19.03.2015 Eesti Panga muuseumis toimus avalik loeng, kus keskpanga finantsstabiilsuse osakonna juhataja asetäitja Jana Kask tutvustas uusi nõudeid, mida pangad peavad alates märtsist eluasemelaenude väljastamisel arvestama.

1. Eesti Panga kehtestatud nõuded
eluasemelaenude väljastamisel
Jana Kask
Finantsstabiilsuse osakond
19.03.2014

2. Ettekande struktuur
• Sissejuhatuseks: laenu- ja kinnisvaraturu areng Eestis
• Eluasemelaenu nõuete eesmärk ja mõjukanalid
• Eesti Panga uued nõuded eluasemelaenude väljastamisel

3. Eluaseme hind kerkis väga kiiresti kuni 2014.
aasta I kvartalini ning seejärel on toimunud
stabiliseerumine
Hinna volatiilsust mõjutab tehingute struktuur
• Korterite mediaanhind on 2007. aasta tipuga võrreldes 16% madalam Allikas: maa-amet
0
300
600
900
1,200
1,500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Korteritehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind
tehingute arv mediaanhind (EUR/m2; p.s)
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Korterite mediaanhinna ja tehingute arvu
aastakasv
3 kuu libisev näitaja
tehingute arv mediaanhind

4. Eluaseme hind on kasvanud kiiremini kui
sissetulekud
Hinna ja palga suhte halvenemine on pidurdunud
Allikad: maa-amet, statistikaamet
0.5
1.0
1.5
2.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja
brutokuupalga suhe
Tallinn Eesti
-50%
-30%
-10%
10%
30%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Eesti korterite keskmise hinna ja
brutokuupalga aastakasv
keskmine brutokuupalk korterite keskmine hind

5. Eluasemelaenude maht kasvab aeglaselt
5
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
mldeurot
Eluasemelaenude maht ja aastakasv
maht (vasak telg) aastakasv (parem telg)

6. Pankade roll eluasemetehingute rahastamisel
on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
mlneurot
Eraisikute kinnisvara ostu-müügi tehingute ning uute eluasemelaenude
maht kvartalis
kinnisvaratehingud (vasak telg) eluasemelaenud (vasak telg)
eluasemelaenud / kinnisvaratehingud (parem telg)
Allikad: maa-amet, Eesti Pank

7. Laenuintressimäär on praegu tänu väga madalale
baasintressimäärale kõigi aegade madalaim
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Keskmine eluasemelaenu intressimäär ja selle komponendid
EURIBOR 6k intressimarginaal

8. Lühike tagasivaade eelmisele laenu- ja
kinnisvarahindade kasvu perioodile (2005-2008)
• ELiga liitumisele järgnenud optimismipuhang
• suuremate pankade välisomandisse minek
• soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond
• tihe laenuturu konkurents; laenutingimuste leevenemine
– langetati laenuintresside marginaale
– pakuti pikemaajalisi laene
– leevendati omafinantseeringu nõudeid
Laenutsükli pöördudes toimus kiire korrektsioon intressimarginaalides ja
omafinantseeringu nõuetes. Tekkisid laenumakseprobleemid ja suurenesid
pankade laenukahjumid.

9. Laenu- ja eluasemeturu seosed
Laenuturg mõjutab kinnisvara hinna kasvu
• Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab,
siis muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale
majapidamistele. Nõudlus eluasemete järgi suureneb ning avaldab survet
hindadele.
Kinnisvara hind mõjutab laenamist
• Kinnisvara kõrgemate hindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid
laene
• Kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara
omavate majapidamiste laenuvõime

10. Makrofinantsjärelevalve võimalused
(eluaseme)laenude kiire kasvuga seotud riskide
vähendamiseks
• Kapitaliinstrumendid – suunatud laenuandjatele
– nt kõrgemad riskikaalud kinnisvaralaenudele, vastutsükliline
kapitalipuhver, jne
• Laenutingimusi reguleerivad instrumendid – suunatud eelkõige
laenusaajatele
– nt LTV (loan-to-value) piirmäär, DSTI (debt service-to-income)
piirmäär, LTI (loan-to-income) piirmäär, laenu maksimaalne tähtaeg,
nõuded laenu amortiseerimisele, jne

