur privé a été totalisait 1 Md.Dh dont le produit sert à
soutenue par la signature de plusieurs alimenter le Fonds de solidarité pour le logement
conventions entre l'Etat et les promoteurs dans le des salariés.
cadre du programme des 200 000 logements
mais aussi, par l'exonération d'un certain nombre D'autres Fonds de garantie ont été créés par l'Etat
de taxes et impôts. en vue de faciliter l'accès au logement pour les
personnes aux revenus instables ainsi que les
Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, les fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la
IMMOBILIÈRE
promoteurs immobiliers sont contraints de ristourne d'intérêt qui variait entre 2% et 3,5%
réaliser des projets de 2 500 logements sociaux pour les logements sociaux.
sur une période ne dépassant pas 5 ans.
La Caisse Centrale de Garantie propose trois
Malgré les efforts de l'Etat visant à permettre aux Fonds de garantie à savoir FOGARIM, destiné
couches sociales démunies d'avoir accès au aux ménages à revenus irréguliers et modestes,
PR O M O T I O N
logement, celles-ci n'en ont pas bénéficié. D'une FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE
part, le prix de l'appartement demeure élevé par pour les fonctionnaires et agents de l'Etat et
rapport à leur pouvoir d'achat et, d'autre part, les autres employés du secteur public.
promoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'un
logement aux autres couches sociales.
9

10. ETUDE SECTORIELLE
Ces Fonds de garantie ont été mis en place ces En effet, le dynamisme du secteur a permis une
dernières années afin d'encourager les croissance considérable des parts de marché de
établissements bancaires à faciliter l'accès à la ce segment durant ces dix dernières années,
propriété au profit des ménages les plus passant de 7,2% en 1995 à 18% à fin 2005.
nécessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% du
montant du prêt, le reste étant garanti par La reprise du secteur de la promotion
l'hypothèque du bien en question. A fin 2005, immobilière a eu des retombées positives sur les
les garanties au titre de logements sociaux ont banques marocaines. De ce fait, les crédits
atteint 2,27 Md.Dh, tiré essentiellement par immobiliers ont connu une forte croissance
FOGALEF. depuis le début de cette décennie, traduite
d'une part par l'augmentation de l'encours des
Programme "villes sans bidonvilles" pour crédits octroyés aux promoteurs immobiliers qui
contrecarrer le déficit en logements est passé de 2,7 Md.Dh en 2003 à 4,11 Md.Dh
en 2005, soit une progression annuelle
Les statistiques concernant l'habitat au Maroc moyenne de 52,2%, et d'autre part, par les
ont montré que 770 000 familles, soit 4 millions crédits accordés aux acquéreurs qui sont passés
de personnes habitent aujourd'hui, les de 15 Md.Dh en 2001 à plus de 40 Md.Dh en
bidonvilles ou résident dans des habitations non 2005, en progression annuelle moyenne de
réglementaires qui continuent à croître au 27,8%.
rythme de 40 000 unités par an, représentant
40% des constructions annuelles. Cette Cette évolution s'explique essentiellement par la
évolution risque d'affecter l'équilibre du tissu baisse des taux d'intérêts conjuguée à la facilité
social et la salubrité de l'environnement. d'accès aux crédits et à la création de Fonds de
garantie.
Pour remédier à ce problème et en collaboration
avec les collectivités locales, l'Etat a procédé à la
signature du contrat programme "villes sans Évolution des crédits immobiliers en faveur
bidonvilles", lancé en juillet 2004 et devrant des acquéreurs (1995-2005)
toucher près de 212 000 familles. Suite à la 45 000
signature de ce contrat, l'Etat devra s'occuper de 40 000
la viabilisation des terrains à travers la société 35 000
30 000
Al Omrane dont la mission principale est
25 000
d'équiper, d'aménager et de vendre les terrains 20 000
aux partenaires. 15 000
10 000
Création de villes nouvelles 5 000
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villes
nouvellement aménagées, respectivement, aux Source : GPBM
alentours de Marrakech, Rabat et Casablanca.
