1. Agenda
Página
Sumário Executivo 2
Visão Geral de Mercado 7
Posicionamento Estratégico 12
Resultados Recentes 20
Termos e Condições 28
1

2. Overview da Companhia
A Gafisa é uma das empresas líderes no setor imobiliário, com mais de 50 anos
de experiência
Em 1997, a GP Investimentos investiu U$78MM na Gafisa
A GP contribuiu com capital e a CIMOB contribuiu com seu landbank, projetos e
marca
A Gafisa foi muito bem sucedida em sua estratégia de crescimento, conseguindo
crescer a altas taxas em um ambiente volátil
Sua marca forte e sua reputação por produtos de qualidade contribuem para o
aumento da velocidade de vendas de seus lançamentos
Na operação, destaca-se a alta eficiência e baixos custos de construção
2

3. Histórico
1954 Constituída a Gomes de Almeida Fernandes (GAF) no Rio de Janeiro
1997 GP Investimentos e CIMOB (antiga GAF) constituem a nova Gafisa S.A.
2004 GP investimentos torna-se o sócio controlador da Gafisa S.A.
Entrada de novo CEO na companhia
Início da reestruturação da gestão, do modelo de negócios e da cultura da Gafisa
S.A.
Redução significativa do endividamento
2005 CIMOB deixa de ser acionista da Gafisa
Novo sócio estratégico, a EIP1, de Sam Zell, adquire 32% da companhia por US$ 55
MM
Gafisa S.A. volta a acessar mercado de capitais com novo programa de debêntures
na CVM
Resultados acumulados até setembro de 2005 indicam sucesso do plano de
reestruturação
Nota 1: EIP, Equity International Properties, é uma empresa afiliada à Equity Group Investments LLC
3

4. Vantagens competitivas
Potencial de Mercado Déficit habitacional de 7,2 milhões de moradias, sendo 30% no sudeste: Gafisa está estrategicamente
posicionada para se beneficiar de um potencial boom do setor imobiliário
Redução de juros e desemprego, além do aumento da disponibilidade de financiamento para produção e
comercialização favorecem o crescimento do setor
Única com presença Acreditamos que a marca Gafisa é muito forte, sendo uma referência no setor imobiliário em todo o Brasil
nacional Presença nacional: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Fortaleza, Manaus, Belém, Goiânia, Itu, Macae,
Recife e Salvador
Forte Marca e Sólida Mais de 800 empreendimentos entregues: nenhuma outra construtora no país operou por tanto tempo e
Reputação acumulou resultado tão expressivo
Landbank estratégico em Landbank de terrenos estrategicamente localizados para capturar as oportunidades nos próximos anos
localizações premium Terrenos premium com capacidade para gerar projetos de maior retorno e margens
Manutenção e crescimento do landbank garantidos pela sólida estrutura de capital e forte relacionamento
com proprietários de áreas
Modelo de Negócio focado Giro alto do negócio promove altos retornos
em performance e retorno Foco em incorporação e na viabilização de financiamento dos clientes junto a terceiros
Foco em empreendimentos que ofereçam retornos superiores
Sistema Gerencial Cultura de foco em resultados, acompanhada por um sistema de metas individuais ambiciosas
Modelo de gestão único no setor, profissionalizado – “donos do negócio”
Uso das mais modernas técnicas de gestão de negócios (OBZ, EVA, Gestão de Rotina, etc)
Time experiente e forte Renomado e forte time de executivos
participação do
Forte cultura corporativa voltada para resultados
conselho de acionistas
Dois acionistas renomados, no Brasil e no exterior
4

5. Forte base acionária
Marca forte, sustentada por uma forte base acionária, com histórico de
sucesso no mercado imobiliário local e internacional
Estrutura Acionária Controladores
GP Investimentos
Histórico bem-sucedido na gestão de empresas no
Brasil: Telemar, ALL, Submarino, IG, Geodex, Cemar,
entre outras
Outros
EIP
36% 59% 5%
Criada e dirigida por Sam Zell, um dos maiores e mais
bem sucedidos investidores do setor imobiliário
Grande reputação no setor: Equity Office Properties
(market cap de US$ 12 bilhões), Equity Residential
(market cap de US$ 11 bilhões), Equity Lifestyle
Properties (market cap de US$ 0,9 bilhões), Capital
Trust (market cap de US$ 0,5 bilhões), e Homex
(market cap de US$ 1,4 bilhões)
Atuação em mercados emergentes: Gafisa, Homex, NH
e Mexico Retail
5