11. Eluasemelaenu nõuete toime ja mõjukanalid
1. Pankade ja laenuvõtjate vastupanuvõime tugevdamine
– LTV piirmäär ehk laenu tagatuse piirmäär piirab võimaliku kahju, mis võib
pangale tekkida laenuvõtja võimaliku maksejõuetuse korral (LGD – loss given
default)
– DSTI piirmäär ehk laenumaksete piirmäär piirab laenu kättesaadavust nõrgema
maksevõimega laenuvõtjatele; väheneb laenusvõtja maksejõuetuse tekkimise
tõenäosus (PD – probability of default)
2. Laenu- ja kinnisvaratsükli kõikumisulatuse vähendamine
– Piirmäärad piiravad laenuvõtjale kättesaadava laenuraha hulka, aidates sellega
laenu- ja kinnisvaratsükli tõusufaasis vähendada laenurahaga finantseeritud
kinnisvara nõudlust ning vähendada kinnisvara hinnatõusu surveid
– Majanduslanguse korral nõuete leevendamine või taastamine laenubuumi
eelselt kehtinud tasemeni võib aidata laenupakkumist suurendada ning
vähendada laenuturu järsu kokkutõmbumise riski
11

12. Piirmäärade karmistamise mõjukanalid
Allikas: ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. 2014
Vastupanuvõime suurenemine
Regulatiivne
arbitraaž ja
lekked
Laenamise
piiramine
Ootuste kanal
Konservatiivsem
riskijuhtimine
PD ja LGD
Piirmääradekarmistamine
Kinnisvara
hinnad
Laenunõudlus
Laenupakkumine
Mõjukrediiditsüklile
Laenuturg

13. Ühtsete laenuandmisreeglite juurutamise
võimalused ja vajadus Eestis
- mõõdukas laenukasv, kinnisvara hind on stabiliseerunud
- pankade laenustandardid pole muutunud
13
• Eesti Pank sai õiguse laenude väljastamise nõuete kehtestamiseks,
kui 19. mail 2014 jõustusid krediidiasutuste seaduse muudatused
– 2005-2008 kiire laenukasvu perioodil oli Eesti Pangal õigus rakendada
kaudse mõjuga meetmeid (nt kohustuslik reservi nõude tõstmine ja
pankade kapitaliarvestuses eluasemelaenude riskikaalude tõstmine
50%lt 100%le)
• Nõuete kehtestamine aitab ettevaates ära hoida laenustandardite
liigse leevenemise, kui konkurentsisurve peaks suurenema

14. Lühidalt nõuetest
• Samaaegselt kehtestati 3 uut nõuet:
– eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse
suhtarvu piirmäär 85% (Kredexi käendusega 90%)
– laenusaaja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete
summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär 50%
– eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat
• Lubatud erandid: kuni 15% kvartalis sõlmitud laenulepingute mahust
• Jõustumine 1. märtsist 2015
• Nõuded kehtivad kõikidele pankadele, sh välispankade filiaalidel
14
Piirmäärade seadmisel lähtuti põhimõttest, et mõju pankade (praegustele)
laenustandarditele oleks võimalikult väike

15. Definitsioonid ja piirmäärad
1. Laenu tagatuse piirmäär
• Kredexi eluasemelaenu käenduse puhul võib suhtarv olla kuni 90%
2. Laenumaksete piirmäär
kus n on laenusaaja kõikide tarbijakrediidilepingute arv koos uue eluasemelaenuga
• Fikseerimata intressimääraga eluasemelaenu puhul arvestatakse intressimäärana kas
laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti või aastaintressimäära
6% olenevalt sellest, kumb intressimäär on suurem.
3. Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg: 30 aastat 15

16. Eluasemelaenude tingimused pankades
valim: 2014. aasta aprillis väljastatud eluasemelaenud
16
Allikas: Finantsinspektsioon, Eesti Panga arvutused
0%
5%
10%
15%
20%
25%
kuni50%
51-55%
56-60%
61-65%
66-70%
71-75%
76-80%
81-85%
86-90%
91-95%
96-100%
üle100%
EluasemelaenudejaotusLTV suhtarvu
vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi
0%
5%
10%
15%
20%
25%
kuni20%
21-25%
26-30%
31-35%
36-40%
41-45%
46-50%
üle50%
EluasemelaenudejaotusDSTI suhtarvu
vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi
0%
10%
20%
30%
40%
50%
kuni10a
11-15a
16-20a
21-25a
26-30a
31-35a
36-40a
üle40a
Eluasemelaenudejaotuslaenu tähtaja
vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi

17. Rahvusvaheline praktika
• Laenu tagatuse piirmäär
– Rootsi, Norra, Leedu 85%; Läti 90%; Taani 80%; Soome 90% (al.
juuli 2016)
• Laenumaksete piirmäär
– Leedu 40%; USA 42%; Hiina, Iisrael 50%
• Laenu maksimaalne tähtaeg
– Leedu 40 aastat; Slovakkia, Iisrael 30 aastat; Kanada 25 aastat

18. Aitäh!
vaata ka:
Finantsstabiilsuse Ülevaade
Nõuded eluasemelaenude väljastamisel (November 2014)
www.eestipank.ee