La création de ces villes satellites, au cours de Un dynamisme créant une forte
ces dernières années, vise, essentiellement, à concurrence entre les banques
absorber le développement démographique et à
IMMOBILIÈRE
La BCP continue à dominer le marché du crédit
alléger la densité au niveau des grandes villes du
immobilier en octroyant, à elle seule,
Royaume.
12,2 Md.Dh d'encours, soit 33,4% du total des
…et renforcée par un effort commercial de la crédits immobiliers accordés par l'ensemble des
part des banques banques, suivie d'AWB qui occupe la deuxième
place avec un total de crédits octroyés de
PR O M O T I O N
L'engagement de l'Etat vis-à-vis du secteur a été 8,5 Md.Dh.
consolidé par un effort commercial des banques
marocaines où les crédits immobiliers
constituent des sources de revenu très
appréciables.
10

11. ETUDE SECTORIELLE
L’effet d'entraînement du secteur
Évolution des parts de marché des crédits
immobiliers octroyés par les banques marocaines Le secteur de la promotion immobilière est un
55%
secteur vital vu son importance à la fois
50% économique et sociale. Il contribue fortement à
45% l'essor de plusieurs secteurs à savoir le logement,
40% la vente des matériaux de construction et les
35%
30%
industries qui y sont liées.
25%
20% La construction d'un logement fait appel à
15% plusieurs secteurs, notamment, l'industrie du
10%
ciment, la miroiterie, la vitrerie de bâtiment et
5%
0%
l'industrie de bois dont l'essor dépend fortement
2001 2002 2003 2004 2005 de la bonne tenue du secteur de la promotion
immobilière. Par ailleurs, l'acquisition d'un
Attijari Wafa BCP BMCE Bank
logement nécessite un équipement en
BMCI CDM SG
électroménager et en meubles, entraînant une
Source : GPBM, BMCE Bank hausse de la consommation de ces biens. Il est à
signaler que tout logement a besoin
BMCE Bank a, quant à elle, déployé des efforts d'infrastructures en eau et en électricité. La
considérables durant les cinq dernières années, promotion immobilière participe donc à
ses parts de marché s’améliorant l'évolution de la consommation de ces deux
significativement, de 4% en 2001 à près de ressources.
12,2% à fin 2005.
Avec le dynamisme que connaît le secteur,
La crise traversée par le CIH ainsi que l'ouverture plusieurs nouveaux métiers ont vu le jour. Les
du marché ont permis le transfert d'une partie syndics de copropriété ont été créés pour
des crédits immobiliers vers les autres banques répondre aux besoins nouveaux des
de la place. La part de cet organisme dans le propriétaires et de veiller au respect des règles
total des crédits immobiliers octroyés aux de copropriété. De leur côté, les banques
particuliers est alors passée de 34,2% à 23,1% diversifient leurs offres au niveau des crédits
entre 2002 et 2005. immobiliers pour mieux satisfaire les exigences
de leur clientèle.
Cependant, le CIH pourrait améliorer son image
dans les années à venir et ce, suite à la Enfin, le développement du secteur immobilier
participation de la Caisse d'Epargne française permettra la réduction du chômage en créant
dans son capital à hauteur de 35% et à des emplois et un accès facilité à un logement
l'augmentation du capital de la CDG pour décent. Ces éléments se traduisent par une
assainir la situation financière de la banque. amélioration de l’hygiène et de la qualité de vie.
Miroiterie de bâtiment
Industrie de Ciment
et vitrerie
IMMOBILIÈRE
Prolifération des Crédits Immobiliers
sociétés de syndic
Promotion
Immobilière Hausse de la consommation
Industrie de bois de l'eau, de l'électricité et
PR O M O T I O N
des biens d'ameublement
Réduction du chômage et
Sanitaire des bidonvilles
11

12. ETUDE SECTORIELLE
DES ENTREPRISES EN CROISSANCE
La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées
récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre
d'opérateurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur une grande
expérience.
De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité des
entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au
Maroc.
