Guide sur l'achat logement neuf

1. 1
ACHETER
DANS LE NEUF !

2. 2
L’achat immobilier est une étape cruciale dans une vie, d’autant plus lorsqu’il
s’agit d’une première acquisition. Devenir propriétaire de son logement est
le rêve de nombreux Français, mais cet investissement peut également être an-
xiogène, en raison de l’engagement qu’il représente. Acheter un appartement
ou une maison signifie en effet souscrire un crédit immobilier de plusieurs an-
nées. En contrepartie, acheter son logement offre de multiples avantages, aussi
bien sur le plan du confort de vie (être chez soi, disposer de son logement à sa
convenance) qu’au niveau financier.
C’est d’autant plus vrai lorsqu’on achète dans le neuf : le logement bénéficie
de tous les avantages d’une construction récente, au premier rang desquels les
performances énergétiques.
Acheter dans le neuf est facilité par de nombreux dispositifs d’aides (PTZ+,
TVA réduite, aides locales). C’est le meilleur moyen de concilier présent et futur,
en profitant d’un logement fonctionnel et confortable tout en valorisant son pa-
trimoine. Acheter dans le neuf, c’est le choix le plus judicieux au moment de
devenir propriétaire de son logement.

3. 3
Sommaire
Pourquoi devenir propriétaire de votre logement ? ................................................. 4
Pourquoi acheter dans le neuf ?.............................................................................. 6
VEFA : tout savoir sur la Vente en l’Etat de Futur Achèvement ............................... 8
À chaque foyer son type de logement ................................................................... 11
Acheter dans le neuf en couple : les différents modes d’acquisition ...................... 13
Les économies générées par l’immobilier neuf ....................................................... 15
Les étapes d’un achat dans le neuf ........................................................................ 17
Les aides pour financer son achat dans le neuf ...................................................... 19
Patrimoine immobilier : un placement judicieux ..................................................... 21
7 questions-réponses autour de l’achat dans le neuf ............................................. 22
Interview d’un expert de Marignan Immobilier ........................................................ 25

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Acheter ou louer ? C’est une question que se posent régulièrement de nombreux foyers français
à l’heure d’envisager un premier achat immobilier. Bien que les deux statuts de locataire et de
propriétaire présentent chacun des avantages et des inconvénients, acheter son propre logement
reste un choix plus que pertinent !
Etre locataire : liberté... et précarité
Le statut de locataire offre de nombreuses libertés, au premier rang desquelles la possibilité de
déménager facilement. En effet, sans contrainte hormis le respect de sa période de préavis, un
locataire pourra plus facilement quitter son logement si sa situation professionnelle ou familiale
venait à changer. En outre, faire le choix de la location est souvent synonyme de tranquillité
financière, puisque c’est le propriétaire qui prend en charge le coût des éventuels travaux de
remise aux normes du logement, l’entretien de certains équipements et certaines charges de
copropriété. Sans compter qu’un locataire n’est pas tenu de payer la taxe foncière. Cette situation
n’en reste pas moins précaire : un locataire ne vit pas chez lui et son propriétaire peut mettre fin
à son contrat de location s’il décide d’occuper lui-même son bien ou de le revendre. Enfin, si un
locataire prend peu de risques financiers, il ne capitalise pas non plus pour son avenir. Un loyer
représentera pour lui une charge encore plus lourde lorsque son pouvoir d’achat diminuera à l’âge
de la retraite.
Être propriétaire : patrimoine et personnalisation
De nombreux locataires sont devenus propriétaires pour en finir avec la précarité de la location
et les déménagements à répétition. Toutefois, posséder son propre logement présente bien
d’autres avantages. Acheter son logement permet de se constituer un patrimoine immobilier
: les sommes investies dans son acquisition – le coût du prêt immobilier notamment – seront
amorties à la revente. L’immobilier est en effet le placement financier le plus judicieux compte
tenu de la progression rapide et constante de la valeur de la pierre, plus importante que celle
des salaires. Au même titre qu’un locataire, un
propriétaire peut également être éligible à l’Aide
personnalisée au logement (APL) s’il se situe
sous un plafond de ressources. Un propriétaire
peut se permettre de personnaliser à l’envi son
logement, même durant la construction d’une
résidence neuve grâce aux Travaux modificatifs
acquéreurs (TMA). Une fois le crédit immobilier
remboursé, le propriétaire d’un logement peut
envisager sereinement sa retraite, et léguer son
bien à ses descendants. Le statut de propriétaire
limite néanmoins la mobilité géographique
et s’accompagne de charges nouvelles (taxe
foncière, charges de copropriété, etc.) : un coût
minime au regard des avantages de posséder sa
résidence principale.
Le chiffre : 50 %
C’est la part des jeunes de moins de 30
ans qui rêvent de devenir propriétaire
de leur logement, selon un sondage
réalisé par l’institut CSA en mars 2014.
Il s’agit de l’objectif prioritaire d’un
jeune sur quatre, devant fonder une
famille, voyager ou créer sa société. Ils
sont deux sur trois à souhaiter devenir
propriétaire entre 26 et 30 ans, et
neuf sur dix à envisager de réaliser leur
projet d’achat immobilier dans un
avenir proche.
Pourquoi devenir propriétaire ?

5. 5
L’accession à la propriété aidée
Un primo-accédant peut compter sur
plusieurs dispositifs d’aides à l’accession,
comme le PTZ+ ou la TVA réduite
dans certaines zones géographiques,
notamment s’il achète dans l’immobilier
neuf. Lorsque le promoteur immobilier
est associé aux collectivités pour une
opération en zone ANRU ou en ZAC,
l’acquéreur peut bénéficier d’un dispositif
d’accession à la propriété à prix social
ou à prix maîtrisé, grâce à un prix de
vente en dessous du marché. Il existe par
ailleurs des prêts immobiliers à conditions
avantageuses pour soutenir les foyers aux
revenus modestes ou moyens (PSLA,
PAS).
Investir à crédit
Dans l’immobilier, il est possible d’investir
à crédit. Le crédit immobilier permet
en effet d’acquérir un logement sans
disposer de la somme, en contractant un
prêt. Dans le cas d’un achat immobilier
réalisé pour occuper le logement en
résidence principale, le remboursement
des mensualités du crédit immobilier
correspond aux loyers qu’un locataire
verserait au propriétaire. A la différence
notable que ces sommes alimentent son
patrimoine, et que l’immobilier neuf offre
de belles perspectives de plus-value à la
revente.
À quel moment devenir propriétaire ?
Pour bénéficier au mieux des avantages offerts par le statut de propriétaire, il faut savoir acheter
au bon moment. De manière générale, une situation familiale et professionnelle stable est
préférable pour acquérir son propre toit. Cela vous évitera d’avoir à revendre votre bien immobilier
pour déménager en cas de changement de lieu de travail, ou encore de trouver une surface plus
grande pour fonder une famille. Malgré tout, autant franchir le pas le plus tôt possible : si les
banques accordent encore des prêts immobiliers aux actifs proches de la retraite, ces derniers
sont plus difficiles à obtenir et leur période de remboursement est souvent plus courte que pour
un jeune fraîchement arrivé sur le marché du travail.

