UNIVERSIDAD FERMÍN TORO
VICERECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
FLORANGEL FR...
Introducción
En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios.
La idea de servicios tiene su origen...
Fijación de cánones de arrendamiento
Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, la fijac...
Determinación del cálculo del justo valor
Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia
Nacional ...
Fórmula para la fijación del canon
Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido
anteriormente, se debe a...
interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro
de los sesenta días calendario siguientes a la no...
El desalojo
Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de
arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cu...
La demanda
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de
arrendamiento, reintegro de sobrealquileres...
La audiencia será oral, privada y presidida por el juez, con la asistencia
obligatoria de las partes o sus apoderados. De ...
Concluida la audiencia de mediación sin que se haya alcanzado un
acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de ...
Audiencia de juicio
Al segundo día de despacho siguiente a la finalización del lapso de
promoción de prueba, el juez fijar...
promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser
interrogados por las partes y por el juez. Si s...
Prorroga legal
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un
(1) año o menos, se prorrogará por un ...
Análisis de la jurisprudencia
Procedimiento: Acción de Amparo
Partes: Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui
Decisión: Declara ...
La intención es que la Sunavi pueda pronunciarse en caso de que los que
se encuentran en condición de alquilados no vislum...
EN SALA CONSTITUCIONAL
Exp. N° 13-0482
MAGISTRADA PONENTE: CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
Mediante escrito presentado ante esta ...
establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
3) Sin lugar la defensa perentoria de fa...
acordó que el ejercicio temporal de la Vicepresidencia de esta Sala Constitucional
recayera en el Magistrado Juan José Men...
Doctora Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Francisco
Antonio Carrasquero López, Vicepresidente; y los...
El 28 de julio de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en
representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcáteg...
Arrendamientos de vivienda (sic), publicada en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraor...
de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,
descritos en los artículos 7 al 10”.
Que “(…) l...
Que “(…) para este caso en concreto, que se encontraba en estado
procesal de dictar sentencia definitiva, a la fecha en qu...
Que “[e]n referencia a las costas del proceso no [entienden] por qué el
tribunal de alzada Condena (sic) a [su] mandante a...
Juzgados señalados como agraviantes para que remitan el expediente de la causa a
este despacho.
Finalmente, solicitaron “(...
establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la
notificación de las partes. Dicha decisió...
límites de tiempo y lugar que la Ley procesal
señala a tales efectos. La inobservancia de esos
actos traduce en el obligad...
En este orden de ideas observa este Tribunal
Superior que el Contrato de Arrendamiento que
cursa a los folios once (11) al...
AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic)
MARTÍNEZ (…) y el ciudadano ROBERTO
EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…).
Este documento no fue i...
4) Informe emanado de la Sociedad (sic)
Mercantil (sic) ADMINISTRADORA DOMUS
S.A., en la cual certifica que el inmueble ob...
demandado en lo que respecta al pago de los
gastos de condominio.
Por su parte, la representación accionada,
considera que...
arrendamiento, corresponde al demandado probar
el hecho extintivo o impeditivo de sus
obligaciones.
En este orden de ideas...
gastos extraordinarios derivados del condominio,
referidos a reparaciones externas del inmueble,
mejoramiento de áreas com...
de Condominio y el Reglamento de Condominio,
previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se considerará...
juicio tiene una deuda por concepto de
condominio desde el mes de Octubre (sic) de
2003 hasta el mes de Julio (sic) 2010, ...
en posesión del inmueble y no puede ese
propietario delegar por vía de cualquier contrato
esa obligación a los detentadore...
presente juicio, no es menos cierto que la
demanda de Nulidad de un (sic) Cláusula (sic)
motivada de una relación contract...
la parte contractual quien hoy en día se mantiene insolvente de los conceptos
demandados y que dieron lugar al fallo defin...
que no se cumplió con las disposiciones legales que protegen al ocupante de las
acciones judiciales cuyas ejecutorias cons...
procedimiento especial. Asimismo, cuestiona la procedencia del desalojo sobre
la base de las cuotas de condominio no pagad...
Miranda, lo cual constató esta Sala al examinar las actas del expediente,
donde riela copia certificada de la partición am...
sectores más vulnerables de la población tengan acceso a una vivienda digna,
razón por la cual, el Estado erigió políticas...
competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de
refugio temporal o solución habitacional de...
Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su
problema habitacional. Así se decide.
En cuan...
a las pruebas aportadas por las partes. No obstante tal pronunciamiento del
Tribunal de alzada, puntualiza esta Sala que l...
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala
Constitucional, administrando justicia en nombre...
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional
del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a ...
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
Exp.- 13-0482
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  1. 1. UNIVERSIDAD FERMÍN TORO VICERECTORADO ACADÉMICO FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO FLORANGEL FRANCO C.I. 13.187.122
  2. 2. Introducción En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado". Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento mas común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.
  3. 3. Fijación de cánones de arrendamiento Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor.
  4. 4. Determinación del cálculo del justo valor Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los siguientes elementos científicos: Valor de reposición: aquél determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Dimensiones del inmueble. Valor de depreciación: El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación. Vulnerabilidad sísmica. Región geográfica. Así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley.
