Inscripcion

1. HABILITACIONES
URBANAS
Dr. Julian Siguas Rivas

2. Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº
29300, N° 29476, Nº 29566 y 29898.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el
D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios: Resolución Nº 339-
2008-SUNARP/SN.

3. Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, de distribución de agua y recolección de
desagüe, de distribución de energía e iluminación pública,
pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar
con redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.
Requiere aportes gratuitos para recreación pública,
servicios públicos complementarios para educación, salud
y otros fines, en lotes regulares edificables.
Art. 3º Ley 29090

4. Entidad competente para aprobar las
habilitaciones urbanas
Las municipalidades distritales en el ámbito de su
jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito
del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
Todos los procedimientos establecidos en la Ley
29090, a excepción de la habilitaciones
urbanas de oficio, están sujetos a silencio
administrativo positivo.
Según modificación efectuada por las Leyes 29476 y 298989.

5. Legitimados para tramitar una
habilitación urbana
Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectación en uso o cualesquiera que cuente
con derechos ciertos para llevar a cabo obras
de habilitación urbana sobre un predio.
Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

6. Jurisprudencia registral
Intervención de copropietarios en habilitación
urbana
“Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa
la modificación de la apariencia física de un inmueble, se
requiere la intervención de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
No se requiere la intervención de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes
adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área
específica de la habilitación urbana no inscrita”.
Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.

7. Actos inscribibles
1. Independización o parcelación de predios
rústicos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de
habilitación urbana).
4. Recepción de obras de habilitación urbana.

8. Independización de predios rústicos
- Proceso de división de un predio rústico para destinar
las porciones resultantes a una habilitación urbana.
- El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su
anexo “E”, con el número de resolución de autorización,
conjuntamente con los documentos técnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090.
- La inscripción del planeamiento integral no es un
acto previo para la inscripción de la independización; sin
embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó
su inscripción. Art. 44 RIRP

9. Planeamiento integral
Es un instrumento técnico normativo mediante el cual se
complementan lo dispuesto por el PDM y/o PDU, en los
procesos de habilitación urbana y en la parcelación o
independización de terrenos rústicos. Comprende la
red de vías y los usos de la totalidad del predio,
la propuesta de integración a la trama urbana
más cercana.
Es aprobado por las Municipalidades distritales en los
casos que el RNE lo considere como acto previo a la HU.
En localidades que carezcan de PDU, se aprueba
mediante ordenanza por la Municipalidad Provincial.
Art. 23 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial
(DS004-2011-VIVIENDA)

10. Regulación especial para Lima
Metropolitana
Ordenanza Nº 1647 del 29/11/2010
Artículo 2. “Establecer la obligatoriedad para los
titulares de los predios rústicos ubicados en la
provincia de Lima que demanden independizar un
terreno rústico, habilitación urbana nueva o
regularizar una habilitación urbana ejecutada, siempre
que no colinden con terrenos habilitados, a
gestionar ante la Municipalidad Metropolitana
de Lima, la aprobación del planeamiento
integral”.

11. Documentos previos
Regulan el diseño o las condiciones técnicas
que afectarán el proceso de habilitación
urbana o de edificación de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trámite
de licencias de habilitación urbana y de
edificación.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

12. Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los
documentos establecidos en el presente
artículo, para su respectiva publicidad.
El contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que
éste será oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

13. Certificado de Zonificación y Vías
Es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de
un predio.
Art. 14.1 Ley 29090

14. Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificación no constituye un acto
inscribible
La zonificación a la que está sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitación al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la
norma correspondiente, es decir, la
publicidad legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L

15. Certificado de Factibilidad de
Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se
otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. La fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Art. 14.3 Ley 29090

16. Anotación preventiva de documentos
previos
El Certificado de Zonificación y Vías y los
certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud
del propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripción de la habilitación urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento será el del
certificado.
Art. 31A del RIRP

17. Etapas del procedimiento
administrativo de habilitación
urbana
a) Aprobación del Proyecto o licencia
de habilitación.
b) Recepción de Obras.
Art. 16 Reglamento Ley 29090

18. Modalidades de aprobación de
habilitación
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación
previa de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.
Modalidad D: aprobación con evaluación
previa de comisión técnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

19. Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia
temporal que permite iniciar las obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días
para verificar el expediente, la idoneidad y correcta
ejecución del proyecto.
Después de la verificación sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuación de las obras. Vencido el plazo sin
resolución, opera el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476. Art. 32
Reglamento.