6. 6
Un achat dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. Meilleure
qualité du logement et de la résidence, économies d’énergie, garanties, avantages fiscaux... Autant
de données à prendre en compte pour son projet immobilier.
Pour profiter de prestations de qualité
Acheter un appartement neuf est une solution
clé en main : vous pouvez immédiatement investir
votre nouvelle habitation, alors que l’ancien
nécessite généralement des travaux avant d’y
poser ses valises. Un logement neuf bénéficie par
ailleurs d’une conception harmonieuse, avec un
agencement optimisé des volumes pour profiter
de chaque espace. La surface habitable est ainsi
réellement exploitée, au contraire de logements
anciensquibiensouventsouffrentd’espacesperdus
comme des couloirs disproportionnés. Il est même
possible de personnaliser son logement durant
la construction grâce aux travaux modificatifs
acquéreurs (TMA) ! Un appartement neuf assure
un confort durable grâce à des matériaux de qualité
(menuiseries en PVC, parquet en chêne massif,
grès émaillé, faïence), une isolation phonique
renforcée et la présence fréquente d’une terrasse,
d’un balcon ou d’un jardin. Le plus souvent, acheter
dans une résidence neuve apporte également son
lot de prestations comme un accès sécurisé par
digicode, des extérieurs verdoyants ou encore des
caves et des locaux à vélos.
Pour préserver l’environnement
et réaliser des économies d’énergie
Grâce à des normes de construction exigeantes et vertueuses (NF Logement démarche Haute
Qualité Environnementale), un programme immobilier neuf respecte l’environnement en assurant
des économies d’énergie par rapport à l’ancien. Un appartement neuf bénéficie notamment
d’une isolation renforcée aussi bien thermique que phonique, via une chape fluide et un double
Pourquoi acheter dans le neuf ?
Un stationnement inclus
à proximité immédiate
Dans la grande majorité des programmes
immobiliers, une résidence neuve
prévoit une solution de stationnement
pour les résidents. Qu’il s’agisse
de garages individuels, de parkings
souterrains ou d’emplacements en
surface, ces stationnements s’avèrent
aussi indispensables que pratiques. Un
net avantage sur l’immobilier ancien,
qui n’intègre généralement pas cette
problématique. Il peut nécessiter une
location ou un achat supplémentaire.
l’acquéreur peut bénéficier d’un dispositif
d’accession à la propriété à prix social
ou à prix maîtrisé, grâce à un prix de
vente en dessous du marché. Il existe par
ailleurs des prêts immobiliers à conditions
avantageuses pour soutenir les foyers
aux revenus modestes ou moyens (PSLA,
PAS).
Des expositions optimisées
La Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) impose notamment à un programme
immobilier neuf d’être majoritairement exposé plein sud, afin de bénéficier d’un maximum
d’ensoleillement. Cette disposition, conjuguée à de larges surfaces vitrées, permet d’optimiser
la luminosité et de contribuer à réduire la facture énergétique.

7. 7
vitrage, qui limitent les pertes d’énergie et les transferts de chaleur en été comme en hiver. La qualité
des matériaux et des installations (radiateurs basse température, panneaux solaires en toiture,
thermostats d’ambiance) contribue également à une meilleure isolation et une meilleure gestion de
l’énergie, ce qui limite drastiquement les besoins en chauffage du logement. Les consommations
d’énergie réduites qui en découlent ont un impact positif pour l’environnement en préservant les
ressources naturelles... et un effet appréciable sur les factures d’énergie pour votre portefeuille.
Pour disposer de garanties jusqu’à dix ans après la construction
Une construction neuve s’accompagne de plusieurs garanties qui constituent une véritable sécurité
pour un achat dans l’immobilier neuf. La garantie de parfait achèvement couvre les dommages
pouvant apparaître durant la première année après la livraison du bien immobilier. La garantie
décennale prolonge la couverture des dommages mettant en péril la structure du bâtiment sur une
durée de dix ans. Quant à la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement), elle s’applique
aux équipements démontables (radiateurs, portes, etc.) durant les deux premières années.
Pour bénéficier de frais réduits
L’écart de prix au mètre carré entre le neuf et l’ancien est à relativiser lorsque l’on connait les
avantages financiers qu’offre l’achat d’un appartement neuf. Lors de la transaction en VEFA
(Vente en l’état futur d’achèvement), les frais de notaire sont réduits et se limitent à la taxe de
publicité foncière et aux émoluments du notaire. Ils ne représentent ainsi que 2 à 3 % du prix de
vente, alors que cette part est de 6 à 7 % dans l’ancien. Autre avantage financier non négligeable,
l’exonération de taxe foncière dont bénéficie le propriétaire d’un logement neuf durant les deux
premières années.
C’est beau, c’est neuf
Une résidence neuve se distingue par son architecture soignée, réalisée par des cabinets
d’architecte sélectionnés. Un programme immobilier s’inscrit dans l’identité d’un quartier tout
en déployant un design aux accents contemporains. L’architecture d’une résidence neuve est
un atout non négligeable pour apprécier son cadre de vie.

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VEFA : tout savoir sur la Vente
en l’Etat Futur d’Achèvement
La VEFA (ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) permet d’acheter un appartement neuf ou
une maison individuelle avant même le début des travaux. Egalement appelée « achat sur plan »,
la VEFA répond à des règles spécifiques bien différentes de celles d’une vente immobilière
classique.
Le contrat de réservation d’un achat immobilier sur plan
La signature d’un contrat de réservation est la première grande étape d’une opération de VEFA. Par
cet acte, l’acheteur fait part au promoteur immobilier de sa volonté d’acquérir un logement, lorsque
le projet de construction dans lequel il s’inscrit arrivera à son terme. Le contrat de réservation
précise notamment :
■■ le coût prévisionnel du bien (et éventuellement les conditions de révision)
■■ la situation du logement dans le bâtiment
■■ la surface, le nombre de pièces ainsi que les équipements du logement
■■ la qualité de la construction (note technique en annexe)
■■ une date limite à laquelle la vente doit être conclue ou à laquelle le promoteur peut abandon-
ner le projet
■■ les conditions liées au dépôt de garantie (voir encadré)
■■ les prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour l’acquéreur (le cas échéant)
Les conditions de rétractation
Un acquéreur a jusqu’à 7 jours après la réception du contrat de réservation envoyé par le
promoteur immobilier en recommandé, pour se rétracter sans se justifier. Au-delà, il perdra le
montant versé pour le dépôt de garantie s’il se rétracte sans motif. Pour récupérer cette somme,
il devra avancer un motif reconnu par la loi :
■■ date du contrat de vente définitif non respectée
■■ projet abandonné par le promoteur
■■ prix de vente révisé de plus de 5 % à la hausse
■■ logement non conforme au contrat de réservation
(valeur du logement dépréciée de plus de 10 %)
■■ absence d’un équipement prévu dans le contrat de réservation
■■ un prêt apporté par le vendeur est inférieur de plus de 10 % au montant initialement prévu
Dans tous les cas, l’acquéreur doit procéder par un courrier recommandé avec accusé de
réception.

9. 9
Le contrat de vente définitif d’un achat en VEFA
Une fois le projet confirmé, les deux parties s’engagent dans un contrat de vente définitif,
obligatoirement conclu par acte notarié.
Il comprend les éléments suivants :
■■ le descriptif du logement neuf
■■ le délai de livraison
(et les éventuelles pénalités de retard)
■■ le prix total du bien
■■ les modalités de paiement (conditions d’échelon-
nement du montant des travaux)
Le règlement de copropriété, l’attestation d’assurance
dommages-ouvrage du promoteur immobilier et le plan
côté du logement doivent apparaître en annexe du
contrat de vente définitif.
A l’issue des travaux intervient la livraison de la
résidence et la remise des clés du logement. Elle
est précédée d’une visite à laquelle l’acquéreur est
convoqué par une lettre recommandée. Au cours de
cette dernière, les éventuels vices apparents sont constatés par le nouveau propriétaire et le
promoteur et consignés dans un procès-verbal de livraison. L’acheteur a toutefois un délai d’un
mois après la livraison pour signaler des vices apparents qui n’auraient pas été indiqués lors de
cette visite. La garantie de parfait achèvement prévoit un délai d’un an pour le constructeur afin
qu’il réalise les travaux en conséquence.
Le financement d’un logement en VEFA
Lors de l’achat d’un logement neuf en VEFA, le paiement du bien par le futur propriétaire est
réalisé au fur et à mesure de l’avancée des travaux selon un calendrier bien précis. Concrètement,
pour un appartement, l’échelonnement est prévu comme suit :
■■ 35 % du prix après l’achèvement des fondations de la construction
■■ 70 % du prix à la mise hors d’eau de la construction, à savoir la pose de la toiture et la réali-
sation de l’étanchéité des terrasses
■■ 95 % après l’achèvement des travaux
■■ 5 % à la livraison du logement
Prêt immobilier et achat en VEFA
Si l’achat d’un logement en VEFA est
financé à crédit par un prêt immobilier,
une clause suspensive dans le contrat
de réservation permet à l’acquéreur
de se retirer de la transaction
immobilière et de récupérer les
éventuelles sommes déjà versées (le
dépôt de garantie), dans le cas où
aucun établissement de crédit ne lui
accorde de prêt immobilier.
Le dépôt de garantie
Au moment de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie peut-être
demandé par le vendeur. Cette somme est bloquée sur un compte bancaire ouvert au nom
de l’acheteur. Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix du logement si le
contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2 % pour un délai compris entre un
et deux ans).