6. Agenda
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Resultados Recentes 20
Termos e Condições 28
6

7. Mercado imobiliário Brasileiro: geral
O setor representa aproximadamente 16% do PIB do país
Mão de obra intensiva: aproximadamente 4 milhões de trabalhadores empregados
diretamente e 11 milhões empregados indiretamente (Fonte: CBIC – Fev/2005)
Melhoras da economia impactam o setor significativamente
Drivers de Vendas:
Crescimento do PIB
Declínio das taxas de juros
Aumento da disponibilidade de financiamento
Deficiência de instrumentos de financiamento de longo prazo ainda é uma
barreira para potencial de crescimento da indústria
Interesse e participação do governo é uma importante alavanca para o
desenvolvimento do setor
7

8. Mercado imobiliário Brasileiro: forte perspectiva de crescimento
Robust Growth Prospects in Brazil
Fatores demográficos e disponibilidade de renda são os principais drivers
8% Déficit de moradias é de 7,2 milhões.
$ 3% 28% Existe uma demanda anual adicional
de 900.000 moradias, e uma oferta
13%
$ $
anual de somente 300.000 unidades
A população brasileira de jovens é
grande e crescente e será um dos
principais fatores de geração de
8% demanda futura no setor
6% 41%
$
Incentivo governamental para o
63%
financiamento do comprador já está
$ $ $
15% $ $
contribuindo, ainda que timidamente,
16%
$ $ $
para o crescimento do mercado
Legenda
$ % do PIB
% população em 2000
Fonte: IBGE
8

9. Mercado imobiliário Brasileiro: comparação com o México
Atributos do Brasil relembram os do México há alguns anos atrás
O real está estabilizado desde a desvalorização de janeiro de 1999
Existência de demanda não atendida para moradias acessíveis
A demanda por capital no setor é muito alta
Financiamentos subsidiados pelo governo para os segmentos de baixa-média renda
Indicadores Selecionados México Brasil
População 2003 (MM) 102 180
PIB per capita (US$) 8.950 7.480
Demanda anual por novas moradias 700.000 1.200.000
% novas moradias no FGTS/Infonavit 26% 6%
Novas moradias financiadas pelo FGTS/Infonavit 273.362 48.000
Fonte: Infonavit 2003 (até Nov/03) e Brasil Census 2000
9

10. Mercado imobiliário Brasileiro: comparação com o México
O setor no Brasil apresenta fortes semelhanças com o do México
Combinação de menores taxas de juros no longo prazo, renovação de instrumentos de financiamento de
mutuários e evolução do sistema legal do setor e recuperação econômica
Potencial de crescimento de financiamentos imobiliários providos por bancos comerciais devido a
oportunidades de cross-selling
Títulos lastreados em recebíveis imobiliários: demanda latente de fundos de pensão, seguradoras e outras,
sustentam o potencial deste mercado
45% 1.400
Juros MEX (%) Juros BRA (%) MEX – Nº de moradias financiadas (mil)
40%
1.200
35%
1.000
30%
25% 800
20% 600
15%
400
10%
200
5%
0% -
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fonte: Infonavit 2003 (até Nov/03) e Brasil Census 2000
10

11. Agenda
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Termos e Condições 28
11

12. Única companhia brasileira do setor com atuação nacional
Presença Geográfica
Marca forte: Benchmark no Mercado
Imobiliário Brasileiro
Única do setor com presença nacional: São
Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre,
Fortaleza, Manaus, Belém, Goiânia, Itu,
Macaé, Recife e Salvador
A estratégia de expansão em outras
regiões do país representa uma
oportunidade única de consolidação para a
Interior do RJ Gafisa
São Paulo Rio de Janeiro
Associação com players locais buscando
mitigação de riscos de mercado.
Gafisa´s core markets
12

13. Vendas: foco em produtos de maior valor agregado
Breakdown de vendas por segmento (% das vendas)
Concentração dos lançamentos em produtos de maior valor agregado: maior participação
de produtos de alto e médio-alto padrão, e loteamentos
Alto crescimento em loteamentos: margens maiores
9M04 9M05
Loteamentos
Outros Outros
Baixa Renda 0%
2% Loteamentos 1%
8%
22%
Alto Padrão
Alto Padrão 44%
Baixa Renda
49%
4%
Médio Padrão
41%
Médio Padrão
29%
13

14. Vendas: Abertura por Estados
Participação nos mercados (%)
6%
14%
29%
23%
43% 43%
38%
71% 71%
57% 57%
48%
2001 2002 2003 2004 9M2005
São Paulo Rio de Janeiro Outras Cidades
14

