130221 presentatie training gebiedsontwikkeling muad
1. Training Grond- & Gebiedsontwikkeling
MUAD – donderdag 21 februari 2013
2. Programma
Introductie
Definities en samenhang
Opbouw van een grondexploitatie
Kosten en baten
Casus
Pauze
Bespreking casus
Risico analyse
Samenwerkingsvormen
Training Gebiedsontwikkeling
14:00
14:10
14:45
15.15
15:45
16:00
16:15
16:45
17:15
2
3. Introductie
Persoonsgegevens
– Heine van Nieuwenhuijze
– HTS weg- en waterbouw en bedrijfskunde
– Universiteit van Amsterdam (MRE) en Nijenrode
– INSEAD, Lausanne
Werkervaring
– Philips Nederland
– Ballast Nedam International
– Wilma Vastgoed
– NS Vastgoed
– D&M Properties
Training Gebiedsontwikkeling
3
4. Planeconomie - Algemeen
Ondersteuning van het ontwikkelproces in financiële zin
Dynamisch rekenen
– Kasstromen
– Indexering
– Financieringskosten
Uniform en transparant rekenen en rapporteren
Training Gebiedsontwikkeling
4
5. Uniform en transparant rekenen en rapporteren
Communicatie binnen organisatie
Vaste kostenstructuur met bedrijfseigen kostenregels
Vaste grondslagen
Eenduidige wijze structureren van projecten
Training Gebiedsontwikkeling
5
6. Kostenstructuur
Grondontwikkeling basis
VNG grondproductiekosten
Gebouwontwikkeling basis
NEN 2631
Contracten bestaande grond/opstallen
Bijkomende verwervingskosten
Grondverwervingskosten
Bouw- & woonrijp maakkosten
Bijkomende kosten
Grondproductiekosten
Vooronderzoekskosten
Tijdelijk beheer
Investeringskosten
Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staat
Bijkomende verwervingskosten
Grondkosten
Bouwkosten
Bijkomende kosten
Stichtingskosten
Vooronderzoekskosten
Losse inrichtingskosten
Niet terug te vorderen BTW
Investeringskosten
Verkoopwaarde uitgeefbaar
Grondtermijn
Verkoopwaarde Terreininrichting
Opstaltermijn
Verkoopwaarde infrastructuur
Verkoopwaarde
Verkoopwaarde overige
Bijkomende opbrengsten
Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staat
Niet af te dragen BTW
Bijkomende opbrengsten
Opbrengsten
Opbrengsten
Verevening
Training Gebiedsontwikkeling
Verevening
6
7. Verschil tussen grond- en gebouwontwikkeling
Grondontwikkeling
Gebouwontwikkeling
Hoewel de Rekenmethode gebaseerd is
De Rekenmethode is gebaseerd op de
op
zogenaamde
het
structureren
analoog
aan
de
van
activiteiten
structuur
van
“First
Estimate”
methodiek.
Gebouwontwikkeling.
Dus op basis van…
01
- De oppervlakte van het Plangebied
02
Dus op basis van…
- De Datums aankoop grond
- De Waarde van de aangekochte grond
03
- De Terreinoppervlakte
- De datum uitgifte terrein
04
- De Functie
- De Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
05
- De Grondwaarde onder de Functie
06
- Planning
- Planning
…wordt op basis van enkele Defaults een
…wordt
1e berekening opgezet.
„Referentiewaarden‟,
op
basis
een
van
1e
berekening aangemaakt.
Beperkt aantal Kengetallen
Training Gebiedsontwikkeling
Initieel op basis van Kengetallen
7
8. Proces
Exploitatiegebied
verwervingen, afkoop en tijdelijk beheer
Grondgebruik
herverkavelen
Grondontwikkelingsgebied
Uitgeefbaar
Niet in ontwikkeling
genomen terrein
Niet uitgeefbaar
Doorverkopen
Bouwrijp maken
Uitgeefbaar
Woonrijp maken
Infrastructuur
Wonen & werken
Terreininrichting
Mobiliteit
Recreëren
Training Gebiedsontwikkeling
8
14. Overige kenmerken Grondontwikkeling
Invoer veelal op basis van kengetallen
Vrije invoer voor kosten bouw- en woonrijp maakactiviteiten
Projectstructuur:
– Project
• Deelproject – Fase 2
• Deelproject – Fase 1
- Functie-Uitgeefbaar
– Functie-Uitgeefbaar
Gebouwfunctie – TOEK
Gebouwfunctie - Kantoor
Gebouwfunctie – Combi
– Functie-Infrastructuur
- Functie-Infrastructuur
Onderdeel - Ontsluiting
Onderdeel - Brug
- Functie-Terreininrichting
– Functie-Terreininrichting
Onderdeel – Groen
Onderdeel – Groen
Onderdeel – Water
Onderdeel - Gracht
Onderdeel - Park
Training Gebiedsontwikkeling
14
15. Gebiedsontwikkeling
= relatie tussen Grondontwikkeling en Gebouwontwikkeling
Gebiedsontwikkeling definiëren;
Data grond- en gebouwontwikkeling op samenhang
controleren;
Grond- en gebouwontwikkeling consolideren.
Training Gebiedsontwikkeling
15
21. Casus – gemeentelijk zwembad
Bestaand openbaar bad, tweede binnen een gemeente,
grote exploitatie tekorten, niet meer nodig, zeer veel
emoties;
Scenario‟s voor herontwikkeling;
Ruimtelijke vertaling per scenario;
Keuze van meest waarschijnlijke scenario;
Analyse van de kosten en baten;
Aanpak en verwachte uitkomst.
Training Gebiedsontwikkeling
21