  5. 5. Fórmula para la fijación del canon Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido anteriormente, se debe aplicar la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA En donde: 1. CA = valor del canon de arrendamiento. 2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley. 3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley. Procedimiento para la fijación y revisión del canon La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados. En caso que sea a solicitud a parte interesada, una vez presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitirá dentro de los tres días hábiles siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en la Ley; en caso de que presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días calendarios siguientes, contados a partir de su notificación, sin perjuicio que el interesado presente una nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanados, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá
  6. 6. interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la ley, serán revisados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a instancia de cualesquiera de los interesados en los casos siguientes: Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente. En este caso los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
  7. 7. El desalojo Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario haya dejado de pagar, sin causa justificada, cuatro cánones de arrendamiento si se trata de inmuebles destinados a ese uso. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales. 4. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador o arrendadora. 5. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
  8. 8. La demanda Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil. Inicio del procedimiento El procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llenar los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil, para el juicio ordinario. Al libelo se deben acompañar todas las pruebas documentales de que se disponga, así como, indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso. Las pruebas podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio. El tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres días de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos. En el auto de admisión el tribunal señalará a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y ordenará sus correcciones, las cuales deberán ser subsanadas dentro de los tres días de Despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijará el día y la hora de la audiencia de mediación, la cual se celebrará al quinto día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación del demandado, concediendo el término de la distancia si fuere el caso.
  9. 9. La audiencia será oral, privada y presidida por el juez, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados. De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil. Audiencia de mediación y sustanciación La audiencia de mediación será en forma oral, privada y presidida personalmente por el juez, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados. Esta audiencia tendrá como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de los medios de autocomposición procesal. El juez dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral, que dictará de inmediato, homologando el acuerdo, el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada. Las opiniones que emita el juez en la audiencia de mediación no podrán ser consideradas como causales de recusación. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que se reducirá en un acta motivada, la cual deberá publicarse en la misma fecha. Contra esta decisión el demandante podrá dentro de los cinco días de despacho siguientes apelar por ante el tribunal que conoce de la causa, el recurso se oirá en ambos efectos. La no comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no causará efecto alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda. El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.
  10. 10. Concluida la audiencia de mediación sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda, determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo, los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; el tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta. El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse pruebas las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento. Lapso probatorio Concluido el lapso de la contestación de la demanda, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de pruebas.
  11. 11. Audiencia de juicio Al segundo día de despacho siguiente a la finalización del lapso de promoción de prueba, el juez fijará, por auto expreso, el día y la hora para la celebración de la audiencia de juicio, la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco días de despacho. En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán concurrir las partes o sus apoderados, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestación, y no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez, en acta que inmediatamente levantará al efecto. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. Evacuación de pruebas La audiencia será presidida por el juez, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración. Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el
  12. 12. promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. Observaciones de las pruebas Evacuada la prueba de alguna de las partes, el juez concederá a la parte contraria un tiempo breve para que dentro de la misma audiencia formule las observaciones que considere oportunas. El fallo Concluida la audiencia el juez se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencias. De regreso a la sala, el juez pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez hará declaración expresa en el auto de diferimiento. Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente, dejando constancia el secretario, del día y hora de la publicación.
  13. 13. Prorroga legal Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
  14. 14. Análisis de la jurisprudencia Procedimiento: Acción de Amparo Partes: Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui Decisión: Declara Sin Lugar Ponente: Carmen Zuleta De Merchan Síntesis: El Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) dictó sentencia en cuanto al tema de los alquileres de casas u otro tipo de habitaciones: los inquilinos tienen 6 meses para retirarse, después de que un juzgado solicite al Ministerio de Vivienda refugio para la persona o familia que se encontraba en condición de alquilado. La medida también establece que se podrá ordenar el desalojo así el Gobierno no haya asignado la solución habitacional temporal. Todas estas decisiones legales obedecen a la sentencia N° 1.213, con fecha del 3 de octubre pasado, en la que la Sala Constitucional entendió necesario fijar un plazo perentorio que, una vez vencido, permitirá ejecutar el desalojo sin mayores inconvenientes. Asimismo, la sentencia contempla un lapso de cuatro meses para que la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi) emita un pronunciamiento, más una prórroga de dos meses. Ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente firme, que ordene el desalojo, esté a la espera de que la autoridad administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario.
  15. 15. La intención es que la Sunavi pueda pronunciarse en caso de que los que se encuentran en condición de alquilados no vislumbran las soluciones para conseguir una nueva posibilidad de vivienda o en todo caso, buscar acuerdos con la persona que alquila.