10. 10
L’achat sur plan, un dispositif de financement
L’achat sur plan est un mécanisme qui permet au promoteur immobilier de financer la
construction d’une résidence neuve. Les travaux débutent lorsque 30 à 50 % des logements
du programme immobilier neuf ont été commercialisés, ce qui fournit au promoteur les garanties
financières suffisantes.si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2 % pour
un délai compris entre un et deux ans).
Le paiement d’une maison achetée en VEFA répond à un échelonnement légèrement différent.
Dans les deux cas, la fraction du prix exigible le jour de la signature du contrat de vente chez le
notaire dépendra donc de l’avancement des travaux.
Les garanties offertes par la VEFA
Il existe des cas d’abandon de chantier par des promoteurs immobiliers douteux, avec à la clé
des acheteurs devenus victimes et engagés dans de longues procédures judiciaires pour obtenir
réparation. Pour vous prémunir contre ce genre de risque, sachez que la VEFA vous offre plusieurs
garanties. Outre la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement, qui couvrent
les acquéreurs en cas de malfaçons ou des défauts de construction, sachez que la garantie
d’achèvement intrinsèque ou extrinsèque vous assurera de l’aboutissement des travaux. En
effet, si la situation financière du promoteur immobilier venait à se dégrader, ses cautions prendraient
alors le relais financièrement pour mener la construction à son terme et vous permettre de profiter
de votre logement neuf.

11. 11
À chaque foyer son type de logement
Le choix d’un type de logement neuf dépend en premier lieu du nombre de personnes qui
composent le foyer. Un couple avec plusieurs enfants ne peut se loger dans un studio, qui
correspond davantage à une personne vivant seule comme un étudiant ou un jeune actif. Voici
quelques repères pour trouver le type de logement le plus adapté à sa situation, pour profiter d’un
espace de vie en cohérence avec ses besoins.
Studio ou deux pièces pour les primo-accédants
Les petites surfaces, du studio au deux pièces, conviennent aux personnes seules ou aux couples
avec un enfant, pour un premier achat dans l’immobilier neuf. Avec une pièce de vie, une
kitchenette et une salle de bains, le studio répond parfaitement aux besoins d’un jeune actif ou
d’un étudiant. Les volumes sont disposés de manière à profiter au maximum de l’espace dans
la pièce principale, qui fait office de chambre, de bureau et de salon selon l’aménagement que
souhaite son propriétaire. Une baie vitrée associée à une bonne exposition offre à un studio une
luminosité optimale pour faire de sa grande pièce un lieu de vie agréable. Une personne seule peut
aussi souhaiter séparer espace jour et espace nuit : elle optera alors pour un deux pièces. Un
salon pour recevoir ses invités et profiter de la lumière naturelle, une chambre pour préserver son
intimité. Cette configuration convient également aux couples sans enfant : un deux pièces permet
de concilier intimité et nid douillet. Chacun sa pièce lorsque l’un souhaite se détendre pendant
que l’autre s’adonne à ses activités, et deux espaces bien distincts pour se retrouver et partager
des instants privilégiés à chaque moment de la journée. Il est également possible de vivre à trois
à l’arrivée d’un premier enfant dans un deux pièces, mais le besoin se fera rapidement sentir de
trouver un appartement neuf avec une troisième pièce pour reconfigurer son confort. Du célibat
à la vie de couple et de la vie à deux à l’arrivée d’un enfant, chaque changement de situation
nécessite donc la revente de son appartement pour trouver un logement plus grand. Compte tenu
des performances énergétiques et du confort d’un appartement neuf, la revente n’est pas un
problème et peut constituer un apport non négligeable pour surclasser son habitat.
Plus grand est le foyer, plus grand sera votre appartement
Une famille qui s’agrandit, ce sont de nouveaux besoins en termes d’espace, notamment des
chambres. Pour que chacun bénéficie d’un espace exclusif et dédié, il convient d’offrir à chaque
enfant sa chambre. Bien qu’il soit possible d’en partager certaines durant les premières années. Un
Studio et deux pièces stars de location et de la revente
Un logement de une à deux pièces se loue et se revend plus facilement. Un studio répond à une
demande de logement étudiant en location notamment, tandis qu’un deux pièces est recherché
par les couples primo-accédants, pour accueillir leur premier enfant par exemple. Acheter un
appartement neuf d’une à deux pièces offre donc des perspectives à long terme pour rentabiliser
son investissement.

12. 12
appartement ou une maison de trois pièces offre ainsi un confort optimal pour un couple avec un
ou deux enfants, grâce à sa chambre supplémentaire qui préserve l’intimité des parents. Un quatre
pièces sera la configuration optimale pour un couple avec deux enfants, mais pourra également
satisfaire un couple avec un enfant souhaitant utiliser la pièce de plus à des fins professionnelles :
elle fera alors office de bureau pour un travailleur indépendant ou un salarié en télétravail. Dans le
cadre de l’achat d’un appartement neuf en VEFA, il est possible de personnaliser la configuration
de son bien immobilier selon ses envies et ses besoins grâce aux Travaux modificatifs acquéreurs
(TMA). Un grand appartement de cinq pièces conviendra à une famille nombreuse (trois enfants
ou plus) et permettra à chacun de personnaliser son propre espace de vie. Parmi les avantages
du neuf, l’isolation phonique performante garantit une grande intimité entre chaque pièce, ce qui
contribue grandement au confort au sein d’une grande famille !
Maison ou appartement : vous avez le choix !
Marignan Immobilier met tout en œuvre pour le confort des appartements neufs de ses résidences.
Le bon agencement des pièces et la bonne disposition des volumes contribuent à ce bien-être.
Quant aux expositions optimisées, elles permettent de profiter de la lumière naturelle. Il n’est pas
rare que des balcons, terrasses et loggias prolongent ces logements pour profiter de l’extérieur
et créent une nouvelle pièce de vie, que l’on apprécie particulièrement au printemps et en été. Les
maisons de ville ajoutent au confort une intimité privilégiée, avec des biens de plain-pied donnant
accès à un jardin privatif.
Les TMA
pour personnaliser son logement
Il est possible de modifier le plan de son
futur logement afin de l’adapter à ses
besoins, grâce aux Travaux modificatifs
acquéreurs (TMA). Cette démarche est
soumise à acceptation du promoteur
immobilier. Elle doit en effet respecter
le cahier des charges technique et
règlementaire de la construction, et ne
pas retarder son délai de livraison. Il est
ainsi possible de déplacer une cloison par
exemple, pour agrandir la surface d’une
pièce. Le coût des TMA s’ajoute au prix du
logement neuf.
La tendance des penthouses
Dans un programme immobilier neuf, les
maisons sur le toit retiennent l’attention
avec leur terrasse en attique et leur vue
panoramique. Ces biens d’exception
offrent le meilleur panorama, ainsi qu’une
surface plus importante. Aussi appelées
penthouses, les maisons sur le toit sont
le parfait compromis entre appartement
et maison en milieu urbain.

