Konzept der Gründung geschlossener Nutzergenossenschaften

1. `*Copyright-Hinweis:
Diese Arbeit (Konzept + Inhalt) ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte bleiben beim Autor Josef Hennebrüder.
Veröffentlichungen oder weitere Verwendung (auch auszugsweise) sind nur mit Hinweis auf den Autor zulässig.
Josef Hennebrüder

2. Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach
Eine Initiative der
Immobilien Dienstleistungs
Aktien Gesellschaft
Erik-Nölting-Str. 24 - 40227 Düsseldorf
Idee + Copyright: Josef Hennebrüder
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Josef Hennebrüder

3. Volkswirtschaftliche
Hintergrundbetrachtung !
Öffentliche Haushalte werden zunehmend durch Zahlungen
für soziale Transferleistungen
(SGB II/Wohngeld /Pflegeleistungen/Grundsicherung etc.) belastet.
Die demographische Struktur der Bevölkerung weist auf weiter zunehmende
Belastungen der öffentlichen Haushalte (u.a. Altersarmut) hin.
Die Gesamtentwicklung geht einher mit zunehmender Anonymisierung und
Vereinsamung, besonders älterer Menschen.
Ohne rechtzeitiges „Gegensteuern“ droht nicht nur den Sozialsystemen der
wirtschaftliche Kollaps, sondern auch die weitere Anonymisierung der Gesellschaft.
Die Gesamt-Volkswirtschaft wird durch ständig steigende Energiekosten belastet.
Klimaschutz, Ressourcen-Schonung und sichere Energieversorgung rücken
treten mehr und mehr in das Bewusstsein.
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Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

4. Volkswirtschaftliche
Hintergrundbetrachtung !
Der Besitz eines bezahlten Hauses oder einer bezahlten Wohnung bietet
in Kombination mit geringen Kosten für die Energieversorgung die
Grundlage für wirtschaftliche Unabhängigkeit im Alter.
-öffentliche Kassen werden entlastet-
Nicht alle Menschen sind aufgrund wirtschaftlicher
Rahmenbedingungen in der Lage, Eigentum zu erwerben.
Manche haben „Angst“ , sich hoch zu verschulden,
um Eigentum zu erlangen.
Andere möchten sich nicht fest an einen Standort binden,
Immobilien machen „immobil“, werden als „Klotz am Bein“
betrachtet.
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Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

5. Lösungsangebot !
I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach
 Geschlossene Nutzergenossenschaft als alternative Eigentumsform
 Nach Einkommen gestaffelte Pflichtanteile zum Einstieg in die
Genossenschaft
 20 Jahre Mietsicherheit (Kostenmiete – keine Gewinnerzielung)
 Reduzierung der Miete nach Entschuldung (ca.1,50 - 2,00 Euro/m2 mtl.)
 Professionelle Projektentwicklung, Projektsteuerung und Betreuung
sowie Genossenschafts-Management nach Bezug
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Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

6. Lösungsangebot !
Ein Angebot für alle,
die sich ein „Miteinander“ in einem Mehr-Generationen-Wohnprojekt
vorstellen können.
Singles - Jung und Alt
Paare mit und ohne Kinder – Alleinerziehende
Menschen mit Behinderung - Migrationshintergrund
Ziel = 1/3tel Alters-Mix der Bewohner
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Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