  16. 16. EN SALA CONSTITUCIONAL Exp. N° 13-0482 MAGISTRADA PONENTE: CARMEN ZULETA DE MERCHÁN Mediante escrito presentado ante esta Sala Constitucional, el 5 de junio de 2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los n.os 153.651 y 65.680, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad n.° 6.976.787, interpusieron acción de amparo constitucional contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa
  17. 17. establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes. El 13 de junio de 2013, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la Magistrada Doctora Carmen Zuleta de Merchán, quien con tal carácter suscribe el presente fallo. El 26 de septiembre de 2013, los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría solicitaron la admisión de la acción de amparo intentada y el decreto de la medida cautelar. El 15 de octubre de 2013, la abogada Lorena Maribel Valero Gómez, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, insistió en la medida cautelar solicitada y en la admisión de la acción de amparo ejercida. El 17 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría, apoderado judicial del accionante, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de la acción de amparo intentada. El 17 de octubre de 2013, en reunión de Sala Plena, en virtud de la ausencia temporal del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se
  18. 18. acordó que el ejercicio temporal de la Vicepresidencia de esta Sala Constitucional recayera en el Magistrado Juan José Mendoza Jover así como la incorporación del Magistrado suplente Luis Fernando Damiani, quedando constituida en consecuencia la Sala por la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, en su carácter de Presidenta; el Magistrado Juan José Mendoza Jover, en su carácter de Vicepresidente; y los Magistrados Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio Delgado Rosales y Luis Fernando Damiani. El 28 de octubre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderado judicial del accionante, ratificó su petición de medida cautelar. Los días 7, 14 y 26 de noviembre de 2013, el abogado José Mauricio Gómez Echezuría solicitó pronunciamiento en la presente causa y ratificó la petición de medida cautelar. El 12 de diciembre de 2013, el referido abogado insistió en las solicitudes anteriores. El 17 de diciembre de 2013, esta Sala mediante decisión n.° 1807 admitió la acción de amparo intentada; ordenó las notificaciones de rigor; negó la medida cautelar solicitada y solicitó al Tribunal de la causa y a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda la remisión de copia certificada del expediente que cursa ante dichas instancias. El 15 de enero de 2014, el juez del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas remitió a esta Sala copia certificada del expediente contentivo de la causa primigenia. El 29 de enero de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda remitió copia certificada del expediente administrativo. El 5 de febrero de 2014, vista la reincorporación del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López por haber finalizado la licencia que le fue concedida, esta Sala Constitucional quedó constituida de la siguiente manera: Magistrada
  19. 19. Doctora Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, Vicepresidente; y los Magistrados Doctores Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio Delgado Rosales y Juan José Mendoza Jover. El 13 de febrero de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en su condición de Defensor Público Segundo para actuar ante la Sala y en ejercicio de la defensa técnica requerida por la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, ratifica el interés procesal y solicita se fije la audiencia constitucional. El 11 de marzo de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, asistida por el abogado Fernando Mota, consignó notificación emitida por la Dirección de Bienes en Custodia de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. El 14 de mayo de 2014, el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, asistido por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, ratifica a los mencionados abogados como sus apoderados judiciales y desconoce las actuaciones realizadas el 13 de febrero de 2014, por el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar. Los días 12, 18 y 26 de junio de 2014, la representación judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui solicitó que se decrete medida cautelar en la presente causa y se fije la audiencia constitucional. Los días 2 y 4 de julio de 2014, los apoderados judiciales de la parte accionante ratificaron la solicitud anterior. Los días 7 y 16 de julio de 2014, la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, solicitó pronunciamiento sobre la medida cautelar peticionada y consignó actuaciones relacionadas con la causa. Luego de las notificaciones de los interesados, el 22 de julio de 2014, esta Sala Constitucional fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
  20. 20. El 28 de julio de 2014, el abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, alegó interés jurídico actual para intervenir en la causa y solicitó que la acción de amparo fuera declarada con lugar. El 29 de julio de 2014, tuvo lugar la audiencia oral y pública, y se declaró sin lugar la acción de amparo constitucional. El 29 de julio de 2014, la ciudadana Avilda María Solórzano Martínez, asistida por el abogado Roberto Hung Cavalieri solicitó se declarara improcedente la acción de amparo interpuesta. Realizado el estudio de la presente causa esta Sala procede a decidir, previas las siguientes consideraciones: I FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN DE AMPARO Los apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui alegaron como fundamento de la acción de amparo intentada los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Que “[l]a Sentencia (sic) dictada en fecha 22 de Febrero (sic) de 2013 por el JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS, es eminentemente violatoria de derechos y garantías constitucionales, así como violatoria del debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto se está desconociendo la Ley especial que rige la materia inquilinaria (…) [e]n virtud de lo cual se estaría subvirtiendo el ordenamiento legal y se estaría derogando normas que los protegen y están vigentes y son de eminente orden público”. Que “(…) el Tribunal de Alzada dicta sentencia en franca violación de derechos y garantías constitucionales, así como del debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto desconoció la Ley especial que rige la materia inquilinaria como es el caso de La (sic) Ley para la Regularización y Control de los
  21. 21. Arrendamientos de vivienda (sic), publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de Noviembre (sic) de 2011 y de estricto cumplimiento, ya que la misma establece lo siguiente. (sic) Disposición Transitoria Primera: ‘Losprocedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.’ (sic) Por lo tanto, no entendemos por qué ese Tribunal continuó este juicio violentando e incumpliendo lo establecido en la misma Ley. Tal disposición es muy explícita y ordena cumplir el procedimiento establecido en la ley que no es otro que el que se encuentra estipulado en (sic) Título III Del procedimiento Previo a las Demandas, en los siguientes términos: Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo el proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Artículo 96, Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza
  22. 22. de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los artículos 7 al 10”. Que “(…) la ley es muy clara al indicar que se debe cumplir el procedimiento administrativo previo al procedimiento judicial en cualquier causa que esté en proceso independientemente de su estado o grado ante los órganos administrativos o jurisdiccionales”. Que “(…) la jurisdicción judicial debe esperar las resultas del procedimiento Administrativo que envíe el órgano competente es decir la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para poder continuar el curso de las causas. El no cumplir con este requisito previo implica el desconocimiento de la ley, se estaría violando el ordenamiento legal y se estaría dejando de reconocer normas que protegen la condición de inquilinos y que están vigentes y son de eminente orden público”. Que “(…) el Tribunal de Alzada debió pronunciarse claramente sobre las condiciones en que se reanudaría la causa, y notificar a las partes ya que tenía la obligación de garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto si bien el juicio se paralizó en virtud del referido Decreto-Ley. (sic) A la fecha en que ese Tribunal dicta Sentencia (sic) tenía que aplicar la ley Especial (sic) en materia de inquilinato, es decir, La (sic) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic) y lo previsto en la disposición transitoria primera (sic)”. Que “[l]a presente causa se encontraba en fase de dictar Sentencia Definitiva (Apelación) (sic) para la fecha en que entró en vigencia el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra(sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. (sic) Por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en dicho Decreto, en este caso la parte actora. Sin embargo, la causa se paralizó y quedó en suspenso por el lapso de un año, cinco meses y seis días”.