13. 13
Acheter un bien immobilier est un projet important dans la vie d’un couple. Avant de se lancer
dans l’aventure, il est primordial de prendre un
minimum de précautions : bien connaître les
différents régimes existants et les conséquences
éventuelles en cas de séparation ou de décès. Les
futurs acquéreurs pourront ainsi choisir le mode
d’acquisition le plus adapté à leur situation.
Pour un couple marié
Il existe deux principaux régimes matrimoniaux :
■■ le régime de la communauté légale réduite aux
acquêts
■■ le régime de la séparation des biens
L’achat d’un bien en commun sera enregistré selon
le contrat de mariage choisi.
Sous un régime communautaire, le couple achète
le bien en commun. En cas de divorce, l’intégralité du
patrimoine acquis est divisée en deux parts égales
(sauf s’ils n’achètent pas à parts égales, auquel cas
la répartition doit figurer dans l’acte de vente).
Sous un régime séparatiste, chaque époux possède et gère ses biens personnels. L’achat
immobilier en commun peut se réaliser en indivision. La répartition financière (50%-50%, 40%-
60%, etc.) est indiquée dans l’acte d’achat. En cas de séparation, chacun récupère la part investie.
Pour un couple pacsé
Le Pacte civil de solidité (PACS) est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage.
Le couple peut opter pour le régime de la séparation de patrimoine ou pour le régime de
l’indivision. Lors d’une acquisition commune, le bien est réputé indivis par moitié. Une quote-part
de propriété peut être indiquée sur l’acte de vente, tout comme peut être spécifiée la protection du
conjoint survivant en cas de décès.
Le mieux est de décrire au plus près la situation financière du couple, en notant les apports
Acheter dans le neuf en couple :
Les différents modes d’acquisition
Avantages et inconvénients d’une SCI
Créer une SCI permet de protéger le
conjoint en cas de décès. Les statuts
peuvent le désigner comme unique
usufruitier. La transmission des biens
immobiliers est aussi plus facile et
intéressante via une SCI. Un parent peut
transmettre gratuitement jusqu’à 50 000
€ par enfant tous les 6 ans. La création
d’une SCI a un coût, estimé entre 1 000 et
3 000 €. A cela s’ajoutent des obligations
juridiques, comptables et fiscales, comme
pour toute entreprise, qui entraînent des
frais annuels.
La tontine, une solution intéressante pour les couples mariés et pacsés
La clause de tontine permet d’acheter un bien en commun et de protéger le conjoint survivant
en cas de décès. Elle figure sur l’acte d’acquisition. Elle indique qu’après le décès d’un
concubin, le concubin survivant devient le seul et unique propriétaire du bien. Cette méthode
reste assez peu utilisée par les concubins, en raison des droits de succession de 60 % restant
à régler (sauf si la valeur du bien est inférieure à 76 000 €). Le mécanisme est par contre
intéressant pour les couples mariés et pacsés. Ils sont exonérés de tous droits de succession
depuis 2008.

14. 14
personnels de chacun et les remboursements des prêts, pour qu’aucun des deux conjoints ne soit
lésé en cas de séparation.
Pour un couple en concubinage
C’est le régime de l’indivision qui prévaut comme pour le couple en concubinage, pacsé ou non.
Chaque concubin possède une partie du bien (quote-part) en proportion de son apport financier,
en général la moitié. En cas de séparation, chacun peut demander à récupérer sa quote-part. Si la
vente du bien n’est pas envisageable d’un commun accord à l’amiable, une autorisation du juge
sera exigée.
Autre solution pour les concubins désireux d’acheter un bien en commun : la création d’une
SCI (Société Civile Immobilière). En tant qu’associés, les concubins détiennent des parts dans la
société à la hauteur de leur apport. Cela permet d’éviter la vente du bien en cas de séparation (la
SCI restant propriétaire du bien). La constitution et la gestion d’une SCI engendrent cependant des
coûts importants à intégrer dans le projet. Cela reste toutefois une solution avantageuse pour les
couples propriétaires d’un patrimoine immobilier conséquent.
L’achat immobilier en quelques chiffres
■■ Acheter un bien immobilier est l’acte le plus engageant pour 36 % des Français, avant la
signature d’un CDI (35 %) et le mariage ou le PACS (29 %) ;
■■ 61 % des Français sont propriétaires ;
■■ 69 % des propriétaires ont acheté un bien immobilier en couple.
*Données issues d’une enquête IFOP, commandée par Vousfinancer.com et le SNPI (Syndicat National des
Professionnels de l’Immobilier).

15. 15
Si le prix au mètre carré dans le neuf est environ 30 % plus élevé que celui de l’ancien, l’achat
d’un bien immobilier neuf permet de réaliser des économies grâce à des dispositifs avantageux et
des normes de construction vertueuses. Acheter dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien
n’est donc pas un luxe inaccessible ! Les avantages
de l’immobilier neuf s’avèrent même payants sur la
durée…
Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de
frais de notaires moins élevés
En comparaison avec l’immobilier ancien, un achat
dans l’immobilier neuf peut permettre de diviser
les frais de notaire par deux. Cette différence est
due aux droits de mutation, bien plus élevés dans
l’immobilier ancien. Pour un appartement neuf, les
droits de mutation ne comprennent que la publicité
foncière. Dans l’ancien, il faut ajouter notamment
la taxe communale et le droit départemental
d’enregistrement, qui font grimper la note. Résultat :
les frais de notaires représentent 2 à 3 % du
montant d’un logement neuf, contre environ 6 %
dans l’ancien.
Les logements neufs
sont exonérés de taxe foncière
Les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière sur une durée de
deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pour bénéficier de l’exonération
de la taxe foncière, qui court dès l’année suivant la fin des travaux de la résidence ou du logement
neuf, il faut effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours
suivant l’achèvement. Les biens immobiliers affichant de hautes performances énergétiques
(label BBC) peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière d’une durée de cinq années
supplémentaires, pour atteindre une durée totale de sept ans.
Un logement neuf pour éviter les travaux
Cela peut paraître une évidence, mais il est bon de le rappeler : en optant pour l’achat d’un
logement neuf, vous emménagez dans la maison ou l’appartement que vous aviez imaginé.
Les économies générées par l’immobilier neuf
Les frais de notaires dans le neuf
Les frais de notaires ne comprennent
pas que la rémunération du notaire,
mais plusieurs taxes et frais. Voici leur
composition pour un achat sur plan :
■■ taxe de publicité foncière : 0,715 %
sur le prix du logement hors taxes ;
■■ rémunération du notaire : 0,825 % du
prix TTC du logement + 411,25 € (+
20 % du montant au titre de la TVA) ;
■■ émoluments de formalités et frais
divers : environ 1000 € ;
■■ contribution de sécurité immobilière :
0,10 % du montant du bien.
Impôts locaux, ISF : la fiscalité du logement
Comme tout occupant d’un logement, le propriétaire d’un appartement neuf doit s’acquitter
chaque année – en plus de la taxe foncière – d’une taxe d’habitation, dont le montant varie
selon les communes. Dans certaines villes, les impôts locaux sont complétés par une taxe
d’enlèvement des ordures ménagères. Par ailleurs, la valeur du bien immobilier est prise en
compte dans l’estimation du patrimoine du propriétaire. Si celui-ci dépasse 800 000 €, il devra
s’acquitter de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

16. 16
Aucun frais supplémentaire, aucun tracas dû au suivi des travaux. Vous n’avez plus qu’à
installer vos meubles !
Un logement neuf éco-performant pour des consommations d’énergie réduites
L’achat d’un logement BBC permet de gagner en confort de vie tout en réalisant des économies
de chauffage ou d’éclairage. Comment ? Grâce à une isolation renforcée à une exposition
favorisant les apports en luminosité. Un bon moyen de concilier écologie et économie ! Par
rapport à l’ancien, un appartement situé dans une résidence bénéficiant du label BBC permet de
diviser sa facture énergétique par deux. Une économie permanente et un véritable argument à
la revente du logement, dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie
La RT 2012
La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) s’impose à toutes les constructions neuves
depuis le 1er janvier 2013. Elle fixe trois objectifs de résultats :
■■ optimiser l’efficacité énergétique du bâti, pour limiter le besoin en énergie des logements,
grâce à une conception bien pensée ;
■■ limiter la consommation énergétique des logements, grâce à des équipements performants;
■■ favoriser le confort thermique en été, en limitant le besoin de recourir à la climatisation.

