Sabemos que la tasación es subjetiva: depende de los ojos del tasador. dos
personas con los mismos datos comparativos y an...
PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 13512
•Articulo 1 -
Los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso...
PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 13512
Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el te...
TASACIÓN de DEPARTAMENTOS EN
PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 13512
Un departamento no sólo está constituido por las
paredes que l...
Sabemos que tenemos dos formas
posibles valuatorias: directa o indirecta
• La primera obtenemos el valor de la tierra; el
...
Se deben considerar dos tipos de mejoras:
las propias y las comunes
Las propias se miden desde el muro
interior de la unid...
HOMOGENEIZAR COMPARABLES
Fuente:
libro
Tasación de
Inmuebles /
Ediciones
BRE
CALCULO DE LA RENTABILIDAD
Para realizar un relevamiento de unidades habitacionales
comparables, que estén arrendadas, es ...
PLANILLA DE CATEGORIZACION VIVIENDA, OFICINA Y COMERCIO
1 3 2 2 1 1 2 2 3 3
FRENTE TECHOS
MAMPOST
ERIA
PISOS TERMINACION
M...
Como categorizar…
• Se multiplica el número que inicializa la
fila.. Por el número que inicializa la
columna y se suman lo...
PUNTAJES
68 0.87 2900 2523
69 0.89 2900 2581
70 0.91 2900 2639
71 0.93 2900 2697
72 0.94 2900 2726
73 0.96 2900 2784
74 0....
• Los importes por m2 obtenidos de
acuerdo a la calidad de la
construcción, deben ser ajustados
nuevamente con el coeficie...
AÑO
S
%
EXPE
CTAN
CIA
DE
VIDA
ESTADO 1
ESTADO
2
ESTADO
3
ESTADO
4
 
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
4...
VALOR DE INCIDENCIA
Al valor de incidencia lo podemos considerar de esta manera:
Si conocemos el porcentaje de copropiedad...
Coeficientes de ajuste
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES:
No utilizar coeficientes de magnitud importante ...
taller
taller
taller
taller
taller
taller
Próxima SlideShare
Cargando en…5
×

taller

394 visualizaciones

Publicado el

Publicado en: Educación
0 comentarios
0 recomendaciones
Estadísticas
Notas
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Sin descargas
Visualizaciones
Visualizaciones totales
394
En SlideShare
0
De insertados
0
Número de insertados
2
Acciones
Compartido
0
Descargas
2
Comentarios
0
Recomendaciones
0
Insertados 0
No insertados

No hay notas en la diapositiva.