  23. 23. Que “(…) para este caso en concreto, que se encontraba en estado procesal de dictar sentencia definitiva, a la fecha en que entró en vigencia el Decreto, está previsto en los artículos 5, 6, 7, 8 y 9, que es el mismo procedimiento previo que debe seguirse antes de la interposición de la demanda, de conformidad a (sic) lo previsto en el artículo 5 del mismo Decreto y en el artículo 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda (sic) (…)”. Que “[d]el estudio y análisis de la Sentencia (sic) Recurrida (sic) se desprende lo siguiente: El Juzgador coincide plenamente con el criterio del Juzgador del Tribunal A (sic) quo en referencia a DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA. (sic) En virtud de que la actora debió demandar el pago de condominio por demanda autónoma por ser una acción distinta a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente a la fecha)”. Que “(…) si ambos Juzgadores están claros que el incumplimiento del pago de las cuotas de condominio establecidas en la cláusula sexta del referido Contrato de Arrendamiento tiene que hacerse por otra acción distinta, por cuanto esa causal no está prevista en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente a la fecha). (sic) PARCIALMENTE, porque el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. (sic) Ya que las obligaciones derivadas del pago del condominio o por otros servicios (electricidad, agua, teléfono) se encuentran relacionadas por un contrato de arrendamiento son accesorias al mismo, en tanto no son estrictamente de naturaleza inquilinaria, por tanto no son acumulables a la pretensión de desalojo (…)”. Que no entiende “(…) cómo es posible que haya prosperado el DESALOJO habiendo la parte actora incoado la acción en base a las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario”. Que a su juicio se está “(…) en presencia del vicio de INCONGRUENCIA EN LA SENTENCIA”.
  24. 24. Que “[e]n referencia a las costas del proceso no [entienden] por qué el tribunal de alzada Condena (sic) a [su] mandante a pagarlas por cuanto, no se le concedió todo lo pretendido en la instancia con relación al pago de las cuotas de condominio pendientes del inmueble a la parte actora y además esta última se adhirió al recurso de apelación interpuesto por el demandado”. Que por lo expuesto proceden a “(…) INTERPONER LA PRESENTE ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL CONTRA LA SENTENCIA DE FECHA 22 de FEBRERO de 2013 emanada del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS[d]onde se condenó a [su] mandante y a su grupo familiar a ‘efectuar a la parte demandante, LA ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya pretensión de desalojo se demanda’”. Que “[e]n virtud de la relación arrendaticia existente y vigente, derivada de (sic) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de junio del (sic) 2000. (sic) Que se garantice el idóneo y debido proceso y los derechos consagrados en las normas de orden público como lo es la ley especial que regula la materia arrendaticia, SUSPENDIENDO LA EVENTUAL EJECUCIÓN DEL REFERIDO FALLO, por la evidente violación al debido proceso y el derecho a la defensa. (sic) siendo la vía del amparo, la única que le permite al arrendatario restablecer su situación jurídica amenazada de violación por la decisión impugnada debido a que la orden de entrega material amenaza de violación inminente sus derechos como inquilino y sólo se puede evitar mediante el amparo que impida la infracción de los derechos señalados”. Que solicitan se admita la presente solicitud, se declare con lugar y se decrete la nulidad absoluta de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de febrero de 2013, y se oficie a los
  25. 25. Juzgados señalados como agraviantes para que remitan el expediente de la causa a este despacho. Finalmente, solicitaron “(…) se suspendan los efectos (suspenda la ejecución) de la Sentencia (sic) de fecha (22) de Febrero (sic) de 2013, dictada por el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS (…)”. II FALLO ACCIONADO El 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la causa y declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo
  26. 26. establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes. Dicha decisión tuvo como fundamento lo siguiente: (Omissis) CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO I La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la acción intentada en contra de su mandante no procede en virtud de que el contrato es a tiempo determinado, y la demanda es de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Omissis) En este sentido, observa este Tribunal de Alzada, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, le concedía potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho que según lo afirma el apoderado de la parte demandada que el contrato de arrendamiento sea a su decir a tiempo determinado, no implica que la acción y en fundamento al principio Pro Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que este (sic) prohibida, ya que, es el órgano jurisdiccional quien decidirá la declaratoria con o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la demanda propuesta en los términos señalados por la parte actora no está prohibida por la Ley, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres y así se decide. En otro orden de ideas, la relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los
  27. 27. límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión. Ahora bien, la doctrina procesal ha sentado que quien hacer (sic) valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman (sic) la aplicación del precepto legal. (Omissis) De manera pues, en base a las consideraciones antes expuestas este Tribunal Superior desecha la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se declara. PUNTO PREVIO II FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS La representación judicial de la parte demandada opuso conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la falta de cualidad en la persona del actor para sostener (sic) el juicio, alegando que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, quien es parte actora en este proceso no tiene cualidad y por ende interés para intentar la pretensión de desalojo. Además que la referida ciudadana no es propietaria del inmueble objeto del juicio, si no (sic) más bien su ex cónyuge el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, pero para el mes de Junio (sic) de 2000 cuando se firmó el contrato de arrendamiento, se plantea la hipótesis, si la demandante era administradora, entonces sí estaba facultada para suscribir tal contrato porque era mandataria y gestora administrativa de su ex cónyuge, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO. Al respecto este Tribunal observa: La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria (…) la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión. (Omissis)