17. 17
Un achat immobilier dans le neuf se prépare en amont pour cibler le logement souhaité à
l’emplacement recherché et au budget fixé. Viennent ensuite l’engagement contractuel et la recherche
de financement, avant la signature définitive et l’attente de la livraison de la résidence neuve.
Calculer sa capacité d’acquisition
Un projet d’achat immobilier est conditionné en
grande partie à un budget. C’est en effet ce dernier
qui détermine le type de bien accessible en fonction
du prix au mètre carré du secteur géographique.
Le budget permet de définir les critères de la
recherche, que ce soit en termes d’emplacement, de
surface ou de prestations. Il doit prendre en compte
le coût TTC du bien immobilier, mais aussi celui du
crédit immobilier, des frais de notaire et des travaux
éventuels, dans le cas d’un achat dans l’ancien. Pour
un achat dans le neuf, la capacité d’acquisition doit
prendre en compte les aides auxquelles l’acheteur est
éligible (PTZ +, aides locales, etc.), ainsi que la minoration des frais de notaire. L’absence de travaux
pour un logement neuf permet de concentrer davantage le budget sur le coût TTC du bien.
Du calcul de la capacité d’acquisition dépend donc le budget pour l’achat d’un appartement
ou d’une maison. Outre l’apport personnel, elle se compose principalement de la capacité
de remboursement de l’acheteur, le montant qu’il peut emprunter en souscrivant un prêt
immobilier. La règle veut que le montant maximum des mensualités corresponde au tiers des
revenus de l’acheteur. Le montant total du prêt immobilier est également fonction de la durée de
remboursement. Plus la durée est courte, plus la somme est restreinte, mais plus le taux d’intérêt
est bas, ce qui diminue d’autant le coût du crédit immobilier.
Rechercher un programme immobilier neuf
L’emplacement est le premier critère de choix dans l’achat d’un logement. Centre-ville ou périphérie,
quartier résidentiel ou campagne : l’emplacement dépend d’un choix de vie, d’une appétence pour
un cadre de vie calme ou dynamique, isolé ou au cœur des activités. Les résidences neuves se
construisent dans des zones sélectionnées avec soin, proches des centres-villes et à proximité des
commodités (commerces, services, écoles) pour limiter les déplacements au quotidien. C’est
souvent le trajet domicile-travail qui dicte le choix de l’emplacement. L’accessibilité est donc un
Les étapes d’un achat dans le neuf
L’apport personnel
Se présenter avec un apport personnel
représentant 10 à 30 % du montant du
bien immobilier est très apprécié par
les établissements prêteurs. Cela peut
se traduire par des conditions de prêt
immobilier plus avantageuses. Cette
somme, issue de l’épargne personnelle
(PEL par exemple), rassure la banque sur
la bonne gestion de ses ressources.
Le contrat de réservation et le contrat de vente définitif
Comme dans l’ancien, l’achat d’un appartement neuf nécessite la signature de deux documents
officiels : un pour réserver le logement, l’autre pour conclure la transaction. Le contrat de
réservation comporte toutes les informations relatives au logement à construire, jusqu’à son
prix prévisionnel. Après l’obtention du financement, il est temps de signer le contrat de vente
définitif, qui précise quant à lui la date de livraison du bien. Si l’acheteur renonce entre ces
deux étapes pour une raison non motivée, il peut y laisser son dépôt de garantie versé lors
de la réservation du logement (jusqu’à 5 % du prix prévisionnel).

18. 18
point crucial, et les programmes immobiliers neufs permettent généralement d’accéder rapidement
aux transports en commun ou aux voies de communication. Les familles apprécient quant à elle la
présence d’espaces verts à deux pas du lieu de vie.
Concernant le logement, la surface est prépondérante, tout comme le nombre de chambres qui
doit s’adapter à la composition du foyer. L’immobilier neuf veille à optimiser l’espace pour exploiter
chaque mètre carré utilement. Les performances énergétiques du logement sont un critère de plus
en plus important, en raison de la hausse du coût de l’énergie. Un domaine où l’immobilier neuf tire
son épingle du jeu, grâce une conception respectueuse des normes les plus exigeantes (RT 2012).
Enfin, la présence d’un accès sécurisé, d’un parking en sous-sol, d’un ascenseur ou encore d’une
terrasse ou d’un balcon sont des éléments qui contribuent au confort de vie au quotidien.
Financer son achat immobilier
La majorité des projets immobiliers se financent à crédit, en totalité ou en partie selon la présence
d’un apport personnel ou d’aides. A ce titre, l’immobilier neuf donne droit à plusieurs dispositifs
favorisant les primo-accédants sous condition de ressources : PTZ+ (prêt à taux zéro), TVA réduite à
5,5 %, subventions des collectivités locales, etc. Ces aides peuvent diminuer la somme à emprunter,
mais le recours à un prêt immobilier demeure incontournable. Pour obtenir des offres de différents
établissements bancaires (recommandé pour faire jouer la concurrence), le candidat à l’accession doit
être muni du contrat de réservation et fournir un ensemble de documents renseignant sur sa capacité
d’endettement, à l’image des bulletins de paie. En cas de refus des banques, l’acquéreur peut annuler
la réservation du logement et récupérer les sommes avancées au titre du dépôt de garantie.
Récupérer les clés de son logement neuf
La construction d’une résidence neuve se déclenche généralement lorsque plus du tiers voire de
la moitié des biens en vente sur plan ont trouvé preneur. Auparavant, le promoteur immobilier a
réalisé un long travail de prospection foncière et d’études de marché d’un côté, de démarches
administratives de l’autre. Le lancement des travaux est également conditionné par l’obtention d’un
financement (prêt promoteur) et d’une garantie de fin d’achèvement. Une fois le maître d’ouvrage
sélectionné, la construction s’étale entre une et deux années, délai nécessaire pour effectuer le gros
œuvre puis le second œuvre. La durée peut être rallongée en cas notamment d’intempéries.
Quinze jours avant la livraison du programme immobilier neuf, les acquéreurs sont convoqués à la
remise des clés par courrier recommandé. Il s’agit d’un état des lieux en présence du promoteur ou
du maître d’ouvrage, pour vérifier que le logement correspond aux plans, et déceler d’éventuels vices
apparents. La remise des clés s’effectue dans la foulée, après la signature du procès-verbal de
livraison. Si une malfaçon ou un défaut de fonctionnement d’un équipement est constaté après
cette date, il est possible d’activer l’une des trois garanties de l’immobilier neuf (parfait achèvement,
biennale et décennale).
Quel type de taux d’intérêt ?
Il existe trois types de prêts immobiliers :
■■ le prêt à taux fixe : les mensualités et le taux d’intérêt sont les mêmes tout au long de la
durée de remboursement, elle aussi fixe ;
■■ le prêt à taux variable : mensualités et durée du crédit fluctuent en fonction des variations
des taux d’intérêts, indexés à ceux du marché ;
■■ le prêt à taux révisable capé : la variation des mensualités et de la durée du crédit
est encadrée par un plafonnement des taux d’intérêts, pour éviter des hausses ou des
baisses trop importantes par rapport un taux de base.