taller

  1. 1. Sabemos que la tasación es subjetiva: depende de los ojos del tasador. dos personas con los mismos datos comparativos y ante el mismo inmueble, pueden utilizar criterios distintos y válidos para llegar a valores diferentes, pero esa subjetividad se puede acotar. Podemos utilizar técnicas modernas para llegar a precios justos para nuestros clientes. La mayoría de las veces, es el único capital que tiene el vendedor, por lo tanto no se puede livianamente dar un precio que compromete ahorros de toda la vida. Lamentablemente en nuestro país la tasación habitualmente esta ligada a la captación, lo que genera cuando menos un conflicto de intereses: mi interés en vender rápido para cobrar un honorario, versus el interés en tomar un inmueble sobrevaluado para ganar la carrera de la tasación a otra inmobiliaria. Vamos a darle al tasador elementos para que su tasación sea respetada, para que la información que tiene supere a la del propietario, y que el valor obtenga, como tasador sea independiente del que obtenga como captador, aunque sean iguales
  2. 2. PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 13512 •Articulo 1 - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común …podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
  3. 3. PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 13512 Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) los cimientos. muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo convención en contrario
  4. 4. TASACIÓN de DEPARTAMENTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 13512 Un departamento no sólo está constituido por las paredes que lo componen, ya que tienen espacios comunes o en condominio, tal como lo prevee la ley de Propiedad Horizontal. El valor de una unidad habitacional componente de un edificio multifamiliar, tiene los mismos componentes que una vivienda unifamiliar: tierra y mejoras
  5. 5. Sabemos que tenemos dos formas posibles valuatorias: directa o indirecta • La primera obtenemos el valor de la tierra; el valor de las mejoras; y el conjunto de ambos componentes, a través de “homogeneizar” y así arribar al valor de la unidad habitacional que tasamos • El segundo, es por el cálculo de la rentabilidad posible del bien.-
  6. 6. Se deben considerar dos tipos de mejoras: las propias y las comunes Las propias se miden desde el muro interior de la unidad habitacional y las comunes, aquellas que surgen del reglamento de copropiedad, del título de propiedad.
  7. 7. HOMOGENEIZAR COMPARABLES Fuente: libro Tasación de Inmuebles / Ediciones BRE
  8. 8. CALCULO DE LA RENTABILIDAD Para realizar un relevamiento de unidades habitacionales comparables, que estén arrendadas, es necesario considerar unidades de similares características. En tal caso, tendrá que aplicar la planilla de relevamiento de valores de zona, donde deberá obtener el valor venal de cada antecedentes, con la información del valor de arrendamiento que tenga cada uno (de contratos efectivos en vigencia, o en oferta), se obtendrá, conforme a esa renta, cuál es el verdadero valor de la unidad habitacional que se coteja.- Ejemplo: Si el depto. se está arrendando en $ 1800 Y sabemos que la rentabilidad de ese tipo de inmueble es del 0.6% del valor .. Entonces dividiremos el canon mensual por la rentabilidad y nos dará el Valor de tasación (1800÷ 0,006 = 300.000) por lo que podemos afirmar que el valor del inmueble es de $ 300.000.-
  9. 9. PLANILLA DE CATEGORIZACION VIVIENDA, OFICINA Y COMERCIO 1 3 2 2 1 1 2 2 3 3 FRENTE TECHOS MAMPOST ERIA PISOS TERMINACION MUROS CIELORRASO COCINA BAÑOS INSTALACIONE S CARPINTERIA 6 de estilo; revestimiento total, blindex, cristales. Losas con formas especiales, grandes luces, tejas pizarra(material negro parecido a la laja) Hormigón armado visto. Ladrillos especiales. Marmol. Entablonado. Parquet de 1ra. Granitos in situ. Revestimientos de madera o similar. Cerámicos especiales. Mayólicas. Vigas de madera tratada. Yeso c/ ornamentación. Formas especiales. Amoblamiento de madera fina o plástica especial. Revestimiento de mayólica. Despensa. Amplias dimensiones. Rev. Marm o mayólica. Sauna. Hidromasaje Aire acondicionado. Agua y Calef. Central. Pileta de natación. Chimenea. Teléfonos internos. Gdes luces. Maderas talladas. Bronce, etc. Vestidores. 5 Revestimiento parcial, de marmol, piedra, madera, ladrillo, cerámico losas dos aguas o planas, cubiertas de tejas, machimbres c/ tejas. Luces>4m Ladrillos de máquina vista Parquet. Escaya de piedra pulida o mármol. Alfombrados. Bald. De mármol o sim. Ladrillos vistos de máquina. Empapelados vinílicos. Piedra. Machimbre. Madera o aluminio. Placas de Yeso. Amobl. Metálicos c/ alacena. Mesada de granito o mármol. Rev. Totales. Despensa. Revestimient os azulejados o cerámicos. Vanitoris B. Compartimie ntos. A/A individual. Agua caliente c/ calefacción central .Chimeneas Grandes luces. Maderas finas lustradas. Puertas tabl. Placares lustrados. 