7. Lösungsangebot !
I. Für junge Menschen mit geringem Eigenkapital
(ab 100,00 Euro/qm gewünschter Wohnfläche / Mietkauf- Nachsparvariante)
die sichere + trotzdem flexible Wohnverhältnisse anstreben und
gleichzeitig eine Alterssicherung aufbauen wollen.
(Die Freiheit des Mieters und die Sicherheit von Eigentum in einem Konzept vereint)
II. Für ältere Menschen/Rentner mit bezahlten
Immobilien
deren Immobilien nicht den Anforderungen des Alters entsprechen,
(z.B. Grundstücksgröße/Wohnfläche/fehlende barrierefreiheit)
oder bei denen Wohnnebenkosten wesentliche Teile der
Altersbezüge/Renten verschlingen und die
mit höherem Kapitaleinstieg sehr geringe mtl. Kosten und höhere
Lebensqualität anstreben.
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8. Genossenschaft
ist Bauherr !
Sie wird in der Entwicklungs- Realisierungs- und
Betriebsphase von einem professionellen Team begleitet.
Kein Bauträger-
Investorenmodell !
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9. Genossenschaftliche Eckwerte !
Der Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft nach
dem I.D.G.-Konzept ist verbunden mit:
 Vererbbarem Wohnrecht
 Freiwilliger Kostenmiete + Mietreduzierung nach Entschuldung
(Nach Rückzahlung der Darlehen erfolgt eine Reduzierung der Miete, um den
Kostenanteil, der zur Darlehensrückzahlung notwendig war = vergleichbar mit
Aufwand aus bezahltem Eigentum , Folge für die Volkswirtschaft = kein oder nur
minimaler Transferleistungsbedarf für Kommunen
 Recht zur Untervermietung
 Möglichkeit zum Wohnungstausch im Projekt
und
 Überregional innerhalb satzungsgleicher Genossenschaften
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10. Der Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft nach dem
I.D.G.-Konzept ist verbunden mit:
• Streitschlichter + Mediatorenkonzept mit Satzungsrang
Streitschlichter und Mediatoren sind Satzungsbestandteil und dienen
dazu, Auseinandersetzungen in geordnete Bahnen zu lenken, um das
„Miteinander“ nicht zu gefährden.
• Erweiterte Mitgliederrechte mit Satzungsrang
Mitglieder haben Einfluss auf die äußere Gebäudeoptik inkl. der
Gestaltung von Grünanlagen und Freibereiche
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11. Sozialpolitische Eckwerte !
• Mehr - Generationen – Wohnanlagen mit 1/3tel-Mix der
Generationen (Alter-Familienstand-Migrationshintergrund etc.)
• Bewohner-Mix nach Einkommensgruppen
• Aktive Gestaltung des „Miteinanders“ in Projekt und Wohnumfeld
mit Gemeinschaftseinrichtungen , aber auch Streitschlichter- und
Mediatorenkonzept zur Konfliktlösung
• Kein rendite-, sondern kostenorientiertes Nutzungsentgelt
(Geld dient dem Menschen)
• Alterssicherung durch Reduzierung des Nutzungsentgelts nach
Tilgung von Fremddarlehen
• Vorhandenes Immobilienvermögen kann zur Alterssicherung
und für mehr Lebensqualität benutzt werden.
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12. Wirtschaftliche Eckwerte !
• Geschlossene Nutzergenossenschaft als alternative
Eigentumsform mit der Möglichkeit zum Tausch vererbbarer
Nutzungsrechte
• Grundsatz der Nachhaltigkeit bei der Konzeption von Bau-
vorhaben.
(Baustoffe / Energieverbrauch / Energieproduktion / Umwelt- und Klimaschutz )
• Nach Einkommen und Kosten gestaffelte Mieten und Pflichtanteile
zum Einstieg in die Genossenschaft. (A + B-Förderung + frei finanziert)
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13. Wirtschaftliche Eckwerte !
• Eigenkapitalanteile ab 100,00 Euro je qm Wohnfläche
Restbetrag ist zinsgünstig über 10 – 15 Jahre finanzierbar
• Freiwillige, verzinsliche Anteile reduzieren den mtl. Nettoaufwand.
• Die Kompletteinlage des Wohnungswertes reduziert den Monats-
aufwand sofort auf Betriebs- und Bewirtschaftungskosten .
(Rentner mit Immobilien- Geldvermögen und geringen Renten erhalten WBS A- oder B-
Berechtigung)
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14. Wirtschaftliche Eckwerte !
Nach Einkommen gestaffeltes Nutzungsentgelt
unter Berücksichtigung der jeweils zulässigen Netto-Kaltmiete
für Einkommensgruppe „ A „ + „ B „, sofern Wohnbaufördermittel
des Landes eingesetzt werden.
Möglichkeit durch Einmalzahlung, das Nutzungsentgelt zu
reduzieren
Die Umwandlung von Einzeleigentum in eine Genossenschaftsbeteiligung setzt Kapital
frei, um einen besseren „Lebensabend“ bei geringem Renteneinkommen sicherzustellen.
Altersarmut wird damit verhindert.
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15. Wirtschaftliche Eckwerte !
Einkommensbeispiel - Einkommensgruppe „ A „
1-Personen-Haushalt
Arbeitnehmer bis ca. 29.650,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
Rentner bis ca. 21.125,00 Euro Brutto-Rente
2-Personen-Haushalt
Arbeitnehmer bis ca. 41.500,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
Rentner bis ca. 29.800,00 Euro Brutto-Rente
4-Personen-Haushalt (Ehepaar + 2 Kinder)
Arbeitnehmer bis zu ca. 53.400,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
-junge Familien bis ca. 59.000,00 Euro-
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16. Wirtschaftliche Eckwerte !
Einkommensbeispiel Einkommensgruppe „ B „.
1-Personen-Haushalt
Arbeitnehmer bis ca. 39.200,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
Rentner bis ca. 28.100,00 Euro Brutto-Rente
2-Personen-Haushalt
Arbeitnehmer bis ca. 53.100,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
Rentner bis ca. 38.300,00 Euro Brutto-Rente
4-Personen-Haushalt (Ehepaar + 2 Kinder)
Arbeitnehmer bis zu ca. 70.800,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen
-junge Familien bis ca. 76.000,00 Euro-
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17. Nutzergenossenschaft
+ Gen.-Dach zur
Entwicklung - Mitgliederwerbung – Finanzierungs-Sicherstellung -
Projektsteuerung in der Bauzeit
Management und Verwaltung in der Betriebsphase.
(Profi-Dienstleistung für ehrenamtliche Gremien
und für die Mitglieder der Genossenschaft)
als Tauschbörse
für Anteile an Genossenschaften mit unterschiedlichen Standorten
„Ein kleines Stück Mobilität für Immobilien als Vision und Antwort auf die
Herausforderung der modernen Arbeitswelt“
für die Nutzung von Gäste-Appartements
an Standorten mit Genossenschaften nach I.D.G.-Konzept
(Stadt- Land- und Ferienstandorte angedacht)
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18. Standort - Projektentwicklung
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Mit Einbindung einer neu gegründeten Nutzergenossenschaft
für geförderten Mietwohnungsbau + Mietobergrenze im frei finanzierten
Wohnungsbau
Neue
Genossen
schaft
Private
Bauträger