15. LandBank estrategicamente localizado
Experiência de investimento, capacidade de desenvolvimento e extensa rede de
relacionamentos na indústria contribuem para acesso aos melhores terrenos
Estoque de terrenos estrategicamente localizados, com um grande potencial de venda
A marca e a credibilidade da Gafisa capacita a companhia a realizar permutas com
proprietários de terrenos, reduzindo os desembolsos de caixa
Landbank da Gafisa em locais estratégicos, como a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, é
difícil de ser replicado pelos concorrentes
Cara de Cão - RJ Lorian – SP
15

16. Modelo integrado e eficiência operacional
Técnicas de construção avançadas e economias de escala
A Gafisa foi a primeira companhia do setor a receber o certificado ISO 9002, reconhecimento da eficiência
das técnicas avançadas de construção que emprega
Domínio de técnicas avançadas de construção, permitem a execução de alta qualidade e baixos custos
Posição de liderança num mercado fragmentado permite que a companhia tenha forte poder de barganha
para negociar com fornecedores
A Gafisa tem sido bem sucedida em conseguir importantes contratos de construção para terceiros, graças a
custos baixos e escala
A Gafisa celebra contratos de fornecimento de longo prazo com fornecedores para desenvolver novos
produtos e assegurar a qualidade de seus serviços
Principais clientes - construção
16

17. Sistema de gestão único no setor
Estrutura organizacional de execução distinta
Características da Estrutura
Melhor execução, metas,
Senior padronização, melhores
Modelo único de gestão
Management práticas
profissionalizada
Metas da Companhia são
desdobradas por áreas e
indivíduos
Regional Regional Região
Projetos são tocados por donos de
negócios, divididos por regiões
Operação Operação Operação Operação Operação Operação
Figura do “dono do negócio” , … …
garante foco em geração de
resultados, mesmo com a Performance
Operacional …
expansão da companhia
Áreas não-estratégicas atuando Performance de
como back-office Vendas …
RH …
TI …
Definição de metas, gestão Finanças
de performance, melhores …
práticas, padronização,
economias de escala CSC1
…
Nota 1: CSC: Central de Serviços Compartilhados
Tarefas
17

18. Estratégia de crescimento
Retomar nossa liderança em São Paulo e consolidar nossa posição de líder de
mercado no Rio de Janeiro
Foco no mercado residencial de alto e médio-alto padrão, que apresentam maiores
retornos
Manter a presença no mercado de média-baixa renda, a fim de estarmos
preparados para aproveitar oportunidades futuras que irão surgir no segmento
Manter nossa rota de crescimento nacionalmente, procurando boas oportunidades
de retorno fora do eixo SP-RJ
Usar sólida estrutura de capital como vantagem competitiva na construção do
Landbank, preferencialmente através de permuta
Tirar vantagem da nossa estrutura para gerar escala através de oportunidades de
prestação de serviços de construção para terceiros
Manutenção de indicadores financeiros conservadores
18

19. Agenda
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Resultados Recentes 20
Termos e Condições 28
19

20. Forte crescimento até 2003 financiado por capital de terceiros
Vendas (R$ MM) Lucro Líquido (R$ MM)
42 51
141 152
64
52 333 325 15
149 293 10 19%
39 12%
42%
9 81 8%
46
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2000
2001
2002
2003
Gafisa Investidor Lucro Líquido Lucro Líquido / Rec. Líq.
EBITDA (R$ MM) Dívida Líquida (R$ MM)
84
19% 160
64
13% 19%
100%
42% 72
7% 26
9 30 39 53%
2000
2001
2002
2003
2000
2001
2002
2003
EBITDA Margem EBITDA
Dívida Líquida Dívida Líquida/PL
20

21. Em 2004, operação focada na redução da dependência de capital de
terceiros...
Evolução dos lançamentos (R$MM) Fatos ocorridos e ações tomadas
GP assume o controle da Companhia e
389 388 377
nomeia novo CEO
198 207 A Gafisa reduz ritmo de expansão, em favor
de maior sustentabilidade de crescimento
Diminuiu o número de lançamentos de 20
2000 2001 2002 2003 2004 (2003) para 11 (2004)
Reestruturação com foco na redução de
Evolução das vendas (R$MM) custos
333 325
293
Nova estrutura organizacional mais focada
254
em resultados
151
Todos os processos internos e os sistemas de
informação foram institucionalizados a fim de
incrementar a produtividade
2000 2001 2002 2003 2004
21

