Guia practica para elaborar un plan estrategico de marketing inmobiliario (1)...
Shopleasing
1. Juan José Juárez Campo Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail. Shop-leasing
2. Quien les presenta: Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 ) 8 años en gestión CAPEX del sector retail. Executive MBA IE Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial) Shop-leasing
3. Dirigido a: F ondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera. Aseguradoras Inversores de largo plazo. Shop-leasing
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5. El Sector ( Retail) Tendencia a la concentración. Bajo crecimiento de un mercado maduro. Crecimiento basado en robar cuota al comercio independiente. Shop-leasing Comportamiento cliente Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas
7. El modelo de negocio. Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando
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10. Características del Cliente objetivo: Shop-leasing Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos) PUNTOS DE VENTA MINORISTAS (Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)
14. Hipótesis: Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia. Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento (domiciliación). Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo. El cobro está asegurado. Se aprueban los REIT´s en España. Shop-leasing
15. Escenarios contemplados Escenario pésimo: No se consiguen clientes Shop-leasing Solución: No es necesario invertir Escenario Bueno: se consigue un cliente dispuesto a vendernos-alquilar su parque Procedimiento: Se desembolsa el valor contable del parque y se obtienen beneficios (año1) Escenario normal: se consigue un cliente para reformar y abrir nuevas tiendas Procedimiento: Se invierte a medida que ampliamos el parque. ( caso presentado) Escenario óptimo: se consiguen varios clientes dispuestos a vendernos-alquilar su parque Problema: No podemos permitirnos un crecimiento tan rápido. Deberemos elegir qué cliente es mejor.
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18. Valor para el cliente Externalización de la gestión del CAPEX. Puntos de venta conservados como el primer día. Eliminar el inmovilizado de sus balances. Destinar esos recursos a circulante para expandirse. WACC cliente = 7.58% rentabilidad cliente = 17% Shop-leasing
19. Valor para el accionista Crecimiento estable simulación de salida
22. EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio Crecimiento estable simulación de salida Q1 Y2 ; Punto de equilibrio alcanzado
23. Valor para el accionista II Crecimiento estable Autofinanciación sostenible
24. ¿Por qué ahora? Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s) SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable Shop-leasing
25. Características de las SOCIMI Capital social > 15 Mio€ Cotizadas. Activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas. Impuesto de sociedades : 18% Shop-leasing
26. Necesidades Financieras 6 Mio€ primer año Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año. 4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)
27. FUTURO Conversión en SOCIMI. Adquisición por un fondo inmobiliario. Salida a mercado bursátil. Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.