  28. 28. En este orden de ideas observa este Tribunal Superior que el Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios once (11) al catorce (14) del expediente, fue suscrito por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, (…) y por el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…). Ahora bien, del referido convenio se desprende que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, actuaba para el momento en que suscribió el contrato en su carácter de administradora del inmueble de marras, lo cual nunca había sido objetado por el demandado, y que si bien es cierto que para el momento en que se inició la relación contractual el inmueble pertenecía en propiedad al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, quien había sido cónyuge de la parte actora, no es menos cierto que tal como se evidencia de autos que (sic) la accionante contrajo nuevas nupcias con el ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO, por lo que el bien inmueble objeto del presente litigio pasó a formar parte de la comunidad de gananciales, y en tal sentido la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, si (sic) tenía cualidad para intentar la presente demanda, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y así se decide. (Omissis) (…) en opinión de esta Alzada, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio, y en este sentido procede a analizar el acervo probatorio aportado por las partes. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana
  29. 29. AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ (…) y el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (…). Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se decide. 2) Copia certificada expedida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la demanda y los recaudos (sic) incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. en contra de los ciudadanos AVILVA (sic) MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO, por Cobro de Bolívares, derivado de la deuda de condominio. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.284 eiusdem, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal de Alzada y así se declara. 3) Copias del Libro de Juntas de Condominio, donde se autoriza a demandar a los ciudadanos AVILVA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTUTO UGUETO, por cuotas vencidas. Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y aun cuando emana de un tercero que no es parte del presente juicio y que debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con ese instrumento la parte actora procura demostrar la deuda de condominio existente y la demanda incoada en contra los propietarios del inmueble de marras, tal como quedó probado, por lo que se tiene como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
  30. 30. 4) Informe emanado de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) ADMINISTRADORA DOMUS S.A., en la cual certifica que el inmueble objeto del presente litigio adeuda por concepto de cuotas de condominio la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (sic) (Bs. 49.579,30). Este instrumento no fue impugnado ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio y es acogido por este Tribunal Superior, y así se declara. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: 1) Copias simples de la demanda de separación de cuerpos presentada por los ciudadanos AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE (sic), ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio y son acogidos por este Tribunal de Alzada, y así se decide. 2) Planillas de depósitos bancarios cursantes a los folios doscientos veinticuatro (224) al doscientos cincuenta y cinco (255) del presente expediente, los cuales no fueron impugnados durante la secuela proceso por la contraparte y que guardan relación con la reconvención propuesta, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara. Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos: La parte demandante invoca en su demanda la obligatoriedad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, la cual fue incumplida por el
  31. 31. demandado en lo que respecta al pago de los gastos de condominio. Por su parte, la representación accionada, considera que la cláusula en cuestión es nula de nulidad absoluta, porque es una carga directa que le corresponde al propietario del inmueble de acuerdo a lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho, o manifestación unilateral de voluntad (…). Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo que fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo. Obligación ésta que se encuentra en principio contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil (…) En tal sentido, tenemos que el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil, se encuentra referido al arrendamiento, definido como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el artículo 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En contrato bajo análisis, como bien lo estableció el a-quo (sic) en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de
  32. 32. arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente: (Omissis). Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes: lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya terminación pretende la actora en el presente juicio de desalojo, es determinar si tiene plena validez la obligación del demandado de pagar por los servicios correspondientes a las cuotas de condominio. De manera pues, la Cláusula Primera (sic) del Contrato de Arrendamiento prevé: ‘SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00) mensuales. El canon de los cinco primeros meses de este contrato es decir de junio del 2.000 (sic) a octubre (sic) 2.000 (sic) ambos inclusive, es cancelado en este acto. El canon de cada mes subsiguiente a Octubre (sic) de 2.000, (sic) será cancelado por ‘EL ARRENDADOR’ en mensualidad adelantada, dentro de los primeros tres días de cada mes. Dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a entera satisfacción de ‘LA ARRENDADORA’. Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prorrogas (sic) será estipulado de mutuo acuerdo entre las partes’. Igualmente, la Cláusula Sexta del Convenio establece que: ‘SEXTA: Serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’, lo relativo a los servicios públicos que utilice, por concepto de luz eléctrica, Aseo urbano (sic) Teléfono cuto (sic) número telefónico corresponde al 285-97-46. Los servicios públicos de gas, agua y el condominio de que goza el inmueble, serán por la exclusiva cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’. Todos los
  33. 33. gastos extraordinarios derivados del condominio, referidos a reparaciones externas del inmueble, mejoramiento de áreas comunes del edificio o que no constituyan el mantenimiento ordinario del mismo serán cancelados por ‘LA ARRENDADORA’. En este sentido, en relación a la causal de desalojo invocada por la parte demandante el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda establece: ‘Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento
  34. 34. de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Del contenido de la cláusula anteriormente citada, debe interpretarse, que la verdadera intención de las partes al contratar, fue la de fijar como canon de arrendamiento, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales; y que las demás obligaciones contenidas en la Cláusula Sexta no fueron acordadas como parte del canon arrendaticio, sino como obligaciones accesorias; que sin duda también deben ser cumplidas por el arrendatario. Ahora bien, este Tribunal Superior observa del contenido del artículo 34, literal f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para este caso, que es causal de Desalojo (sic), el incumplimiento por parte del arrendatario de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, el cual en el caso de los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, debe entenderse como el respectivo Documento de Condominio y su Reglamento, previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, en el caso de autos el arrendatario de acuerdo a la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento debe cumplir con su obligación de cumplir con los gastos en proporción con los respectivos porcentajes sobre los bienes comunes del inmueble que el (sic) ocupa, así como los gastos destinados, administración, reparación, mantenimiento y mejoras, entre otros. De manera pues, de la prueba de informes promovida y evacuada por la parte actora, se evidencia de la Comunicación emitida por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS C.A. y dirigida al Tribunal de la Causa (sic), cursante al folio 23 del expediente, del cual se desprende que el inmueble objeto del presente
  35. 35. juicio tiene una deuda por concepto de condominio desde el mes de Octubre (sic) de 2003 hasta el mes de Julio (sic) 2010, ambas fechas inclusive, que ascienden a la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 49.579,30). Ahora bien, de la referida prueba de informes la cual no fue impugnada durante la secuela del proceso, se desprende que efectivamente el demandado incumplió con lo estipulado en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, referente al pago de la cuota de condominio, por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior declarar procedente la demanda de Desalojo (sic) incoada por la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLORZANO (sic) MARTÍNEZ, y así se decide. De igual manera, la parte demandante por vía subsidiaria solicitó que el ciudadano ROBERTO EMILIO GUARISMA UZCATEGUI (sic), fuese condenado al pago total de las cantidades que en definitiva, adeude por concepto de las cuotas de condominio adeudadas por el mantenimiento ordinario del edificio donde esta (sic) ubicado el edificio de marras. En este sentido, este Tribunal de Alzada observa que para demandarse el pago de las referidas obligaciones, la misma deberá ser por demanda autónoma por ser una acción distinta a las que prevé el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por que (sic) se desecha está (sic) pretensión, y así se deja establecido. En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada reconvino en el sentido, que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, que fuere autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Julio (sic) de 2000, anotado bajo el N° 53, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Que se ha afirmado en reiteradas ocasiones que los gastos de condominio son obligaciones de rango legal inherentes al copropietario y no de quienes estén
  36. 36. en posesión del inmueble y no puede ese propietario delegar por vía de cualquier contrato esa obligación a los detentadores del inmueble. Al respecto este Tribunal observa: (Omissis) Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente: Señala el Artículo (sic) 365 del Código de Procedimiento Civil: ‘Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340’. Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé: ‘Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario’. De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal. En este sentido, se evidencia de autos que la parte demandada reconviene la nulidad de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento ya que está parcialmente viciada de nulidad absoluta. Ahora bien, la pretensión principal en la presente causa se refiere a un Desalojo, (sic) mientras que lo que pretende la parte demandada con su reconvención es la nulidad de una Cláusula (sic) contractual, que si bien es cierto que la cláusula cuya nulidad se demanda guarda relación con el
  37. 37. presente juicio, no es menos cierto que la demanda de Nulidad de un (sic) Cláusula (sic) motivada de una relación contractual se rige por un procedimiento que no es compatible con la presente causa, por lo que concluye este Tribunal Superior que la reconvención propuesta es inadmisible, y en consecuencia debe ser declarada sin lugar, y así se decide. III OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO El abogado Néstor Luis Castellano Molero, en su carácter de Fiscal Primero del Ministerio Público ante la Sala Plena, las Salas de Casación y Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al momento de la celebración de la audiencia constitucional solicitó que la pretensión constitucional fuese declarada con lugar, por haber incurrido el fallo objeto de la acción de amparo en el vicio de incongruencia, al haber omitido pronunciamiento en cuanto a la procedencia o no de la cuestión previa contemplada en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el hoy accionante alegó que la acción de desalojo intentada era improcedente por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo cual, concluyó que fue infringido el orden público, la tutela judicial efectiva y el debido proceso. IV ALEGATOS DE LOS TERCEROS INTERESADOS La ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez, asistida por el abogado Roberto Hung Cavalieri, y actuando en su carácter de tercera interesada, adujo que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar ha efectuado diversas actuaciones en la causa, arguyendo el carácter de ocupante y poseedora del inmueble objeto de la relación contractual que no ostenta, quien, en todo caso, estaría actuando como tercero coadyuvante, sin poder oponerse a las actuaciones ejecutadas por la parte demandada de la causa primigenia. Adujo que fue su hijo
  38. 38. la parte contractual quien hoy en día se mantiene insolvente de los conceptos demandados y que dieron lugar al fallo definitivamente que se recurre en amparo. Arguyó que la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, en fraude a la ley, pretende que se le tenga como arrendataria de la vivienda, recurriendo inclusive a instancias administrativas para sustraerse de los efectos de las decisiones judiciales adversas, sin ser parte del contrato ni tener interés en la presente acción de amparo. Argumentó que la demanda no sólo fue interpuesta con posterioridad a la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y al Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino que no se produjeron violaciones constitucionales por cuanto la parte demandada contestó la demanda, reconvino, promovió y evacuó pruebas, las cuales fueron admitidas y valoradas en derecho. Que la normativa invocada ha sido interpretada por la Sala de Casación Civil, cuyo alcance e inteligencia no se contrae a la paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad del Decreto, sino que persigue verificar las condiciones de ejecución de los sujetos objeto de protección. Finalmente, adujo que con ocasión de las actuaciones tendientes a la ejecución del fallo, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda inició el procedimiento administrativo que declaró inoficioso, dado que el demandado tiene un bien inmueble ubicado en la urbanización Santa Eduvigis, apartamento A-5, Bloque Dos, Municipio Sucre del Estado Miranda, razón por la cual no necesita un refugio temporal. El abogado Eduar Enrrique Moreno Blanco, Defensor Público Segundo con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, actuando en representación de la ciudadana Tatiana Florina Uzcátegui Tovar, alegó que si bien el arrendatario del inmueble objeto de autos es el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, la referida ciudadana ocupa el inmueble por más de 14 años, por lo cual tiene interés para intervenir en la presente causa. Argumentó que goza de la protección establecida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y
