La eficacia 17 10

1. LA EFICACIA DEL SISTEMA
LA EFICACIA DEL SISTEMA
REGISTRAL EN LA
REGISTRAL EN LA
PRÁCTICA JUDICIAL
PRÁCTICA JUDICIAL
Una mirada a la jurisprudencia de la
Una mirada a la jurisprudencia de la
Corte Suprema sobre mejor derecho a
Corte Suprema sobre mejor derecho a
la propiedad
la propiedad
Expositor: Moisés Arata Solís
Expositor: Moisés Arata Solís
Estudio De la Flor, García Montúfar, Arata && Asociados, Abogados
Estudio De la Flor, García Montúfar, Arata Asociados, Abogados 1

2. 1. ¿CUÁL ES EL CONFLICTO?
CAS. Nº 3643-2000-CAÑETE Sala de Derecho
Constitucional y Social Permanente de la Corte
Suprema (02/12/03)
“… proceso (…) en el cual se discute el mejor derecho a la
propiedad y en el que se debe determinar qué persona tiene
mejor título de dominio respecto de un predio…”
2

3. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.1. ATIPICIDAD
• Pretensión no regulada expresamente
• Sustentada en el principio de tutela
jurisdiccional efectiva
2.2. NATURALEZA
• Pretensión real
• De mera declaración
• Usualmente acompañada de pretensión
accesoria de cancelación de asiento de
inscripción y, ocasionalmente, de una de
restitución (desalojo)
“al ser la pretensión principal una de mejor derecho de propiedad,
la pretensión lógica accesoria es la de restitución del bien inmueble
a través del desalojo, en consecuencia al haberse amparado la
principal la accesoria sigue la misma suerte” CAS Nº 3542-01-
CALLAO (31.07.02)
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4. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.3. TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
• Afirmación por ambas partes de titularidades
dominiales incompatibles : exclusividad del
derecho de propiedad determina la existencia
del conflicto pero no lo resuelve
2.4. IMPRESCRIPTIBILIDAD
• Derivada del carácter perpetuo del derecho
de propiedad al que defiende: “constituye una
forma de ejercicio del derecho de propiedad” CAS.
Nº 2689-2009-CALLAO (26/01/11)
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5. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.5. SU RELACIÓN CON LA REIVINDICATORIA
CAS. Nº 698-2006-LIMA Sala de Derecho Constitucional y
Social Permanente de la Corte Suprema (03/07/07).
“… procede también la acción reivindicatoria contra una persona que
ostenta también títulos de dominio respecto del mismo bien, y que
incluso pudiera tener su derecho inscrito en los Registros Públicos, en
cuyo caso debe dilucidarse dentro del mismo proceso de reivindicación
quien es el que tiene mejor derecho de propiedad, y si bien el mejor
derecho de propiedad puede promoverse en vía de acción, no se trata
de una acción real “strictu sensu” y no es necesariamente una acción
aparte o independiente de la reivindicatoria, sino que está incursa
dentro de ella como una cuestión probatoria …”
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6. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS
SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A
TERCEROS INTERESADOS
CAS. Nº 2632-99-CALLAO Sala Civil Transitoria de la Corte
Suprema (20/06/2000).
“… si bien el Código Civil acoge un sistema consensualista respecto de
la transmisión de la propiedad inmueble (…) no cabe ampliar el
marco del análisis a la validez del acto jurídico – que no ha sido
cuestionada en la demanda – ya que en virtud al principio de
especialidad de la norma, es de aplicación aquella cuya hipótesis
encuentre identidad con la relación fáctica; y siendo el presente,
como ya hemos señalado, uno en el que se contraponen derechos
reales respecto del mismo inmueble, corresponde resolver este
conflicto de intereses al amparo de las normas anteriormente
glosadas [ Arts. 1135, 2016, 2013 y 2014] …”
¿Y el art. 2022? 6

7. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS
SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A
TERCEROS INTERESADOS
• El pesado lastre del “ nemo plus iuris …”
CAS. Nº 2062-2004-LAMBAYEQUE Sala DE Derecho
Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema
(03.10.06).
“… resulta claramente advertible que doña María Clara (…) dispuso del
predio rústico materia de autos cuando el mismo le pertenecía a la
persona de don José (…) en virtud a un contrato de compraventa
que para su validez (…) sólo requiere del consentimiento de las
partes, por tanto el acto jurídico celebrado por [María Clara], la
escritura pública que lo contiene y la inscripción registral del
mismo, devienen en nulos e ineficaces, de conformidad con lo
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8. 2. ALGUNAS NOTAS
CARACTERÍSTICAS
2.6. NO SE DISCUTE LA VALIDEZ DE LOS TÍTULOS
SINO SU OPONIBILIDAD FRENTE A
TERCEROS INTERESADOS
• Se puede demandar alternativamente la
nulidad del título del demandado
• Los demandados suelen reconvenir la nulidad
del título del demandante
2.7. ALCANCES DE LA COSA JUZGADA
• No hay llamamiento a terceros interesados
para definir derechos
• No impide un nuevo proceso con un tercero
que igualmente pretenda invocar derechos
incompatibles y preferentes
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9. 3. Prueba y dinámica de la propiedad inmobiliaria
en un sistema consensual, con registro
declarativo y no convalidante; y, sin un eficiente
sistemariesgos del sistema consensual : probanza
• Los catastral
casi inalcanzable, clandestinidad y nulidad en
cascada
• Los remedios antiguos no derogados : prueba
por indicios, presunciones de hombre,
legitimación posesoria, prescripción extintiva y
adquisitiva
• Los remedios modernos : la legitimación
registral (art. 2013), la oponibilidad frente a
terceros interesados sustentada en medios de
publicidad o en buenas pruebas (arts. 1135,
2022, etc.) y la protección al tercero registral
de buena fe (art. 2014) 9

10. 4. Etiología del conflicto
• Título no inscrito vs título no inscrito, provenientes del
mismo causahabiente o de causahabientes distintos.
• Título inscrito vs título no inscrito: no es común que el
del título inscrito demande, salvo que además de la
discusión de titularidad exista un problema de
posesión (usualmente reivindicatoria será
autosuficiente)
• Título inscrito vs título inscrito: el problema de
duplicidad de partidas
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11. 5. ¿Qué es lo que debe probarse?
• Título válido y apto para la adquisición del
dominio.
“los demandantes no acreditaron con prueba idónea (…) tener
título suficiente y eficaz para acreditar el derecho de propiedad”
CAS Nº 1269-2003 CAJAMARCA (28.02.05)
• Identidad del bien
“se concluye que el inmueble respecto del cual la actora solicita
se declare su mejor derecho de propiedad y reivindicación, se
encuentra dentro de la totalidad de sus terrenos; por tanto, se
aprecia conexión lógica entre los hechos y el petitorio” CAS Nº
2444-02-LA LIBERTAD (30.05.03)
• Gozar de un nivel preferente de formalización
o publicidad de la titularidad respecto al del
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adversario o tener una razón para desvirtuar

12. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• En ocasiones se considera suficiente la
aplicación del principio de oponibilidad
“en el caso concreto se configura la identidad del presupuesto de
hecho del proceso con el supuesto abstracto contemplado en el
artículo 2022 del Código Civil, resultando pertinente su
aplicación; por lo que, habiéndose inscrito el derecho de
propiedad de la Parcela número setenta y ocho a favor de la
demandante (…) con fecha anterior al derecho de propiedad de
la demandada (…) resulta fundado el recurso de casación” CAS
Nº 1277-2004 LAMBAYEQUE (01.08.06)
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13. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• En muchos casos las partes y la Corte
invocan en simultáneo diversos principios
registrales: ¿monismo?
“En consecuencia, debe ampararse el recurso interpuesto,
por la causal de interpretación errónea del artículo 2014 del
Código Civil, e inaplicación de los artículos 2012, y 2013
del mismo Código. En cuanto a los artículos 2016, 2017 y
2022 del acotado, es evidente que su aplicación es
consecuencia de lo primero, pues debe prevalecer la
inscripción que primero se asentó en el Registro Público,
que es incompatible la inscripción de todo título posterior, y
que la demanda de mejor derecho debe ampararse por
tener derecho inscrito prioritariamente” CAS Nº 811-2005
PIURA (01.08.06) 13

14. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• En muchos casos las partes y la Corte
invocan en simultáneo diversos principios
registrales: ¿monismo?
“…a fin de determinar quien tiene mejor derecho de
propiedad resultan aplicables las normas de prioridad
registral, oponibilidad de derechos reales, buena fe pública
registral e inclusive, las normas sobre concurrencia de
acreedores, en tal sentido, el artículo 2022 del citado
código regula el supuesto de la oponibilidad de derechos
reales sobre inmuebles, en virtud del cual opera el principio
de prioridad registral respecto de derechos de la misma
naturaleza” CAS Nº 1035-2002 CALLAO (02.02.04)
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15. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• La buena fe como requisito para oponer un
derecho inscrito
“…la buena fe es un presupuesto insalvable para
determinar el mejor derecho de propiedad” CAS Nº 100-96
LAMBAYEQUE (17.07.98)
“…la buena fe es una presunción que admite prueba en
contrario, correspondiendo a la parte que alega lo contrario
– mala fe- probarla en forma indubitable” Cas. Nº 2901-
2003 CONO NORTE (30.03.05)
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16. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• La buena fe como requisito para oponer un
derecho inscrito
“…para que se configure el mejor derecho que otorga la
preferencia es necesario la concurrencia de la buena fe y
la inscripción en el registro de la propiedad inmueble,
porque el adquirente que obra de mala fe en el momento
de celebrar el acto jurídico o en el momento de inscribirlo
en el registro o en ambos momentos, conociendo la
obligación asumida por el deudor, carece de tutela jurídica”
CAS Nº 2531-2000 HUAURA (01.12.03)
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17. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• Se puede vencer al título inscrito con
anterioridad si se demuestra la sobreviniente
ineficacia del mismo
“…al haber perdido la propiedad el demandante, por efectos de
la reversión a favor del Estado, no puede hacer uso del atributo
del poder jurídico del derecho de propiedad que consiste
precisamente en el derecho reivindicatorio, pues debido a la
ausencia del título de propiedad resulta razonable que no
pueda alegar tener mejor derecho que otro con título de
propiedad, además inscrito en la partida registral” CAS Nº 2163-
2010 ICA (02.05.12)
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18. 6. ¿Cómo se aplica el ordenamiento registral?
• La prescripción adquisitiva no sirve como
prueba del mejor derecho ¿un soterrado
sistema constitutivo?
“… la sentencia (…) que declaró la prescripción adquisitiva a
favor de don Vicente (…) solamente resulta oponible a la parte
con la cual se siguió el proceso (…), mas no resulta oponible a la
demandada doña Feliza (…) ni a su transferente (…) quienes no
intervinieron en dicho proceso por lo que no les resulta oponible
los efectos de dicha sentencia; en tal sentido se mantienen
vigentes sus títulos de propiedad, remontándose el derecho de la
demandada a la inscripción del derecho de su transferente (…)
quien se encuentra protegida por haberse inscrito de manera
definitiva su derecho de propiedad en virtud del artículo 2014 del
Código Civil (…) en cambio el derecho del demandante (…) no
se encuentra inscrito (…) por cuanto ha sido cancelado” CAS Nº 18
3643-2000 CAÑETE (02.12.03)

19. 7. ¿Cómo se debería resolver el conflicto?
• Título no inscrito vs título no inscrito.
Remedios antiguos: prueba por indicios, presunciones de
hombre, legitimación posesoria, prescripción extintiva y
adquisitiva
• Título inscrito vs título no inscrito
Por regla general mediante la oponibilidad registral
adquirida de buena fe (intenso control de moralidad),
pero debe admitirse como medio de defensa la
ineficacia sobreviniente del título primeramente
inscrito y la prescripción adquisitiva ganada pero aún
no declarada
• Título inscrito vs título inscrito: el problema
de duplicidad de partidas
Idem. Sería una prescripción secundum tabulas 19