Le 24 novembre 2006, le Grand-duché de Luxembourg et la France ont procédé à la signature du deuxième avenant à la Convention fiscale entre ces deux pays, en date du 1er avril 1958. Entré en vigueur le 27 décembre 2007 , ce nouvel avenant apporte des modifications fondamentales au régime fiscal des entreprises luxembourgeoises détenant des immeubles en France. Il met fin à la jurisprudence « La Costa » et à l’arrêt Sté d’investissement agricole et forestier qui aboutissaient à une double exonération des revenus immobiliers en raison d’un conflit de qualification entre la France et le Luxembourg.

1. Dr. Pierre Alexandre DELAGARDELLE Damien BRUNET
Partner /Ph.D / Avocat à la Cour Tax and Accounting advisor
Le 24 novembre 2006, le Grand-duché de
Luxembourg et la France ont procédé à la
signature du deuxième avenant à la Convention
fiscale entre ces deux pays, en date du 1er avril
1958.
Entré en vigueur le 27 décembre 20071, ce
nouvel avenant apporte des modifications
fondamentales au régime fiscal des entreprises
luxembourgeoises détenant des immeubles en
France.
Il met fin à la jurisprudence « La Costa2 » et à
l’arrêt Sté d’investissement agricole et forestier3
qui aboutissaient à une double exonération des
revenus immobiliers en raison d’un conflit de
qualification entre la France et le Luxembourg.
REGIME ANTERIEUR
1
BOI 14 A-1-08
2
Cour Administrative de Luxembourg, 23 avril 2002, n°14442C, La Costa SARL
3
Conseil d’Etat, 18 mars 1994, n°79971 9e et 8e S-S, SARL « Investissement agricole et forestier »

2. Avant l’entrée en vigueur de l’avenant, une société luxembourgeoise ne disposant pas d’un
établissement stable en France et détenant un immeuble dans ce pays bénéficiait d’une exonération
quasi-totale de l’impôt dans les deux pays (revenus d’exploitation et plus-values de cession).
Cette situation faisait suite à la qualification des revenus fait par le droit interne de chacun de ces
Etats.
En effet, la France considérait les revenus immobiliers réalisés par une société comme des
« bénéfices d’entreprise » au sens de la Convention. Ils devaient dès lors être imposés dans l’Etat de
résidence de la société, c'est-à-dire au Luxembourg.
Pour leur part, les juridictions luxembourgeoises avaient considéré que les revenus immobiliers
étaient imposés dans l’Etat de situation de l’immeuble ; même en cas de détention indirecte par
l’intermédiaire d’une société luxembourgeoise ; et donc en France.
La Convention Fiscal mise en place pour éviter toute double imposition des revenus a entraîné une
situation de double exonération. Dénoncée à de nombreuses reprises par l’administration française,
la Convention a été modifiée par un avenant entré en vigueur début 2008. Toutefois, aucune
disposition assimilant les sociétés à prépondérance immobilière à des immeubles n’a été insérée
dans la convention renégociée, malgré la pression française.
LES REGLES AUX 1ER JANVIER 2008
L’article 3 de la Convention dispose désormais que : « §1. Les revenus des biens immobiliers et de
leurs accessoires, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, ne sont imposables
que dans l’Etat où les biens sont situés […]. §2. Les dispositions du §1 s’appliquent également aux
revenus provenant de l’exploitation […] des biens immobiliers d’une entreprise. §3. Les dispositions
des §1 et §2 s’appliquent également aux gains tirés de l’exploitation […] d’immeubles réalisés au
travers de sociétés qui, quelle que soit leur forme juridique, n’ont pas de personnalité distincte de
celle de leurs membres pour l’application des impôts visés à l’article 1er ».
L’article 4 définissant l’imposition des entreprises et établissements stables a été complété comme
suit : « §5. Lorsque les bénéfices comprennent des éléments de revenu traités séparément dans
d’autres articles de la présente Convention, les dispositions de ces articles ne sont pas affectées par
les dispositions du présent article ».
Enfin, l’article 5 relatif aux revenus immobiliers des agents dépendants énonce que : « §5. Lorsque
les bénéfices comprennent des éléments de revenu traités séparément dans d’autres articles de la
présente Convention, les dispositions de ces articles ne sont pas affectées par les dispositions du
présent article. »
Si les règles d’imposition sont modifiées, l’article 19-1 de la Convention donne toujours la possibilité
à chaque Etat d’imposer les revenus exonéré en vertu de la clause de progressivité4.
CAS D’UN INVESTISSEMENT EN FRANCE PAR UNE « SOPARFI » LUXEMBOURGEOISE
4
Concerne l’impôt sur le revenu des personnes physiques