20. Modalidad C: Evaluación previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones técnicas
1. Revisores urbanos:
El cargo de presentación del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este
momento iniciar las obras.
2. Comisiones técnicas:
La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de
5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo .
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

21. Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión técnica
La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento,
se aplica el silencio positivo .
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

22. Anotación de la licencia de
habilitación urbana
“La inscripción en Registros Públicos de las
habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la
recepción de obras, a excepción de las habilitaciones
urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica
y la preindependización. Sin embargo, el
proyecto de habilitación urbana aprobado
por la municipalidad podrá ser inscrito, de
ser el caso, bajo responsabilidad del
promotor.”
Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

23. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolución municipal que
aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU
debidamente sellado y con Nº de expediente
asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la
autoliquidación y comprobante de pago. Art. 35
Reglamento.
Modalidad C - Comisión técnica y
Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con
Nº de expediente asignado, comprobante de pago
del derecho respectivo. Art. 34.10 Reglamento.

24. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización del terreno, y
de trazado y lotización presentados ante la
Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano .
Se permite presentación de copia digital de planos y
memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA

25. Título que sustenta la anotación
preventiva de la licencia por silencio
administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de
habilitación urbana presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada ante la municipalidad en el
sentido que operó el silencio administrativo positivo.

26. Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº
29060
Art. 2º. Aprobación automática
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente, no siendo necesario expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3º.- Aprobación del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una
D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación
ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido
ante la misma o terceras entidades (...) constituyendo el
cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente
de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...)
puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos
efectos.

27. Ley del Procedimiento Administrativo
General
Art. 188º.- Efectos del Silencio
Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
a silencio administrativo positivo quedarán
automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o máximo, al que se adicionará el
plazo máximo señalado en el numeral 24.1
del artículo 24 de la presente Ley*, la
entidad no hubiere notificado el pronunciamiento
respectivo. La declaración jurada a la que se
refiere el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta
necesaria para ejercer el derecho resultante del
SAP ante la misma entidad.
* Reforma según D.Leg. Nº 1029

28. Contenido del asiento de anotación
preventiva de la licencia
A) Número asignado al expediente y fecha de
recepción, o número de resolución, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribución de áreas (área
total de predio habilitado, área útil, cantidad de
lotes, área de aportes, área de compensación si
hubiere, área total de vías públicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorización de venta
garantizada
Se prevé caducidad de anotación al
vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP

29. Efectos de la licencia de
habilitación urbana
- Determina la adquisición de derechos de habilitar
el predio objeto en los términos y condiciones de la
licencia.
- No conlleva pronunciamiento alguno sobre la
titularidad de los derechos reales.
- Producen todos sus efectos aun cuando los
inmuebles sean enajenados. Art. 12 Ley 29090
- No autoriza la disposición de los lotes, lo que
deberá incluirse en la partida registral. Art. 36.6
Reglamento

30. Preindependización
- Se extenderá sobre la base de planos de
trazado y lotización y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripción de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende
a las “partidas preindependizadas”* y a
las “anotaciones preventivas” al
caducar la anotación del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP

31. Compraventa garantizada
Se anotarán en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesión de posición contractual
La inscripción definitiva se efectúa con
inscripción de la recepción de obras.
Art. 31G RIRP

32. Inscripción de la recepción de obras
“El FUHU con la recepción de obras de
habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y la
resolución de recepción de obras, debidamente
sellados por la municipalidad son los
documentos que, en conjunto, dan mérito a la
inscripción registral de la habilitación urbana y
a la inscripción individualizada de los predios
urbanos generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090

33. Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.
B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización aprobado en la licencia.
- Si no se anotó la licencia : Plano de trazado
y lotización + memoria + Plano de ubicación
y localización presentado para obtención
de licencia.
Art. 31H RIRP

34. Título inscribible de recepción de
obras por silencio administrativo
positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción
de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el
sentido que operó el silencio administrativo
positivo.
Art. 31K RIRP