Un secteur aux multiples intervenants Cependant, seuls six catégories parmi ces
intervenants contribuent effectivement à l'essor
Les résultats de l'étude effectuée par le Ministère de la promotion immobilière, leur nombre ayant
de l'Habitat et de l'Urbanisme ont dévoilé que le atteint 6 951 en 2001. Les producteurs et
nombre d'intervenants dans le secteur de la distributeurs de matériaux de construction
promotion immobilière est estimé à 10 493 représentent près de 44% du total des
entités à fin 2001. Ce nombre, regroupant intervenants dans le secteur, les architectes 20%,
toutes les entités organisées et non organisées les entreprises de construction 19%, les
opérant, essentiellement, dans le secteur de la promoteurs immobiliers 11% et les bureaux
production réglementaire du logement, est d'études techniques 5%.
réparti comme suit :
Il a été dénombré 793 promoteurs immobiliers,
Répartition des intervenants du secteur soit 11,4% de l'ensemble du secteur. Ces
de la promotion immobilière par entreprises emploient 11 100 personnes, ne
catégorie représentant que 3,8% de l'effectif total de la
2 500 promotion immobilière. A la même date, ce
1984 secteur a réalisé un chiffre d'affaires important,
2 000 1695
1 500
1409 1303 1204
estimé à 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffre
1064 d'affaires global.
1 000 703
500 368 303 258
22
0
es
T
le
g.
t.
.
rs
s
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ch
N
od
p.
C
D
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Ar
tre
Ag
Pr
r.
Pr
Bu
En
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2001
Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilière
Effectif des entreprises Chiffre d'affaires Emplois
IMMOBILIÈRE
Catégories d'intervenants Md.Dh % Md.Dh % Effectif* % effectif moyen
Bureaux d'études techniques 0,37 5,3 0,78 1,9 3,00 1 8
Architectes 1,40 20,3 0,81 2 7,00 2,4 5
Entreprises de construction 1,33 19,2 13,90 34 146,50 49,7 11
PR O M O T I O N
Producteurs de matériaux de construction 1,06 15,3 17,40 42,6 63,50 21,6 60
Distributeurs de matériaux de construction 1,98 28,5 1,43 3,5 63,40 21,5 32
Promoteurs immobiliers 0,79 11,4 6,50 15,9 11,10 3,8 14
Total 6,95 100 40,82 100 294,50 100 42
Source : Monographie du secteur de la promotion immobilière, 2001
* en milliers
12

13. ETUDE SECTORIELLE
Un secteur dominé par les opérateurs privés
Répartition du chiffre d'affaires des
Les entreprises publiques opérant dans le entreprises du secteur, 2003
secteur se sont restructurées au cours de ces
dernières années. En effet, l'Etat a décidé de Addoha
regrouper trois organismes publics à savoir 15% Al Omrane
4%
l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat CGI
Insalubre (ANHI), la Société Nationale 4%
d'Equipement et de Construction (SNEC) et la
société Attacharouk en une seule entreprise, Al Jet Sakane
1%
Omrane. Celle-ci a, récemment, fusionné avec Autres
76%
les établissements ERAC, qui ont assaini toutes
leurs dettes vis-à-vis du CIH.
Longtemps positionnée sur le segment du Il est à signaler qu'en 2003, l'entreprise Yousra Li
moyen et du haut standing, la Compagnie Tajhiz, filiale du Groupe Chaâbi, n'était pas
Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe encore créée et ne figurait donc, pas parmi les
Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) leaders du secteur.
commence à s'imposer depuis 2001 dans le
logement social.
Ce secteur demeure cependant dominé par les
entreprises privées qui font preuve d'un
dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à
lui seul 15% de part de marché, dépassant de loin
les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le
reste, 77%, est effectué, essentiellement, par de
petites entreprises non structurées.
Les principaux acteurs de la Promotion Immobilière, 2004
En millions de dirhams
Société Domiciliation Chiffre d'affaires Capital Actionnariat Principales références
Groupe ADDOHA Casablanca 1427 10* Détenue par M. Logements ADDOHA,
Anas Sefrioui AL Baraka, Al Kawtar
Al Omrane Rabat 869,3 394,2 Organisme sous tutelle Habitat économique
du Ministère délégué chargé et social dans
de l'Habitat et de l'Urbanisme plusieurs villes:
Agadir, Casa,
Settat, Fes,
Errachidia
et d'autres.