  39. 39. que no se cumplió con las disposiciones legales que protegen al ocupante de las acciones judiciales cuyas ejecutorias constituyen desposesión del inmueble. Adujo que el Tribunal de alzada no ordenó la suspensión de la causa hasta tanto se cumpliera el procedimiento administrativo y que hubo desconocimiento al debido proceso por la falta de aplicación de normas de orden público que regulan la actividad arrendaticia. Concluye que la acción interpuesta fue el desalojo por la falta de pago de las cuotas de condominio, lo cual debía tramitarse a través de la acción de cumplimiento de contrato, siendo inadmisible la demanda por tal motivo. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Determinada como fue la competencia para conocer de la acción de amparo, observa esta Sala que la petición de tutela constitucional se interpuso contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A tal efecto, la representación judicial del accionante denunció que se conculcó el derecho a la defensa y el debido proceso del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, por cuanto la alzada no dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, lo que a su juicio infringió normas de orden público. Señala que si bien la causa se paralizó conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para la fecha en que entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la misma se encontraba en fase de dictar sentencia, por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el
  40. 40. procedimiento especial. Asimismo, cuestiona la procedencia del desalojo sobre la base de las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario. Al respecto, observa esta Sala que consta en el expediente (folios 209 y 210 del anexo n.° 1), que la causa primigenia fue suspendida en fase de ejecución por auto que emitió, el 21 de junio de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ello en acatamiento del dispositivo que dictó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial. Cabe advertir, que dicha actuación procesal se compagina con la interpretación que del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas ha efectuado la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, según la cual, el referido decreto no busca una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad a su vigencia, pues ello generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse, hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. (Vid. sentencia n.° RC.000502 del 1 de noviembre de 2011, caso: Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar). Asimismo se observa que el 7 de octubre de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ofició a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a fin de informar al órgano administrativo que el proceso se encontraba en estado de ejecución y garantizar el destino habitacional de la parte afectada. Aunado a ello constata esta Sala que el 17 de marzo de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda informó al Juzgado de la causa que el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui no necesita de un refugio temporal por cuanto tiene un bien inmueble ubicado en la Urbanización Santa Eduvigis, apartamento A-5, Bloque Dos, Municipio Sucre del Estado
  41. 41. Miranda, lo cual constató esta Sala al examinar las actas del expediente, donde riela copia certificada de la partición amistosa efectuada entre los ciudadanos Ángel Emilio Guarisma y Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar, homologada el 18 de octubre de 2000 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se adjudica la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número A-5, ubicado en el Bloque Dos, de la Urbanización Santa Eduvigis a los ciudadanos Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar y Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui. Adicionalmente, se evidencia de autos que el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui estuvo representado durante el proceso de desalojo con la asistencia jurídica de los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría. La materialización de las actuaciones procesales anteriores demuestran que en el presente caso no se infringió el derecho a la defensa y al debido proceso del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, toda vez que no se produjo un gravamen en su esfera jurídica, ya que contó con asistencia jurídica en el juicio de desalojo; se suspendió la causa en estado de ejecución tal como lo ordena el mencionado Decreto Ley y el órgano jurisdiccional le solicitó la provisión de refugio temporal a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual, al constatar que el demandado tenía un inmueble, consideró que dicho ciudadano no requería de la provisión de refugio. Es pertinente advertir, que el fundamento del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas obedeció a una medida de gobierno dada la situación de emergencia que se presentó en el país por las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010, que ocasionaron severos daños a la infraestructura habitacional existente, dejando un número considerable de familias damnificadas, lo que provocó una crisis inmobiliaria que de una forma u otra ha impedido que los
  42. 42. sectores más vulnerables de la población tengan acceso a una vivienda digna, razón por la cual, el Estado erigió políticas tendentes a la construcción y dotación de viviendas a la clase media y a personas en situación de pobreza relativa y pobreza crítica. Tales razones, obligan a hacer prevalecer en el estado de Derecho y de Justicia el valor de solidaridad que promulga el Preámbulo de nuestra Constitución. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial n.° 39.668 del 6 de mayo de 2011) establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento legal. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia. Conforme al artículo 13 del referido cuerpo normativo, la ejecución de las decisiones que ordenan el desalojo de un inmueble precederá de una suspensión legal del curso de la causa (de 90 a 180 días hábiles), lapso durante el cual el funcionario judicial notificará al afectado por el desalojo y verificará que haya contado con la debida asistencia jurídica; asimismo, remitirá al Ministerio