22. ...com impacto positivo no mesmo ano
EBITDA (R$ MM) Fatos ocorridos e ações tomadas
Turnaround
Foco na geração de caixa e redução
Expansão 84
do passivo financeiro, através de
64 67
descontos de até 15%
13% 19% 19%
8%
26 14% Estruturação de operações de
10
securitização, lideradas pela GP
Investimentos, reduzindo
2000 2001 2002 2003 2004
EBITDA Margem EBITDA
significativamente a dívida da
companhia
Dívida líquida (R$ MM)
Alongamento da dívida
Turnaround
Expansão
160
19%
105
42% 72
59%
30 39 19%
2000 2001 2002 2003 2004
Dívida Líquida Dívida Líquida / Capital Próprio
22

23. Por fim, em junho de 2005 a Cia se capitalizou em R$ 135 MM com a
entrada da EIP. Os resultados destas ações se refletem nos números...
Lançamentos (R$ MM) Vendas (R$ MM)
333 325
293
389 388 377 254 246
299
182
198 207 151
154
2000
2001
2002
2003
2004
2000
2001
2002
2003
2004
9M 2004
9M 2005
9M 2004
9M 2005
EBITDA (R$ MM) Dívida Líquida (R$ MM)
84 160
19%
64 67
13% 52 52 100% 105
19% 72 90
42% 79
7% 14% 15%
26 16% 59%
30 39 49%
9 53%
24%
2000
2001
2002
2003
2004
9M 2004
9M 2005
2000
2001
2002
2003
2004
9M 2004
9M 2005
EBITDA Margem EBITDA Dívida Líquida Dívida Líquida/PL
23

24. ... com isso, melhora significativa do perfil endividamento...
Composição da dívida (R$ MM)
194
152
146
dez/03 dez/04 9M05
SFH Debêntures KG Terreno + Produção CCB BNDES
24

25. ... e de sua estrutura
Dívida de Curto vs Longo Prazo (R$ MM, exceto quando indicado)
Após debêntures
Dez-03 Dez-04 Set-05
Pró-forma1
Curto Prazo Curto Prazo
Curto Prazo Curto Prazo
80% 38%
68% 12%
Longo Prazo Longo Prazo Longo Prazo Longo Prazo
20% 32% 62% 88%
Dívida Total 194 152 146 191
SFH/Dívida Total 23,4% 27,2% 30,6% 23,4%
Nota 1: Considera a emissão de R$ 100 milhões de debêntures no longo prazo e a liquidação de R$ 28,2 milhões em CCB no curto-prazo
25

26. Em conseqüência, observa-se melhora do rating
Evolução dos ratings da companhia1
BBB+
BBB S&P: BBB BBB
BBB- BBB- Fitch: BBB- BBB-
BB+ BB+
Nota 1: Ratings relativos à Fitch Ratings, exceto quando indicado
Evolução dos índices financeiros
19% 19%
14%
15%
13% 100%
42% 53% 59%
23%
2001 2002 2003 2004 9M05
Dívida Líquida / PL Margem EBITDA
26

27. Agenda
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Resultados Recentes 20
Termos e Condições 28
27

28. Termos e Condições
Emissora Gafisa S.A.
Título Debêntures Simples, não conversíveis em ações
Volume R$ 100.000.000,00
Quantidade 10.000
Valor Nominal Unitário R$10.000,00
Série Única
Espécie Quirografária
Green Shoe Até R$ 35.000.000,00
Tipo e Forma Nominativas e Escriturais
Remuneração A ser definida em processo de bookbuilding, sendo fixada o teto de CDI + 2,00% a.a.
Data de Emissão 01/12/2005
Data de Vencimento 01/12/2010
Amortização Mensais, a partir do 31º mês
Repactuação Não há
Resgate Antecipado A partir do 12º mês, com pagamento de um prêmio de 0,75%
28

29. Termos e Condições
Garantia Adicional Cessão fiduciária de recebíveis, segundo o seguinte cronograma:
Momento da emissão: 33% da emissão em recebíveis a performar
10 meses após a Data da Emissão: 55% em recebíveis a performar
20 meses após a Data de Emissão: 77% em recebíveis a performar
30 meses após a Data de Emissão: 100% em recebíveis, dos quais no mínimo
55% referentes a recebíveis performardos
A partir de 45 meses: 100% em recebíveis performardos
Pagamento de Juros Semestralmente até o 30º mês, inclusive e mensalmente a partir do 31º mês
Venc. Antecipado A emissão conta com as cláusulas de vencimento antecipado usuais de mercado
Covenants Dívida Total − DívidaSFH − Disponibil idades
Patrimônio Líquido ≤ 75%
Total de Recebíveis
Dívida Total ≥ 2
Dívida Total – Disponibilidades < R$ 400.000.000,00, corrigidos pelo IGP-M
Negociação SND – CETIP e Bovespafix
Rating da Emissão brBBB pela Standard & Poor’s
Bookbuilding Previsto para 16/12/2005
Liquidação Prevista para terceira semana de dezembro
29