Compagnie Générale Rabat 274 40 Filiale du Groupe de Opération
Immobilière la Caisse de Dépôt et Cité Jardin
IMMOBILIÈRE
de Gestion El Menzeh,
Al Kora, Ouled Mtâa
Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca 254,9 6 Filiale du groupe Chaâbi -
Jet Sakane Casablanca 74,32 10 Filiale du groupe Jet Résideances
Jet Sakane
PR O M O T I O N
à Sidi Maârouf
sur 18 800 m²
Thomas &Piron Casablanca 32,5 0,1 Filiale du groupe Logements Arrajae
Belge Thomas & Piron et Al Baraka
* Le capital de Douja Promotion a été porté à 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse.
13

14. ETUDE SECTORIELLE
Groupe ADDOHA La hausse du chiffre d'affaires s'explique,
essentiellement, par la forte présence du
Avec une production annuelle de 7 000 logements, Groupe dans le marché de l'immobilier,
le Groupe Addoha ou Douja Promotion s'est accompagnée du lancement des fonds de
affirmé en tant qu'entité active. En effet, à fin 2004, garantie en 2004, permettant à une large
le Groupe a comptabilisé 22 projets réalisés, population d'acquérir un logement social.
représentant 25 271 logements et 5 projets en
cours de finalisation, soit 13 458 unités. La hausse du chiffre d'affaires a entraîné une
évolution positive du résultat net qui a connu
Les efforts déployés par le Groupe afin d'offrir un une hausse annuelle moyenne de 65,7%.
produit fiable, satisfaire une clientèle devenue de
plus en plus exigeante et respecter les délais de En 2006, les actionnaires de la société ont
livraison ont été couronnés par l'obtention de la décidé en Assemblée Générale Extraordinaire
certification ISO 9001 - version 2000 - délivrée en de porter le capital de 10 MDh à 1,35 Md. Dh
2001 par la SGS European Quality Certification. par prélèvement sur le compte report à
nouveau. L'AGE a également, changé la
Le Groupe est considéré comme étant le dénomination de l'entreprise.
premier opérateur arabo-africain à avoir obtenu
cette certification couvrant la conception, le Cette même année a connu l'introduction en
développement, la production et la bourse de Douja Promotion, première
commercialisation de logements. entreprise du secteur à être cotée. L'opération
porte sur 35% du capital, soit un montant global
Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe a de 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre la
procédé à la création d'un guichet unique volonté de l'entreprise de s'engager dans un
d'habitat regroupant l'ensemble des services qui processus de transparence financière.
interviennent dans l'acte d'achat d'un logement.
Cette initiative permettra une évolution de la Douja Promotion
En millions de dirhams
vente des logements et la réduction des délais
2004 Variation 2003 Variation 2002
de commercialisation. 2003/2004 2002/2003
Chiffre
Ce guichet permet aux clients d'effectuer leur d'affaires 1 427 34,1% 1 064 88,3% 565
achat au siège du Groupe qui abrite tous les Résultat
d'exploitation 461 18,5% 389 83,5% 212
services nécessaires liés à l'acquisition d'un
logement : les délégués de la conservation Résultat net 437 27% 344 116,3% 159
foncière, les services d'enregistrement et de Marge
opérationnelle 32,3% 36,6% 37,5%
législation des signatures des communes et les
Marge nette 30,6% 32,3% 28,2%
agences bancaires, notamment la BCP le CIH et
,
BMCE Bank, ainsi qu'un service de la Lydec pour ROE 35,9% 42,9% 33%
le contrat d'adduction aux réseaux d'eau et ROA 18,8% 19,5% 11,6%
d'électricité. Source: OMPIC
Longtemps positionné sur le segment du Holding Al Omrane
logement social à Casablanca, le Groupe
IMMOBILIÈRE
ADDOHA compte servir d'autres villes du La fusion des trois établissements publics à
Royaume et diversifier ses activités en savoir, l'Agence Nationale de lutte contre
produisant des constructions de moyen et haut l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale
standing mais aussi, des bureaux et des d'Equipement et de Construction (SNEC) et la
commerces. société Attacharouk a donné naissance au
holding d'aménagement Al Omrane.