19. 19
Acheter dans l’immobilier neuf ouvre droit à plusieurs dispositifs de financement à conditions
avantageuses. Ces dispositifs soutiennent notamment les primo-accédants aux revenus plafonnés.
Le PTZ+
Depuis 2011, le prêt à taux zéro plus (PTZ+)
soutient majoritairement les primo-accédants qui
font l’acquisition d’un bien immobilier neuf au titre
de résidence principale. Ce prêt immobilier sans
intérêts est accordé sous condition de ressources,
pour favoriser l’accession à la propriété des foyers
aux revenus modestes ou intermédiaires. Seule
une banque conventionnée est habilitée à monter
un dossier PTZ+, dispositif aidé par l’Etat. Ce prêt
à taux zéro suit deux objectifs :
■■ encourager l’accession à la propriété des bas
et moyens revenus ;
■■ soutenir l’immobilier neuf en raison de ses
performances énergétiques, via des normes
exigeantes (BBC, RT 2012).
Le PTZ+ est destiné au premier achat immobilier,
mais peut être accordé à un acquéreur n’étant pas
propriétaire de son logement lors des deux années
précédant la demande de prêt. Plusieurs facteurs
déterminent le montant et la durée du PTZ+ :
■■ les revenus ;
■■ la composition du foyer ;
■■ le montant du bien acheté ;
■■ la zone géographique du logement ;
■■ le degré de tension du marché immobilier local.
Par exemple, le montant prêté atteint 78 000 € pour
un ménage de 4 personnes achetant un bien neuf
de 300 000 € en région parisienne. Quant à la durée,
elle ne peut excéder 25 ans. L’aide est maximisée
pour les zones en forte tension (moins d’offres que
de demandes) et pour les foyers aux revenus les plus modestes. Le PTZ+ ne peut financer à lui
seul l’achat immobilier : il doit être complété par un autre prêt au minimum.
Les aides pour financer son achat dans le neuf
Prêts conventionnés
et prêts catégoriels
L’Etat propose également d’autres prêts
conventionnés pour soutenir les foyers les
plus modestes :
■■ le prêt social location-accession
(PSLA) : destiné aux organismes HTL
et aux promoteurs, ce prêt peut être
transféré à un locataire souhaitant
acquérir le logement qu’il occupe.
Le PSLA permet ainsi d’acheter un
appartement sans apport personnel,
tout en conservant le statut de
locataire dans un premier temps ;
■■ le prêt d’accession sociale (PAS) :
ce prêt à frais réduits permet aux
primo-accédants dans le neuf aux
revenus modestes de continuer de
bénéficier des APL.
Salariés (prêt Action Logement),
fonctionnaires et retraités peuvent par
ailleurs bénéficier d’un prêt catégoriel, un
crédit immobilier à conditions préférentielles
qui permet de financer une partie de l’achat
immobilier. Ce type de prêt cible en priorité
les candidats à l’accession à la propriété aux
revenus modestes.

20. 20
La TVA réduite
Lorsqu’un programme immobilier neuf est situé dans une zone ANRU ou à proximité immédiate,
il peut bénéficier d’une TVA réduite de 20 % à 5,5 %. À
la clé, ce sont des économies notables pour l’acquéreur,
qui peut ainsi voir le prix TTC chuter de plusieurs milliers
d’euros. Pour un bien acheté 200 000 € HT, la TVA réduite
limite le montant TTC à 211 000 € au lieu de 240 000
€, soit près de 30 000 € en moins. Néanmoins, la TVA
réduite n’est pas applicable à tous les acquéreurs : ces
derniers sont soumis à un plafond de ressources, variable
selon la localisation et la composition du foyer. Comme
pour le PTZ+, la TVA à 5,5 % cible en priorité les ménages
aux revenus modestes ou intermédiaires. Elle exclut par
ailleurs les programmes immobiliers neufs dont le prix au
mètre carré dépasse un certain plafond (résidences haut
de gamme). Le bien immobilier acheté doit par ailleurs
être utilisé comme résidence principale pour une durée
minimale de 15 ans.
Les aides locales
Il n’est pas rare que les collectivités locales complètent les dispositifs d’aide à l’accession
à la propriété par des primes pour un achat dans l’immobilier neuf. Conseils généraux,
intercommunalités et communes sont libres de proposer des aides à l’accession, pour renforcer la
mixité sociale dans l’habitat. Cela destine donc les aides aux foyers aux bas ou moyens revenus.
Pour les ménages modestes, on parle d’accession à la propriété à prix social. Pour ceux aux
revenus intermédiaires, il s’agira d’achat immobilier à coût maîtrisé. Le montant des subventions
accordées peut varier selon les conditions de ressources. L’aide peut être directe, via une prime
versée à l’acquéreur, ou indirect, en subventionnant le promoteur immobilier pour qu’il pratique
un prix au mètre carré en dessous des tarifs du marché local. Dans le cadre d’un partenariat
avec un établissement bancaire, la subvention peut permettre de renforcer le PTZ+ accordé.
Une prime d’accession sociale à la propriété peut ainsi faire office d’apport personnel, et ainsi
couvrir les frais de notaire par exemple.
L’ANIL
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) recense les différentes aides
locales accordées par les départements et les communautés urbaines et d’agglomération,
pour soutenir l’accession à la propriété. Ces dispositifs sont relayés au niveau départemental
par des ADIL.
La zone ANRU
L’Agence Nationale de Rénovation
Urbaine identifie les quartiers
faisant l’objet d’une réhabilitation.
Afin de favoriser l’attractivité de
ces lieux en plein renouveau, elle
les qualifie en zone ANRU. Si un
promoteur immobilier y construit
une résidence neuve (jusqu’à un
périmètre de 300 mètres autour,
il peut alors pratiquer une TVA à
5,5 %.

21. 21
La constitution d’un patrimoine immobilier figure parmi les investissements financiers les plus
sûrs et rentables à moyen et à long terme si vous souhaitez profiter d’une rente locative, tirer
bénéfice d’une revente ou transmettre un bien à vos descendants. Rentabilité, amortissement,
avantages fiscaux… L’immobilier cumule les bons points pour valoriser votre argent sur la durée,
notamment si vous investissez dans un logement neuf.
L’immobilier, une valeur-refuge
Les experts en patrimoine considèrent que l’immobilier constitue le meilleur placement possible
depuis 1995. Pour preuve : entre 2000 et 2010, le prix d’un appartement a plus que doublé alors
qu’uneassurance-vienerapportaitqu’entre3,5et4,5%paran.Danslemêmetemps,lesplacements
boursiers présentaient de gros risques : malgré un rendement annuel moyen de 8 % depuis 2008,
les actions du CAC 40 ont perdu plus de la moitié de leur valeur entre janvier 2007 et janvier 2009
! Ainsi, malgré les cycles du marché, la pierre demeure une valeur-refuge garantissant les plus
belles perspectives de rentabilité. Cette situation devrait perdurer malgré les crises économiques
et les périodes de morosité passagères que peut traverser le marché de l’immobilier.
L’immobilier neuf, une vraie garantie à la revente
L’implantation des programmes immobiliers neufs, la qualité de la construction et de l’architecture,
la présence de stationnements et de verdure, la sécurisation des accès, l’éco-conception des
intérieurs, les performances énergétiques des logements... Tous ces atouts qui caractérisent une
résidence neuve contribuent à la valorisation d’un appartement neuf. De quoi entrevoir une plus-
value intéressante à la revente, car un logement acheté neuf sera plus attractif qu’un bien ancien.
Achat immobilier : des taux d’intérêts historiquement bas !
Entre juillet 2011 et juillet 2014, le taux d’intérêt moyen du crédit immobilier a diminué de 50
%. Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas sur une période aussi longue depuis la fin des
années 1940. Le contexte est donc favorable à un investissement financier profitable en achetant
son logement. Un crédit immobilier de 150 000 € sur 15 ans n’en coûtera ainsi que 40 000 €, soit
le quart de la somme empruntée. De quoi accélérer l’amortissement de l’investissement dans
l’immobilier, en réduisant par exemple la durée du crédit.
Patrimoine immobilier : un placement judicieux