30. Termos e Condições
Coordenador Líder
Coordenadores
Agente Fiduciário
Assessor Legal da
Oferta
30

31. Equipes de Distribuição
Rogério Queiroz 11 5029-8811 Vinícius Amato 11 3046 2194
Pedro Secches 11 5029-8811 Bruno Carvalho 11 3046 2194
Patrícia Cruz Bile, CFA 11 3708-8695 Frederico Pompeu 11 3046 2053
Maurício Silveira 11 5029-8811 Alexandre Mariante 21 2588 4904
Marcelo Flora 21 2588 4913
Vieri E. Bracco 11 3371-8188 José Carlos Oliveira 11 3074 8014
Beatriz Costa 11 3371-8188 Jorge França 21 2559-8004
Bernardo Aleluia 11 3371-8188 Maria Betânia 11 3074 8000
Fábio Mirnadez 11 5185 1973 Alexandre Rodrigues 21 3808-8066
José Aparecido 11 5185 1679 Ana Cristina Lyrio 21 3808-8066
João Vicente 11 5185 1709 Ângela Penteado 21 3808-8066
Ana Bedê 11 5185 1760 Juraci Nogueira Costa 21 3808-8066
José Ricardo Menezes 11 5185 5153 Renato Bezerra 21 3808-8066
Tatiana Guerreiro 11 5185 5153
31

32. Selo ANBID
“A(O) presente oferta pública/programa foi elaborada(o) de acordo com as disposições do Código
de Auto-Regulação da ANBID para as Ofertas Públicas de Distribuição e Aquisição de Valores
Mobiliários, aprovado em Assembléia Geral da ANBID, e parte integrante da ata registrada no 4º
Ofício de Registro de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, sob o n.º
510718, atendendo, assim, a(o) presente oferta pública/programa, aos padrões mínimos de
informação contidos no código, não cabendo à ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas
informações, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das instituições participantes e dos
valores mobiliários objeto da(o) oferta pública/programa."
32

33. Disclaimer
Este material foi preparado exclusivamente como material de suporte para as apresentações relacionadas à 3ª
Emissão de Debêntures da Gafisa (“Oferta”) com base em informações prestadas pela Gafisa S.A. (“Gafisa”), e
não implica, por parte dos Coordenadores, em nenhuma declaração ou garantia com relação às informações
contidas neste documento ou julgamento sobre a qualidade da emissora e dos títulos objeto desta Oferta
("Debêntures"). Os Coordenadores e seus representantes não se responsabilizam por quaisquer perdas que
possam advir como resultado de decisões de investimentos tomadas com base nas informações contidas neste
documento.
O investimento em debêntures envolve uma série de riscos que devem ser observados pelo potencial investidor.
Esses riscos envolvem fatores de liquidez, crédito, mercado, regulamentação específica, entre outros, que se
relacionam tanto à Gafisa como às próprias debêntures objeto da emissão.
Para completa compreensão dos riscos envolvidos no investimento nas Debêntures os potenciais investidores
devem ler a seção “Fatores de Risco” do Suplemento Preliminar da Emissão de Debêntures da Gafisa
(“Suplemento Preliminar”) antes de decidir investir nas Debêntures. Qualquer decisão de investimento por tais
investidores deverá basear-se única e exclusivamente nas informações contidas no Suplemento Preliminar e no
Prospecto do Programa, que conterá informações detalhadas a respeito da Gafisa, suas atividades, situação
econômico-financeira e os riscos inerentes às atividades da Gafisa, assim como suas demonstrações
financeiras. O Suplemento Preliminar poderá ser obtido junto à Gafisa, à CVM e aos Coordenadores da Oferta.
A presente operação encontra-se sob análise da CVM para obtenção do registro de distribuição pública.
Quando o Suplemento definitivo ao Prospecto do Programa for disponibilizado, ele deverá ser utilizado como
sua fonte principal de consulta para aceitação da oferta, juntamente com o Prospecto do Programa,
prevalecendo as informações neles constantes sobre quaisquer outras.
LEIA O PROSPECTO E O SUPLEMENTO PRELIMINAR ANTES DE ACEITAR A OFERTA
33