4 Ladrillos o ladrillón vistos, zócalos de piedra Losas planas s/terraza. Machimbre c/tejas o metal. Luces menores de 4m. Ladrillos. Ladrillones. Ladrillos hueco. Cerámicos, graniticos pulidos. Ladrillo visto común. Empapelado común. Pintura Yeso común. Alacena s/ mesada. Mesada reconstituida. Acero inoxidable Rev. Total o parcial. Artefactos completos. Calef. Individual. Agua caliente c/ calefón a gas. Puertas placas pintadas. Carpinteria madera o metal sin placares. 3 Revoque bolseado, pintura Machimbre s/tejas. Membrana. Chapas de cinc Bloque de cemento. Prefabricad os. Calcáreos. Plásticos. Bolseados, Revoques con pintura. Cartón prensado. Telgopor S/ alacena. Muebles de álamo. Mesada cerámica. Revestimientos s/ mesada Artefactos completos. Sin revestimiento s. Calefacción eléctrica. Petróleo. Puertas placas com. Carpinteria mad o metal. S/placares. 2 Revoque sin pintura. Caña y barro. Chapas de fibrocemento o plásticas. Adobe. Madera Cemento alisado. Ladrillos. Pintura a la cal. Sin revoques. Arpillera o lienzo. Estantes bajo mesada. Mesada bald. O cerámica. Inst. element.. Letrinas Cocina econ. P/agua caliente. Puertas en baños y accesos unica 1 sin revoque Rezagos. Rezagos Rezagos. Sin terminación. Sin cielorraso C/ fogón s/ revestimiento. S/ instalación. Sin instalación. Rezagos.
  10. 10. Como categorizar… • Se multiplica el número que inicializa la fila.. Por el número que inicializa la columna y se suman los productos obtenidos.. 1 6 6 x + 3 5 x 15 = 21
  11. 11. PUNTAJES 68 0.87 2900 2523 69 0.89 2900 2581 70 0.91 2900 2639 71 0.93 2900 2697 72 0.94 2900 2726 73 0.96 2900 2784 74 0.98 2900 2842 75 1.00 2900 2900 76 1.02 2900 2958 77 1.04 2900 3016 78 1.06 2900 3074 79 1.08 2900 3132 80 1.10 2900 3190 81 1.13 2900 3277 82 1.15 2900 3335 83 1.17 2900 3393 84 1.19 2900 3451
  12. 12. • Los importes por m2 obtenidos de acuerdo a la calidad de la construcción, deben ser ajustados nuevamente con el coeficiente de ANTIGUEDAD Y ESTADO TABLA DE FOX, ROCA Y SPAINI (*) (para depreciación de edificios) Vida Útil 70 Años para el Cálculo Directo de Depreciación de Inmuebles
  13. 13. AÑO S % EXPE CTAN CIA DE VIDA ESTADO 1 ESTADO 2 ESTADO 3 ESTADO 4   2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70   97,14 94,29 91,43 88,57 85,71 82,86 80,00 77,14 74,29 71,43 68,57 65,71 62,86 60,00 57,14 54,29 51,43 48,57 45,71 42,86 40,00 37,14 34,29 31,43 28,57 25,71 22,86 20,00 17,14 14,29 11,43 8,57 5,71 2,86 0,00   0,98609 0,97156 0,96113 0,94505 0,92818 0,91041 0,91041 0,87269 0,85258 0,83872 0,81725 0,79498 0,77194 0,74000 0,72329 0,68378 0,68032 0,65345 0,62578 0,59734 0,56800 0,53794 0,50690 0,47530 0,45370 0,42058 0,38669 0,35200 0,31649 0,29237 0,24305 0,21765 0,17938 0,16009 0,10000   0,96355 0,94942 0,93943 0,92377 0,90730 0,89002 0,87202 0,85321 0,83359 0,82011 0,79921 0,77743 0,75493 0,73171 0,70759 0,68275 0,65710 0,63955 0,61255 0,58474 0,55612 0,52697 0,49663 0,46576 0,44470 0,41248 0,37945 0,34561 0,31096 0,27056 0,23941 0,21493 0,17740 0,13905 0,10000   0,82567 0,81370 0,80524 0,79210 0,77833 0,76375 0,75673 0,73288 0,71641 0,70498 0,68743 0,66916 0,65916 0,63073 0,61046 0,59560 0,56800 0,55333 0,53065 0,50734 0,48331 0,45865 0,43336 0,40735 0,38962 0,36253 0,33461 0,30637 0,27730 0,25759 0,21116 0,19657 0,16507 0,13285 0,10000   0,51454 0,51301 0,50815 0,50059 0,49250 0,48421 0,47539 0,46630 0,45676 0,45019 0,44002 0,42940 0,41851 0,40717 0,39547 0,38341 0,37090 0,36235 0,34921 0,33573 0,32185 0,30754 0,29287 0,27764 0,26767 0,25192 0,23590 0,21943 0,20260 0,19117 0,16777 0,15589 0,13762 0,11899 0,10000 Nomenclatura: Estado 1: muy bueno Estado 2: bueno Estado 3: regular Estado 4: malo
  14. 14. VALOR DE INCIDENCIA Al valor de incidencia lo podemos considerar de esta manera: Si conocemos el porcentaje de copropiedad del inmueble multiplicaremos el valor homogeneizado del metro cuadrado por la superficie total del terreno que pisa el edificio y por el mencionado porcentaje . Para este caso en 1.000 m2 de terreno , valor del m2 $ 1200, el porcentaje de copropiedad 2.5 % el valor de incidencia sobre el departamento será de = 1000 * 1200 * 0.025= 30.000
  15. 15. Coeficientes de ajuste COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango óptimo de comparación. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el informe respectivo de la tasación. HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: a título orientativo: Viviendas y departamentos: Superficie cubierta: 1.00 Dependencias (separadas del cuerpo ppal.): 0.40 a 0.70 Galerías y balcón semi cubierto: 0.50 Balcón descubierto: 0.30 Balcón terraza: 0.50 a 0.80 Bauleras o depósitos (según superficie): 0.25 a 0.90 Patio y terrazas (según superficie): 0.10 a 0.25 Locales: Superficie cubierta: 1.00 Entrepisos: 0.50 a 0.90 Depósitos: 0.30 a 0.60 según el caso. Sótanos y subsuelos: 0.25 a 0.50 Patio y terrazas (Según superficie): 0.10 a 0.25 FUENTE: TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

×