19. Projektentwicklung Nutzergenossenschaft
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•Vermietung•Eigennutzer
• WBS
• WBS
A B
InvestFrei
Genossenschaftssatzung mit Verankerung der Kostenmiete, mindestens 51%
Förderwohnungen ( A oder B) – gedeckelte Kostenmiete im frei finanzierten Bereich

20. Schritte zur Umsetzung
Standort und Grundstückssicherung
Genossenschaftsgründung durch
Entwicklungsteam
Einwerben von Mitgliedern
Gründungsprüfung durch Gen.-Verband
Einzahlung Pflichtanteile
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21. Schritte zur Umsetzung
Sicherstellung Gesamtfinanzierung
Ausschreibung + Auftragsvergabe
Baubeginn
Fertigstellung und Bezug
Ab Fertigstellung 5 Jahre Begleitung durch
Profiteam
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22. I.D.G.- Pilot-Projekt in Köln-Widdersdorf
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Passivhaus KfW 40 „Primärenergie-optimiert „
Klimaschutzprojekt des Landes NRW
Gefördert mit Mitteln des experimentellen Wohnungsbaus
durch das Land NRW

23. Pilotprojekt = 16,5 Mill. Investment - Bezug Frühjahr 2013
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Josef Hennebrüder
Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

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I.D.G. – Nutzergenossenschaft Neue Bahnstadt Opladen eG
54 WE - Passivhaus KfW 40 „Primärenergie-optimiert „
-Baubeginn im Frühjahr. 2015 geplant-

25. Immobilien Dienstleistungs Aktien Gesellschaft
Erik-Nölting-Str. 24 - 40227 Düsseldorf
Tel.: 0211 - 7100020 - www.i-d-g.de - Mail: info@i-d-g.de

26. Immobilien Dienstleistungs Aktien Gesellschaft
Erik-Nölting-Str. 24 - 40227 Düsseldorf
Tel.: 0211 - 7100020 - www.i-d-g.de - Mail: info@i-d-g.de