PR O M O T I O N
Au cours de ces dernières années, Douja
Promotion a connu une croissance notable, La mission principale du nouveau né est de
avec un chiffre d'affaires passant de 565 MDh réaliser des actions d'aménagement et de
en 2002 à 1,4 Md.Dh en 2004, soit une lotissement de terrains destinés à la promotion
évolution annuelle moyenne de 58,9%. de l'habitat social en partenariat avec le secteur
14

15. ETUDE SECTORIELLE
privé, de résorber les bidonvilles et l'habitat La baisse du chiffre d'affaires s'explique par
insalubre et de développer la maîtrise d'ouvrage l'engagement de l'entreprise dans plusieurs
urbaine et sociale. projets durant 2003 dont les retombées ne se
feront sentir que dans les années à venir.
Employant près de 1 200 personnes, l'entreprise
a connu une amélioration du chiffre d'affaires, Compagnie Générale Immobilière
passant de 316,5 MDh en 2003 à 869,30 MDh En millions de dirhams
en 2004, soit une progression de 174,7%. 2003 Variation 2002
2002-2003
L'évolution du chiffre d'affaires est le résultat de
la fusion des trois organismes publiques, Chiffre d'affaires 561,7 0,8% 557,3
devenue effective depuis fin 2003. Résultat d'exploitation 80,8 23,3% 65,5
En dépit de cette performance, la marge EBE a Résultat net -101,5 -280,7% 56,2
connu une chute importante depuis 2002, due Marge opérationnelle 13% 13,3%
à une forte baisse de la valeur ajoutée
Marge nette -18,1% 11,3%
conjuguée à une hausse des charges du
personnel. ROE -5,7% 3,8%
Holding Al Omrane ROA -1,1% 0,7%
En millions de dirhams
Source : ANAFI
2004 Variation 2003 Variation 2002
2003/2004 2002/2003 Groupe Chaâbi
Chiffre
d'affaires 869,3 174,7% 316,5 -26,1% 428,4
Créée en 1948, la société AFCA spécialisée dans
Résultat
d'exploitation 70,2 35,3% 51,9 308,7% 12,7 la promotion immobilière a fusionné en 2001
Résultat net 40,8 42,2% 28,7 92,6% 14,9
avec les autres entreprises immobilières du
groupe pour donner naissance à Chaâbi Lil
Marge
opérationnelle 8,1% 16,4% 3% Iskane. Pôle immobilier de Ynna Groupe,
Marge nette 4,7% 9,1% 3,5% l'entreprise est un leader marocain capitalisant
ROE 7,5% 11,8% 7%
sur une longue expérience lui permettant d'être
leader sur l'ensemble de ses métiers, et ce,
ROA 0,5% 0,7% 0,4%
malgré une forte concurrence. Grâce à son
Source: OMPIC expertise, l'entreprise a pu exporter son savoir-
faire vers les pays africains.
La Compagnie Générale Immobilière
Chaâbi Lil Iskane cible une clientèle large en
Depuis sa création, il y a 44 ans, la Compagnie
offrant des logements pour tous les segments.
Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe de
Ses produits sont d'un rapport qualité-prix
la Caisse de Dépôt et de Gestion, contribue à la
convenable et répondent aux besoins de
réalisation de logements sociaux en faveur des
chaque type de clientèle.
personnes aux revenus insuffisants.
En 2004, le Groupe Chaâbi est passé par une
L'entreprise réalise près de 40 projets chaque
réorganisation profonde, permettant une
année, faisant appel à un savoir-faire et à un
répartition du pôle de la promotion immobilière
IMMOBILIÈRE
professionnalisme spécifiques, lui permettant de
du Groupe en 3 catégories.
répondre à ses objectifs de rentabilité,
d'efficacité et de qualité. - La société Chaâbi Lil Iskane : entreprise de
gestion technique, financière et commerciale ;
2003 a été une année de diversification des
activités de la société. En effet, elle s'est lancée - La société CHAFIPA : société de financement
PR O M O T I O N
dans la réalisation de plusieurs logements et de participation ;
promotionnels, le lancement des opérations
d'éradication du logement insalubre et - 38 autres entreprises immobilières dont Yousra
l'aménagement de zones touristiques et Li Tajhiz, principale entreprise immobilière du
industrielles. Groupe.