22. 22
Pourquoi l’immobilier neuf est-il plus cher que l’ancien ?
La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien est justifiée par quatre éléments :
■■ Lorsque vous achetez dans le neuf, vous devez vous acquitter de la TVA (20 % depuis le 1er
janvier 2014) alors que cette dernière n’est pas applicable sur l’ancien.
■■ Les constructions récentes répondent à des normes environnementales très strictes. Le
surcoût estimé pour obtenir les labels BBC, RT2012 ou HQE peut atteindre 10 % par rapport
à l’ancien.
■■ Les promoteurs immobiliers affichent de plus en plus souvent leurs prix de vente « acte en
mains ». Ils incluent les différents frais d’acquisition (dont les frais de notaire et les intérêts
intercalaires) qui représentent un écart de 4 à 8 %.
■■ Contrairement à l’ancien, un logement neuf est presque systématiquement vendu avec une
place de parking. Ce petit luxe à un coût : entre 7 000 et 20 000 € en fonction des villes.
De nombreux avantages compensent cet écart de prix et font de l’achat d’un appartement neuf
un investissement rentable à long terme.
Comment est calculé le prix de l’immobilier neuf ?
Le prix de l’immobilier neuf est principalement déterminé par le coût du terrain et le coût de la
construction. Le coût du terrain représente en moyenne 17 % du prix final mais varie fortement
en fonction de la région de construction et de la rareté des zones constructibles. Le coût de la
construction comprend à la fois le prix de la main d’œuvre, des matières premières et des matériaux.
Les promoteurs immobiliers appliquent ensuite au total de ces deux coûts un coefficient multiplicateur
compris entre 1,60 et 1,65. Il représente la marge du promoteur ainsi que différentes dépenses telles
que les honoraires des architectes, des bureaux d’étude et des commerciaux, le coût des assurances,
les frais bancaires ou encore la TVA. Enfin, le prix d’un bien immobilier neuf est également déterminé
par certains éléments lui apportant de la valeur ajoutée : grandes terrasses, places de parking,
jardins privatifs ou collectifs…
Sur quelle durée s’étale la construction d’une résidence neuve ?
Il faut entre 12 et 18 mois pour construire une résidence neuve. Cette durée de construction varie
toutefois en fonction de la conjoncture sur le marché de l’immobilier : lorsque le volume des ventes
dans le neuf est élevé, le délai a tendance à augmenter. Inversement, il a tendance à se réduire lorsque
le volume des ventes est à la baisse. Pourquoi ? Tout simplement parce que ces tendances sont
directement liées aux carnets de commandes de l’ensemble des entreprises du secteur. Plus celles-ci
sont occupées et plus le délai de construction se rallonge.
D’autres éléments doivent également être pris en considération pour estimer la durée de la
construction d’une résidence neuve. Il s’agit du type de construction, de la taille du bâtiment
et de ses caractéristiques techniques ou encore de l’accessibilité du chantier. Du fait de ses
spécificités, une résidence certifiée NF Logement HQE sera plus longue à construire qu’une
résidence classique, car elle respect des objectifs de respect de l’environnement qui impliquent
des processus plus complexes.
7 questions-réponses
autour de l’achat dans le neuf

23. 23
Sur quels critères une résidence neuve bénéficie-t-elle du label RT 2012 ?
Pour bénéficier du label RT 2012, une résidence neuve doit respecter des exigences liées à trois
coefficients :
■■ Le Cep (coefficient d’énergie primaire). Il limite les besoins de consommation en énergie
primaire de la résidence à 50 KWh/m²/an. Ce seuil varie en fonction de la carte des zones cli-
matiques définie par la réglementation thermique française. Ainsi, il s’établit à un minimum de 40
KWh/m²/an dans les régions méditerranéennes et à un maximum de 65 KWh/m²/an dans le Nord.
■■ Le Bbio (besoin bioclimatique). Il touche à l’efficacité énergétique du bâti. Il impose de
nouveaux procédés de construction minimisant les besoins en chauffage, en refroidissement
et en éclairage.
■■ La Tic (température intérieure conventionnelle). Elle définit une température intérieure maxi-
male sans recours à la climatisation. Elle est fixée pour une période de cinq jours chauds
consécutifs et varie également en fonction des zones climatiques.
Peut-on visiter un appartement témoin lors d’un achat en VEFA ?
Certains programmes immobiliers neufs s’accompagnent d’un appartement témoin, que les
acquéreurs et investisseurs potentiels peuvent visiter afin de se faire une idée concrète des
prestations proposées par les futurs logements. Néanmoins, cette pratique est rare, car coûteuse
pour les promoteurs immobiliers (construction, décoration, logistique). Pour visiter directement un
logement neuf avant achat, il faut que la résidence neuve soit achevée, ce qui est officiel lorsque le
promoteur immobilier reçoit la DAT (déclaration d’achèvement de travaux).
Dans le cadre d’un achat en VEFA, il est néanmoins possible d’avoir un rendu final du futur logement
de trois manières différentes :
■■ Via un plan d’architecte ou une vue en coupe, que le promoteur peut fournir en bureau de
vente. Le plan d’architecte nécessite certaines connaissances pour être décrypté (abrévia-
tions, épaisseur des traits, ouverture des portes). La vue en coupe offre une visualisation plus
accessible du rendu final, après aménagement.
■■ Via une maquette visible en bureau de vente. Cette pratique n’est pas systématique pour tous
les programmes immobiliers neufs. La maquette permet de visualiser concrètement les diffé-
rents volumes des pièces, ainsi que leur agencement.
■■ Via une visite virtuelle en 3D sur écran, en bureau de vente ou sur internet. Cette pratique se
généralise, et offre un rendu réaliste du logement fini.

24. 24
Dois-je obligatoirement disposer d’un apport personnel pour acheter dans le neuf ?
Disposer d’un apport personnel n’est pas toujours obligatoire pour acheter dans le neuf. En
effet, si les banques demandent souvent un apport de 10 à 20 %, elles proposent également des
prêts immobiliers à 100 % voire à 110 % (les 10 % supplémentaires servent alors à couvrir les frais
de notaire) du montant du bien immobilier. Ces crédits sont généralement destinés à trois types
d’emprunteurs :
■■ les jeunes actifs n’ayant pas encore de réserve d’argent ;
■■ les particuliers possédant une épargne solide mais souhaitant la conserver ;
■■ les investisseurs pour qui plus un emprunt est conséquent, plus les déductions fiscales seront
élevées.
Mêmesilesbanquesleurconsententplusfacilementunprêtimmobiliersansapportpersonnel,ces
trois profils devront présenter un dossier solide prouvant une situation familiale et professionnelle
stable et un niveau d’endettement inférieur à 30 %. Enfin, certains prêts immobiliers peuvent
avoir valeur d’apport personnel. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) ou
encore du prêt Action Logement (1 % employeur).
Comment dois-je procéder pour obtenir le meilleur crédit immobilier possible ?
Obtenir le meilleur crédit immobilier possible passe souvent par la constitution d’un apport
personnel. Plus ce dernier sera conséquent et plus la banque consentira à l’emprunteur un prêt
immobilier intéressant. Toutefois, ce n’est pas toujours une garantie : les banques accordent
généralement leurs meilleurs taux aux dossiers les plus solides. Emploi stable (CDI), historique
de compte présentant peu de découverts et d’incidents de paiement ou encore recours limité aux
crédits à la consommation sont des indicateurs appréciés par les banquiers.
Il existe également quelques astuces permettant d’obtenir un crédit immobilier avantageux.
Commencez par faire jouer la concurrence en contactant plusieurs organismes bancaires. Vous
pouvez aussi faire appel à un courtier spécialisé qui négociera pour vous le meilleur taux pour
votre prêt immobilier. Enfin, favorisez autant que possible un crédit immobilier de courte durée,
car plus la durée de l’emprunt sera longue et plus son coût sera élevé.