  43. 43. competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva por el desalojo y su grupo familiar, si este manifestare no tener lugar donde habitar. Ahora bien, esta Sala observa que la disposición en comento establece una prohibición expresa de la ejecución forzosa, hasta tanto se garantice el destino habitacional de la parte afectada, sin establecer un lapso determinado para ello, lo cual ha originado que en la práctica forense se susciten casos donde las ejecuciones de los fallos se dilaten por este motivo, situación que evidentemente contraría los postulados de una justicia expedita y sin dilaciones indebidas que el artículo 26 del Texto Fundamental propende a proteger. En tal sentido, y tomando en consideración que los procesos judiciales deben resolverse en un plazo razonable y sin demora causada por la arbitrariedad e injustificada pasividad del juzgador o por la indebida influencia de terceros, esta Sala estima necesario armonizar el régimen administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas con la ejecución de sentencia, ambas expresiones de derechos constitucionales. A tal efecto, tratándose de una actuación administrativa la Sala entiende necesario fijar un plazo perentorio vencido el cual el Tribunal se encuentre habilitado para ejecutar su decisión. Siendo así, en función de lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que dispone un lapso de 4 meses para que el ente administrativo, es decir, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda emita un pronunciamiento, más una prórroga de dos (2) meses si media un acto expreso que la declare, ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente firme que ordene el desalojo esté a la espera de que la autoridad administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario. Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento expreso de la Administración, el juez entonces quedará habilitado para proceder a la ejecución de la sentencia; sin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la
  44. 44. Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional. Así se decide. En cuanto al alegato formulado por el accionante, relacionado con la improcedencia del desalojo en base a las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario, no obstante consistir en un argumento de fondo relacionado con el mérito de la causa, esta Sala observa que tal reclamación emerge de la obligación de pago pactada en una cláusula contractual derivada de la relación locativa con fundamento en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por tanto, dicha petición en forma alguna trastoca los derechos constitucionales del demandado en la causa primigenia al no contravenir normas de orden público, máxime por no existir en el caso sub litis incompatibilidad procedimental, pues las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustancia conforme a las disposiciones del procedimiento breve, conforme lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En lo que atañe a la denuncia efectuada por el Fiscal del Ministerio Público en la audiencia constitucional, según la cual, el fallo objeto de la acción de amparo incurrió en el vicio de incongruencia, al haber omitido pronunciamiento en cuanto a la procedencia o no de la cuestión previa contemplada en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el accionante alegó que la acción de desalojo intentada era improcedente por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esta Sala observa que la alzada emitió pronunciamiento al respecto en el capítulo “PUNTO PREVIO I” de la decisión, al señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para el momento de la interposición de la demanda- concede la potestad a los justiciables para interponer las acciones allí establecidas, con independencia de la naturaleza del contrato, y que la demanda propuesta por la parte actora no está prohibida por la Ley, correspondiendo al órgano jurisdiccional la decisión en base
  45. 45. a las pruebas aportadas por las partes. No obstante tal pronunciamiento del Tribunal de alzada, puntualiza esta Sala que la calificación del contrato es potestativo de los jueces de mérito y sólo será impugnable por error de derecho, suposición falsa y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. Por tales razones, al mediar el pronunciamiento de la alzada sobre la defensa propuesta por el demandado reconviniente de la causa principal, no se divisa el vicio de incongruencia denunciado por el representante de la vindicta pública. Así se decide. Finalmente, en relación con el argumento efectuado por la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez, sobre la falta de interés de la ciudadana Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar para intervenir en la presente causa, esta Sala estima que aunque la ciudadana Tatiana Florinda Uzcátegui Tovar efectuó algunas solicitudes en la causa primigenia, no intervino como tercero en ella, por tal razón, el Defensor Público no podía representarla invocando un interés actual con fundamento en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, sin que el Tribunal de la causa haya procedido a su admisión. No obstante, esta Sala graciosamente admitió su participación en la audiencia, a fin de formarse un mejor criterio para la resolución del presente asunto. Así se decide. Por los fundamentos expuestos, se declara SIN LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. VI DECISIÓN
  46. 46. Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados Lorena Maribel Valero Gómez y José Mauricio Gómez Echezuría, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la decisión que dictó, el 22 de febrero de 2013, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Aderito Da Silva Castro, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui, contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2010 por el Juzgado Octavo de Municipio de la referida Circunscripción Judicial; 2) Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo incoó la ciudadana Avilda Mercedes Solórzano Martínez contra el ciudadano Roberto Emilio Guarisma Uzcátegui; 5) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa; 6) Sin lugar la reconvención propuesta; 7) Ordenó aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 8) Confirmó el fallo apelado, con la imposición de costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; y 9) Ordenó la notificación de las partes. Notifíquese el presente fallo a la Defensa Pública, a los fines legales consiguientes. Publíquese, regístrese y comuníquese. Cúmplase con lo ordenado.
  47. 47. Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 03 días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación. La Presidenta, GLADYS M. GUTIÉRREZ ALVARADO Vicepresidente, FRANCISCO A. CARRASQUERO LÓPEZ Los Magistrados, LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN CARMEN ZULETA DE MERCHÁN Ponente ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER
  48. 48. El Secretario, JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO Exp.- 13-0482 CZdM/

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