15

16. ETUDE SECTORIELLE
Née en 2004, Yousra Li Tajhiz est passée d'un A l'instar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane a
chiffre d'affaires de 18 MDh en 2004 à 295 développé le concept Jet Sakane Khadamate
MDh en 2005. Ce fort accroissement s'explique afin de faciliter la sécurisation de toutes les
d'une part par le démarrage réel de l'activité en transactions par notaire, gestion professionnelle
2005 et d'autre part par le dynamisme que du syndic et le service après vente.
connaît le secteur, à la forte présence du Groupe
Chaâbi sur le marché de l'immobilier et à la La filiale ne s'est pas contentée de réaliser des
réorganisation du Groupe, excluant Chaâbi Lil projets au Maroc, elle s'est orientée vers d'autres
Iskane de toute activité de construction. pays africains tels que le Gabon pour la réalisation
L'évolution du chiffre d'affaires a également, permis d'un projet de 2 000 logements sociaux et la
une hausse importante du résultat d'exploitation. Guinée. En outre, le Groupe a pu remporter un
contrat portant sur la réalisation de 10 000
logements en Amérique Latine (Trinité et Tobago).
Yousra Li Tajhiz
En millions de dirhams Le chiffre d'affaires de la filiale ne cesse de
2005 Variation 2004 croître pour atteindre 74,32 MDh en 2004
2004-2005
contre 66,90 MDh en 2003, soit une
Chiffre d'affaires 294,9 1 538,3% 18 progression de 11,1%. Cependant, le résultat net
Résultat d'exploitation 14 3 395% 0,4 a connu une baisse de 22,9% suite à une
Résultat net 3,1 -561,8% -0,7 dégradation du résultat d'exploitation de 24,4%
Marge opérationnelle 4,8% 2,2% entre 2003 et 2004.
Marge nette 1,1% -3,8%
Le Groupe Jet Sakane a signé récemment une
ROE 37,1% -211,4%
convention de partenariat avec le Groupe
ROA 0,5% -0,5%
Bahreini "Real Capita" pour la réalisation de
Source : Banque Corporate, BMCE
22 000 logements dans plusieurs villes du
Royaume.
Suite au succès qu’a connue l’introduction du
Jet Sakane
Groupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chaâbi En millions de dirhams
compte introduire sa filiale Chaâbi Lil Iskane à partir 2004 Variation 2003 Variation 2002
du 3ème trimestre de l’année 2007. 2003/2004 2002/2003
Chiffre
d'affaires 74,3 11,1% 66,9 6,3% 62,9
Jet Sakane
Résultat
d'exploitation 9,9 -24,4% 13,1 72,2% 7,6
En 2000, le Groupe Jet a lancé une filiale
Résultat net 6,9 -22,9% 8,9 81,2% 4,9
spécialisée dans le secteur immobilier et plus
Marge
précisément dans la maîtrise d'ouvrage social au opérationnelle 13,3% 19,7% 12,1%
Maroc et à l'Etranger, baptisée Jet Sakane. Marge nette 9,3% 13,4% 7,8%
ROE 22,3% 37,3% 32,8%
L'entreprise entend réaliser un projet de 5 000
ROA 6,3% 5,5% 6,3%
logements à l'horizon 2007, basé sur des
IMMOBILIÈRE
techniques de construction modernes afin de Source : OMPIC
garantir une qualité meilleure, respecter les
délais de livraison et privilégier l'environnement Thomas et Piron
et le bien être des copropriétaires en créant des
L'entreprise Thomas et Piron a été créée en
espaces verts.
1976 par Louis-Marie Piron, étudiant et Charles
PR O M O T I O N
Thomas, maçon. Vu les compétences déployées
par les deux fondateurs, l'entreprise fût certifiée
ISO 9001 à plusieurs reprises.