35. Contenido del asiento de recepción de
obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que
aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la
fecha de presentación del expediente a
la municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área
del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes,
área de aportes, área de compensación, área de
vías públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán
en definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP

36. Modificación de lotes preindependizados y
transferidos
1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el
área, linderos y medidas de lotes vendidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.
* Instrumento público (= transferencia)

37. Jurisprudencia registral
Rectificación en mérito al plano de replanteo
de ejecución de obras de una habilitación
urbana
“El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
de obras de una habilitación urbana que forma parte
del título archivado, tiene mérito suficiente para
sustentar la rectificación de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripción de la recepción de
obras de una habilitación urbana”.
Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L

38. Reglas para identificación de lotes
modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por
el Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe
del Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP

39. Recepción parcial de obras
Cuando se apruebe la recepción parcial de
obras, se independizará el área recepcionada,
quedando en la partida matriz el área pendiente
de ejecución.
Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extenderá un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
esta circunstancia.
Constituye acto previo la inscripción del
planeamiento integral en la partida matriz.
Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

40. Regularización de habilitaciones
urbanas ejecutadas
Presupuestos:
- Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el
27/9/2008, acreditadas mediante documento de fecha
cierta. El plazo para regularizar vence el 31/12/2013.
- Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a
la recepción de obras.
-La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y diseño de
vías.
Se aprueba mediante resolución municipal.
Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento, modificado por la Ley
29898.

41. Título inscribible para la
regularización conforme al RIRP
FUHU con su anexo G, con el número de
resolución de autorización.
Planos de ubicación, localización y de trazado
y lotización.
Memoria descriptiva.
Art. 31Ñ RIRP, modificado por el art. 2 DS N° 003-2010-VIVIENDA-

42. Habilitaciones urbanas de oficio
Presupuesto:
Predios registrados como rústicos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas,
con edificaciones y servicios públicos. No hay aportes
reglamentarios.
Zona urbana consolidada : predios con servicios
públicos domiciliarios, pistas, veredas, infraestructura
vial, redes de agua, desague, alcantarillado, alumbrado
público. Consolidación en un 90% del total del área útil
del predio matriz.
Art. 24 de la Ley 29090, modificado por Ley 29898.

43. Procedimiento
- Identificación de los predios.
- Notificación a los titulares registrales y ocupantes del
inicio del procedimiento.
- Elaboración del expediente técnico.
- Resolución municipal que dispone el cambio de uso
del predio.
- La inscripción es gestionada por el propietario o la
organización que agrupe a la totalidad de
propietarios.
Art. 24-A incorporado por la Ley 29898.

44. Título inscribible conforme al RIRP
- Si la habilitación urbana comprende el íntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolución
municipal.
- Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensión: Además de la resolución, se
requiere, plano perimétrico del área habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en el plano.
- Se independizará el área habilitada.
Art. 31-O RIRP

45. Jurisprudencia registral
Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo
a una habilitación urbana de oficio
“A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el
artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y no
como consecuencia de una solicitud de parte, no le es
de aplicación el silencio administrativo positivo”.
Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
Este criterio ha sido recogido por el artículo 2
de la Ley 29090, modificado por la Ley 29898.

46. Compensación de áreas
Es la permuta de áreas que realizan los propietarios
de predios colindantes con la finalidad de completar el
diseño del proyecto de habilitación urbana.
No constituye acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este
caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se
encuentran fuera del perímetro del predio registral.
Inscrita la compensación, los lotes se integran a la
habilitación si fueron considerados dentro del área útil.
Art. 31M RIRP

47. Jurisprudencia registral
Compensación de áreas en habilitaciones urbanas
“No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la
inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización
a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación
urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en
dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de los lotes completos como consecuencia de
la compensación y el área útil de la urbanización”.
Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L

48. HU para uso de vivienda con bienes
comunes
1. Inscripción de la recepción de obras o la
aprobación del proyecto.
2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento
interno.
No constituye acto previo la inscripción de la
declaratoria de fábrica.
Art. 31N RIRP

49. Habilitaciones urbanas aprobadas
con anterioridad
“La inscripción de la habilitación urbana y de la
declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobación
o declaración”.
Décima disposición transitoria RIRP.