25. 25
L’achat immobilier décrypté par un promoteur. Marc Gilli, Directeur général adjoint Habitat de
Marignan Immobilier, livre son expertise sur les raisons d’acquérir un logement neuf. Il en profite
pour démystifier le métier de promoteur immobilier.
1. L’ACHAT IMMOBILIER
En quoi devenir propriétaire de son logement est-il plus intéressant que de rester locataire ?
Il ne faut pas s’arrêter à l’aspect purement idéologique de cette question. Si l’on prend de la
hauteur, on s’aperçoit que moins d’un Français sur deux est propriétaire de son logement (48 %),
un chiffre inférieur à une majorité de pays en Europe. Ils sont environ 59 % de propriétaires au
Royaume-Uni et en Suède, 76 % en Italie...
Etre propriétaire, c’est une vraie garantie face aux aléas de la vie, au présent comme au futur.
Compte tenu de la conjoncture, on ne sait pas quel sera le montant de notre retraite demain. Dans
ces conditions, être propriétaire de chez soi est un élément rassurant pour son avenir.
« Etre locataire n’empêche pas d’accéder à la propriété »
Quelle réponse apportez-vous à ceux qui préfèrent demeurer locataire, pour préserver leur
mobilité ?
Que l’on souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale ou rester locataire de son logement,
acheter dans l’immobilier, c’est maîtriser son futur. Il est vrai que les modes de vie évoluent, que la
notion de flexibilité prend de l’importance. On peut ainsi souhaiter changer de quartier dans une
ville par convenance personnelle, ou changer de région pour des raisons professionnelles. Dans les
deux cas, il est tout à fait envisageable d’être locataire par choix. Un choix qui peut être temporaire,
en attendant d’être fixé sur l’endroit où l’on souhaite vivre.
Maischoisird’êtrelocatairen’empêchepasd’investirdansl’immobilierlocatif.Pourladéfiscalisation,
mais aussi pour se constituer un capital, qui pourra ensuite être utilisé pour acquérir sa résidence
principale.
2. L’IMMOBILIER NEUF
Quels sont les points forts de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien ?
L’équation gagnante dans l’immobilier, c’est : le site + le site + le site. Le premier atout de l’immobilier
neuf, c’est la sélection des emplacements où sont implantées les résidences. Ils sont choisis pour
l’accessibilité en matière de transports, la proximité des centres-villes, des commodités, des
infrastructures... Un promoteur immobilier propose des sites très bien répertoriés, alors que dans
l’ancien, l’offre est ce qu’elle est à un instant t.
En termes de prestations, l’immobilier ancien ne présente pas davantage de garanties. Appartement
en étage sans ascenseur, mauvaise exposition, absence de stationnement... Il est difficile de trouver
un logement ancien qui réunit tous ses critères de recherche. A l’inverse, le neuf permet de choisir
précisément son produit. Etage, orientation vue : l’achat sur plan offre davantage de liberté dans le
choix du bien, jusqu’à la disposition des pièces. Il est même possible d’effectuer des modifications
grâce aux TMA (travaux modificatifs acquéreurs), dans le respect des règles de la construction et
lorsque les travaux ne sont pas encore trop avancés.
« Acheter dans l’immobilier,
c’est maîtriser son futur »

26. 26
Le fossé se creuse entre l’ancien et le neuf en termes de consommation énergétique. Acheter dans
l’immobilier neuf, c’est sécuriser son mode de vie en réduisant sa facture d’énergie future. Une
résidence neuve est composée de matériaux et d’équipements de première qualité. La construction
d’un logement neuf répond à des normes strictes visant à les besoins en énergie. Une exigence
qui n’existe pas dans l’ancien, où des immeubles passoires peuvent gonfler la facture d’énergie.
« Plusieurs dispositifs encouragent et soutiennent l’accession à la propriété dans
l’immobilier neuf »
Acheter dans l’immobilier neuf n’est-il pas un luxe réservé aux foyers aux revenus aisés ?
Le marché de l’immobilier neuf s’adresse aussi bien à un senior souhaitant vendre sa maison et
s’installer dans un appartement en ville, qu’à un primo-accédant recherchant un 3 pièces pour son
couple et son enfant. Les foyers aux revenus médians peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs
qui encouragent et soutiennent l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Le PTZ+, par
exemple, est un outil spécifique du neuf : il permet de faire baisser le coût du crédit immobilier.
Certains programmes immobiliers neufs donnent droit par ailleurs à des primes à l’accession de la
part des collectivités locales, pour les foyers respectant un plafond de ressources. Ces constructions
neuves sont généralement situées en zone ANRU, des emplacements qui permettent de bénéficier
d’une économie supplémentaire avec la TVA réduite. De 20 %, la TVA chute à 5,5 % dans ces
quartiers inscrits dans une logique de rénovation urbaine. Appliquée à un bien dont le prix de
vente est initialement de 180 000 € HT, l’acquéreur devra payer moins de 190 000 €, avec une TVA
réduite, contre 216 000 € pour le même logement avec une TVA à 20 %, soit une économie de plus
de 26 000 €.
De la même façon, les frais de notaire sont légèrement inférieurs à 3 % du prix de vente pour un
logement neuf, alors qu’ils s’établissent à 7 % dans l’ancien. Pour un bien acheté 200 000 € TTC,
les frais de notaire dépasseront ainsi 15 000 € dans l’ancien, contre 5 000 € environ pour un bien
acheté en VEFA. L’économie sera d’environ 10 000 €, à laquelle il faut ajouter l’exonération de la
taxe foncière pendant deux ans dans une majorité de communes.
L’autre source de dépense supplémentaire qu’il faut intégrer dans un logement ancien, ce sont les
travaux. Les garanties du neuf assurent une tranquillité à l’acquéreur pour au moins dix ans, alors
qu’acheter dans l’ancien expose aux provisions de grands travaux des copropriétés, pour financer
un ravalement de façade ou un chantier d’étanchéité de toiture-terrasse.
3. LE PROMOTEUR IMMOBILIER
Comprenez-vous les appréhensions d’un acquéreur avant de s’adresser à un promoteur
immobilier ?
Si l’on se base uniquement sur ce que l’on peut lire sur les forums et les réseaux sociaux à propos
des promoteurs immobiliers, il y a effectivement de quoi être effrayé. Néanmoins, il faut bien
avoir à l’esprit que construire repose sur l’humain, et qu’il y a souvent de petits contretemps. Les
intempéries peuvent retarder les travaux, ce que le client a parfois du mal à comprendre. Entre
l’achat sur plan et la livraison d’une résidence neuve, il peut se passer de 18 mois à 2 ans. Une
durée qui paraît longue à l’échelle de l’acquéreur, mais qui correspond au temps nécessaire à la
construction. Les promoteurs doivent en tenir compte pour informer au mieux leurs clients durant
toute cette période.
De la recherche du terrain à la livraison, monter une opération immobilière est un projet complexe.
Le métier de promoteur immobilier nécessite des profils issus de multiples disciplines et niveaux de
formation. Il est quand même important de rappeler que les principaux promoteurs livrent plusieurs
milliers de logements par an.

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Chez Marignan Immobilier, nous réalisons des enquêtes de satisfaction deux fois par an et les clients
sont majoritairement satisfaits. Ils envisagent de refaire appel à nous pour un projet immobilier ultérieur.
Il faut se méfier de l’image d’Epinal du promoteur immobilier, car celui-ci joue un rôle social. Par
exemple, Marignan Immobilier travaille avec des entreprises d’insertion sur certaines opérations et
pour des prestations spécifiques. C’est également le partenaire des communes pour construire la
ville de demain.
« Marignan Immobilier a été le premier promoteur à être certifié NF Logement démarche
Haute Qualité Environnementale (HQE) »
Quels sont les critères déterminants pour choisir un promoteur immobilier ?
■■ L’adhésion à la Fédération des Promoteurs Immobiliers est un gage de sérieux. La FPI réu-
nit de véritables professionnels de la promotion immobilière, soutenus par des institutions
financières solides. Marignan Immobilier est une filiale de Rabobank, la première banque des
Pays-Bas et l’une des plus importantes au niveau européen.
■■ Les certifications d’un promoteur immobilier donnent une indication de sa démarche qualité.
Marignan Immobilier a été le premier promoteur à être certifié NF Logement démarche Haute
Qualité Environnementale (HQE) en 2008. Nous avons choisi d’intégrer ces contraintes pour
nous engager dans un process de qualité.
■■ La garantie extrinsèque d’achèvement est déterminante. C’est la garantie que la construction
sera achevée par un établissement financier agréé, dans le cas où le promoteur fait défaut.
Cette garantie est systématiquement mise en œuvre chez Marignan Immobilier, elle va deve-
nir obligatoire pour tous les promoteurs en 2015.
■■ Le soin apporté par un promoteur immobilier aux parties communes. Il faut qu’un résident
soit fier de l’architecture et de la signature de sa résidence.

28. Pour votre projet immobilier,
choisissez un partenaire de confiance : Marignan Immobilier
Membre de la FPI
(Fédération des Promoteurs Immobiliers)
16 agences régionales
dans les plus grandes villes françaises
Plus de 100 programmes neufs
Plus de 2 500 logements par an
Retrouvez toutes les offres d’appartements et de maisons
sur le site www.marignan-immobilier.com