3. Afin d’appréhender les changements et éventuellement les cas d’optimisation, prenons l’exemple de
2 types de détention, selon que la société française est à l’IS de plein droit ou sur option.
Les résultats de l’activité étant taxés en France, voyons l’imposition des distributions de dividendes.
En cas de distribution de dividendes par une société de personnes française soumise à l’IS sur option,
si la participation est supérieure à 10%5, le dividende sera exempté d’impôt au Luxembourg en
application de l’article 19-3a de la Convention. Bien entendu, le prélèvement à la source effectué en
France n’est ni déductible, ni récupérable. A contrario, si le pourcentage de détention est inférieur à
10%, les dividendes seront imposés à l’IRC au taux global de 28,59% (IRC : 21,84% et ICC : 6,75% pour
Luxembourg ville) avec crédit d’impôt pour le montant prélevé en France.
Si la distribution est effectuée par des sociétés soumises à l’IS de plein droit, la directive 90/435/CEE
modifiée à plusieurs reprises et transposée dans le droit interne luxembourgeois à travers l’article
166 de la LIR peut s’appliquer (mécanisme plus avantageux que celui prévu par la Convention). Ce
régime permet l’exonération des dividendes au Luxembourg si le bénéficiaire détient ou s’engage à
détenir une participation de plus de 10% pendant au moins 12 mois de manière ininterrompue. Si le
régime ne trouve pas à s’appliquer, les dividendes seront imposés à 28,59% mais avec la possibilité
de bénéficier de l’abattement de 50%6 sur le dividende brut.
LA CESSION DU BIEN
C’est lors de la cession effective du bien qu’un montage de ce type est intéressant. Il faut préciser
que ce sont les titres de la société à l’impôt sur les sociétés qui sont vendus par la société de capitaux
luxembourgeoise, pas l’immeuble lui-même.
Du côté français, la société détenant l’immeuble doit être analysée comme une société à
prépondérance immobilière7. Cependant, ce type de société n’est pas visé par la Convention fiscale,
ce qui aboutit à l’exonération de la plus-value (art. 244bisA du CGI).
Au Luxembourg, une distinction est nécessaire suivant que la société française est à l’impôt sur les
sociétés de plein droit ou sur option. Si elle est à l’IS de plein droit, l’imposition doit s’analyser selon
l’article 4 de la Convention. Par conséquent et en vertu du régime des sociétés mères et filiales, la
plus-value est exonérée si la société luxembourgeoise respecte les conditions de l’article 1668 de la
LIR.
Si la société française est à l’IS sur option, la plus-value est imposée 9 au Luxembourg au taux de
28,59% (taux à Luxembourg ville).
5
10% à partir du 1er janvier 2009, Directive 2003/123/CE du Conseil du 22 décembre 2003 modifiant la directive
90/435/CEE
6
Article 155.15a de la LIR
7
Loi de finance n°2007-1822 du 24 décembre 2007 pour 2008
8
Elle détient ou s’engage à détenir les titres pendant 12 mois de manière ininterrompue et que, pendant cette
période, le taux de participation ne descend pas au-dessous du seuil de 10% ou le prix d’acquisition au-dessous
de 6 000 000 €.
9
CA, 10 janvier 2006, n°20307C, arrêt Sopares

4. L’AVANTAGE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
Comme expliqué, la société civile immobilière française permet encore, dans certains cas, d’exonérer
les plus-values de cession d’immeubles par une vente par la société de capitaux luxembourgeois des
parts de cette société.
Ce « blanc » fiscal n’est pas dû à la Convention bilatérale, mais à des dispositions internes de la
législation française. Le Sénat français semble avoir trouvé la faille et travaille actuellement à une
modification des règles internes. Il y a donc fort à parier que cette double exonération prenne fin
dans les années à venir, mais d’après les échos que nous avons, pas avant 2012.