16

17. ETUDE SECTORIELLE
En 1999, Thomas & Piron ont commencé à Thomas & Piron
exporter leur expertise et leur savoir-faire. Un an En millions de dirhams
après, l'entreprise fût implantée au Maroc dans 2004 Variation 2003 Variation 2002
2003/2004 2002/2003
le but de tirer profit du dynamisme que connaît Chiffre
le secteur. d'affaires 32,5 35,4% 24 69% 14,2
Résultat
Fraîchement installée au Maroc, la firme a pu d'exploitation 1,8 80% 1 -60% 2,5
Résultat net -1,1 -54,2% -2,4 500% -0,4
réaliser deux projets importants dans le quartier
Marge
de Bourgogne à Casablanca (Arrajae et opérationnelle 5,5% 4,6% 18%
Al Baraka). Son chiffre d'affaires a connu une Marge nette -3,4% -10,1% -3,1%
hausse annuelle moyenne de 51,5% en raison ROE 35,1% 116,8% -126,6%
de la qualité de sa production ainsi que la non ROA -3,3% -4,1% -0,8%
pratique du noir. Source : OMPIC
IMMOBILIÈRE
PR O M O T I O N
17

18. ETUDE SECTORIELLE
UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES...
Ce chapitre est réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique.
Malgré un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilière, le secteur fait face à plusieurs
contraintes qui entravent son développement à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs
non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et la
gestion inefficace du foncier. L'établissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieux
gérer ces contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.
En dépit d'une bonne tenue du secteur et du Il est à signaler que les délais de délivrance
soutien de l'Etat, la promotion immobilière reste peuvent aller jusqu'à un an, entravant la
tributaire de plusieurs contraintes, freinant son réalisation de logements et se traduisant par une
développement. hausse des prix du mètre carré loti.
Gestion inefficace du foncier Pour remédier à cet obstacle, les autorités
publiques ont procédé à une baisse du délai de
La rareté des terrains contribue à la cherté du la délivrance du permis de construire, ramené à
foncier. En effet, le coefficient d'utilisation des moins d'une semaine et ce, à travers la création
terrains au Maroc varie entre 35% et 45% alors de guichets uniques au sein des Centres
que les statistiques concernant les projets Régionaux d'Investissements.
d'habitat social et économique dans d'autres
pays montrent que les taux d'utilisation Secteur assujetti à plusieurs taxes1
atteignent 55% à 65%.
Le secteur de la promotion immobilière souffre
Les terrains urbains viabilisés sont rares en raison d'une fiscalité multiple, de l'instabilité des textes
d'une réglementation ferme et d'un effet de et lois et de la pression fiscale. D'une part, le
spéculation renchérissant le prix du foncier. A cet secteur est soumis à plusieurs impôts et taxes
égard, dans son rapport concernant la situation connaissant une diversité de régimes et de
immobilière au Maroc, la Banque Mondiale a barèmes différenciés selon les situations et les
adressé quelques recommandations à l'Etat bases d'imposition et, d'autre part, la pression
marocain. Les pouvoirs publics devraient revoir fiscale constituant entre 10% et 25% du coût de
la réglementation et les normes afin de permettre revient d'un projet. A elle seule, la TVA
plus de souplesse aux promoteurs immobiliers représente plus de 8% du coût global et près de
par l'adoption d'un coefficient d'occupation des 80% de la charge fiscale totale supportée par le
sols d'environ 2,5 et la réduction de la largeur projet immobilier.
minima des rues à 8 mètres au lieu de 10,
hormis les artères principales. L'importance du secteur informel
L'Etat doit également, veiller à une utilisation Bien que le secteur soit florissant, la part de
plus efficace du sol dans les lotissements l'informel reste très importante en raison du
destinés aux logements sociaux, en augmentant poids pesant de la fiscalité.
IMMOBILIÈRE
la densité autorisée par les plans d'urbanisme
pour porter le coefficient d'utilisation des Par ailleurs, le noir constitue un frein au
terrains à 65%. développement du secteur. Bien évidemment,
cette pratique engendre des problèmes fiscaux
Lourdeur des procédures administratives et gêne énormément le développement des
ventes de logement. Le manque à gagner en
PR O M O T I O N
Plusieurs textes réglementaires rigides termes d'impôts directs pour l'Etat est estimé à
participent à l'extension des délais de plus de 750 MDh.
production des logements ainsi que des délais
de délivrance des permis de construire,
entraînant la hausse des prix du mètre carré loti.
1 Voir Annexe 1
18