1. Gafisa
Discussão das Principais Práticas
Contábeis
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2. Estruturação de Empreendimentos
Porque usamos Sociedades de Propósito Específico (“SPE”)
Usualmente estruturamos nossos
empreendimentos através de uma SPE,
porque:
Existência de sócios empreendedores
Exigência dos Bancos para concessão de
financiamentos de produção
Planejamento fiscal
Considerando oportunidades e necessidades Gafisa S.A
específicas podemos estruturar alguns de
nossos empreendimentos com a participação
de sociós estratégicos
49% 99.8% 99.8% 99.8%
Número atual de SPE´s = 32
SPE 22 SPE 31 SPE 33 ... SPE 44
50% 50% 50%
Sunplace Sai Amarela ... Cyrela Gafisa
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3. Resultado - DRE
• Nossas receitas decorrem principalmente da incorporação e
venda de imóveis Venda de unidades imobiliárias (residencial, lotes,
imóveis comerciais) incluindo correção monetária e juros para as
vendas a prazo;
Receitas
• Prestação de Serviços de Construção para terceiros - gestão de
construção, construção para terceiros, gerenciamento técnico e
gestão imobiliária
Deduções • Impostos - PIS/COFINS e ISS (imposto municipal sobre serviços)
• Custos relativos aos terrenos
• Construção - projeto, fundação, estrutura e acabamento, assim
como os custos relativos a uma ampla variedade de matérias-
Custos primas e mão-de-obra própria e terceirizada
• Custo financeiro associado a financiamentos de produção - SFH
Despesas com •Incluem gastos com montagem dos stands de vendas, decoração
do apartamento modelo, comissões sobre vendas, propagandas e
Vendas publicidade.
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4. Resultado - DRE
• Remuneração dos empregados e administradores e encargos sociais;
• Serviços terceirizados, tais como honorários de advogados, auditores,
Despesas Gerais & assessorias e outros;
Administrativas
• Despesas societárias, tais como publicação de atas, balanços; e
• Despesas legais com cartórios, tabelião, junta comercial, dentre outras.
• Despesas - encargos sobre empréstimos, financiamentos e debêntures.
Resultado • Receitas - rendimentos sobre investimentos financeiros. A receita de juros é
Financeiro reconhecida no resultado quando do efetivo rendimento no ativo em acordo
com o regime de competência.
• Realizamos a apuração destes tributos através do método do lucro real,
contudo algumas das SPEs adotam o método do lucro presumido.
método do lucro real - tributadas pelo imposto de renda à alíquota de
25,0% e pela contribuição social à alíquota de 9,0%.
lucro presumido - apuram as bases de cálculo do IR e CS à razão de
Imposto de Renda 8,0% e 12,0%, respectivamente, sobre as receitas brutas, sobre a quais
se aplicam as alíquotas regulares de IR e CS.
• Adicionalmente, são contabilizadas como impostos diferidos as diferenças a
tributar em exercícios futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias
tributados pelo regime de caixa e dos lucros registrados pelo regime de
competência.
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5. Entendendo os números da Gafisa
Principais Práticas Contábeis
Critérios de Consolidação - ativos, passivos e resultados são consolidados
proporcionalmente à nossa participação detida em cada empreendimento (SPE)
Reconhecimento de Receitas e Custos - A receita, bem como os custos e
despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao
longo do período de construção do empreendimento à medida da evolução
financeira das obras (custos incorridos X Custos totais orçados) – PoC
Custos Financeiros - Encargos financeiros relacionados a financiamentos de
produção (SFH) são tratados como componente do custo de construção e
reconhecidos no resultado do período de acordo com o PoC.
Permuta de terrenos - O custo efetivo de construção de unidades permutadas é
diluído nas demais unidades não vendidas
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6. Principais Práticas Contábeis – PoC
Período 0 6 Meses 12 Meses 24 Meses 36 Meses 42 Meses 72 Meses
Vendas
60% Vendas 70% vendas 80% vendas 80% vendas 100%
Lançamento alcançadas alcançadas alcançadas alcançadas vendas
Recebimento de clientes
20% das Vendas Recebidas 40% das Vendas Recebidas 100% recebido
Lançamento
em caixa em caixa
Período de Construção
Construção 30% 60% 100%
Inicio do Construção Construção Construção
Reconhecimento Completa Completa Completa
Da receita
Dado o longo ciclo operacional (construção usualmente é concluída em 3 anos) existe
um descasamento entre as vendas (contratadas) e o reconhecimento (contábil) das
receitas em função do PoC.
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7. Key Accounting Practices
Reconhecimento de Receitas – Projetos Lançados após 2003
Premissas
Vendas VGV 100.000 Atenção deveria ser dada
Custo Orçado 70.000 ao Backlog e margem da carteira
Margem Bruta 30.000 de vendas – Off Balance -
Informação complementar
Ano 0 Ano 1 Ano 2
Curva de Construção 0% 50% 100%
% Vendas Recebidas 20% 40% 80%
Balanço Patrimonial
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 0 Ano 1 Ano 2
Ativos Passivos
Caixa 20.000 5.000 10.000 Adiantamentos 20.000 - -
Contas a Receber - 10.000 20.000
Patrimonio líquido e
lucros acumulados - 15.000 30.000
Total 20.000 15.000 30.000 Total 20.000 15.000 30.000
P&L DRE
Ano 0 Ano 1 Ano 2
Receitas Reconhecidas - 50.000 50.000
Custo - (35.000) (35.000)
Margem bruta - 15.000 15.000
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8. Key Accounting Practices
Revenue Recognition - Projects Launched before December 2003
Assumptions:
Sales Total 100.000
Cost 70.000
Gross Margin 30.000
Year 0 Year 1 Year 2
Construction Curve 0% 50% 100%
% Sales Received 100% 100% 100%
Balance Sheet
Year 0 Year 1 Year 2 Year 0 Year 1 Year 2
Assets Liabilities
Development
Cash 100.000 65.000 30.000 Obligations 70.000 35.000 -
Accounts Receivables - - -
Unearned income 30.000 15.000 -
Shareholders' Equity
Retained Earnings - 15.000 30.000
Total 100.000 65.000 30.000 Total 100.000 65.000 30.000
P&L
Year 0 Year 1 Year 2
Revenues - 50.000 50.000
Cost - (35.000) (35.000)
Gross Profit - 15.000 15.000 8